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1、2021与中建3局一路同行 2021年，迤逦前行，希望能够再与中建3局一起开创新区未来！ In 2021, it is expected to be able to create the future of the new area together. 中建3局广州增城荔湖项目竞标方案 2021年02月 2 解读标书】 宏泰需要什么产品打市场 允正能提供什么 宏泰实现12亿的目标怎么做 天下难事，必成于易，天下大事，必做于细 大多数开发商都愿意做的：大多数开发商都愿意做的： 花花36个月去设计个月去设计 花花12年去建设年去建设 花花23年去销售年去销售 大多数开发商不愿意做的：大多数开发商不
2、愿意做的： 花花3天时间去调查天时间去调查 花花1整天时间听一个完整的整天时间听一个完整的 策划报告策划报告 因为现在总体上还是卖房市场，因为现在总体上还是卖房市场， 只要拿到地，做成房子只要还能只要拿到地，做成房子只要还能 住，就不愁卖掉，只是价高价低住，就不愁卖掉，只是价高价低 的差别的差别 策划策划 悲哀悲哀 因为大多数开发商做的是要因为大多数开发商做的是要“入世入世” （大众化）的（大众化）的”产品产品“，少数人想，少数人想 到要做到要做“惊世惊世“（名利双收）的（名利双收）的” 精品精品“，很少有民族、历史、社会，很少有民族、历史、社会 责任感的开发商去做责任感的开发商去做”传世传世
3、“（越（越 老越值钱）的文化老越值钱）的文化”珍品珍品“ Part 01 你为何找允正？ Part 02 允正能给你带带什么？ 博学之，审问之，明辨之，慎行之 世联的麦肯锡式 逻辑推理分析工具 中原地产的军事化 客户地图演绎 合富辉煌的数据 库式资料收集 与规律分析 我们之前做了什么？我们之前做了什么？ 正式提案前正式提案前，我们做了什么我们做了什么？ 增城大道三联北侧地块周边调查半天增城大道三联北侧地块周边调查半天 专业网站二手资料收集专业网站二手资料收集3 3天（阳光家缘、广州房天下）（产品资料与市场分析资料）（各板块资料与板天（阳光家缘、广州房天下）（产品资料与市场分析资料）（各板块资料
4、与板 块内资料）块内资料） 政府网站资料收集政府网站资料收集1 1天（规划局土地交易信息中心、武汉市政府网站、房地局信息中心、统计局网站）天（规划局土地交易信息中心、武汉市政府网站、房地局信息中心、统计局网站） 网上其他政策信息收集（平时）网上其他政策信息收集（平时） 增城畅销经典户型考察半天增城畅销经典户型考察半天 跨越跨越- -20202020年广州楼市总结暨年广州楼市总结暨20212021展望（克而瑞）展望（克而瑞） 广州市广州市20202020年房地产市场年报（合富）年房地产市场年报（合富） 乘势而上，鱼龙共舞乘势而上，鱼龙共舞20202020年广州房地产市场总结暨年广州房地产市场总结
5、暨20212021年展望（中原）年展望（中原） 在本报告中重在从时间、空间角度对数据进行分析，提炼决策考察的规律，不一一提供详细数据分析在本报告中重在从时间、空间角度对数据进行分析，提炼决策考察的规律，不一一提供详细数据分析 7 01 02 报告思路 03 04 05 项目数据收集充分，对市场了解全面 深入分析项目竞争对手 客观分析市场走势 项目定位初判 物业发展建议 项目组架构、职责及分工说明 项目组人员简介 允正国际的优势 分析并提升项目开发理念及布局 准确建议产品户型配比 对项目的优劣势分析客观准确，有应对策略， 提炼项目核心竞争力 独创性高、影响力大 方案是否切合实际、可操作性强 项目
6、理解 项目定位 市场分析 营销策略创新 项目团队 CONTENTS CHAPTER 1 市场分析 Analysis of the real estate market in Shenzhen 1. 项目数据收集充分，对市场了解全面 2. 深入分析项目竞争对手 3. 客观分析市场走势 8 9 Part 01 项目数据收集充分，对市场了解全面 10 政策导向：因城施策， 主核“抓人、促产”，广州多举措促进市场健康发展 项目数据收集充分，对市场了解全面 项目理解 项目定位 市场分析 项目团队 策略创新 土地市场：“供需双高”商品房用地呈现【东进南拓】的格局 11 项目理解 项目定位 市场分析 项目团
7、队 策略创新 项目数据收集充分，对市场了解全面 2020年在供给面、市场面对楼市进行调控外的同时，融资渠道也步步收紧，对于信贷收紧，除了是楼市降温的政策性措施，另一 方面也是受到金融行业整顿过程的影响。而未来国家对金融和楼市的监管不会放松，预计短期内融资的渠道不会放松，难度不会降 低。 2020年多家银行贷款利率下降10%左右，房贷政策持续放松，但大多银行暂停接商办物业，针对商办物业则行上浮在1020%以 上，严重打击投资客置业信心积极性。 金融信贷：三道红线对房企融资渠道政策性收紧 ，但房贷利率稳中有降。 12 项目数据收集充分，对市场了解全面 项目理解 项目定位 市场分析 项目团队 策略创
8、新 13 市场动态：2020年推盘量猛增，下半年新盘扎堆入市 项目数据收集充分，对市场了解全面 项目理解 项目定位 市场分析 项目团队 策略创新 14 市场动态：市场冷热不均，呈现板块分化 项目数据收集充分，对市场了解全面 项目理解 项目定位 市场分析 项目团队 策略创新 增城市场：各板块分化，冷热不均；朱村供应不足导致供求量价齐跌 项目数据收集充分，对市场了解全面 供应：在六个大板块中，供应量最大的是新塘板块，主 要来自合景誉山国际、合生湖山国际、广州万科城、碧 桂园云顶、翡翠绿洲等老盘。朱村板块和荔城板块呈现 供应下跌状态，主要是前期土地供应较少。其中朱村板 块的供应主要来自保利中海金地大
9、国璟、时代名著、华 润置地润悦、远洋招商保利东湾。 成交：2020年成交面积最多的板块同样是新塘板块， 达131.7万方。成交量增长最多的是中新板块，主要是 供应充足了。朱村板块是唯一成交量下跌的片区，主要 是供应不足。该板块供求比1.02，处于比较平衡的状态； 均价回落至18419元/平，核心楼盘实际售价仍在 20000元/平，均价下跌主要是挤掉了前期虚高的泡沫， 且今年网签的比较多楼盘为尾货。 增城土地市场：挂地成交20宗，将形成约400万方住宅，后市供应充足 项目数据收集充分，对市场了解全面 2020年增城区通过招拍挂市场出让的涉宅用地，约20宗， 主要集中在荔城板块（2宗）、石滩板块（
10、5宗）、新塘 板块（4宗）、中新板块（5宗）、朱村板块（4宗）。 占地面积：136.56万方 建筑面积：405.78万方 楼面地价：6499-13769元/平，拉通均价9600元/平 除了招拍挂，还有旧村改造/城市更新项目，对市场供应 进行补充。增城为广州的大货仓，供求量及库存都处于 较高位，价格短期内大幅拉动的难度较高。 新塘各盘：多为老盘推新货，精装17000-20000元/平，单盘去化量7-20万方为主 项目数据收集充分，对市场了解全面 新塘市场：市场热度最高，70%客户来自广州市区白领自住及投资 项目数据收集充分，对市场了解全面 市场热度：在增城众多板块中，新塘板块热度最高 距离广州天
11、河：35公里，在增城各板块中距离最短；多个楼盘有楼巴频繁接驳；且地铁13号线已经开通 客户：70%为广州市区白领自住及投资 综合：片区整体配套比较完善，但居住环境略杂，二手房交易及租赁比较活跃 产业：牛仔、汽车工业重镇 新塘2020年商品住宅供应132.6万方，成交131.7万方，基本平衡。均价21152元/平，同比轻微下降。片区内主力 销售楼盘在价格上分2个梯队，精装17000-20000元占多数，精装22000-25000元主要是凤凰城附近几个中高端改 善盘。该板块成熟度较高，地价、房价均在增城的高位。 表：新塘商品住宅供求量价走势 新塘个盘：多为老盘推新货，精装17000-20000元/
12、平，单盘去化量7-20万方为主 项目数据收集充分，对市场了解全面 朱村市场：市场热度有所回落，供应不足导致量价齐跌 项目数据收集充分，对市场了解全面 市场热度：在增城众多板块中，朱村板块前两年热度仅次于新塘，2020年因供应减少而有所回落 距离广州天河：55公里；地铁21号线已经开通 客户：广州及外地投资客为主 综合：片区生活配套暂时一般，主要依赖小区自身提供 产业：富士康已进驻；科教城（职中集中地），但进度缓慢 朱村板块：近五年价格呈现波动起伏，峰值出现在2019年，2020年有所回落，主要是清尾货结构性拉低均价 朱村个盘：核心项目仅大国璟等3-5个，质素较高，精装19500-22000元为
13、主 项目数据收集充分，对市场了解全面 石滩市场：房价在各板块中较低洼，板块内无产业支撑 项目数据收集充分，对市场了解全面 市场热度：在增城众多板块中，石滩板块热度中等，近2年因其价格刚需而逐渐被广州市区接受 距离广州天河：直线38公里；规划中16号线（未定动工完工日期）在石滩镇有2个地铁站（石滩站、石滩西站） 客户：70%为广州及外地投资客，财力略逊于新塘投资客 综合：石滩镇较成熟，但发展程度一般 产业：无产业支撑，“广州新东站”实际层次较低 石滩板块：近3年商品住宅成交量价整体向上，供求比1.15左右，供求目前来看比较平衡。该板块的风险相对略大， 主要卖点在于便宜，投资客的财力稍逊，价格敏感
14、度比较高。 时间(年) 供应面积() 供应套数(套) 成交面积() 成交套数(套) 成交均价(元/)供求比 2020年48079648214178284056149151.15 2019年30240529852597292495146461.16 2018年52244148772722812600122091.92 石滩个盘：项目不多，核心盘2-3个，板块房价分1.5万、2.1万两个梯队 项目数据收集充分，对市场了解全面 中新市场：市场波动较大，2020年供求双双爆发，市场热度有所恢复 项目数据收集充分，对市场了解全面 市场热度：在增城众多板块中，中新板块的热度经历了“热冷 热”几次波动 距离
15、广州天河：直线38公里；有地铁知识城线接驳到21号线 客户：70%为广州及外地投资客 综合：中新知识城定位较高，分南北两区发展，先发展南区，目前北区开始卖地。中新镇除了知识城，其他位置配 套和城市面貌较差，房价不高。 产业：汽车摩托车配件、五金、塑料、化工等 中新板块：近3年商品住宅供应变动较大，2020年供求双双爆发，价格微涨。市场热度有所恢复。北区接力南区进 入开发期，但北区配套尚未跟上，价格1.8万左右，南区发展较成熟，价格在2-2.2万左右。 时间(年)供应面积() 供应套数(套) 成交面积() 成交套数(套) 成交均价(元/)供求比 2020年33156135472179212405
16、195291.52 2019年6596369725378182190872.6 2018年6519968667254464129560.97 中新个盘：时代倾城为知识城北区首个楼盘，供应加大带动板块成交量攀升 项目数据收集充分，对市场了解全面 荔城市场：客户主要为地缘置业客户，市场热度一般 项目数据收集充分，对市场了解全面 市场热度：在增城众多板块中，荔城热度一般，它是增城区府所在地，市场最独立，与广州市区关联性不大 距离广州天河：直线55公里；地铁21号线已通车 客户：主要为增城本地人，购买力一般，溢价能力不高，但对产品要求较高 综合：荔城城区内配套尚可，居住氛围较好，城市界面尚可，但主要货量靠地缘客户消化 荔城板块：近3年商品住宅供应持续减少，成交略有波动，整体供求比较平衡，成交均价近两年基本稳定在19500 元/平左右。 时间(年)供应面积() 供应套数(套)成交面积() 成交套数(套) 成交均价(元/)供求比 2020年23292419542330381909194171 2019年28727324512142471783197821.34 2018年3304432883295
