[精选]中原XXXX年珠海香洲区项目介绍

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1、香洲区项目介绍,珠海中原事业部 ZhuHai. 05. 2010,银行限贷,2007-2009珠海整体市场环境回顾whole marketing,1-2月,2007年,5月,9月,2009年,2008年,1-2月,5月,9月,1-2月,5月,9月,成交均价 (元/平米),成交均价,销售面积,房价持续上涨,4000,5000,7000,8000,销售面积 (万平米),10,20,30,40,4714,7677,8813,8913,4340,5558,49.56,52.74,14.02,4.95,26.4,18.36,15.96,1-2月,12499,15.11,4月,2007-2009珠海整体市

2、场环境回顾whole marketing,1-2月,2007年,5月,9月,2009年,2008年,1-2月,5月,9月,1-2月,5月,9月,成交均价 (元/平米),成交均价,销售面积,房价持续上涨,4000,5000,7000,8000,销售面积 (万平米),10,20,30,40,4714,7677,8813,8913,4340,5558,49.56,52.74,14.02,4.95,26.4,18.36,15.96,1-2月,12499,15.11,4月,“量在价先”的市场规律决定房价将在成交量出现萎缩之后有可能趋于下行,2010年整体市场,召开,“动真格”,4.14,“试一试”,房价

3、暴涨,标志今年第一年调控失败,抑制新需求,只是“节流”的办法,导致整体楼市观望,房价僵持,交易量大幅萎缩,7月?N个月,短期 对国家调控失去信心,长期 通过“开源”增加土地供应,把存量房推向市场,一旦存量房闲置过多,经济出现危机,囚徒困境,持有环节税?保障性住房执行?新一轮调控?,2010年整体市场,召开,“动真格”,4.14,“试一试”,房价暴涨,标志今年第一年调控失败,抑制新需求,只是“节流”的办法,导致整体楼市观望,房价僵持,交易量大幅萎缩,7月?N个月,短期 对国家调控失去信心,长期 通过“开源”增加土地供应,把存量房推向市场,一旦存量房闲置过多,经济出现危机,囚徒困境,持有环节税?保

4、障性住房执行?新一轮调控?,如何实现突围? 如何转危为机?,这个被讥讽为“菜鸟”和“零政治家”的黑人,最终无争议地战胜对手,成为了白宫的主人。奥巴马的胜利,实际上是 用“Change”来实现价值 创新的胜利!,这个被讥讽为“菜鸟”和“零政治家”的黑人,最终无争议地战胜对手,成为了白宫的主人。奥巴马的胜利,实际上是 用“Change”来实现价值 创新的胜利!,中原的观点,CHANGE! (改变!),通过 CHANGE ,实现金地红山楼项目的整体销售战略创新, 从而突破困局,转危为机!,要寻求改变,首先应清楚我们项目面临情况?拥有什么?,区域情况,客户群,产品,区域整体情况,我们的所在区域的情况?

5、,Area situation,在售竞争对手项目分析,CHAPTER1,1,未来竞争对手项目分析,品牌竞争的年代,区域市场分析area marketing,新香洲职能定位为:珠海市的行政、文化、体育中心,融市级行政、体育、文化功能和居住功能为一体的 城市中心区 区位优势明显,区域商业、生活配套较为完善,商业主要集中在人民西路一带,区域市场分析area marketing,市体育中心,梅溪牌坊,市地税局,市图书馆,石溪风景区,市司法局,香洲人民检察院,广播电视中心,珠海电视台,市人民检察院,科技中心,电信大楼,区教育局,公汽总站,山场派出所,新闻出版局,结核病防治所,香洲区人民法院,香洲区人民政

6、府,市公路局,市武警支队,前山第二中学,希望之星实验学校,市公安局,一中高中部,市交警支队,恒隆学校,林业科研所,竞争项目分析competition,本项目,仁恒星园,梅华西路一带,银桦路沿线,人民西路沿线,招商花园城,云顶澜山,御景国际,未售项目,在售项目,仁恒星园,御景国际,招商花园城,云顶澜山,香山人家,菁华名苑2期,五洲花城2期,华发 云湖翠谷,万科 金域华府,中珠上城2期,销售价格,主力户型,预计货量,预计2011年7月推出,预计2012年推出,预计2011年底推出,预计2012年推出,预计2010年12月推出,预计2010年8月推出,25万,11000元/平米,60-160平米,1

7、50-180平米,29万,3.3万,26万,1.5万,12万,30万,2万,未知,10500元/平米,13000元/平米,12000元/平米,90-130平米,130-220平米,未知,130-170平米,94-132平米,81-143平米,60-167平米,未知,未知,仁恒星园,御景国际,招商花园城,云顶澜山,香山人家,菁华名苑2期,五洲花城2期,华发 云湖翠谷,万科 金域华府,中珠上城2期,销售价格,主力户型,预计货量,预计2011年7月推出,预计2012年推出,预计2011年底推出,预计2012年推出,预计2010年12月推出,预计2010年8月推出,25万,11000元/平米,60-1

8、60平米,150-180平米,29万,3.3万,26万,1.5万,12万,30万,2万,未知,10500元/平米,13000元/平米,12000元/平米,90-130平米,130-220平米,未知,130-170平米,94-132平米,81-143平米,60-167平米,未知,未知,仁恒星园,御景国际,招商花园城,云顶澜山,香山人家,菁华名苑2期,五洲花城2期,华发 云湖翠谷,万科 金域华府,中珠上城2期,销售价格,主力户型,预计货量,预计2011年7月推出,预计2012年推出,预计2011年底推出,预计2012年推出,预计2010年12月推出,预计2010年8月推出,25万,11000元/平

9、米,60-160平米,150-180平米,29万,3.3万,26万,1.5万,12万,30万,2万,未知,10500元/平米,13000元/平米,12000元/平米,90-130平米,130-220平米,未知,130-170平米,94-132平米,81-143平米,60-167平米,未知,未知,政府重点打造区域,市场规划有力,高尚生活区 品牌发展商云集,楼盘品质提升快、未来推盘量大,竞争激烈 需求量大,中大户型为主 中产阶级聚集地,公务员聚集地,区域市场分析小结,在售竞争对手项目分析,案例佐证:3A住宅,以高品质建筑质量著称,吸引业内人士购买,依靠口碑传播,进一步吸纳珠海本地中高收入人士购买,

10、资源 : 景观资源交差,背靠仙峰山墓园有一定影响,销售情况 : 94-132平米两房、三房,5月加推26栋共106套,已售50%,实际成交均价12000,产品定位:舒适居家“两代居”户型,区域交通 : 紧邻人民西路,新香洲华润万佳商圈,配套完善,交通便利,客户特点: 珠海本地政府公务员及企业的高级管理人员,自住为主,广告诉求:阔宅阔生活,社区配套 : 小区外围综合商业购物中心,推广活动: 推广的频次较少,渠道选择比较常规,在营销的各时间节点时发出短信消息,直接明确。 09年8月推出楼王平墅时,举办过红酒品鉴会,楼 盘 特 色,销 售 现 状,推 广 营 销,仁恒星园,价格策略 : 低开热销,高

11、档盘卖中档盘的价格,仁恒星园推售节奏,分期分批小量快节奏推出,不断加推开盘持续市场热点,招商花园城,案例佐证:40万平米温情大社区,由于捂盘时间太长,加上新政措施限制,一次性推量太大,利用高价继续捂盘,销售情况较差,资源 : 无自然景观资源,销售情况: 一期1070户,成交均价10500,销售率20%,产品定位 : 40万平米,区域交通 : 交通便利,周边生活配套齐全,客户特点 : 珠海本地客户居多,婚房目的的刚性需求客户;,广告诉求 : 家在情在,社区配套 : 会所、幼儿园、泳池、花园城商业中心、室外大型运动专区等,推广活动 : 前期品牌发布会,在09年推广较多,如房展、电视广告、户外广告等

12、,因开盘时间一直后延,在后期基本无营销动作,开盘前夕也无任何宣传,楼 盘 特 色,销 售 现 状,推 广 营 销,价格策略 : 利用价格调控销售范围,价格失准导致销售较差,参加电视台房展,开始VIP登记,正式开盘,注:开盘并未提前通知,属于突击开盘, 4月24日晚上现场排队拿选房顺序号,先到先得。,3套样板房开放,VIP再升级,在珠海度假村千禧宫举行品牌发布会,VIP客户验资升级,沃尔玛正式签约入驻二期,10年4月20日,4月24日,4月25日,11月28日,8月7日,09年5月1日,招商花园城推售节奏,长时间捂盘让客户失去信心,不断拔高预计价位,超出客户心理承受价值,御景国际,案例佐证:以2

13、2万平米国际社区为主要诉求点,一期热销,后续单位价格偏高,销售滞缓,资源 : 无自然景观资源,临路边,销售情况 : 共1352户, 现主推89-140三房,已推1、2、6、7栋约500多套,已售90%,现在均价13000,产品定位 : 大社区,赠送面积多,中高档楼盘,区域交通 : 临梅华西路,交通较为便利,周边生活配套完善,新香洲华润万佳商圈,客户特点: 珠海本地客户居多,置业目的多以投资为主,主要是因为2万元认筹,开发商允许无限制更名,广告诉求 : 心御景,见未来,社区配套 :一个休闲配套中心,泳池,球场,推广活动 : 报纸、电视广告、户外、网络、车身广告、框架广告、银行圈层活动,楼 盘 特

14、 点,销 售 现 状,推 广 营 销,价格策略 : 高开高走,1期1、2批热销,3批滞销,云顶澜山,资源 : 毗邻农科奇观、南溪公园,景观较为开阔,销售情况 : 共3500户, 春节前推出200套61-87单位,内部认购,均价8900 (含2000装修),层差价格60元/m ,销售90%,5.1加推120-160 m的单位,现均价11000,产品定位 : 罕有新香洲超大社区,赠送面积多,区域交通 : 位于旅游路梅溪牌坊对面,交通较方便,周边生活配套较差,客户特点:主要是外地客户, 首批单位客户主要是投资客户,且以团购为主。,广告诉求 : 珠海又一山,社区配套 : 一个休闲会所,推广活动 : 报

15、纸、电视广告、户外、网络、车身广告、框架广告,楼 盘 特 点,销 售 现 状,推 广 营 销,价格策略 : 低价热销,案例佐证:以39万平米自然大社区为主要诉求点,低价暗销,工地现场强大阵势,用实力吸引客户,在售竞争对手与本案擂台战表,品牌对垒,本案,御景国际,云顶澜山,完胜,未来竞争对手项目分析,香山人家,资源 :红门楼水库,临路边,销售情况 : 共154户,面积是130、140、180平米的大户型面积,产品定位 :中式风水大宅,区域交通 : 位于旅游路梅溪牌坊对面,交通较方便,周边生活配套较差,客户特点:珠海本地客户居多,针对换房客户,广告诉求 : 厚德载物 人文福邸,社区配套 : 无,推

16、广活动 : 户外、网络、车身广告,楼 盘 特 点,产 品 现 状,推 广 营 销,价格策略 : 跟随区域市场价格定价,案例佐证:即将在今年的7月认筹,8月中旬发售,体量不大,属于小型项目,但是位置最为靠近本案,菁华名苑2期,资源 : 无景观资源 ,2期只有3栋楼,岭南风情园林,共145套,一层架空,顶层复式 1栋:两梯三户,2套三房、1套四房,32层;其中有套三房带个小的储物间或工人房。 2栋:111层,一梯两户,都是三房,书房较小,两个卧室很大,户型尺寸:1050010600,预计实际建筑面积约为130平米,销售建筑面积约为90平米。 3栋:171层,一梯两户,都是四房,有两个房间相对较小,2.775开间,客厅非常宽敞,约4.6米,餐厅也有3.9米开间。户型尺寸:1500011000,预计实际建筑面积约190平米,销售建筑面积约为130平米。,区域交通 : 紧邻一中高中部,交通较方便,周边生活配套教齐全,社区配套 : 无,楼 盘 特 点,产 品 情况,案例佐证:产品面积段实用性为主,90-130三房、四房,赠送面积大,约40%,目前处于施工阶段,五洲花城2期,资源 : 无景观

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