商住楼调研分析报告

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1、1长 沙 商 住 楼 满 意 度 情 况公司类调研分析报告为了准确了解消费者对商住楼的认知和接受程度，以便为湖南富通房地产开发股份有限公司在芙蓉中路即将投资建设的颐美园现代城项目的物业类型定位、价格定位、目标客户群定位、营销策略定位等提供决策支持， 长沙瑞尔信息 实业咨询有限公司对长沙市范围内现有的商住楼盘进行了随机抽样，对在商住楼办公的公司、住户进行了入户面访问卷调查。本次调研共入户调查问卷 600 份，收回 412 份，有效 问 卷 400 份， 问卷合格率为 97.1%。其中公司类问卷 255 份，占调查问 卷的 64%，住 户类问卷 145 份，占 36%，我 们将从以下八个方面对本次

2、调研结果（公司部分）予以全面揭示：一、公司基本特征1、 77%的公司为长沙本地公司或长沙公司分支机构， 49%的公司在长沙开展业务一般已有三年以上。 2、 他们大多从事咨询（18%）、技术开发（17%）、商业贸易（16%）、营销管理（11%）产品设计（9%）、广告策划（9%）等第三产业活动，占 80%，年度业务总收入为中等偏下，200 万元以下的占 64%。3、 他们大多为纯经营性公司（占 83.1 %），只有 16.9 %的公司在商住楼设有住宿房间供员工住宿；71.5%的员工工间休息一般都是在公司内活动，只有 28.5%的人有外出活动的习惯；4、 65.6 %的公司雇佣员工在为 15 人以内

3、，其中男性占 33.73 %、女性占 66.27%，员工工资相对较高，年平均工资 1 在 3 万元左右，其中月均工资在 2500 元以上的占 35.56 %； 5、 绝大部分公司设置的固定工作台位一般在 20 台以下（85.2%），基本上都拥有电脑、电话，近八成（76.1 %），有的公司还配备了汽车，但一些必备的现代办公设备的保有量较底，分别只有 32.6%、21.9%、26.1%、19.5%的公司拥有传真、复印机、柜式空调、扫描仪等现代办公设备。26、 公司资金主要用于支付员工工资（18.7 %）、业务开支（17.8 %）、办公费用（13.8%）、项目投资（ 9.9 %）、购买电脑等办公设备

4、（8.1%）等日常基本开支方面，产品开发（5.9 %）、用在买股票（3.0%）、国债（0.34%）、保险（0.08%）等方面的金融性资金很少。7、 他们对未来充满信心，大多有着美好的预期，38.43%的公司认为本年的实际收入水平与上年基本持平，44.71%的公司认为会有一定幅度的提高，8.34%的公司认为会有大幅度的提高，三项比例超过九成，达 91.38%；对未来的心理预期更为乐观，81.57%的公司认为明年公司收入会比今年有所提高，其中 27.45 的公司认为会大幅度提高，可以说目前长沙商住楼内除了少数规模实力较强的大公司外，其他经营性公司多为规模较小的中小公司，他们经营正处于创业阶段，条件

5、较为简陋，主业不明晰、经营模式尚不成熟，大多仍在为生存而努力，主要开支大多用于支付人员工资、业务开支、购买保险等方面，真正用于项目拓展等方面的资金很少，但他们意识超前、充满活力且比较正规，代表着一段时期内公司的发展方向，是一股不可小视的消费生力军，谁能准确把握他们的消费需求心理，谁就将赢得一个大市场。二、购买（租用）分析34.5 %的公司是自己购买的办公场地，公司租用的占 58.8%，借用等其他方式占 6.67%；他们一般只购买或租用了一套（占 72.55%），面积在 150 平方米以下（占 68.6 %）的住房，其中面积在 100 平方米以下的占 27.8%；他们比较看好的地段有：五一路韶山

6、路（袁家岭）临五一路，五一路蔡鄂路（蔡鄂路口）临五一路，人民路 芙蓉路（识字岭）临芙蓉路地段，分别为 6.97 分， 6.62 分和 6.37 分，得分为前三名，不看好的地段 为：芙蓉路南大路(财政厅) 临南大路，芙蓉路八一路（八一桥）临八一路，解放路芙蓉路（定王台）临芙蓉路地段，分别得分为 5.52 分、 5.21 分、5.13 分，得分为后三名。多数公司选择现有商住楼考虑的因数更多表现在交通（24.3%）、办公环境（14.57%）、价格（12.8% ）、商务环境（12.7%）、户型（6.9%）等方面，为此，我 们不难做出这样的推断，建造楼盘，消 费者最为看重的仍然是地段、价格、 户型 结构

7、和内在质量，他们对升值潜力（3.1%）、楼盘名气（2.8%）、园林景 观（1.2%）等因素反而不太注重，这与大多数开发商加强宣传力度、注重自身素质的提高不无关系。3三、价格及付款方式分析公司比较能接受的商住楼价格区间是 25013000 元/平方米，占 40.9%，有 15.91%的公司能够接受 3501 元/平方米以上的价格，通 过组 中值加权计算，我们不难得出公司购买商住楼的均价 2在 2826 元左右。对付款方式的选择， 仍有 40.9 %的公司还是比较习惯的选择了一次性付款，选择分期付款和银行按揭等付款方式分别占 27.2 %和 29.6%，在选择银行按揭方式付款的公司当中，46.15

8、%的人选择 了一次性付款，46.15%的选择了与开发商协商分期付款的方式， 其中 71.4 %的公司首付开发商的比例为 35 成。 通过对购买 3001 元/平方米以上商住楼的 31 家公司的分析，我们发现其一次性付款比例（50.00%）比平均水平高出 9.1 个百分点，在 31.25%的采用按揭方式购房的公司中，一次性付款的比例（60.00%）更是比平均水平高出近 14 个点，上述分析表明，尽管现在各种高价格、高定位的商住楼层出不穷，但人 们还是比较乐意接受每平方米价格在 3000 元以内的房屋，并且不管采用何种付款方式可习惯上仍然喜欢一次付款。四、户型结构、面积分析在被调查的 255 家公

9、司中，共有 172 家，占 67.45%的公司没有保留厨房，而是把厨房作为杂屋、 资料室、餐厅等其他用途，其中 112 家，占 65.12%的公司商务楼套房是租用的，只有28.49%的公司 为自己购买， 这说明他们废置厨房不用是因为不方便或是怕麻烦。共有 83 家，占 32.55%的公司保留了厨房，只有 45.78%的公司商务楼套房是租用的，这一比例比没有保留厨房的公司下降 19.34%，另有 46.99%的公司商住楼为自己购买，同一比例相比上升了 18.5%。进一步对比分析购买价格在 3001 元/平方米以上商住楼的 31 家公司和租用楼房、每月租价在 2001 元以上的 41 家公司的厨房

10、保留情况，我们发现，买房公司厨房保留率为 58.06%，租房公司这一比例只有 31.71%86.67%的公司 认为卫 生 间 位置基本合理，只有 13.33%的公司 认为 不合理；六成的公司（占 59.4 %）设 有自己的 专 用会 议 室，一半的公司（占 49.8%）设有专门的会客室；483.14%的公司没有在公司内设置住宿房间，另有 16.86%的公司留有住宿房间，但也大多数（12.16%）对 住宿进行了区分隔离，只有 4.71%的公司为商住混用；根据组中值加权平均计算，商住楼平均面积在 136 平方米左右，在 255 家调查对象中，68.63%的公司商住楼使用面积在 150 平方米以下，

11、各种面积比例依次为 100 平方米以下占27.84%，126150 平方米占 22.75%，101125 平方米占 18.04%，176200 平方米占14.12%，201 平方米以上占 10.98%，151175 平方米占 6.27%。以上分析表明，商住楼公司对厨房仍有一定的需求，厨房作为一种家的标志， 暂时还有其存在的必要，但其功能逐渐弱化，甚至可以由其他象征性的设计所替代；作为办公与业务洽谈的重要场所，会议室和会客室已为越来越多的公司所需要；人们对超大户型商住楼和面积较大、户 型结构不好或户型 难于设计的商住楼接受程度逐渐降低；所有这些都应该引起开发商的高度重视，切实把握市 场需求，开

12、发出消费者满 意的产品，以此立于不 败之地。五、装修分析大部分公司（ 70.59%）在 进驻办 公之前都 对 住房 进 行 过 装修，其中 45.56%的公司还进行了中等水平（5 万元以上）的装修、但只有 46.41%的公司根据自身需要对房内结构进行过调整，且调整幅度不大，更有 53.59%的公司对房间格局未做任何调整；对比购买价格在 3001 元/平方米以上商住楼的 31 家公司和租用楼房、每月租价在 2001元以上的 41 家公司的装修情况，我们发现 77.42%的买房公司在进 场办 公之前都 对场 地 进 行过 装修，租房公司 这 一比例只有 63.41%；79.17%的 买房公司对房屋

13、格局进行了调整，且调整幅度较大， 租房公司 这 一比例只有 30.77%，；79.17%的 买房公司装修费用在 5 万元以上，平均装修费用为 租房公司 这 一比例只有 32.00%；以上分析表明， 购买 房屋的公司房屋装修率、装修程度和装修 费 用都 远远 高于租住房屋的公司， 说 明装修作 为 房 产 投 资 增 值 、改善 办 公居住 环 境的一个重要 组 成部分已 为 越来越多的投资 人和消 费 者所 认 同、重 视 ，这 不能不引起开 发 商的高度注意，并在以后的房 产 开 发 建 设 中予以充分考 虑 ，以切 实满 足消 费 者的需求从而 实现 利益的最大化。六、车位分析255 家公

14、司中，194 家公司（76.08%）拥有汽车， 34.51%的公司拥有 1 台汽车，41.57%的公司拥有 2 台以上的汽车，但只有 109 家，占 42.85%的公司购买（21.18%）或租用（21.57%）了5车位，更多的公司（57.25%）没有自己的车位，来 访 （包括本身）的车辆近九成（89.02%）停靠在公用停车坪。通过对比分析购买了车位的 54 家公司和租用车位的 55 家公司购房情况，我 们发现 ，前者 62.96%商住楼都是自己 购买 的，而后者商住楼 购买 比例 仅为 32.73%，购房比例前者比后者高出近一倍。进一步分析购买楼房、每平方米价格在 3001 元以上的 31 家

15、公司和租用楼房、每月租价在 2001 元以上的 41 家公司的车位情况，我们不难发现，前者 71.7%都购买或租用了车位，而后者同一比例只有 34.15%，车位拥有率不到前者的一半。上述情况表明，车位和购房之间存在一定的相关关系，即车位拥有率越高、住房 购买率也越高，反之亦然；购房公司 车位拥有率明显高于租房公司。这说明人们在选择购买商住楼的同时也会同时购买车位这种置业心理日趋成熟，车位作为未来办公必备的一种资源已为越来越多的人所接受。七、满意度分析大多数公司对所在商住楼卫生间、房间采光与通风透气、房屋结构和面积、房 间隔音效果、电梯功能、物业管理等方面感到使用不方便，意 见较多 ，34%的人

16、认为有必要设置公共卫生间，并改善卫生条件；30% 的人认为应当加强房间的光线与通风透气功能；12%的人认为房间太小、房屋结构不好。有 28%的公司对电梯拥挤、等待时间过长表示最为不满，其他依次为上下班交通拥挤（12%）、常有外来人员进行推销（11%）、楼道电梯间光线昏暗（10%）；96%的公司 认为 物 业 管理收 费 中等偏高，其中 35.7%认为 偏高，更有 3.54%的公司对所在商住楼物业管理收费颇有微词，认为服务一般，收 费 很高，名不副 实；从建筑风格、物业管理、市内交通、商 务氛围等九项 指标综合评价得分来看，大部分公司对长沙市现有商住楼盘的评价偏低，九项指标综合平均得分 3只有 3.51 分，刚好 50 分，他 们对所在楼盘环境保护（2.62 分）、园林景观（2.69 分）、出入人群（3.15 分）、停 车场位（3.29 分）评价较低，其中大公司综合 评价给分为 3.12 分，更是给目前长沙市商住楼打出了不及格的成绩。八、结论和建议6综上所述，我们不难得出这样的结论，那就是 长