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1、,目录 Contents,注：本报告数据、资料全部来自天朗易研通系统 ，咨询电话：010-5939 6308。,第一部分 市场表现：疫情之下，2020年各级市场不降反升 第二部分 市场历程：由迷茫到复苏，市场经历9个月逆袭之路 第三部分 市场特征：疫情背景下，2020年细分市场表现及特征 第四部分 市场背后：内在线路清晰、稳定、可辩,限竞房市场 纯商品住宅市场 共有产权房市场 二手住宅市场 土地市场,前言,2020年初，突如其来的疫情打乱人们生活脚步，对整体政治、经济影响重大，房地产行业也未能幸免，甚至一度陷入至暗时刻。 人员流动受限，传统销售行为无法开展，行业几乎停摆，成交量几乎腰斩，实体商
2、业更是受到空前打击 随着疫情得到有效控制，市场开启强势复苏之势，行业走出“V型”反转走势。 时至年末，盘点2020年北京房地产市场成绩单，不降反增，成绩出乎意料。 北京房地产市场的逆袭之路是如何走过来的？ 高分成绩背后，各细部市场又有哪些值得探究的特征？ 回归行业发展本身，行业轨迹是否因疫情而发生改变？,第一部分 市场表现：疫情之下，2020年各级市场不降反升,新房商品房整体成交总量与金额预计超过2019年 新房商品住宅整体成交总量与金额已超过2019年 新房商品住宅成交套数同比增加27.7% 二手住宅成交套数已超过2019年 土地成交金额已超过2019年，创近三年新高,截止2020年12月2
3、0日，北京新房商品房整体（含商品住宅、办公及商业）成交总面积已达753.8万，同比仅微幅减少1.7%；成交总金额已达3443.7亿元，同比基本持平； 距离年末仍有十余天，预计全年新房商品房成交总面积及金额将超过2019年全年水平。,一、新房商品房整体成交总量与金额预计超过2019年,注：2020年数据统计截止12月20日。,截止2020年12月20日，北京新房商品住宅整体（含共有产权房、自住型商品房）成交总套数约5.53万套，同比微幅增加0.3%；成交总金额已达3043.9亿元，同比微幅增加0.3%； 随着后续至年末的陆续成交，预计2020全年新房商品住宅成交总量及金额增幅将进一步扩大。,二、
4、新房商品住宅整体成交总量与金额已超过2019年,注：2020年数据统计截止12月20日。,截止2020年12月20日，北京新房商品住宅整体（不含共有产权房、自住型商品房）成交总套数约4.46万套，同比已明显增加27.7%；成交总金额已达2765.4亿元，同比小幅增长8.4%； 未至年末，新房商品住宅成交套数、金额已超过2019年，其中成交套数增幅已接近30%。随着后续陆续成交，预计2020全年新房商品住宅成交总量及金额增幅将进一步扩大。,三、新房商品住宅成交套数同比已增加27.7%,注：2020年数据统计截止12月20日。,截止2020年12月13日，北京二手住宅成交总套数已达14.4万套，与
5、2019年全年相比已小幅增加6.5%； 预计2020全年二手住宅成交总量增幅将进一步扩大。,四、二手住宅成交套数已超过2019年,注：2020年数据统计截止12月20日。,截止2020年12月20日，北京经营性用地（含住宅、商服及养老用地）成交宗数已达56宗，加上未成交的两宗，预计全年成交土地宗数将达到58宗，将与2019年持平； 另外，目前成交总金额已达1850.5亿元，已高于2019年10.7%，为近三年最高；,五、土地成交金额已超过2019年，创近三年新高,注：2020年数据统计截止12月20日。,第二部分 市场历程：由迷茫到复苏，市场经历9个月逆袭之路,受疫情影响，北京房地产市场最多9
6、个月正常运转 一季度疫情突袭，行业陷入至暗时刻 积极供地，带动土地市场率先复苏 疫情控制，商品住宅市场呈“V型”反转走势，强势复苏,从北京疫情历程来看，2-3月处于全国疫情最严重期，4月起逐渐好转。6月北京疫情又死灰复燃； 可见至少3个月北京房地产市场受到严重影响，几乎停摆，全年12个月对房地产市场来说，最多9个月在正常运转。,一、受疫情影响，北京房地产市场最多9个月正常运转,北京疫情防控历程回顾：,疫情严重期间，2月和3月北京新房商品房（含商品住宅、商业、办公）成交面积同比分别减少35.8%和66.9%；新房商品住宅成交套数分别减少22.4%和71.6%； 2月一般为春节期间，网签处于常规低
7、位，叠加疫情影响，加上网签的滞后，3月的成交量更能反映市场的低迷；,二、一季度疫情突袭，行业陷入至暗时刻,北京新房商品房（含商品住宅、商业及办公）成交面积月度走势：,北京新房商品住宅（含共有产权房、自住房）成交套数月度走势：,注：2020年数据统计截止12月20日。,疫情背景下，为稳定市场，保障土地市场平稳供应，2020年供地计划于2月底公布，为近几年最早； 从供地执行来看，2020年北京经营性用地供应也一改往年前期少，后期多的特点，而是全年供地量分布较为均衡。另外，即便是疫情严重的2、3月份也积极供地，2020年第一季度共计公告经营性用地15宗，而2019年同期仅公告4宗； 并且，大量供应优
8、质地块，一季度供地中不乏朝阳金盏、大兴西红门、丰台分钟寺等热点区域地块，从而提振市场，调动企业拿地积极性。,三、积极供地，带动土地市场率先复苏,注：2020年数据统计截止12月20日。,北京经营性用地（含住宅、商服及养老）公告宗数月度走势：,经历2、3月市场成交低迷时期，随着疫情的明显缓解和复工复产的有序推进，北京商品房市场需求也逐渐恢复，住宅市场更是拉出“V型”走势，展现出强势复苏态势； 新房商品住宅（含共有产权房、自住房）市场自4月起成交量开始逐步回升，4-11月月均成交量已达5567套，同比增加19.7%。其中8月成交量已达7998套，9月成交7810套，为2016年以来单月成交量前两位
9、；另外，第三季度成交总量2.07万套，也是季度最高值。 同样，二手住宅成交也呈现“V型”走势，4月起市场逐渐复苏，成交量保持在万套以上，4-11月均成交量高达1.48万套，同比增加29.7%。,四、疫情控制，商品住宅市场呈“V型”反转走势，强势复苏,注：2020年新房数据统计截止12月20日，二手住宅数据统计截止12月13日。,北京新房商品住宅（含共有产权房、自住房）成交套数月度走势：,北京二手住宅成交套数月度走势：,第三部分 市场特征：疫情背景下，各细分市场特征,限竞房：大量去化背后高性价比在支撑，市场依然承压 纯商品住宅：蓄势待发，将回归市场主力 共有产权房市场：供应放缓，城区郊区依然两级
10、分化 二手住宅市场：量稳价跌，市场需求与新房明显差异 土地市场：结构调整，顺应市场发展,2020年是限竞房入市的的第三年，经历由第一年的试水到第二年的困境，随着大量供应的不断冲击，市场接受度明显提高，加上竞争之下产品品质的提升，区域新房、二手房的倒挂现象等，都使限竞房需求在2020年得到大规模的释放，即便是在疫情影响的大环境下； 数据显示，截止2020年12月20日，北京限竞房年度供应量3.13万套，同比虽减少11.3%，但仍保持3万套以上的供应规模； 成交2.84万套，同比大幅增加37.7%，为历史最高。且成交份额占新房商品住宅市场的51.4%，同比增加14个百分点； 成交均价整体稳中有降，
11、年度均价4.76万元/，同比微幅下降1.8%；,1.2020年限竞房市场份额过半，成交量大幅增加37.7%,一、限竞房：大量去化背后高性价比产品在支撑，市场依然承压,北京限竞房市场供销量及成交均价年度数据：,注：2020年数据统计截止12月20日。,从区域来看西北旺、采育、长阳、奥北别墅区、回龙观等板块限竞房成交量大幅增加，同比增幅在5倍以上； 这些板块普遍具有区域位置佳，临近地铁，或项目均价优势明显，甚至低于周边二手房及纯商品住宅价格，或产品设计合理，舒适性高等特点。典型项目包括西山锦绣府、招商臻珑府、萬橡悦府、中海寰宇时代等。,2.优质区域及高性价比项目在2020年大量去化,一、限竞房：大
12、量去化背后高性价比在支撑，市场依然承压,2020年限竞房板块成交套数增幅排名（前15名）：,2020年限竞房板块成交套数前10名：,虽然2020年北京限竞房得以大量去化，是自2018年6月北京限竞房入市以来成交量最高的一年，总体去化率由2019年末的41.8%，提高到58.2%，但总去化率水平并不理想，仍有近四成，约3.7万套尚未销售。 从项目来看，已入市（批准销售许可证）限竞房项目100个，已有96个项目有成交记录。在这96个项目中，总去化率达到60%以上的仅有53个项目，而总去化率低于40%的有仍有24个项目。 剔除项目最新销售证下发不足6个月的项目，仍有10个项目总去化率低于40%。,3
13、.市场整体依然承压,一、限竞房：大量去化背后高性价比在支撑，市场依然承压,总销售率低于40%且销售证下发6个月以上的限竞房项目：,注：时间差指最新销售日期到2012年12月的月数。,通过对限竞房去化相对困难的项目进行筛选。项目总去化率低于70%，且距离最近销售证发证日期在12个月以上的共计17个项目。 从区域来看，这些项目全部位于五环外，包括平谷、延庆等远郊区项目。另外，也包括大兴采育、燕房等偏远板块项目。 另外，处于像顺义天竺-空港、青龙湖、良乡、亦庄等限竞房项目扎堆区域的项目，项目性价比低或同质化严重的，也遭遇明竞争威胁。 从产品来看，这部分项目在位置偏远基础上，套型面积偏小，90%以内户
14、型占比达到65%，与市场需求不匹配。,4.偏远及项目扎堆区域竞争性强,一、限竞房：大量去化背后高性价比在支撑，市场依然承压,去化率低于40%且距离最新销售证下发12月以上的项目分部：,截止2020年12月底，北京限竞房总去化率为58%，上市存量仍有42%，约3.8万套。 另外，已入市限竞房后续未上市规模199.85万。预计将提供1.8万套。 潜在供应规模量不多。算上正在公告中的地块，未入市限竞房地块仅11宗，总规划建筑面积约61.22万，预计将提供5400余套。 综合上市存量、未批证项目及未入市土地，未来限竞房仍保有一定规模。市场消化这些房源还需要一定时间，所以近两年北京减少了共有产权房地块和
15、限房价地块的供应，这符合正常的调控节奏。,5.供地影响未来限竞房供应将大规模萎缩，但并不意味彻底退出,一、限竞房：大量去化背后高性价比在支撑，市场依然承压,未入市（未批销售证）限竞房地块分布图：,受限竞房、共有产权房大量供地及供应影响，纯商品住宅自2017年起市场规模持续萎缩。随着限竞房、共有产权房供地量的建设，纯商品住宅在2020年供应、成交量均明显增加； 截止2020年12月20日，北京纯商品住宅新增供应量为2.12万套，同比大幅增加41.5%，供应量比重达到32.3%，同比增加9.9个百分点；成交量达到1.62万套，同比增加13.4%。市场份额增加了3.4个百分点； 成交均价出现一定降幅
16、，2020年均价5.7万元/，同比下降7.5%；,1.供销量及市场份额明显增加，均价回落,二、纯商品住宅：蓄势待发，将回归市场主力,注：2020年数据统计截止12月20日。,2020年北京纯商品住宅成交均价出现7.5%的降幅，主要受成交区域外扩影响。 从环线来看，二三环之间及三四环之间成交套数同比明显减少38.4%和23.3%，二五六环之间和六环外则分别增加15.1%和22.3%； 另外，从行政区成交特征来看，成交主力区域也由2019年的丰台区转移到2020年的通州区；另外城区包括石景山、丰台等成交套数分别减少了14.4%和30.6%。,2.成交区域外扩影响整体均价出现一定降幅,二、纯商品住宅：蓄势待发，将回归市场主力,2020年纯商品住宅成交量价及同比变化表：,2019年成交区域特征：,2020年成交区域特征：,2020年（截止12月20日）单价8万+纯商品住宅共计成交1778套，同比微幅减少3.2%。其中成交主力为朝阳区，成交670套，占比37.7%。此外海淀、丰台分别占比28.8%和28.5%，三区域共计占比95%； 从总价上看，2020年1500万元+共计成交1945套，同比减
