【2017年整理】西湖文化广场建设前期的思考

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1、运河岸边的风景西湖文化广场建设前期的思考| 伴 随 着 经 济 的 飞 速 发 展 ， 中 国 城 市 化 进 程 日 益 加 速 ， 城 市 建 设 项 目越 来 越 多 、 规 模 越 来 越 大 、 速 度 越 来 越 快 ， 大 大 地 改 善 了 居 民 生 活 环 境， 提 高 了 城 市 景 观 质 量 。 但 是 ， 当 我 们 为 一 个 城 市 的 新 建 筑 总 量 相 当 于建 设 了 几 个 旧 城 、西 湖 文 化 广 场 是 由 浙 江 省 和 杭 州 市 政 府 组 织 、 通 过 市 场 化 运 作 ， 在 杭 州市 中 心 区 建 设 的 公 益 性 城 市

2、 综 合 体 。 建 筑 面 积 22 万 m2， 主 楼 控 制 高度 170m； 基 地 西 、 南 两 面 是 京 杭 大 运 河 ， 东 侧 是 中 山 北 路 ， 北 面 是 文 晖路 ； 划 定 面 积 约 16.7 hm2， 其 中 科 技 展 览 、 娱 乐 健 身 、 演 出 和 电 影 用地 约 10 hm2， 配 套 商 业 用 地 3.3 hm2， 预 留 用 地 3.3 hm2。价 值 观 念 是 一 切 文 化 的 核 心 ， 但 是 对 于 项 目 的 开 发 意 向 ， “通常 在 各 种 不 同 业 主 之 间 存 在 着 矛 盾 ， 在 未 来 的 用 户

3、与 为 专 业 服 务 出 资 的人 之 间 也 可 能 存 在 尖 锐 的 差 别 ”。 因 而 ， 在 项 目 前 期 必 须 首 先 分 析 与项 目 相 关 各 类 人 的 价 值 准 则 ， 才 能 准 确 确 定 项 目 的 意 图 和 方 向 。 西 湖 文化 广 场 受 到 政 府 、 业 主 、 使 用 者 和 专 家 等 四 方 面 价 值 准 则 的 影 响 。政 府 的 目 标 是 “建 设 文 化 大 省 ， 发 展 文 化 产 业 ”， 解 决 文 化 建设 中 各 自 为 政 、 结 构 雷 同 、 重 复 建 设 、 资 源 浪 费 、 效 益 低 下 等 突

4、出 问 题， 同 时 期 望 以 该 项 目 整 合 城 市 空 间 环 境 ， 扩 展 和 美 化 运 河 沿 岸 景 观 。该 项 目 的 业 主 有 三 家 ： 省 文 化 厅 、 省 文 联 和 耀 江 集 团 （ 房 地 产 公 司） 。 前 两 者 较 多 关 注 项 目 的 社 会 效 益 和 经 济 效 益 ， 而 后 者 则 期 望 更 多 的经 济 回 报 。 使 用 者 主 要 包 括 市 民 和 旅 游 者 。 他 们 和 建 筑 发 生 最 密 切 的 联系 ， 是 城 市 的 主 体 。 保 证 全 民 共 享 、 社 会 公 正 是 这 一 主 体 的 价 值 准

5、 则 。使 用 者 的 另 一 个 层 面 是 管 理 者 ， 他 们 更 关 注 项 目 的 有 效 运 行 。专 家 系 统 总 是 以 理 想 化 模 式 表 达 自 己 的 价 值 准 则 ， 他 们 从 整 体 出 发， 把 一 个 庞 大 的 项 目 纳 入 多 学 科 体 系 进 行 思 考 和 分 析 。 如 何 体 现 “文 化 ”内 涵 和 风 景 历 史 文 化 名 城 特 色 ， 如 何 保 证 经 济 良 性 运 行 ， 如 何 整合 项 目 与 周 边 交 通 的 关 系 等 ， 成 为 专 家 的 关 注 内 容 。滨 水 环 境 特 点 决 定 于 环 境 的

6、约 束 。 该 项 目 是 对 城 市 滨 水 区 的 再 开 发工 程 ， 工 程 不 仅 局 限 于 建 筑 本 身 ， 更 重 要 的 是 提 高 城 市 滨 水 空 间 环 境 的整 体 品 质 。（ 1） 景 观 约 束 滨 水 带 的 城 市 中 心 区 为 人 们 提 供 了 丰 富 的 活 动 空间 ， 是 人 们 聚 集 的 中 心 ， 也 是 城 市 形 象 的 最 重 要 组 成 部 分 。西 湖 文 化 广 场 兼 具 城 市 滨 水 带 和 城 市 中 心 双 重 景 观 意 义 ， 被 定 位 为“城 市 中 心 商 贸 区 的 滨 河 自 然 生 态 和 游 乐

7、空 间 ”。 项 目 主 楼 高 度 与 规模 ， 决 定 了 它 将 成 为 一 个 制 高 点 和 景 观 构 图 中 心 。 它 必 须 承 担 比 一 般 建筑 更 多 的 城 市 景 观 职 责 。对 策 ,以 西 湖 为 基 点 ， 处 理 主 楼 位 置 与 高 度 以 整 合 城 市 空 间 环 境 ， 使 其 形成 有 机 整 体 ， 减 少 对 西 湖 景 观 影 响 ； 借 西 湖 文 化 广 场 的 建 设 ， 完 成 经 吴山 广 场 、 武 林 广 场 的 杭 州 城 市 中 轴 线 ， 保 证 城 市 南 北 主 轴 线 的 完 整 性 ；改 善 运 河 北 岸

8、、 东 岸 的 景 观 ， 使 运 河 南 北 两 岸 景 观 连 成 一 体 ， 为 市 民 和游 客 提 供 弥 漫 历 史 气 息 和 充 满 生 机 的 运 河 岸 边 风 景 。（ 2） 交 通 约 束 西 湖 文 化 广 场 位 于 杭 州 市 中 心 的 位 置 ， 其 规 模 与性 质 ， 决 定 了 它 对 该 地 区 交 通 负 荷 的 影 响 。 项 目 的 建 筑 高 峰 人 流 特 征 明显 ， 预 测 高 峰 小 时 人 流 量 为 8 000 人 。 但 是 周 边 道 路 的 交 通 适 应 能 力、 停 车 状 况 短 期 内 大 幅 提 高 的 可 能 性

9、不 大 ， 由 此 形 成 对 项 目 容 量 的 约 束。对 策 ： 近 期 交 通 对 策 ， 主 要 调 整 现 有 公 交 系 统 ， 利 用 东 、 北 主 要 道路 组 织 人 、 车 、 物 流 系 统 ， 控 制 对 城 市 道 路 的 不 利 影 响 ； 远 期 交 通 方 面， 2010 年 前 后 建 成 过 运 河 地 下 通 道 与 城 市 轨 道 交 通 联 接 ； 重 组 步行 系 统 ， 使 环 境 与 人 流 相 适 应 ， 保 证 区 块 使 用 达 到 理 想 状 态 。（ 3） 生 态 约 束 城 市 生 态 系 统 是 城 市 人 居 环 境 的 重

10、要 组 成 部 分 。在 城 市 工 业 类 历 史 地 段 ， 由 于 工 艺 流 程 和 交 通 流 线 的 特 殊 要 求 ， 其 生 态环 境 受 到 的 破 坏 往 往 更 加 严 重 。 此 类 地 区 的 再 开 发 对 生 态 环 境 的 治 理 和设 计 就 更 为 重 要 。西 湖 文 化 广 场 基 地 作 为 工 业 用 地 被 三 家 工 厂 和 一 家 农 贸 市 场 所 占 有。 废 水 、 废 气 、 废 渣 ， 甚 至 有 毒 、 有 害 重 金 属 的 排 放 ， 严 重 影 响 运 河 水质 和 沿 岸 生 态 环 境 质 量 。 该 项 目 建 设 改

11、变 了 基 地 不 合 理 的 用 地 性 质 ， 削弱 了 三 废 排 放 对 周 边 环 境 和 运 河 水 质 的 破 坏 。 但 是 ， 项 目 的 性 质 和规 模 非 比 寻 常 ， 会 聚 集 大 量 的 人 流 、 车 流 和 物 流 ， 同 样 要 产 生 有 害 气 体、 污 水 污 物 和 噪 声 ； 高 层 主 楼 会 复 杂 地 块 风 力 环 境 ， 对 局 部 小 气 候 产 生影 响 。 决 策 者 必 须 在 前 期 给 予 考 虑 ， 最 大 程 度 消 除 负 面 影 响 。 对 策 ： 保护 基 地 内 原 有 的 香 樟 、 白 玉 兰 、 大 叶 黄

12、 杨 等 高 大 乔 木 ， 保 护 运 河 水 体 水质 不 被 破 坏 ； 绿 化 系 统 以 乔 木 为 主 ， 结 合 草 坪 、 硬 地 ， 既 可 以 吸 附 粉 尘、 降 低 噪 音 ， 又 可 以 在 夏 季 遮 阳 降 温 ， 改 善 小 环 境 气 候 ； 使 用 洁 净 能 源， 科 学 组 织 废 物 处 理 ， 减 少 废 物 排 放 。在 市 场 经 济 条 件 下 ， 每 个 建 设 项 目 都 应 该 争 得 市 场 ， 为 城 市 发 展 做出 贡 献 。 所 以 在 项 目 前 期 必 须 做 好 项 目 投 资 估 算 、 资 金 筹 措 、 市 场 运

13、营、 资 金 回 收 和 财 务 效 益 评 估 ， 分 析 项 目 的 经 济 效 益 ， 预 测 将 来 的 市 场 份额 是 否 会 实 现 。西 湖 文 化 广 场 项 目 内 容 包 括 展 览 、 观 演 、 娱 乐 健 身 和 商 业 办 公 ， 资金 筹 措 是 由 政 府 牵 头 ， 通 过 业 主 投 资 、 贷 款 和 预 售 其 中 商 业 建 筑 面 积 来完 成 。 全 省 良 好 的 经 济 运 行 状 况 、 市 民 对 文 化 娱 乐 和 休 闲 健 身 消 费 需 求的 日 益 增 长 、 萧 山 和 余 杭 并 入 杭 州 市 后 市 场 消 费 总 量

14、的 扩 大 等 因 素 ， 在一 定 程 度 上 可 以 保 证 资 金 的 筹 措 和 回 收 。 但 是 ， 项 目 实 施 过 程 中 存 在 许多 不 确 定 性 因 素 ， 如 固 定 资 产 投 入 、 营 运 收 入 、 营 运 成 本 的 变 化 都 会 影响 到 项 目 内 部 收 益 率 。 固 定 资 产 投 入 和 营 运 成 本 的 提 高 会 降 低 项 目 内 部收 益 率 。 营 运 收 入 的 提 高 则 会 提 高 项 目 内 部 收 益 率 ， 例 如 固 定 资 产 投 入上 升 10%， 项 目 内 部 收 益 率 会 减 少 1.7%； 而 营 运

15、收 入 提 高 10%， 项 目内 部 收 益 率 会 提 高 0.26%。对 策 ： 项 目 性 质 与 内 容 符 合 市 场 发 展 需 求 ； 控 制 项 目 资 产 投 入 ， 保证 资 金 及 时 到 位 ； 科 学 营 运 与 管 理 ， 降 低 营 运 成 本 ， 提 高 营 运 收 入 ； 灵活 使 用 预 留 用 地 以 平 衡 资 金 。在 市 场 经 济 条 件 下 ， 多 元 化 投 资 主 体 是 提 高 城 市 效 率 和 活 力 的 源 泉。 但 是 ， 仅 仅 追 逐 经 济 利 益 的 狭 隘 效 益 观 会 破 坏 社 会 公 正 ， 浪 费 社 会 资源

16、 。西 湖 文 化 广 场 是 由 政 府 组 织 建 设 的 公 益 性 文 化 项 目 ， 项 目 的 文 化 性 是第 一 位 的 。 其 设 计 、 造 型 和 空 间 都 应 该 从 文 化 性 的 角 度 出 发 ， 以 优 化 浙江 省 文 化 设 施 资 源 、 繁 荣 和 发 展 浙 江 文 化 产 业 ， 为 杭 州 市 民 提 供 文 化 娱乐 、 休 闲 健 身 空 间 ， 服 务 社 会 为 目 的 。 对 策 ： 坚 持 社 会 效 益 优 先 的 开 发 原 则 ； 合 理 设 置 项 目 的 功 能， 以 文 化 娱 乐 为 主 ， 设 计 面 向 使 用 者 ， 保 证 项 目 的 可 达 性 ； 以 项目 的 建 设 促 进 区 块 的 更 新 改 造 ， 改 善 城 市 环 境 。城 市 建 设 和 更 新 都 是 建 立 在 一 定 的 社 会 、 经 济 和 文 化 基 础 之 上 的 ，是 各 种 因 素 相 互 作 用 、 产 生 矛 盾 和 转 化 矛 盾 的