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1、与本项目类似案例成功规律研究,案例选择标准,案例名称,案例借鉴点,2.自在香山,1.中邦moho,非住宅用地性质 通过开发以居住或弹性功能为主的物业实现销售 项目销售情况良好,功能构成 配套设施 产品设计 营销推广,3.创智坊,中邦moho以高新技术、设计创意产业为主导产业的工业地产项目，集现代建筑modern，住宅house，办公office三者为一体,项目基本信息 区位：上海浦东金桥出口加工区南区 规模：占地92588平方米 物业形式：28幢商务独栋和一个功能齐全的高级商务会所构成 容积率：0.6 户型： 300多平米，3层，附地下室，层高：3.5米,商务别墅区,商务会所,中邦置业集团投资
2、开发;世界著名建筑设计事务所美国PhilipJohnson设计公司规划设计,案例中邦moho,2,中邦MOHO顺应上海大力促动创意产业的发展的趋势，其发展方向以及定位是成为南金桥地区的企业会所,开始时也没有考虑到主体功能定位为办公，还是定位于居住，还是定位于混合，而且觉得考虑这些也没有意义，我们只要从功能上支撑办公和居住需求就可以了（例如户型中用玻璃墙实现弹性），至于最后哪种多，纯属市场引导行为。 -中邦moho销售经理回答关于项目初始功能定位问题,区位：上海市浦东新区中部，西连陆家嘴金融贸易区，北接外高桥保税区，南近张江高科技园区。 规模：规划面积20平方公里核心产业：已形成以电子信息、汽车
3、及零部件、现代家电、生物医药四大支柱产业。 入住企业：437家，其中26家为世界500强企业，44家年产值超亿元。 产值：457亿元，占整个浦东新区的年产值的28%。 房地产：加工区良好的发展前景和优惠政策促进加工区配套日益完善，房屋的售价和租价也随之攀升,中邦MOHO,案例中邦moho,中邦moho在外立面的表现上，采用公建化外立面风格，利用玻璃、石材两种不同材质，形成错层的百变空间,自然石材： 简洁与质感 沉重和轻质 脆弱与坚实,动感玻璃： 基本上没有水泥或砖墙，只用钢架，四面外墙面积有80都是玻璃，促使空间更显舒适自在 用磨砂玻璃作室内隔断，既节省室内空间，又显得富丽堂皇。 用透光玻璃装
4、饰的室内过道窗，透出淡淡的纤细柔光。 用玻璃的反射性使得一幢幢建筑色彩斑斓，较高的反射率将建筑物周围的景观反射在建筑物上，可谓景中有景。,案例中邦moho,空间设计上利用几何学中周长相同正方形面积最大的原理，塑造高效的商务空间，同时为了满足居住需求注重生活空间的利用，并且附送大量面积,创造“立方-城”概念出发点： 利用几何学中周长相同正方形面积最大的原理，塑造高效的商务空间 户型设计上，采用裂层设计，田字结构，自由组合 创造出屋顶花园，小进深的阳台和大面积的露台，阳光室等功能空间，一方面在外立面区别于传统的住宅另一方面又兼顾采光和赠送面积。 采用跃层便于同一单元各层之间南北方向转化，实现户型纵
5、向分割。,案例中邦moho,商务酒店式会所依托清代儒商陶长青的住宅，通过完善的配套设施、配套服务和安全系统，大大提升商务接待、餐饮、娱乐功能的品味和档次,规模：6500平方米 基本风格：以修缮后的清末儒商陶长青的故宅作为会所的大堂吧，打造“现代、时尚、文化 ”的酒店式会所,配套设施： 网络视频会议厅 多媒体影视厅 商务套房 室内游泳池 健身中心 中西式餐厅 钢琴吧、红酒吧、雪茄吧 配套服务： 企业税收咨询、商务、金融、邮政代办 服务,安全系统： 门禁系统、收银系统、多媒体视听系统、身份识别系统,案例中邦moho,建筑用料上十分讲究，电力、通讯、有线电视、布线等基础资源配套齐备且质量很高,供电：
6、低压三项供电，每户电容量不少于25KW,建材配套亮点,通讯设备：平均每户3对，每幢12对外线可以使用,有线电视系统：采用双向传输技术，全频段860M双向传输系统,综合布线系统：每户设置一个综合布线箱，线缆从综合布线箱引出即可,宽带接入系统：采用FTTC+VDSL技术的宽带接入系统,外墙：玻璃幕墙、自然石材幕墙,案例中邦moho,销售结果显示：价格优势和完善的配套成为中邦moho实现100%销售的两个根本支柱，另外，跟风效应也是在销售中值得注意的一个因素,房价、销售情况时间效果图,效果图解析： 4-8月房价9000元/平方米，销售情况很差，4个月仅售出15%左右。 8月份房价下调至6500元，情
7、况开始好转，且销售速度呈加速上扬趋势，2个月已经销售了整体的75%左右 10月份价格回升至7600元，消化尾盘,效果原因分析,开盘初期，客户得知工业用地属性，猜到取地成本不高，认为开发商获利太大，心里不平衡，便以工业用地性质按揭贷款问题，水电费较高等理由认为价格应该下降，所以那段时间销售效果不好。 调价后，开始销售速度较缓，后面随着配套设施完善和跟风效果凸显，销售速度呈现加速上扬趋势 最终销售结果实现当年100%完全销售 -中邦moho销售经理分析销售情况的原因,案例中邦moho,功能比例：中邦moho客户主要是附近的一些高科技企业，主体功能实际是办公居住混合，但从开发商角度最重要的是提供功能
8、支撑,中邦moho功能比例图,单纯办公与单纯居住所占比例均不大，且单纯办公比例大于单纯居住比例。 办公、居住混合功能占到70%左右，是最主要的功能定位,中邦moho销售经理做客户解析,案例中邦moho,中邦moho案例借鉴总结,案例中邦moho,北京自在香山，50年产权的低密度办公物业，目前已经跻身于北京高档别墅第一梯队,项目基本信息 区位：北京西四环，海淀区旱河路与闵庄路交叉口西北角 规模：占地面积20万，总建筑面积约12.8万 土地使用年限：50年 物业形式：低密度办公楼，含独栋、联排、叠拼，约300套 用地性质：工业用地，产权50年 容积率：一期容积率0.67 绿化覆盖率：30% 户型：
9、一期户型270-350，二期户型面积260-2000 层高：3.2米，部分挑高5.6米 售价：均价30000元/，与周边别墅价格相差无几 设计：由非常建筑、TOSHIKOMORIARCHITECT,RAHUL MEHROTRA ASSOCIATES等世界知名建筑设计公司担纲设计,案例自在香山,产品策略建筑设计：以干净利落的线条，塑造项目公建化立体感觉；玻璃幕墙、现代建筑构件在项目中充分体现,自在香山讲究纯净的建筑空间和体量。建筑形式纯净，局部处理干净利落，整体线条清楚。 在规整的结构体系中，通过蒙太奇的虚实凹凸安排，赋予建筑以明显的雕塑风格。 自在香山表面材料采用大地色系搭配极富手工触感的面砖
10、，以绿色的自然景物衬托，力求建筑本身与周边环境的和谐关系。,案例自在香山,产品策略建筑设计：以柔和落地窗、半虚实的露台空间以及虚的私家与公共园林，打造舒适居住环境,案例自在香山,产品策略户型设计：“形随机能”的设计概念，创造功能弹性格局，一期户型以270-350为主，并通过大量的赠送来满足居住需求,填土,花园,户型设计： 大开间、方正、南北通透 户型易分割和组合，具备弹性 地下室首层设计，达到双重花园效果 赠送面积： 地下室全赠送，面积达到110左右 双露台 内凹阳台,花园,案例自在香山,产品策略户型设计：四个越界，将远处的山景、近处的自然造景和绿景，广纳绿色，创造宜人环境,露台：从露台上环视
11、四方，远观颐和园佛香阁、玉泉山的玉峰塔、香山的香炉峰、八大处的五处和七处等名景。,双首层，超高使用率：地形高低落差规划，首层化地下室、采光通风，引景入内。,双花园，放大领域：围合式建筑形式组团，最大程度引入自然造景和绿意，创造出圈属领域的精装共享花园与专属花园双重绿地。,大开间、多面采景采光：大面宽、三面采光、视野开阔，拥有南北通透空间，大度广纳香山景致。,案例自在香山,配套：星级式酒店会所高端配套，将“办公、社交、商务、休闲、生活”五合一完美共融,自在香山售楼部位于旱河路与闵庄路交叉口，项目入口处。 此建筑物早期作为自在香山的售楼部，未来将作为自在香山园区星级式酒店会所配套对外开放，对外宣称
12、未来将打造使馆级的Club。,案例自在香山,营销推广：频繁的推广活动，努力淡化项目商务写字楼的用地性质，树立项目高端别墅的形象,举办的一系列活动： 形象树立活动： 举办“2008年资本市场政策解读及投融资形势对话”沙龙 与搜房网、大中华别墅网联合举办“聚焦西山、解读西山”的别墅沙龙 “京西何夕高端住宅引领西部宜居生活”论坛。 楼盘促销活动： 5月园林绽放之际欧美同学会会员莅临选购均有惊喜优惠 6月1日-6月20日举办“推荐成交厚礼、双套双礼多惊喜”大型酬宾活动 客户联谊会，樱桃采摘乐活动进行抽奖。 销售员引导： 2003年以后国家就不批低密度用地了。而我们公司的这块地是在2004年拿的，开发商
13、只能采用这种办法来建别墅。,案例自在香山,销售结果：一期06年年底开盘，销售率83.2%，回笼资金约5.2亿元；二期08年初开盘，由于户型偏大，价格较高，目前销售率为11.7%,效果原因分析,一期整体销售还是不错的，市场口碑也很好。以个人名义购买的客户占总成交客户的50%以上。 二期户型较大，价格也几乎为一期的2倍，导致总价过高。同时项目必须采用一次性付款的方式，缩减了客户群。 国家出台的宏观调控政策也影响了项目的销售进展。 -北京自在香山销售人员访谈,一二期销售情况对比,案例自在香山,区位 ：上海市杨浦区，离市中心40分钟车程。 规模 ：占地84万平方米，总建筑面积超过100万平方米 开发主
14、体：由杨浦区政府和瑞安房地产联手规划开发 周边状况：周边办公全部是租用，且无在售新楼盘 土地性质：综合用地，50年产权,上海创智天地集创业，生活，交流，休闲娱乐于一体，是众多企业激发灵感火花，补充知识能量的创意产业园,高科技研发中心,住宅、办公、零售、休闲、娱乐设施 集于一体,智能化办公楼及各种商业服务设施,各类休闲体育设施,创智坊,创智天地科技园,创智天地广场,案例创智坊,创智坊为创智天地一期物业，是由不同国际大师设计的创意杰作，除纯住宅外，可商可住办公物业是其一大亮点,位置：紧邻大学区 规模：建筑面积50万平方米 容积率：2.4 功能比例：办公：住宅=50%：50% 售价：办公物业2.1万
15、元/平方米，住宅2.3万元/平方米，从开盘到现在，价格变化不大 物业管理费：办公2.95元/平方米.月，住宅2.35元/平方米.月 销售情况：已推出12万平方米，一期于2006年10月开盘，现只剩一套157平米的住宅和20套办公物业 物业类型：多层、小高层 精装修、现房销售,办公,住宅,案例创智坊,外立面：创智坊全为多层和小高层物业，通过颜色跳跃，线条明快的外立面风格，彰显公建形象,材质：瓷砖和涂料 电梯：2部奥的斯 大堂：4.5米层高，20平米左右，档次一般 空调：分体式空调,硬件设施,弹性办公物业档次一般，通过鲜艳、跳跃的外立面突出项目的形象，提高项目品质感,案例创智坊,户型设计：户型方正
16、，南北通透，打造厨房、卫生间等弹性功能并赠送空中花园，房型设计将居住与办公合为一体,办公区间,卫生间,会议室,空中花园,厨房,卧室,可 改成 客厅,可改成餐厅,空中花园,赠送阳台,燃气灶、厨房、饭厅,居住设施：松下燃气灶，能率热水器、吸油烟机，整套厨房星盆，坐便器、台盆，西门子洗衣机、冰箱 办公设施：日立空调，实木地板等，电梯等候厅墙面有镜面装饰，过道及走廊均为冷色玻化石，每户装有可视呼叫系统,案例创智坊,户型设计：创智坊办公物业面积区间较小，为loft产品形式，部分楼层设有跃层,挑高客厅，4.8米层高,面积区间：70-206平方米,案例创智坊,完善配套：创智天地内部拥有特色商业街和江湾体育中心两大配套，未来还将有会所和五星级酒店,形式,面积&面积区间,销售模式,客户,以特色商业街的形式出现，分布在办公楼底层和大学路沿线,商业面积共20000多平米，面积区间为20-200平米，可以自由组合,只租不售，租金为150-200元/平米，根据地段、面积区间来调节价格，一般租约为3年,进程,大约1.4万为餐饮，另外5000-6000平米为零售业态，面向社区服务，餐饮和零售分开,一期已经开始营业了
