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1、目 录1、总论4 1.1项目名称及拟建地1.2项目简介1.3项目建设单位1.4建设单位简介1.5可行性研究报告编制单位1.6项目背景1.7研究依据与范围1.8结论2、项目建设的必要性93、永兴县社会经济总体概况103.1永兴县基本情况3.2永兴县成为国家第二批循环经济试点县4、永兴县房地产发展的现状164.1总体运行状况4.2房地产发展状况4.3房屋销售情况4.4住房价格走势4.5房地产业存在的主要问题5、项目建设条件185.1建设用地现状5.2项目建设条件6、专业技术方案206.1规划总平面6.2建筑结构方案6.3供配电及电信6.4给排水6.5消防6.6环境保护6.7节能7、项目实施进度安排
2、277.1方案实施7.2建设计划8、组织机构及劳动定员298.1第一阶段8.2第二阶段9、投资估算资金筹措339.1投资估算9.2资金筹措及使用安排10、经济评价3510.1基本数据10.2销售收入估算10.3销售成本估算10.4借款偿还分析10.5经济效益分析10.6盈亏平衡分析10.7项目敏感性分析10.8评价结论11、招标管理4311.1编制依据11.2招标管理1、总论1.1项目名称及拟建地项目名称：”碧水嘉苑”项目拟建地：永兴县开发区人民西路1.2项目简介“碧水嘉苑”是集宾馆、酒楼、娱乐休闲于一体的商住综合楼。项目计划总投资5000万元，项目规划用地面积6255平方米，总建筑面积418
3、99平方米，建筑层高30层。此项目的建成将是永兴城市建设中的一道亮丽风景，成为永兴县地标性建筑，对于提高城市品位起到积极的作用；项目的建成将使该地段产生最大的社会效益及经济效益，为地方经济建设添砖加瓦。1.3项目建设单位：郴州市兴光房地产开发有限公司1.4项目建设单位简介郴州市兴光房地产开发有限公司于2009年8月14日于永兴县工商行政管理局注册，注册资金为800万元。公司现有工程技术人员10人，其中高级工程师2人。公司自成立后致力于民生，力求铸造永兴城区精品工程。 “碧水嘉苑”修建项目由郴州市兴光房地产开发有限公司采取合作开发形式建设，计划以其拥有的出让土地作为合作条件，引进开发公司共同开发
4、建造。1.5可行性研究报告编制单位：湖南华信求是工程造价咨询有限公司1.6项目背景郴州市兴光房地产开发有限公司所投资的”碧水嘉苑”位于永兴县开发区人民西路，紧临便江风光带，属县城较繁华地段。湖南省兴光冶炼有限责任公司于2004年5月24日竞得该宗地使用权；2005年9月1日经县政府同意，根据规划要求将该宗地调整为商业用地，但由于多种原因造成该宗地一直未动工建设，处于闲置状态；2008年5月5日县委召集县规划局、国土资源局、城管局、建设局召开专题会议并形成永阅20089号会议纪要，会议同意建设“碧水琼楼”；2009年7月6日，永兴县国土资源局重新进行地价评估，该宗地变更后土地用途为商住综合用地，
5、项目名称变更为“碧水嘉苑”。现永兴县人口已达63万，县城常住人口逾10万，旧的商场住宅与城市居住环境不能满足县城建设发展的需要和日益增多的城镇人口生活的需要。为优化市民购物环境与居住环境，改善市容市貌，扩大市场空间，提高城市品位，碧水嘉苑项目得到群众的积极响应和县里的大力支持。1.7研究依据和范围依据：a、永兴县城总体规划b、永兴县土地利用总体规划c、城市居住区规划设计规范（GB5018093） 2002版d、郴州市城市规划管理技术规定（1999年编）e、国家发展改革委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第三版f、相关各专业的国家规范g、建设单位的委托及提供的其它资料范围：a、项目建设的必
6、要性b、永兴县社会经济总体概况c、永兴县房地产业发展现状d、项目建设条件e、专业技术方案f、项目实施进度计划g、项目的组织与管理h、投资估算i、经济评价j、项目招投标管理1.8结论1.8.1 项目的建设，符合永兴县城市发展规划，是永兴县城区建设和发展的需要，是不断完善城市基础设施，改善环境，美化城区的需要；项目的建设，有利于完善城市配套设施，加强城市总体功能，促使土地升值，繁荣市场经济，进一步促进永兴县城市地位的提升；项目的建设，有利于满足人们日益增长的休闲消费需求，改善居住条件；项目的建设，有利于建设郴州市兴光房地产开发有限公司提高自己的知名度和社会信誉度，有利于提升企业形象，壮大企业实力。
7、1.8.2 该项目符合永兴县未来经济发展“旅游化”的潮流，紧扣国家关于加快旅游城市基础设备建设和提高生活品位的政策，市场前景看好。1.8.3 项目的建设，得到了永兴县委、县政府及各有关部门的大力支持，并给予了一定的优惠政策，项目建设的内外部条件较好。1.8.4 项目建设规模及内容：总用地面积6255，总建筑面积41899，容积率5.88，绿地率25%，建筑密度46.77%。符合城市规划要求。1.8.5 项目资金使用分二个年度安排：第一年度2010年安排3000万元；第二年度2011年安排2000万元，资金全部自筹。项目建设工期从2009年10月至2011年12月。1.8.6 项目经济评价：项目
8、全部投资内部收益率FIRR为27.38%，财务净现值FNPV为1460.44万元，静态投资回收期为3.34年，各项指标均满足规定要求，项目从经济角度分析是可行的。表1:主要技术经济指标 金额单位：万元序号项 目单 位数 值占（）备 注1规划总用地62552规划总建筑面积418991002.1商业建筑面积700016.712.2住宅建筑面积2841567.812.3架空层建筑面积13643.262.4地下建筑面积512012.223建筑基底面积29264建筑密度46.775容积率5.886绿地率2578项目总投资万元50001008.1工程费万元3600728.2其它费万元1100228.3预备
9、费万元30068.4建设期贷款利息万元/9建设资金来源万元50001009.1建设单位自筹万元50001009.2申请银行贷款万元/10全部投资内部收益率33.64税前11全部投资内部收益率2738税后12全部投资财务净现值 （i12）万元221159税前13全部投资财务净现值 （i12）万元146044税后14全部投资回收期年3.28税前15全部投资回收期年3.34税后16项目建设工期年2.0跨三个自然年2、项目建设的必要性2.1 项目的建设，符合国家大力发展城镇化建设的政策，符合永兴县城市建设总体规划，符合永兴县经济发展的要求。有利于土地资源的优化配置和合理利用，有利于加快永兴城镇化建设和
10、旧城改选步伐，美化县城容貌，树立“中国银都”良好的形象。2.2 项目的建设，有利于扩大市场交易，促进经济的发展，进一步满足人民群众日益增长的消费和生活需求，为永兴县经济的发展做出贡献。郴州市兴光房地产开发有限公司所投资的“碧水嘉苑”位于永兴县开发区人民西路，面临便江风光带，属县城繁华地段，交通便利，区域优势明显，是宣传我县改革开放的重要窗口，其建成后，是永兴县地标性建筑，必成为县城的亮丽的风景，它的建设将对加快老城区改造，提升我县城市品味，有效地促进县城的美化起到重要的作用。2.3 项目的建设，将有效地推进全县经济与社会的和谐发展。项目建成后，商业用房可吸纳就业岗位300余人，另外，成立物业管
11、理公司也可吸纳近100人的下岗职工，一定程度为地方政府缓解了就业压力。2.4 项目的建设，可以带动众多产业的发展，扩大内需，刺激消费，增加社会就业岗位，缓解社会就业矛盾，维护社会安定与团结。3、永兴县社会经济总体概况3.1 永兴县基本情况根据2008年统计数据，永兴县辖17个乡，8个镇，341个行政村，28个社区区委会。土地面积1979.4平方公里，其中耕地面积25.6千公顷。年末总人口63.85万人，其中，城镇人口21.23万人；人口出生率8.54，自然增长率4.95。年内最高气温39.4，最低气温-0.7，年降水量1642毫米。2008年，永兴县实现地区生产总值81.6亿元，比上年增长15
12、.6%。其中：一产业增加值14.0亿元，增长7.3%；二产业增加值42.1亿元，增长20.2%；三产业增加值25.5亿元，增长13%。人均生产总值14217元，同比上年增长加3239元。三次产业结构比为17.2：51.6：31.2.财政总收入5.92亿元，增长16.4%。全县非公有制经济增加值56.8亿元，比上年增长21.7%，占全县地区生产总值比重的69.9%，比上年提高2.3个百分点。新型工业成为拉动县域经济发展的最强劲动力。全部工业增加值占全县GDP比重的49.5%，比上年提高2.6个百分点；年内城镇新增就业4832人，安排下岗失业人员再就业1939人。农业生产结构有所调整。2008年数
13、据。全县粮食总播种面积43.6千公顷，增长0.6%。其中，水稻33.6%千公顷，下降2.5%；油料种植面积3.1千公顷，增长13.8%；烤烟种植面积1.4千公顷，下降18.5%；蔬菜种植面积8.2千公顷，增长14.3%。主要农产品产量：水稻21.4万吨，烤烟0.4万吨，全年出栏生猪69.2万头，出栏牛2.5万头，出栏羊3.4万只，出笼家禽699.8万羽，水产品产量1.6万吨。新农村发建设扎实推进。全年共安排专项资金222万元，捆绑各种涉农资金1200万元，推进是10个示范村和50个整治村建设。全年共投入农田水利基础设施建设资金6881万元，完成各类水利工程6876处。改造县乡公路27公里，建成乡镇到村水泥公路175.8公里；新建农村客运站3个；新增通地爱你化自然村12个。年末农业机械25109台，增加732台；农业机械总动力23.4万千瓦，增长7.0%。工业经济快速增长。2008年数据，全县完成工业总产值123.5亿元，比上年增长33.8%；其中规模以上工业总产值90.5亿元，增长40.8%。主要工业产
