[精选]时尚岛项目整体推进计划

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1、时尚岛项目整体推进计划,主发起单位:北京天鸿房地产有限责任公司北京华根实业公司,联合发起单位: 中国服装协会 中国服装设计师协会 中国美发美容协会 中国流行色协会 中国服装集团公司 中国服装股份有限公司 北京服装纺织行业协会 新丝路模特经纪有限公司 百市千店连锁有限公司,2.推广-整合传播计划,整体思路，先将时尚岛整体打包进行推广，再以多功能新型住宅为核心提升本区域价值。 具体战略： 商业部分： 利用官方频道将时尚岛正式推出。 利用电视、杂志、电台、网络、发布会、专家研讨会等多种形式对时尚岛进行宣传，提升区域的价值。 对Outlets业态进行大力推广，既增加了大众认知度，又为招商引资作了广告。

2、 行业协会签约入驻时尚岛，彰显本项目的权威性和不可复制性 住宅部分： 邀请国内知名设计师、艺术大师入驻时尚岛，彰显本项目新型多功能住宅魅力。 组织论坛等探讨郊区低密度时尚住宅新概念,项目拆迁测算：本项目总拆迁成本4.24亿元,公共活动软性宣传：与怀柔政府合作,树立区域价值活动载体：2005年3月举行的“时尚北京”发布会，2005年9月举行的第十界“世界妇女大会”媒体选择：北京青年报新京报经济观察新地产新浪网、焦点网、搜房网,广告宣传 电视媒体： BTV-1频道：在北京市收视率最高，大众最熟悉的电视台 CCTV办一专栏：专门对时尚岛项目进行追踪报道、宣传 报纸、杂志： 中国服装报、时尚北京专刊、

3、其它业界知名报纸、杂志对项目连续报道 精品购物指南等发行量大的报纸进行集中式宣传 安家等知名房地产杂志探讨郊区地密度新型时尚住宅概念 电台： 北京音乐台、北京交通台等 互动网络： 值得利用的媒体CBD大部分人群接触最为频繁的媒体 媒体选择：新浪网、焦点网、搜房网,庙城特色 1.功能定位：庙城镇在卫星城规划城区范围内，属于新区建设，因此其功能定位将对怀柔未来经济发展格局产生极大的影响，符合新北京城市规划下怀柔区东扩南移的发展趋势，未来本项目所在地将成为怀柔区的新中心。 2.交通优势：庙城镇地理位置优越，交通便利，市政基础设施配套。镇内有京城公路、101国道、111国道、京密路四条干线公路经过。京

4、承高速路将在庙城镇东南设重要出入口，未来规划有城市轨道交通。庙城镇还具有良好的航空交通区位优势，距首都机场只有15分钟。 3.环境优势：以庙城为中心，半径30公里范围内就有30多处旅游风景点，为发展旅游、休闲度假产业提供了物质基础。本地块东临怀河，西北与怀柔水库毗邻，自然环境良好。 4.经济优势：庙城镇经济发展水平位于怀柔区前列，仅次于怀柔镇之后，名列第二位。 结论：本项目选址无论从区位、交通、环境、人文等各方面分析，均符合OUTLETS 的选址要求，与其它远郊区县相比，具有不可复制的天然优势。,土地拆迁方式,1、应先确定土地权属问题以明确土地补偿对象 2、农用地： 可以委托区委区政委进行拆迁

5、的动员工作，然后由企业或委托的单位进行拆迁 天鸿应与被征地村委会协商签订书面征地补偿安置协议（协议应包括补偿方式、补偿款金额及支付方式、安置人员数量及安置方式、青苗及土地附着物补偿、违约责任和纠纷处理方式等）。,Outlets在北京前景预测虽然北京目前人均GDP为4000美元，但北京具有庞大的消费市场，其中中高端消费市场规模不断扩大，国家对假冒伪劣产品打击力度也不断加大，有价格优势的品牌商品成为城市消费的主流。,怀柔优势 1、怀柔未来承担的城市功能定位为“会议、会展中心”； 2、区内旅游资源丰富，每年有超过600万的旅游人次； 3、怀柔还是北京市休闲度假的首选地之一。,二、项目选址,一）地理位

6、置 时尚岛项目拟选址在北京怀柔区的庙城镇，庙城镇地处北京市东北部，位于怀柔区的南端，东临怀柔区杨宋镇，南接顺义，西临怀柔区桥梓镇，北部以怀河为界与怀柔卫星城城区相望。总面积32.7平方公里，常住人口约3万人。 二）选址原因 项目特点：本项目的主商业业态为源于美国的Outlets，其选址多在交通便利的郊区。特点市环境优美，品牌产品价格低廉。Outlets目前在美国店铺总数超过300家，年营业额达15亿美元，单店数量平均为2.1万平方米，平均车程为54分钟，现已进入稳定经营期。Outlets产生的两各条件：1）美国大批中产阶级的产生 2）人均GDP超过1万美元,三、用地分析,项目四至地： 时尚岛项

7、目总占地面积1135.8亩，北至京承铁路、东至迎宾路、南至怀河、西至规划小街路（红线宽40米）。该项目用地性质为旅游。建筑距东侧规划轻轨铁路100米，距北侧京承铁路不小于70米，距怀河规划蓝线不小于150米。 规划限制条件 1、建筑总体高度制为9米，层数为3层，局部标志性建筑可突破到30米，项目总体建筑规模控制在30-35万平方米左右（地上建筑面积） 2、项目绿化率不小于50%，且应有相对集中的集中绿地。 3、建设用地内的高压线正与有关部门沟通，准备迁移。 4、本建设用地因地处水库的下游和应急备用水源地附近，必须按水利部门、工程地质部门和环保部门意见进行相应技术评估。,四、取得土地开发权,时尚

8、岛项目 1）以土地储备中心的名义委托天鸿进行土地一级开发，与土地储备中心签订协议。 2）采取生地变熟招投标的方式 具体采用哪种开发方式还需与土地中心协调及结合成本测算。 庙城镇 在时尚岛项目成功开发的基础上，与庙城镇政府通过谈判取得土地一级开发权。,五、概念规划,概念方案规划： 拟采用邀请招标的方式，已邀请如下国外设计单位参加 NBBJ East Limited Urban Projects Epstein International 时间安排： 资料的收集和现场勘察 2004年12月1日12月16日 构思创意及概念定义 2004年12月17日1月25日 中期汇报 2005年1月31日 概念深

9、化及成果表达 2005年2月1日3月2日 最终成果送达 2005年3月4日,六、资源整合策略及计划,间接资源,国内/国际行业协会 商会 国内服装业知名媒体 中服（进出口贸易） 国外一线品牌代理商,潜在的 直接资源,燕莎集团 国航集团 中旅集团,专业Outlets管理商 专业酒店管理商 定点旅游地,天 鸿 目 前 拥 有 的 资 源,资源及相关活动,中国服装协会,全国每年3月在北京国展举行国内外知名品牌展览会,中国美容美发协会,中国流行色协会,北京市政府,中国设计师协会,新丝路模特公司,清华工艺美院 北京服装学院等,其他,每年“火红的8月”国内外知名品牌年展 中国国际美发美容节/中国国际美容时尚

10、周 中国国际美发美容用品博览会,世界大型流行色会议的引入,“时尚北京”活动中心-长安街官方中心外的时尚 中心,与日、韩等国家的时尚协会组成“时尚联会”,国内外选美、模特/服装/发型/美容比赛,学术机构研讨会、时尚论坛等,各行业协会年会、各品牌服装订货会/展销会、儿 童世博会、世界小姐选美大赛、与传媒相关的活动,六、资源整合策略及计划,通过协会等资源在时尚岛打造“八大协会”总部基地，既有利于行业协会之间开展国内外交流活动，又将协会每年的各种活动的举办地设在时尚岛，为时尚岛Outlets带来潜在客流和将酒店塑造成“会展酒店”的主题酒店创造了条件，形成良性互动。 时尚岛将形成各协会旗下的知名品牌的聚

11、集地。 中国服装业与国外接轨的有效通道。 时尚岛还将是世界知名设计师/品牌厂商开拓中国市场的首选着陆场所。 将吸引江浙一带的南方知名品牌提升其品牌价值及国际接轨的能力,附表：对入驻时尚岛达成初步意向的协会名单,中国服装协会 中国服装设计师协会 中国美发美容协会 中国流行色协会 中国服装集团公司 中国服装股份有限公司 北京服装纺织行业协会 新丝路模特经纪有限公司 服装时报社 中国建筑装饰协会 中国人像协会,中国经济联合会 服装商会 中国影视协会 中国摄影家协会 日本摄影家协会 中国音乐协会 中国家庭协会 中国设计师协会 法国男装协会/女装协会 亚洲时尚协会 广州设计师协会 上海设计师协会,七、工

12、作计划一（正常进度）,七、工作计划二（怀柔要求进度）,八、项目投资、融资及风险、盈利能力分析,融资团队 1、可以委托专业融资服务机构进行融资（支付的费用包括初期的融资活动费+总融资额的2.5%-5%的服务费） 2、天鸿也可以自己组织融资团队 3、以上两种方式并不矛盾，可以结合进行 4、时尚岛项目属于开放型融资 融资方案 1、建设期以私募融资为主，如国际大型商业房地产开发和运营商，亚洲地区商业房地产开发和运营商，大型零售商，战略投资商等 2、运营期为资本运作为主（房地产证券、抵押、信托等）,九、实现上述计划的组织及资金保证,建议以天鸿和百市千店联合控股，另外联合燕莎、中旅、中服外加2个以上的投资

13、人的形式成立时尚岛（中国）股份有限公司。（天鸿百千+燕莎+中旅+中服+机构投资人） 现阶段建议公司成立时尚岛专门小组，负责前期土地取得、招商洽谈、对外关系等工作，建议设专门办公地点以迎接下一阶段大量进行的对外接待、谈判工作。,II 项目开发策略分析,方案一,一、方案定位,培训中心 （2万M2） 设计师孵化器 （1.5万M2）,设计师走廊 （3.5万M2）,酒店、会议、 会展中心 （6万M2）,时尚岛总部 基地 （1.5万M2） 信息港,Outlets （9万M2）,综合服务、娱乐区 （4万M2）,度假休闲区 （3万M2）,配套,外动力 旅游地的空间相互作用,内动力 动机,二、方案卖点及指标说明

14、,北京首个“T&RBD”(旅游休闲商务区)的概念 概念由来：国外对RBD的解释是建立在城镇与城市里，由各类纪念品商店、旅游吸引物、餐馆、小吃等高度集中组成吸引游客的特定零售商业区，后引申为TBD，即城市中为旅游者服务的功能应如何布局与分布。本项目涵盖了旅游产业和休闲产业，而且也超越了国外单纯的Outlets，项目具备成熟条件的原因：,私人汽车的普及 对时尚品牌的追求 对生活品质的关注,中间条件 收入、闲暇时间、交通条件,北京市人均GDP达到4000美元 双休日及节假日高达110多天 机场、多条高速公路、轻轨等,第一层次是观光旅游：红螺寺、慕田峡 第二层次是娱乐和购物旅游：Outlets 第三层

15、次是专门旅游：会议、会展、酒店等,时尚产业链的完美结合,各行业协会的强大推动力量 对本区域及周边区域地块升值的推动作用 指标说明 1）Outlets：建筑面积9万平方米，可分三期开发。 *参考案例： 美国单店平均面积为2.1万平方米。美国的Outlets面积从几万平方米到几十万平方米不等，其中Woodbury Common Outlets面积为78，500平方米。 日本规模较小，并多连接其他吸引点一起开发。 燕莎Outlets：从最初的1.6万平方米扩展到3万平方米，日客流量3万余人，日平均销售额100万元，高峰期为200-250万元。停车位1000，国际：国内品牌之比为70%：30%,2）酒

16、店、会议、会展中心：6万平方米 部分可做成酒店式公寓 *参考点： 以行业会展、会议为核心的主题酒店。 东京国际展览中心，由两个展览大厅，一个附有多个会议室的会议大厅组成，总建筑面积为230873平方米。 3）设计师走廊、孵化器、培训中心：7万平方米 *参考点： 存在向纯住宅和商住、办公多用住宅转变的弹性。,三、SWOT分析,优势： 本项目旨在打造北京首个休憩旅游商业区 符合项目用地性质。 商业如能成功开发，对天鸿品牌提升和周围 地块的升值有巨大影响。 拥有可以深入挖掘的中国权威行业协会资源。 综合性商业业态互为补充，相互提升价值。 规模商业区形成后的广告的巨大收入来源。,劣势： 天鸿缺乏商业操盘的经验 北京郊区商业缺乏成功和可以借鉴的案例 庞大的资金投入，存在风险。,挑战： 与开发住宅项目不同，商业项目由多方运转的 商业价值链组成，它需要开发商、投资者 经营者以及物业管理四者结合起来才能取得共 赢。 很多国际独特品牌对整体客户组合相当敏感。 这些国际租户往往根据其他临近租客的品牌 而做出选址的决定。 Outlets的成功还取决于国外品牌的不断引进和 更新。 消费者对郊区型商业的认可。,