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1、引言根据第七次全国人口普查结果，截至2020年末，我国城镇常住人口约90199万人，占总人口比重为63.89%，也就是说，我国城镇化率已经超过60%，城镇化发展正逐步走向成熟。从城镇化的一般规律来看，一个国家城镇化率在30%70%之间是城镇化速度比较快的一个时期，中国现在城镇化率是在63.89%，还处在较快发展区间。因此，在“十四五”期间，我国城镇化仍将保持较快的增长速度。随着收入水平提升，人们对美好生活的需求更为强烈，也更愿意迁入能级较高的城市。以北上广深为代表的一线城市，以及以成都、杭州、南京等为代表的新一线城市，在人口流动上表现出较强的“虹吸”效应；而那些产业基础不具优势的城市，人口外流
2、现象仍将持续明显，城市间分化现象会越发明显。人口流动的同时，会带来消费方面的需求，体现在居住领域，大城市的居住需求会持续保持高位。对于选择在一线、新一线及二线城市置业的人群，他们在置业上表现出怎样的特征？表现在人群特征上，置业人群在购房年龄、性别分布、资金来源，甚至是租买意愿上有何特点？表现在房源端，在居住空间、居室结构等方面有有何特点？除了置业人群的行为特征外，贝壳研究院基于2020年城市居住竞争力指数模型，对指标维度进行了部分更新，同时将城市范围扩充到35城，其中包括4个一线城市、15个新一线城市及16个二线城市，测算出了21年度城市居住竞争力指数。从区域、城市群及城市角度看，竞争力指数又
3、表现出怎样的特征？来到大城市定居，抛开收入谈论房价并不合理，贝壳研究院基于收入数据测算了房价收入比及房租收入比，并以此测算出了居住负担指数，以此来衡量不同城市的居住难易程度。同时，为了能够量化城市人口流动性情况，贝壳研究院测算出了移民指数，以此衡量城市人口的流动性高低。在此基础上，区域、城市群及城市在该指数上表现出怎样的特征？带着这些疑问，贝壳研究院发布2021年新一线城市居住报告，从置业特征、居住竞争力、居住负担及移民城市等角度出发，对大城市人群的居住生态进行客观描述，以期待向政府、公众描绘出相对形象的城市居住画像。目录PART1 置业特征篇1.1 购房年龄1.2 性别分析1.3 贷款情况1
4、.4 居室结构1.5 楼盘名称1.6 居住空间偏好1.7 租买意愿PART2 居住竞争力篇2.1 指标解释2.2 居住竞争力榜单PART3 居住负担篇3.1 居住负担3.2 购房价格3.3 租房痛点3.4 住房焦虑3.5 房价与新一线城市排名相关性分析PART4 移民城市篇4.1 “移民指数”排名4.1 大湾区重点城市移民指数4.2 省内购房客群分析PART 1 置业特征篇根据第七次全国人口普查结果显示，截至2020年11月，全国人口共141178万人，与2010年第六次全国人口普查数据相比，增加7206万人，增长5.38%。同时，“七普”数据显示，我国男性人口为72334万人，占51.24%
5、；女性人口为68844万人，占48.76%，中国男性比女性多3490万人，而“六普”男性比女性多3398万人。如果从总人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）看，当前比值为105.07，与2010年基本持平。除了性别比例失衡，“七普”数据同样反映出了家庭小型化、老龄化加速、人口增速放缓及人口区域迁徙等趋势。人口趋势的变化，对于居住消费有着显著影响。具体而言，客群因年龄、性别差异，表现在购房偏好方面，也表现出一些显著趋势。1.1 购房年龄：一线城市置业年龄明显偏高置业人群年龄对购房行为影响是显著的，对于80后的置换群体及90后刚需群体，在产品及配套选择上，差异性是明显的。分区域看，置业人群
6、年龄表现出怎样的特征？研究数据发现，无论是新房，还是二手房，一线城市置业人群年龄普遍偏高。就二手房而言，一线城市购房平均年龄约为36.6岁，高出新一线城市1.6岁，高出二线城市0.6岁；就新房而言，一线城市购房平均年龄约为37.2岁，高出新一线城市3.2岁，高出二线城市2.7岁。受限于较高的“上车”门槛，一线城市客群购房压力较大，往往需要掏空“6个钱包”才能实现“上车”梦想，因此，反映在年龄结构上，一线城市的置业年龄明显偏高。根据贝壳研究院最新测算的居住负担指数显示，114个样本城市中，一线城市居住负担指数算数平均数约为89.1，新一线城市约为65.2，二线城市约为63.5，三线城市约为59.
7、3，四线城市约为55.1。一线城市居住负担明显较高，并且随着城市能级下降，居住负担指数也依次下降，两者呈强相关关系。在新房及二手房方面，置业年龄表现出怎样的特征？研究数据发现，新一线城市及二线城市，新房的置业平均年龄要低于二手房。主要原因是这些城市尚未进入存量房市场，买新房的多为刚需群体，二手多为置换，所以买卖交易仍以新房为主。新房相较于二手房，在居住品质方面普遍较高，同时在交易方面，部分城市有政策上的倾斜。因此，刚需购房人群更愿意选择新房，体现在年龄上，要低于二手的置换人群年龄。对于一线城市而言，已经进入了存量房市场，趋势刚好相反，刚需群体买卖交易以二手交易为主，而新房多为置换人群。因此，体
8、现在年龄上，一线城市新房的平均年龄比二手房较高。如果从城市角度考虑，在35个样本城市中，天津、北京、哈尔滨、上海及福州等城市二手房购房年龄较高。对于天津而言，买二手房产的多为置换人群，天津本地人群相对保守，不愿意背负过高房贷压力，因此选择全款比例较高，导致购房年龄后移。在19个一线及新一线样本城市中，天津在21年度选择全款购房的百分占比达到38.02%，居于首位。从新房市场看，新房购房年龄相对较高的城市为珠海、北京、深圳、宁波及上海等。对于北京、深圳及上海而言，新房购房成本相对较高且多为置换人群购置，因此置业人群年龄延迟比较明显。对于珠海而言，作为我国五个经济特区之一，珠海东与香港隔海相望，南
9、与澳门相连，优异的自然环境，让旅游业成为珠海的重要产业之一，因此吸引了外地人群在此旅游置业。在置业特征上，本地置业人群比例相对较低。根据最新的“移民城市指数”显示，在35个样本城市中，珠海的指数约为98.5，仅次于深圳。也就是说，珠海的房子多是被外地人买走了，而选择珠海置业的外地人群，购房目的多以投资旅游为主，经济实力相对较强，体现在购房年龄上，年龄相对滞后。1.2 性别分析：女性置业人群持续走高七普”数据显示，我国男性人口为72334万人，占51.24%；女性人口为68844万人，占48.76%，中国男性比女性多3490万人。而“六普”男性比女性多3398万人。在高学历女性占比提升、独生子女
10、政策影响及传统婚姻观念改变等多重因素影响下，女性在家庭生活及社会工作中的话语权逐步提升，“她经济”已经正式到来。在居住领域，女性置业的百分占比也在逐年提升。贝壳研究院统计了35个样本城市，最新的数据显示，一线城市的女性置业人群百分占比增速相对明显，21年度，该占比达到48.79%。新一线及二线城市，相较于2019年，同样出现不同程度的增幅。同样，根据贝壳研究院发布的女性居住现状调查报告（2021年）显示，全国30个重点城市整体女性购房占比从2017年45.60%到2020年47.54%，逐年提升。当代女性想婚前拥有一套自己的房子动机来自哪儿呢？女性受访者中，认为“房子比婚姻更让人有安全感”、“
11、在家庭和婚姻里更加有底气”、“有一个为自己遮风挡雨的地方”的占比分别为36.07%、29.59%和24.32%。更多女性从情感上考虑，想通过婚前置业，为自己未来的家庭生活提供安全网。1.3 贷款情况：买房贷款还是一次性付清?“买房贷款还是一次性付清?”看似是个选择题，但更多考量的是城市购房群体的经济实力。对于大多数购房者而言，购房时贷款都是必需的流程，在调查中仅31.8%的住房消费者无贷款，68.2%的受访者购房时会选择贷款。有13.6%的受访者还清了贷款，对于这部分受访者进一步询问，其中65.7%的受访者是提前还款，仅34.3%的受访者属于按正常计划还清贷款。具体细分看，在已还清贷款受访者中
12、，90后提前还款的占比为68.52%，70后提前还款的占比为60.78%，相差7.74个百分点；分城市看，已还清贷款购房者，属于提前还款的占比一线城市略低于其他城市，且城市能级越低提前还款的占比越高。1.4 居室结构：两居室小户型为主力交易户型“七普”数据显示，我国家庭小型化趋势明显。除了受到人口流动，独生子女政策，婚姻观念改变因素影响外，生育率下降、失独家庭增多及主动独居等也是重要影响因素。贝壳研究院以35个城市为研究样本，按户型结构统计成交百分占比情况。研究发现，两居室成为主力交易户型。如果分区域看，以哈尔滨、长春及沈阳为代表的东北地区，两居室交易占比明显较高，从供给侧角度分析，两居室成为
13、该地区主要的供给户型。以沈阳为例，贝壳研究院数据显示，20年度新增挂牌房源量中，两居室的挂牌房源量百分占比达到54%。另外，以北京、上海为代表的一线城市，两居室成交占比也比较高，主要原因是受限于购房压力，需求端更“愿意”选择“高单价-低总价”的小户型房源。除了两居室，三居室成交户型百分占比紧随其后，35个样本城市中，佛山、南昌及长沙等城市的三居室户型占比较高，除了受供给侧影响外，这几个城市的购房压力相对较低。以长沙为例，最新的居住负担指数约为54.44，是个典型的房价友好型城市，置业人群就有选择余地，毕竟三居才是理想户型。根据贝壳研究院发布的理想三居报告显示，47.97%的受访者表示三居室才是
14、最理想的居住状态。除了受到居住负担影响，以珠海为代表的旅居型城市，对居住适宜性要求更高，决定了其成交的主力户型为三居室。1.5 小区名字：藏着哪些秘密？楼盘名字，蕴藏着人们对居住生活的无尽想象，也成为开发商进行房地产营销的重要手段。从重点城市楼盘名称中出现频率最高的30个词来看，小区名称命名集中呈现出花园家园范、国际范、奢华范、山水诗情范等特点。其中“花园”、“家园”两个词很受各城市开发商的青睐，在小区名称榜单里占据绝对的领先地位，体现出浓浓的居住气息，符合人们对美好居住生活的向往。此外，各家开发商们也喜欢用自己的品牌名来定义楼盘名称，其中要数万科、中海、绿地及碧桂园最为典型。从年代角度看，小
15、区名称表现出显著的差异性，从侧面反映出时代背景下，消费者心理的变化历程。上世纪70年代之前，小区的名字主要以街道命名，比如和平街出现频率最多，其次是垂杨柳、西街；到了80年代，花园、家园高居前两名，开始感受到人们对居住的审美需求，其余的则多为中里、北街等等。1990年初，我国进入商品房时代，诞生了以万科为代表的第一批房地产开发企业。房子的商品属性不断强化，起个好名字便成了开发商的必选动作。“小区”被山庄、别墅取代，而形容词也开始出现国际、阳光的字眼。进入21世纪，小区中多出现了“洋名”，“每个中国城市都有一个曼哈顿、两个华尔街和三个香榭丽舍；能下点儿雪的就是瑞士小镇；能洒点儿阳光的就是加州别苑
16、；挨着一水泡子就是维多利亚港湾；隔着条臭水沟就敢叫塞纳河畔；又有水泡子又有臭水沟的不用问，那肯定是威尼斯没跑了。”成为了调侃。从城市角度看，不同城市在楼盘命名方面存在差异，体现出不一样的城市居住性格。北京国际范与复古调并存，修饰词“国际”被广泛采用，“胡同”、“二里”体现出老北京典型的复古特色；上海“村”味气息浓厚，“新村”、“一村”、“街坊”、“二村”、“四村”等词出现频率最高，承载着上海90年代一批住宅新村崛起的记忆；深圳高端大气范十足，作为国际化大都市，深圳开发商们在楼盘命名上也毫不逊色，“国际”、“中心”、“世纪”、“东方”等词被普遍使用。其实，小区名称也是城市地名的一部分，它代表着城市形象和文化符号，反映着当地的人文或自然地理特征。小区名称的变化，背后反映了开发商
