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1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价理论与方法分类模拟题44房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价理论与方法分类模拟题44房地产估价理论与方法分类模拟题44一、单项选择题问题:1. 某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%，假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为_万元。A.96B.192C.240D.480答案:D解析 根据“住宅楼总价=单价建筑面积”，可以求出建筑面积=4000/m2，又根据“楼面地价=土地总价/建筑总面积”，可以求出土地总价=楼面地价建筑总面积=480万元。问题:2
2、. 在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的_作为标准深度。A.中位数B.众数C.平均数D.分位数答案:B问题:3. 下列关于开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法错误的是_。A.开发经营期可分为建设期和经营期B.建设期的起点与开发经营期的起点相同C.经营期可具体化为销售期和运营期D.经营期可以准确预测答案答案:D问题:4. 某宗收益性房地产60年土地使用权，报酬率为10%的价格为5000元/m2，则该宗房地产40年土地使用权，报酬率为12%的价格为_元/m2。A.4135.47B.4889.32C.4917.79D.4946.27答案:A解析
3、年期为40年，对应报酬率为12%的房地产价格为： (1+12%)40(1+10%)60-1元/m2=4135.47元/m2。 问题:5. 理论上，房地产价格与利率因素呈_相关。A.正B.负C.不D.不确定答案:B问题:6. 在某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%，某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担。则该宗房地产的正常成交价格为_元/m2。A.2660B.2425C.2294D.2427答案:D解析 正常成交价格=买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)=2500元/m2/(1+3%)=2427.18元/m2。问
4、题:7. 某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生_万元的贬值。A.548.19B.558.15C.567.39D.675.40答案:C解析 (1)该写字楼空置率为15%时的价值V1为： ， A=70100001260%85%万元=428.4万元，n=30年，V1=428.4/8%1-1/(1+8%)30万元=4822.83万元。 (2)
5、该写字楼空置率为25%时的价值V2为： ， A=70100001260%75%万元=378万元，n=30年，V2=378/8%1-1/(1+8%)30万元=4255.44万元。 (3)该写字楼将贬值V1-V2=(4822.83-4255.44)万元=567.39万元。 问题:8. 下列关于路线价法的表述中，不正确的是_。A.路线价法在本质上是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C.采用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格答案
6、:D解析 路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，然后利用价格修正率对该平均价格进行调整来求取街道两侧的土地价值的方法。问题:9. 预测某宗房地产未来第一年的净收益为40万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为_万元。A.1287B.1100C.1000D.948答案:C解析 该宗房地产的收益价格为。问题:10. 关于市场法的说法，错误的是_。A.测算结果容易被人们理解、认可、接受B.测算结果有时并不一定是合理、真实的C.需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握D.每个影
7、响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化答案:D解析 本题考核的是市场法的相关内容。许多因素对可比实例成交价格的影响程度难以采用定量分析予以量化，主要是估价师凭其估价专业知识和经验以及对估价对象或可比实例所在地的房地产市场行情、交易习惯等的深入调查后做出判断。问题:11. 下列房地产权利的种类中，属于债权的是_。A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权答案:D解析 租赁权属于债权，其余选项属于物权。问题:12. 在影响房地产价格的各种因素中，房地产投机属于_。A.社会因素B.环境因素C.经济因素D.行政因素答案:A问题:13. 成本法的本质是以房地产的_为导向求取房地产的价值。
8、A.建筑规模B.基础成本C.重新开发成本D.建后利润答案:C解析 成本法的本质是以房地产的重新开发成本为导向来求取房地产的价值。通常把成本法测算出的价值称为计算价值。问题:14. 某宗房地产预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果报酬率为9%，则该房地产的收益价值为_万元。A.195B.217C.213D.210答案:B问题:15. 某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑计算的价格为3500元/m2，则该套住宅建筑面积计算的价格为_元。A.3000B.3277C.329
9、5D.3599答案:C解析 建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格套内建筑面积/建筑面积，建筑面积=套内建筑面积+公共分摊面积，所以建筑面积下的价格=35001451(145+9)=3295.45元/m2。二、多项选择题问题:1. 房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有_。A.该种房地产的价格水平B.消费者的预期C.该种房地产的开发成本D.该种房地产的开发技术水平E.房地产开发商对未来的预期 A B C D E答案:ACDE解析 某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：(1)该种房地产的价格水平；(2)该种房地产的开发建设成本；(
10、3)该种房地产的开发技术水平；(4)房地产开发商和拥有者对未来的预期。问题:2. 下列建筑物状况中，属于建筑物权益状况的是_。A.租赁期限B.地役权的设立C.建筑结构D.维护情况E.物业管理 A B C D E答案:ABE问题:3. 开发利润相应的利润率主要有_。A.直接成本利润率B.投资利润率C.间接成本利润率D.销售利润率E.成本利润率 A B C D E答案:ABDE问题:4. 一宗房地产利用所受限制的种类和程度，对其价值有很大的影响。对房地产利用的限制包含_。A.拥有的房地产权利是所有权还是使用权、地役权、抵押权、租赁权B.拥有的房地产权利是否完整、清晰C.拥有的房地产是否完好D.房地
11、产使用管制E.相邻关系的限制 A B C D E答案:ABDE解析 一宗房地产利用所受限制的种类和程度，对其价值有很大的影响。进行房地产估价，应调查房地产利用所受的各种限制及其内容和程度，只有这样才能评估出正确的价值。对房地产利用的限制可归纳为3个方面：房地产权利及其行使的限制；房地产使用管制；相邻关系的限制。问题:5. 临街深度价格修正率表的制作形式有_。A.单一深度价格修正率B.多种深度价格修正率C.单独深度价格修正率D.累计深度价格修正率E.平均深度价格修正率 A B C D E答案:CDE问题:6. 收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于_。A.未来净收益
12、的大小B.获取净收益期限的长短C.获取净收益的绝对值D.获取净收益的百分比E.获取净收益的可靠程度 A B C D E答案:ABE问题:7. 对土地实物状况的描述，应主要说明的内容包括_。A.设计使用年限B.形状C.面积D.地质条件E.土壤 A B C D E答案:BCDE问题:8. 下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有_。A.从理论上讲，房地产抵押价值是债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，将抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿后的余额。B.法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建设工程款、已抵押担保的债权数额、强制执行费用等。C.当房地产的抵押价
13、值小于未偿还的贷款余额时，应当要求抵押人提供与不足的价值相当的担保或者提前清偿债务。D.定期或根据需要对抵押房地产的价值进行评估。E.不能单独处分的房地产不宜作为抵押物。 A B C D E答案:ACDE问题:9. 用市场法对房地产进行估价时，需要对可比实例的成交价格进行_的修正和调整。A.交易过程B.交易情况C.市场状况D.交易价格E.房地产状况 A B C D E答案:BCE问题:10. 下列关于房地产价格的说法正确有_。A.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大B.限价商品住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模增加或在住房建设总量中的比重提高，商品住房
14、的价格一般会下降，反之会上涨C.上调贷款利率会导致房地产价格下降D.在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格上涨E.开征物业税，会导致房地产价格下降 A B C D E答案:ABCE解析 D选项的正确说法是“在买方市场下，增加卖方的税收会使房地产开发商通过降低利润等措施内部消化，难以使房地产价格上涨”。三、判断题问题:1. 当预计装饰装修改造后房地产价值的增加额大于装饰装修改造费用时，应以转换用途为前提进行估价。答案:B问题:2. 同一宗房地产，有租约限制下的价值、无租约限制下的价值和承租人权益价值三者之间的关系为：承租人的权益价值=有租约限制下的价值+无租约限制下的价值。答案:B问题:3. 某房地产的当前市场价值为1000万元，抵押贷款余额为540万元，贷款成数为0.6，则该房地产现在再次抵押的价值应为276万元。答案:B解析 应为100万元。问题:4. 某房地产的年有效毛收入为10万元，运营费为2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的
