xx大厦项目可行性研究报告1

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1、目目 录录 1 总总 论论.3 1.1项目概况.3 1.2项目建设的必要性.3 1.3可行性研究报告编制依据.4 1.4主要技术经济指标与研究结论.4 2 项目选址及建设条件项目选址及建设条件.6 2.1项目所处区域.6 2.2项目建设地点.7 2.3建设条件.8 3 市场分析市场分析.10 3.1哈尔滨市商业酒店市场现状.10 3.2哈尔滨市商业酒店市场分类研究.11 3.3项目影响因素分析.11 3.4项目 STWO 分析.13 4 经营方案设计经营方案设计.17 4.1项目名称及产品定位.17 4.2目标客户.17 4.3管理方案设计.18 5 项目建设方案项目建设方案.20 5.1建筑

2、设计方案.20 5.2结构设计方案.22 5.3公用设施方案.23 6 专篇设计专篇设计.26 6.1消防.26 6.2节能.28 6.3防雷.29 6.4智能配套方案.29 7 环境影响评价环境影响评价.32 7.1项目建设与运营对环境的影响.32 7.2环境保护措施.34 7.3环境保护措施实施评价.36 8 项目组织机构与进度计划项目组织机构与进度计划.37 8.1组织机构与人力资源.37 8.2项目招投标管理.37 8.3项目实施进度安排.39 9 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措.40 9.1投资估算的依据及说明.40 9.2总投资估算.41 9.3资金筹措方案.42 10 经济

3、效益分析经济效益分析.43 10.1 盈利能力分析.43 10.2 清偿能力分析.43 10.3 不确定分析.43 11 风险分析及对策风险分析及对策.46 11.1 政策风险.46 11.2 市场风险.46 11.3 经营管理风险.47 11.4 财务风险.47 12 结论与建议结论与建议.49 12.1 结论.49 12.2 建议.49 1 1总总 论论 1.1项目概况项目概况 1.1.1项目情况项目情况 项目名称： 项目地址： 总建筑面积： 建筑高度： 1.1.2开发单位情况开发单位情况 开发单位： 法人代表： 单位地址： 1.2项目建设的必要性项目建设的必要性 1.2.1实践松北区发展

4、规划的需要实践松北区发展规划的需要 在哈尔滨市松北区经济和社会发展规划中指出： 新城区形象初步形成；哈大齐工业走廊松北区部分建设全面展开，主要工业园区 基础设施建设基本完成；区域农业为建设成绿色生态农业和绿色食品生产基地、旅游 观光都市农业奠定更坚实的基础；推进太阳岛国家级风景名胜区建设的同时，形成旅 游产业集群；商业贸易集中片区初具规模；基本建立起比较健全和完善的社会保障体 系，完成松北、松浦、万宝由镇向街道办事处的社会转型，区域经济社会协调发展的 布局初步形成；教育、科技、文化、卫生、体育等各项社会事业全面发展；生态环境 进一步优化；社会主义市场经济体制进一步完善, 成为全市乃至全省经济增

5、长最快地 区。具体指标： 符合全新的工业发展理念建设松北工业园区 二十一世纪是网络经济时代，是经济全球化时代，工业产业和企业组织形式已经 和正在发生着新的变革，发展工业已不仅仅是搞几个工业项目、建工厂那么简单，而 是包括产品的规划设计、经营决策、营销策划、资本运营、品牌商标创造、企业文化、 产品销售、售后服务等等在内的一系列产业活动内容，这些内容属于现代工业服务业。 现代工业的发展没有现代工业服务业的支撑是难以发展的，只有两者有机的结合起来 才能使区域工业不断发展壮大。在省哈大齐工业走廊启动区规划设想中，松北区江湾 分区将是“工业走廊”的综合配套服务区，重点发展对“工业走廊”具有支撑作用的 管

6、理、教育、科研、金融、电信等产业以及生产要素市场和产品市场。松北区要充分 利用这个有利条件，在推进工业园区建设规划的同时，加快发展现代工业服务业。要 用系统的观念制定现代工业服务业与加工业协调发展的规划，制定政策引导急需发展 的项目。要加快工业贸易营销网络建设步伐，以工业贸易网络促进工业园区建设。用 本地的市场需求和消费以及资源优势，吸引、联合世界跨国公司总部和地区总部在松 北区建立网点，开发市场；吸引、联合全国著名品牌的产业集团来松北建点落户；引 导省内具有发展潜力的产业集团在松北区建立据点；推动我省农业产业化龙头企业总 部移入松北区；促进哈尔滨区域的产业集团来松北区发展；提供最优惠条件让大

7、型装 备制造业、重化工企业集团营销贸易中心进驻松北区，以此构架出集聚和辐射功能的 工业贸易管理、营销网络，形成与世界、全国、各地区相联通的世界性大市场。 1.3可行性研究报告编制依据可行性研究报告编制依据 1）投资项目可行性研究指南 ，2002，国家计委以计办投资200215 号文件， 中国电力出版社 2）建设项目经济评价方法与参数（第三版） ，2006，中国计划出版社 3）哈尔滨市国民经济和社会发展“十二五”计划和远景目标纲要 4）哈尔滨市城市总体规划大纲（20002020 年） 5）国家、黑龙江省及哈尔滨市政府现行有关规定及文件 6）松北区第三产业发展规划（“十五”及 2010 年） 7）

8、房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额 8）哈尔滨市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料 9）投资项目方签定的协议书或意向书 10）其他有关依据资料 11）项目批复文件 1.4主要技术经济指标与研究结论主要技术经济指标与研究结论 表表 1.2 松浦大厦大厦项目主要技术经济指标表松浦大厦大厦项目主要技术经济指标表 序号项目指标单位 一建筑类 1 总建筑面积50000 2 占地面积1515.15 二投资类 1 项目投入总资金26556.95万元 1.1 土地取得费用7999.28 万元 1.2 前期费用550.08 万元 1.3 城市基础设施配套费740.12万元 1.4 建筑安装工程

9、费12781.95万元 1.5 园区配套费1500.23 万元 1.6 管理费用353.58 万元 1.7 销售费用575.77 万元 1.8 财务费用1133.13 万元 1.9 预备费922.81 万元 2 资金筹措26556.95 万元 2.1 项目资本金10440.0 万元 2.2 银行借款13557.7 万元 2.3 销售收入投入2518.42 万元 三财务类 1 净现值（税后 ic=8%）1746.48万元 2 内部收益率（税后）14.84% % 3 静态投资回收期（税后）5.0年 4 借款偿还期4.6年 “松浦大厦”项目经测算，预计总投资为 26556.95 万元，预计总销售收入

10、为 35985.85 万元，经计算，该项目的盈利水平较高、偿债能力较强，而且销售收入及建 设投资等不确定性因素基本处于可控范围之内，因此，项目可行，值得投资。 2 2项目选址及建设条件项目选址及建设条件 2.1项目所处区域项目所处区域 2.1.1哈尔滨市概况哈尔滨市概况 哈尔滨市位于东经1254213010，北纬44044640，是黑龙江省 省会，中国东北北部的政治、经济、文化和交通中心，东北北部地区最大的中心城市， 也是中国省辖市中管辖面积最大、管辖总人口居第二位的特大城市，是中国十大城市 之一。全市土地面积5.31万平方公里，辖8区7县，代管3个县级市。户籍总人口 1063.5万人，其中市

11、区人口587.9万人，48个少数民族，其中少数民族66万人。是中 国著名的历史文化名城和旅游城市，素有“共和国长子” 、 “冰城” 、 “天鹅项下的珍珠” 、 “东方莫斯科” 、 “东方小巴黎”以及“冰城夏都”等美称。 图图 2.1 哈尔滨市在黑龙江省的位置哈尔滨市在黑龙江省的位置 2.1.2松北区概况松北区概况 松北新区位于哈尔滨市北部，是 2004 年 2 月经国务院批准成立的，辖区面积 736 平方公里。下辖五个镇，即松北镇、松浦镇、万宝镇、对青山镇和乐业镇，其中 松北镇、松浦镇、万宝镇加挂街道办事处的牌子。现有人口 21.6 万人，其中农业人 口 13.67 万人。滨洲、滨北、哈齐、哈

12、伊、哈黑、哈大、哈绥高速公路等多条公铁干 线穿境而过，距哈尔滨太平国际机场仅 20 分钟车程，是全市、全省重要的交通枢纽。 市委十二届七次全会确定了“北跃、南拓、中兴、强县”的发展战略。其中， “北跃”的核心内涵 是“以水定城，科技兴城” 。松北区今后一个时期发展总的指导 思想是：坚持以水定城和科技兴城理念 ，以打造全省科技中心、文化中心、金融中 心、行政中心、旅游中心、奥体中心为目标，推进基础设施 建设、城市景观建设、 民生工程建设、城乡一体化建设，把松北区建设成为集科技、文化、生态功能于 一 体的现代化新城区，努力实现经济社会发展新跨越 2.2项目建设地点项目建设地点 2.2.1项目位置项

13、目位置 东：松花江工业小区 南：常盛源小区 西：糖厂社区 北：松花江 图图 2.2 黑龙江科技学院所在的位置黑龙江科技学院所在的位置 黑龙江科技学院简介黑龙江科技学院是黑龙江省唯一一所具有矿业特色的普通高 等学校。学校前身是中国共产党 1947 年在鸡西建立的东北第一所煤矿工人干部学校。 1998 年以前，学校隶属于原国家煤炭工业部，主要面向煤炭行业办学。1998 年高等 教育管理体制改革后，隶属关系实行中央与地方共建，以黑龙江省管理为主。经过几 代科院人 60 年的创业创新，黑龙江科技学院是一所以工为主，理、工、管、经、法 相结合的多科类综合性本科院校。学校地处具有俄罗斯风情的哈尔滨市，位于

14、风光秀 丽的松花江畔，学院依江而建，占地 100 余万平方米， 学校固定资产 26.61 亿元， 教学科研仪器设备值 2.4 亿元 2.2.2周边配套设施提高了项目的宜居性周边配套设施提高了项目的宜居性 项目地块所在地是城市中心次热点区域，西临城市交通干道的松浦大道和糖厂社 区，哈有哈尔滨第三十一中学；北为常盛源小区和香料厂，正东为松花江工业小区； 北边是具有美丽风光的松花江和哈尔滨永胜路小学，周边有以“观江国际”为首的等 高档生活社区；还有国家五星级旅游景点太阳岛和冰雪大世界。项目所在地的自然环 境优越，区位条件良好。 2.2.3即将打造江北企业群的规划提高了项目未来的发展潜力即将打造江北企

15、业群的规划提高了项目未来的发展潜力 实施大项目牵动战略是新区快速成长的有效措施。松北区要进一步解放思想，敢 创新、敢做、敢为，敢于克服一切困难谋划出一个国家、一个地区、一个企业能够撑 起一个园区的项目，能够带动全局发展的项目，以此加快招商引资的速度，扩大招商 引资的规模。要建立大项目库，制定引进和谋划大项目的激励政策，形成大项目的创 新机制。要建立大项目的科学评价制度，确保大项目引进质量，要拒绝那些高污染、 高能耗、高物耗、低效益的项目入区。引进一个大项目就能提供上下游产品开发的机 会，发展新产业的机会。要依托大项目，创新新项目，尽力拉长产业链，以此为导向， 进一步扩大招商引资，按生产专业化和

16、社会化的要求，创建专业化很强的企业，逐步 形成若干以大项目为中心、产业间具有紧密联系的企业群。 2.2.4哈尔滨市北拓的发展规划为项目提供了无限想象空间哈尔滨市北拓的发展规划为项目提供了无限想象空间 根据哈尔滨市的发展战略， “北跃”以建设北国水城和科技新城为主线，着 重开发松北区、呼兰区、构筑“两纵、四横、十八湖”的水网体系，建设北部集科技、 文化、生态于一体的新城区，带动江北大发展。围绕“北跃”战略，重点推进松北防 洪、灌排改扩建及水生态环境建设、科技城火炬大厦、科技创新城起步区基础设施、 松浦大桥和三环西桥等重大项目建设，加快建设北国水城和科技新城，这也为松浦大 厦的提高了未来的发展潜力 2.3建设条件建设条件 2.3.1自然环境条件自然环境条件 哈尔滨位于最北端，是中国纬度最高、气温最低的大都市。四季分明，冬季漫 长寒冷，而夏季则显得短暂凉爽。 气候条件 哈尔滨的集中降水期为每年 7 至 8 月，集中降雪期为每年 11 月至次年 1 月。年 平均温度 3.6。最冷的 1 月份，平均气温为零下 13.2至零下 24.8，最热的 7 月份，平均气温为 18.1至 22.8。3-5