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1、新旧收入确认准则的对比及应对研究以恒大地产集团有限公司为例摘 要：在社会不断发展的当下，交易模式也在不断得推陈出新，并且确认收入的步骤和方法越来越复杂，所以原先得收入准则的缺陷逐渐暴露，为顺应我国经济发展时代潮流，完善我国会计信息标准，我国财政部做出了革新收入确认准则的决策，于是2017年07月发布了企业会计准则第14号收入(财会【2017】22号)，该准则与原收入确认准则相比，二者间的调整与国际财务报告中的收入确认准则要求基本趋同，对企业收入确认的方式、时点或时段确认收入的要求有明显提高。而收入是评价一个企业经营过程中盈利能力极为重要的指标，所以收入的确认和计量是非常重要的。本文研究的目的是
2、针对新旧收入确认准则两者间的区别进行对比，提出出现的问题应当如何对应的解决措施，并且清晰明确新标准下房地产企业如何确认收入，会给房地产企业在实务中带来什么影响，在收入准则修改的情况下，房地产企业应该注意哪些方面，本篇论文对其他企业也将产生借鉴作用。关键词：新收入确认准则；房地产企业；恒大地产1 新旧收入确认准则的对比及应对研究绪论1.1 新旧收入确认准则研究的背景和意义1.1.1 研究的背景目前我国正处于经济蓬勃发展，产业不断增多，各类行业业务不断出现的大环境下，交易过程增长，交易复杂程度增加，原收入确认准则确认收入的标准无法适应各种新的交易模式，即暴露出旧收入准则的局限性。原收入确认准则在我
3、国已经实行了十三年，于是为了顺应时代的发展，解决我国当前现行收入确认准则在实务当中存在的问题，并保持与国际上收入确认准则的趋同，我国财政部在2017年7月19日颁布了企业会计准则第14号收入（后文简称为新收入准则（2017）的具体文件，此举有效提高了我国会计信息的质量，紧跟国际形势。新收入准则（2017）的编著是结合我国市场经济形式，再依据国际收入准则（2014）部分内容，对原收入准则进行修改、优化、完善后正式新修订的版本，于2018年1月1日起实行。1.1.2 研究的意义一个企业的盈亏对于企业本身而言是至关重要的，若是一个企业无法盈利，则企业就无法继续正常营运下去，所以收入一直是企业财务报表
4、中一个最为关键的指标。收入可以反映出企业经营、管理人员的水平，也是与企业相关的所有投资者、债权人等利益相关者关心的重点，同时也是企业粉饰报表的重点。国家颁布的新会计准则（2017）的主要目的为保持我国与国际上收入确认准则的趋同并提升我国的会计信息质量，新旧确认准则之间的差异必定会对企业的会计工作、会计信息、财务报表造成影响。这些变化将对企业造成一些具体什么样的影响，被影响的各方企业该如何进行应对，都有待于我们去思考，去探索。研究新收入准则对于房地产行业产生的诸多问题将提供给我们宝贵的经验，可用于应对未来新准则全面施行时可能会出现的问题。1.2 新收入准则的主要变化1.2.1 原收入确认准则下收
5、入确认研究在原收入确认准则中，确认收入的核心是主要风险和报酬已经转移，但是风险和报酬转移的确认标准比较模糊，所以会存在许多争议。因为随着社会经济的不断发展，各式各样的经济业务不断增加，交易的形式也日趋复杂，比如在同一行业中，处理较为特殊的交易业务时，收入确认时点也和企业主要交易业务不一致，因为对于特殊业务确认的收入时点并不是在交付之时的某一时点，而是在交付商品之后的一段时间内逐步收款，逐步确认，这就给予了企业可操控收入确认数值的空间。旧收入确认准则的这些不完善之处主要是因为没有适应市场发展，各行各业之间没有一个统一的收入确认标准，使得会计信息的可比性下降，会计信息质量下降，从而会影响到会计信息
6、使用者的决策与判断。1.2.2 新收入确认准则下收入确认研究新收入准则（2017）中比较突出的重点就是使用了“五步法”为确认收入的模型，衡量的核心标准是商品控制权是否已经转移，准则第四条中明确指出，取得相关商品控制权，指的是能够主导该商品的使用并且从中获得几乎全部的经济利益，和原收入准则相比较最大的关键点由风险报酬转移转变为控制权转移。在交易方式层出不穷的当下，风险和报酬转移的界限比较模糊，只能由会计人员自行判断，买卖双方对风险和报酬转移的认识、判断方法很可能产生不同的理解，所以取而代之的是较为清晰的控制权转移。新收入确认准则（2017）下的“五步法”确认模型，五步法可提高交易双方交易时签订合
7、同的准确性，针对某一时点或者某一时段确认收入做出规定，为行业间、企业间以及各个交易方式下的同类科目提供了较强的可比性，提高了会计信息的质量，为会计信息使用者给予了严谨可靠的数据，从而可以更好的做出对企业有利的决策。1.2.3 新旧收入确认准则之间的差异（1）确认计量方式原收入确认准则将销售商品收入以及提供劳务收入区分开来，在两种交易类型的分类下再做确定收入的标准，如：没有保留商品所有权和管理权的情况下，是否依然有对已经销售商品有效控制权，交易过程中的收入是否可以可靠计量，该经济利益是否已经流入企业等，其确认收入的核心是风险和报酬转移。而以新收入准则为判断标准时，应当以控制权转移代替风险报酬转移
8、为准并通过“五步法”进行判断是否可以确认收入。首先应识别交易双方签订的合同，合同中是否列明各种需要履约的各种义务，注明交易金额，明确双方履行义务的某一时点或某一时段， 然后将交易金额分摊给各项应当履约的义务，再根据履行义务的进度确认收入。（2）会计信息记录新收入准则新增了“合同资产”和“合同负债”两个会计科目，并与“应收账款”做了区分，合同资产是取决于时间流逝意外其他因素的一种权利，是指企业已经完成履约义务，有权向客户收取对价。而对应的合同负债则是一种义务，是指企业没有完成履约义务之前以及收取或者应当收取的对价，现在需要向客户转让商品。而应收账款只受事件影响，期满后企业拥有无条件向相关者收取对
9、价的权利。1.2.4 新收入确认准则对行业的影响（1）制造业在原收入确认准则下，制造业需要购买方出具验收单才可确认以销售货物的收入，该情况下，如购买方不及时提供所需单据或者干脆不提供单据，则一般在开票时确认收入。此种方式反馈速度较慢，会导致公司有大量的发出商品，虽然商品已经发出、使用，但是卖方仍没有确认收入，影响会计信息的及时性、准确性，不能正确反映出企业的真实情况。然而在新收入确认准则（2017）下，控制权转移时则确认商品收入，即假定其他条件符合的情况下，销售方确认商品收入的时间变更为了发货时。这个改变收入确认时点的方法加强了会计信息质量的准确性、及时性，会计信息质量相应的也就提高了。（2）
10、建造业建造业中，新旧收入确认准则的确认都和完工程度相关。在原收入确认准则中一般是根据以下三种方法确认工程的完工程度的，它们分别为：成本占比法、工作量占比法和实际测定工作进度法。在新收入确认准则（2017）中则减少成了以下两种方法来确认完工程度，它们分别为投入法和产出法。投入法即为以企业根据合同总进度，根据某一时段的投入比确定完工程度；产出法即为根据已完工产品的控制权转移给客户具体价值确定合同完成程度。总而言之，此项变更同样采用了新收入确认准则政策改变的核心，以控制权转移作为收入确认时点息息相关。（3）房地产业在实行原收入确认准则之时，我国的房地产企业主要是以企业会计准则第14号收入和企业会计准
11、则第15号-建造合同两项制度结合运用，对收入进行核算和计量。但是由于房地产企业的特殊性，房地产业存在着诸多商品结算方式，但无论是预售期房还是分期付款，都涉及到的一个问题是房地产实际交易时点和确认收入的核算时间有着较长的间隔。这种特殊性就导致了房地产企业的收入确定时点人为判断的因素比重较大，其财务各项指标无法真是全面的反馈出企业的经营情况和财务成果。为了提高会计信息质量，我国推出的新会计准则（2017）对房地产企业的影响最大的就是根据签订的合同作为确认收入的标准，明确规定了房地产企业的收入核算时间，完善了收入确认系统。在交易过程中，企业在合同中应当履行的义务也做了规定，同时明确商品控制权转移的时
12、间，一定程度上规范了房地产企业的买卖行为。2 恒大地产集团有限公司案例概况2.1 恒大地产集团基本情况2.1.1 发展历程恒大地产集团有限公司是我国国内名气较大知名度较高的500强企业。公司凭借“小面积、低价格、低成本”的运营策略在96年亚洲金融风暴之中脱颖而出。2000年就已经晋升为广州地产第6位。随着公司通过“四个统一”（统一规划、统一招标、统一采购、统一配送）的标准化运营模式，凭借着优秀的运营模式，在2003年公司自身就在广东房地产企业确立了竞争力头号的地位。然后从2004年开始，公司以广州为新起点开始进行“二次创业”为之后迅速扩张到全国等多个主要城市打下了基础。于2006年公司已经拥有
13、在广州、天津、重庆、沈阳等主要城市共50余个项目，实现了超常规式增长。2009年在香港上市。直至2020年，恒大地产正式完成了多元化产业布局，集团拥有总土地储备超3亿平方米，原值约合人民币5亿元，总计新购79处土地储备，位于沈阳、重庆、天津等58个地区。直至2020年底，恒大预计实现总资产3万亿，年销售规模8000亿，年利税1500亿，并以世界百强企业为目标不断发展。2.1.2 经营方向集团在发展过程中投资结构不断优化，投资方向向高新技术产业、制造业技术改造等其他方面发展，投资增幅已达到10%以上。顺应中国政府“房住不炒”的政策规划企业未来发展，凭借民生地产为基础，向多个新兴未来行业靠拢，逐步
14、演化成多元化布局。2.1.3 业务板块恒大集团不仅是一家以房地产为单一企业的集团公司，还拥有恒大智慧科技有限公司和恒大智慧充电科技有限公司两家于中国成立的附属公司。在发展主业的情况下，仍然有余力能够从事多种其余行业的并向发展。利用主业地产的龙头企业地位，已经做好了“恒大水世界”、“恒大养生谷”等多个旅游、健康养生项目的准备。并拥有完整的新能源汽车全产业链，集团在多个业务板块已经颇有建树。2.2 恒大地产集团资产构成恒大地产2019年中期年报数据中，流动资产与非流动资产分别为人民币1,763,817百万元和334,723百万元，两者相差5.27倍。碧桂园流动资产与非流动资产分别为人民币1,472
15、,179百万元和274,551，两者比值为5.36。万科的流动资产与非流动资产分别为1,438,989百万元和290,940百万元，两者的比值为4.95。从数据上来看，三家房地产企业的流动资产都远高于非流动资产，差距都有5倍左右，这是因为房地产开发所占用的资源较大，有土地使用费、开发期间产生的建筑成本、各种机器设备的折旧费用等等成本均包含在流动资产中。因为企业的规模较大，所以持有的储备土地、在建房屋的价值高，这是导致房地产企业流动资产数额较大的根源。表1 2019年房地产企业流动资产和非流动资产比表单位：人民币（百万元）恒大碧桂园万科流动资产1,763,8171,472,1791,438,98
16、9非流动资产334,723274,551290,940流动资产/非流动资产5.275.364.95数据来源：恒大地产集团2019年中期财报，碧桂园2019年中期财报，万科2019年中期财报。以金额为标准，恒大地产2019年的具体资产构成前五位如下：开发中业务、现金及现金等价物、投资业务、预付账款和应收贸易账款及其他应收款项。2.3 恒大地产集团收入来源恒大集团有以下四个分部为收入来源，分别为房地产销售，租金收入，物业管理服务，以及其他业务。其中其他业务主要包括酒店运营、互联网业务、健康业务及投资业务。在2018年报中，房产销售业务收入452,764百万元，占总体收入的比例高达97%。租金收入为1,178百万元，占总收入的0.2%。物业管理服务收入为4,067百万元，占总体收入的0.9%。其他业务收入8,187
