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1、 工程项目融资作业专 业：工程管理班 级：2011 级 5 班小组成员：田春红 （0314110523）向 琳（0314110531）张玉婷（0314110533）张丽娜（0314110534）曹丹鹤（0314110535）2014 年 5 月 22 日重庆邮电大学移通学院2目录第一章 项目概况 -3第二章 市场分析及预测 -32.1 总体社会经济状况 -32.2 市场需求 -42.3 项目经营范围及规模 -4第三章 规划设计方案 -43.1 规划要求 -43.2 规划设计方案 -4第四章 融资方案设计 -54.1 投资结构 -54.2 融资结构 -54.3 资金结构 -54.4 投资估算 -
2、5第五章 经济评价 -85.1 项目销售收入估算 -85.2 总成本估算 -95.3 清偿能力分析 -10第六章 风险分析 -116.1 敏感性分析 -116.2 风险分析结论 -12第七章 结论 -127.1 社会效益评价 -127.2 环境效益评价 -127.3 经济效益评价 -123第一章 项目概况保定市华正房地产开发有限责任公司于 2013 年通过招标获得的一块七通一平的面积为 100000的建设用地，计划在该地块上开发鑫鑫家园住宅小区项目，该项目主要用于居住，其中居住和商业的土地使用年限自建设用地使用权出让之日起计算分别为 70 年和 40 年的土地使用权。项目容积率为 3.6，建筑
3、密度为 20，绿化率高达 30% ，由相同的 16 栋楼房组成，总建筑面积为 360000，连同地下部分总共 20 层，其中-2-2 层为商业及配套设施用房，3-18 层为居住用房，由东向西分三期建设，一期 5 栋，二期 5 栋，三期 6 栋；鑫鑫家园小区东侧为永华北大街，西侧为恒祥北大街，南侧为环城大水系，北侧是二环路，警盾家园和北城枫景都在本小区正南侧，小区对面路北是军区招待所、轩宇物流和 7 万平米的鑫丰市场；小区西行一公里是植物园，东南侧为九年一贯制教育用地，也就是保师附小和17 中，将来孩子上学比较方便；小区北行 500 米是儿童医院，南侧是新规划医院。小区南侧为环城大水系，两侧为近
4、百米的绿化，紧邻祥和公园，西侧为恒祥北大街，小区至恒祥北大街之间规划为一片公园，景色优美，绿化非常好，空气也会特别清新，业主散步也特别方便，小区南侧建有一个近 8 万平米的商业中心，地下是 1 万平米的大型超市，地上是一个 4 层的商场，将来购物、逛街会特别方便，本小区是由北京中建集团规划设计的，南低北高，南边是水，北边这几栋高层像一座大山倚靠在小区后边，背山前水，老总特意请风水大师看过的，绝对的风水宝宅，小区内部设有会所、中心广场、幼儿园以及老年活动中心和休闲设施，小区形象门朝东开，意味着紫气东来，是一个比较好的寓意，本小区建成后将是北部高品质社区，首屈一指的楼盘。 第二章 市场分析及预测2
5、.1 总体社会经济状况保定，素有“京畿首善之地”称誉的保定市，地处河北省中西部，与北京、天津构成金三角地带，北距北京 130 公里，东距天津 240 公里，南距石家庄 124 公里，具有得天独厚的经济地理优势。全市总面积 2.21 万平方公里，总人口 1012 万，辖 3 区、4 市（县级）18 个县，是全省人口最多的市 2.2 市场需求2012 年保定二手房房价走势图上显示，从 2012 年 1 月 15 日开始，保定二手房均价从5579 元开始直线小幅下跌，到 2012 年 2 月 5 日，随着全国楼市的回暖，跌至 5200 元/平米谷底后开始小幅上扬。2012 年 2 月至 7 月，保定
6、二手房每平方米均价在 5200 元至 5500 元之间小幅波动。从 7 月开始，房价出现快速上扬的趋势，到 8 月 12 日，保定二手房均价上涨至 5986元/平方米。42.3 项目经营范围及规模根据项目所在地段的市场需求，本项目主要面向中高等收入消费群体和政府机关工作人员，市场定位是面向三口之家的中高档住宅，户型有两居室 80-100 平方米和三居室 110-130 平方米两种为主。规划总户数大约为 3000 户，配套设施用房约为 14000 平方米。 第三章 规划设计方案3.1 规划要求建设用地面积为 10 万，用途为居住小区开发，其中容积率不高于 4.0，建筑密度不高于25，绿地率不低于
7、 30，居住土地使用年限自建设用地使用权出让之日起计算，为 70 年，用地程序和相关活动应充分符合国家相关规定及市规划要求。3.2 规划设计方案通过对市场的严格调查，结合本项目的具体情况，经过设计对该土地的开发利用做出以下方案:（1）该用地用于小区开发建设，以住宅开发为主，并配有商业用房，配套设施用房；（2）设计容积率为 3.6，总建筑面积 360000， （3）设计建造密度为 20；（4）设计绿化率为 30；（5）建筑物由 16 栋相同高层楼房组成，每栋分别为地下 2 层，地上 20 层，其中-2-2 层建筑面积相同，3-20 层用于住宅建设，住宅建筑面积 280000，商业建筑面积 660
8、00，配套设施用房面积是 14000，绿化面积 30000，道路占地面积 25000，公共设施占地面积6000。第四章 融资方案设计4.1 投资结构随着社会主义市场经济体制的建立和融资渠道的不断拓展，呈现出国家财政投资，银行贷款，企业自筹投资和利用外资多种融资渠道并存的格局。在投资来源结构中，中国家财政投资的比重趋于下降，与此同时银行贷款投资，企业自筹投资和利用外资的比重趋于上升。源创房地产开发有限公司规模适中，现企业有25名技术人员，约3亿自有资产，应选用合资的投资结构，企业承担的风险小。4.2 融资结构选用 ABS 模式，选用 ABS 模式，ABS 模式是以项目所拥有的资产为支撑的证券化融
9、资模式，5即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，ABS 模式最大的优势是通过国际市场上发行债券筹集资金，偿债利率一般较低，从而降低了筹资成本。且具有吸引力的收益和较高的信用评级。4.3 资金结构权益融资：项目资本金占项目总投资额的 48.5%，7 亿。债务融资：项目贷款 4 亿。不足部分由预售收入解决。4.4 投资估算（1）土地成本土建设用地由招标所得，中标价格3亿，土地总成本为3亿（2）工程费用1，前期工程费 单位：万元序号 项目 金额 估算依据1 规划设计费 1750.68 建安工程费的 3%2 可行性研究费 1167.12 总投资的 1%3 水文地质勘察费 650 设计概算的 0.5%4 道路供水供电费 1167.12 建安工程费的 2%5 土地平整费 400 40 元/平方米合计 5134.92表8.12）建筑安
