《[土地估价师考试密押题库与答案解析](A)土地估价理论与方法模拟8》由会员分享，可在线阅读，更多相关《[土地估价师考试密押题库与答案解析](A)土地估价理论与方法模拟8（13页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、土地估价师考试密押题库与答案解析(A)土地估价理论与方法模拟8土地估价师考试密押题库与答案解析(A)土地估价理论与方法模拟8(A)土地估价理论与方法模拟8一、判断题问题:1. 基准地价、标定地价、交易底价都是根据过去成交地价及土地收益情况评估得到的宗地评估地价。答案:B基准地价、标定地价、交易底价都是根据过去成交地价及土地收益情况评估得到的宗地评估地价。其中，基准地价属于区域平均地价形式；标定地价、交易底价是对于具体宗地而言，属于宗地地价。问题:2. 与工业产品一样，农产品的社会生产价格也是由社会平均必要劳动时间决定的。答案:B根据马克思地租理论，农产品的社会生产价格只能由劣等地农产品的个别生
2、产价格来决定。问题:3. 根据马克思的地租理论，垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。答案:A垄断地租的形成，除了土地所有权垄断这个前提外，还因某些土地具有特殊的自然条件。具有特殊自然条件的土地能够生产某些特别名贵而又非常稀缺的产品。这些商品的生产者凭借垄断经营形成垄断价格，便可获得垄断利润。这部分利润经由租地资本家转交给土地所有者后形成垄断地租。因此，垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。问题:4. 土地价格是土地经济价值的反映，其价格高低取决于可以获取的预期土地收益(地租)的高低。答案:A问题:5. 估价期
3、日是进行估价资料调查的日期。答案:B估价期日是指估价结果对应的日期。二、单项选择题问题:1. 土地自然条件的差别是_形成的自然条件或自然基础。A.绝对地租B.级差地租C.垄断地租D.农业地租答案:B问题:2. 因利用肥沃程度较高和位置较好的土地所创造的超额利润而转化的地租称为_。A.级差地租B.级差地租C.垄断地租D.绝对地租答案:A问题:3. 由于对土地的连续投资而产生超额利润转化的地租称为_。A.级差地租B.级差地租C.垄断地租D.绝对地租答案:B问题:4. 阿兰索设计了_来表示假设的地价和距离的组合。A.区位平衡B.贯价曲线C.买价曲线D.地价曲线答案:C阿兰索将买价曲线定义为：“一组家
4、庭在不同的距离都有能力支付的而又保证同等满意度的价格曲线”，以此来表示假设的地价和距离的组合。如果地价按此曲线变化，那么家庭(或企业)将不会计较具体的区位。问题:5. _是导致特殊地段土地价格高的主要原因。A.绝对地租B.级差地租C.垄断地租D.建筑地段地租答案:C问题:6. 对工业用地价格影响最大的两个因素是_。A.位置和环境B.位置和基础设施C.交通条件和基础设施D.交通条件和环境答案:C问题:7. 对具有保护价值的古建筑物估价应采用该古建筑物的_。A.重置价格B.重建价格C.市场价格D.收益价格答案:B重置与重建的区别是，重置只要求具有同等的功能效用，而重建则要求是完全相同的复制品。问题
5、:8. 在土地估价过程中，记载估价关键事项和估价结果，简要介绍估价技术过程的是_。A.送文函B.估价工作报告C.土地估价报告D.土地估价技术报告答案:C问题:9. 应用剩余法评估宗地价格，首先需要调查确认的是_。A.该宗土地规划许可的用途B.该宗土地规划的容积率和建筑密度C.该宗土地开发周期D.该宗土地开发完成后房地产可能的售价答案:A应用剩余法评估宗地价格，首先需要调查确认的是该宗土地规划许可的用途。问题:10. _是影响土地区位的最重要因素。A.社会经济因素B.自然因素C.行政因素D.繁华程度答案:A问题:11. 新古典主义经济学家关于地租本质含义的阐述主要基于对_的比较。A.产品的市场价
6、格与生产价格B.产品的生产价格与社会平均价格C.边际产品价格与生产要素价格D.产品的社会平均价格与生产要素价格答案:C有关地租的概念，新古典主义打破了那种一成不变的分析问题的方法，将生产过程视为多种变量不断变化的过程，通过边际产品价格与生产要素价格的比较，对地租的本质进行阐述。问题:12. 农业区位论的创始人是_。A.亚当斯密B.冯杜能C.阿尔弗雷德韦伯D.大卫李嘉图答案:B问题:13. 在我国社会主义土地公有制条件下仍然存在地租，是由于_。A.存在着土地所有权的不同主体及其垄断以及土地所有权与使用权的分离B.在任何社会制度下都存在地租C.存在着国家所有和集体所有两种所有制形式D.土地是重要的
7、生产要素答案:A问题:14. 根据马克思的地租理论，下列_为错误的观点。A.地租是土地所有权借以实现的经济形式B.土地价格是地租的资本化C.土地价格是土地价值的货币表现D.一切地租都是剩余价值答案:C土地价格是土地经济价值的反映，是土地权利和收益的购买价格。土地是一种自然物，不是人类劳动的产物，所以没有价值。问题:15. 市级商服中心_。A.具有各级商服中心商服功能B.只有市级商服中心的功能C.只经营高档商品D.位于城市的几何中心答案:A就一个城市而言，按地域归并可以找出规律，即高级商服中心，它提供供高级到低级的全部商品和服务；中级商服中心提供从中级到低级的全部商服活动；而低级商服中心只有低级
8、的商品和服务。需求门槛和服务范围也依次由高到低、由大变小。问题:16. 根据地租理论，最劣等土地的级差地租_。A.等于零B.大于零C.土地价格D.房地产价格答案:A最劣等土地没有级差地租。问题:17. 土地价格的高低取决于可以获取的_高低。A.价值B.地租C.成本D.劳动产品答案:B问题:18. 某建筑物占地面积3亩，容积率为4，自然耐用年限70年，经济耐用年限60年，已使用15年，残值率为5%，重置价格为2000元/m2，则该建筑物现值为_万元。A.1220B.1274C.1525D.1593答案:A该建筑物建筑面积=3亩4=12亩=8000m2，该建筑物重置价格=8000m22030元/m
9、2=1600万元。按照平均年限折旧法计算，该建筑物现值=1600-1600(1-5%)15/60万元=1600-380万元=1220万元。这里需要注意，耐用年限的选取要用经济耐用年限，而不是自然耐用年限。问题:19. 一般来说，钢筋混凝土结构房屋的残值率等于_。A.10%B.2%C.0D.重置成本乘以折旧率答案:C根据经租房屋清产估价原则中对房屋建筑物耐用年限、残值率的评定标准，钢筋混凝土结构的房屋的残值率等于0，砖混结构为2%。问题:20. 建筑物折旧是指_。A.建筑物因时间经过所造成的损耗B.建筑物的新旧程度C.对建筑物的人为破坏D.建筑物重置成本与残值率的乘积答案:A建筑物的折旧是指建筑
10、物因时间经过所造成的损耗。这种损耗包括缘于物理因素的有形损耗和基于功能和经济退化因素的无形损耗。问题:21. 土地的供求关系在自由竞争情况下，_。A.土地价格影响土地的供求关系B.供求关系不能影响土地的价格C.土地供不应求是暂时的、个别的D.供过于求是绝对的、普遍的答案:A问题:22. 在路线价评估中，_不符合选取标准宗地的标准。A.街道转角处的宗地B.矩形宗地C.容积率为所在区段代表性容积率D.一面临街的宗地答案:A在城市的一定区域中，根据街道状况、公共设施的接近状况、房屋的疏密度等条件划分区域，从区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度、形状等在区域中属标准的土地称为标准宗地。问题:23.
11、 以下_方法不适宜地租量的求取。A.从房租中分离出地租B.从地价中求出地租C.从土地开发成本中求出地租D.用类似剩余法的方法求出地租答案:C问题:24. _是决定城市土地利用价值的重要因素。A.区位B.土地承载力C.土地出让方式D.土地开发成本答案:A问题:25. 甲建筑物耐火性能一般，乙建筑物耐火性能属最好，则_。A.甲建筑物耐火等级为三级，乙建筑物耐火等级为四级B.甲建筑物耐火等级为二级，乙建筑物耐火等级为四级C.甲建筑物耐火等级为三级，乙建筑物耐火等级为一级D.甲建筑物耐火等级为二级，乙建筑物耐火等级为一级答案:C建筑物的耐火等级分为四级，一级耐火性能最好，二级耐火性能较好，三级耐火性能
12、一般，四级耐火性能最差。三、多项选择题问题:1. 某宗地价格为400万元，其宗地面积为2000m2，建筑面积为4000m2，则_。A.地面地价为2000元/m2B.地面地价为1000元/m2C.楼面地价为2000元/m2D.楼面地价为1000元/m2E.地面地价为4000元/m2 A B C D E答案:AD楼面地价=宗地总地价/建筑面积=4000000元/4000m2=1000元/m2，以单位建筑面积来表示土地单价；宗地地面地价=宗地总地价/宗地面积=4000000元/2000m2=2000元/m2。问题:2. 房屋质量缺陷损失的评估方法有_。A.成本法B.资本化法C.价差法D.市场比较法E
13、.平均法 A B C D E答案:ABCD问题:3. 评估价格包括_。A.交易底价B.基准地价C.申报地价D.拍卖底价E.申报地价 A B C D E答案:ABD问题:4. 下列关于土地集约利用的说法，正确的是_。A.在各种土地利用中，区分集约利用与粗放利用及其边际界限是十分重要的B.集约边际代表各级土地的经济点，若超过则新增的变量投入得不到补偿C.粗放边际代表土地利用能力不断减少的一系列土地面积中的一点，超过则再投入某一土地劳动和资本，也不能补偿其成本D.我国人多地少，为满足社会对各种农产品及建设用地日益增长的需求，只能着重加大对待垦荒地的开发力度，其次要提高单位面积产量和单位面积建筑面积E
14、.土地集约利用是一种必然趋势，不受土地报酬递减规律的制约 A B C D E答案:AB粗放边际代表扩展用质次土地的最后一点，超过此点，再扩大生产用地也不能补偿其成本。我国人多地少，只能走集约利用的道路，在提高单位面积产量和单位面积建筑面积上下工夫。问题:5. 影响建筑物价格的环境因素有_。A.建筑年代B.建筑物朝向C.建筑物用途D.建筑物楼层E.重置价格 A B C D E答案:ABCD环境因素主要有建筑年代(决定建筑物折旧状况和剩余使用年限)、建筑物朝向(影响建筑物采光、通风)、建筑物用途(使收益、使用年限不同)、建筑物楼层。四、情景分析题 某宾馆首层用于餐饮，租金收入为18万元/月，其余各层为客房，共300个房间，平均每间房费95元/d，空置率为25%，该宾馆营业实际花费25万元/月。周围同档次的宾馆客房部分一般每间房费90元/d，空置率为20%，正常营业费用为年收入的30%；同档次、同规模餐饮业房地产租金为25万元/月，营业费用为8万元。本区
