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1、房地产抵押合同案例2则 在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地(或土地用法权)、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产全部权的进展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。今日.我要与大家分享的是:房地产抵押合同案例，共2则；具体内容如下,盼望可以关心到大家! 房地产抵押合同案例一 确认房地产抵押合同无效案 薛诉丁、银行郑州支行确认房地产抵押合同无效纠纷案 案情简介： 原告薛与被告丁系夫妻关系。被告丁因经营需要，向被告银行郑州支行申请借款80万元。20xx年3月25日，银行郑州支行与丁签订借款合同一份，主要商定，丁向银行郑州支行借款80万元;借款期限为12个月，自
2、20xx年3月25日至20xx年3月25日。同日，郑州实业有限公司与银行郑州支行签订了一份动产质押合同，商定为担保丁根据借款合同的商定偿还借款，郑州实业有限公司自愿作为出质人，供应其所合法拥有的质押物清单所列明的动产(建筑装饰材料)作为质物，担保丁履行上述借款合同所规定的债务。并且还商定借款债务超出质权实现时处理质物净收入的部分，郑州实业有限公司愿与其他担保人一起担当连带保证责任。同日，被告银行郑州支行向丁发放了80万元贷款。20xx年4月2日, 银行郑州支行又与丁签订了一份房地产抵押合同，主要商定：为确保借款合同的履行，丁情愿将其位于郑州市二七区淮河路小区42号楼东1单元东、西门的房地产(面
3、积为151.29平方米)抵押给该行。20xx年4月23日，支行在郑州市房地产管理局依法办理了房屋抵押登记。 该笔贷款将要到期时，银行郑州支行发觉借款人丁下落不明，且已将其名下的轿车过户到他人名下。另外，郑州实业有限公司也已擅自将部分质物转移。该行即向郑州市金水区人民法院提起诉讼，要求丁提前归还所欠借款本金80万元及利息12744元，并对依法变现抵押物和质物所得价款优先受偿。薛收到起诉状和开庭传票后，随即向同一法院提起诉讼，要求确认银行郑州支行与丁签订的房地产抵押合同无效。 代理看法： 宋钊律师接受银行郑州支行的托付后，依据有关事实和法律，提出了如下代理看法：房屋全部权证是确定房屋权属的合法证明
4、。本案争议房屋的房产权证上载明房屋全部人系丁，共有人栏中并没有显示原告，银行郑州支行有理由信任丁对该房屋有处分权，并且双方依法签订了抵押合同，依法定程序办理了抵押登记，同时银行郑州支行向丁发放了80万元贷款。这些事实表明，银行郑州支行在办理抵押时是善意有偿的，因此房地产抵押合同合法有效，恳求法院依法驳回原告薛的诉讼恳求。 审理结果： 郑州市金水区人民法院经过审理后认为：支行在与丁签订抵押合同时尽到了留意义务，没有过错，另外支行依约向丁发放了80万元贷款，系有偿取得抵押权。因此，依法判决驳回了原告薛的诉讼恳求。一审宣判后,原被告双方在法定上诉期间均未提起上诉。 附:民事判决书 郑州市金水区人民法
5、院 民事判决书 (20xx)金初字第号 原告 薛，1967年10月20日生，汉族，现住郑州市路号院。 托付代理人 张，男，1974年4月6日生，汉族，现住郑州市文化路80号。 被告 丁， 1961年9月18日生，汉族，现住址不详。 被告 银行郑州支行。 负责人 。 托付代理人 宋钊，河南国丰律师事务所律师。 托付代理人付，银行郑州支行职员。 原告薛诉被告丁、银行郑州支行确认合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告薛及其托付代理人张、被告银行郑州支行托付代理人宋钊、付到庭参与诉讼。被告丁经本院合法传唤，无正值理由未到庭参与诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，20xx年4
6、月2日，二被告签订房地产抵押合同一份，被告丁将位于郑州市淮河路小区的42号楼东1单元东西门的房产抵押给被告。原告薛与被告丁系夫妻关系，该房产系夫妻共同财产。被告丁在未经原告同意的状况下，私自处分共同财产，被告银行郑州支行明知其行为侵害他人合法权利而为之，二被告的行为违反法律规定，侵害了原告的合法权利，现恳求确认二被告签订的房地产抵押合同无效。 被告丁未答辩。 被告银行郑州支行辩称，本案争议房屋房产权证上载明房屋全部人系丁，共有人栏中并没有显示原告，我行有理由信任丁对该房屋有处分权，并且双方依法签订了抵押合同，依法定程序办理了抵押登记，同时我行向丁发放了80万元贷款。这些事实表明，我行在办理抵押
7、时是善意有偿的，因此房地产抵押合同合法有效，恳求法院依法驳回原告的诉讼恳求。 经审理查明，原告与被告丁系夫妻关系。20xx年3月25日二被告签订借款合同一份，同日被告银行郑州支行(以下简称支行)向丁发放80万元贷款。20xx年4月2日被告丁以其位于郑州市二七区淮河路小区42号楼东1单元东西门房产一套设定抵押，与支行签订房地产抵押合同一份，20xx年4月23日，支行依法办理了房屋抵押登记。 本院认为，房屋全部权证是推断房屋权属的合法凭证，被告丁在申请抵押贷款时供应的房屋的全部权证上记载的房屋全部权人是丁，该证书以及丁填写的房地产抵押登记表的共有人栏内均未显示原告，虽然薛红与丁系夫妻关系，但支行有
8、理由信任丁是该房屋的唯一产权人，对该房屋享有处分权，因而与其签订了抵押合同并依法办理了抵押登记，支行在与丁签订抵押合同时尽到了留意义务，没有过错，另外支行依约向丁发放了80万元贷款，系有偿取得抵押权。依照最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的看法(试行)第89条、中华人民共和国担保法第38条、41条之规定，判决如下： 驳回原告的诉讼恳求。 案件受理费50元，由原告负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。 审 判 长 审 判 员 代理审判员 二四年九月十四日 书 记 员 房地产抵押合同案例
9、二 房产未能办理按揭的违约责任由谁担当? 【案情】 20xx年风云房地产开发公司(以下简称风云公司)以买七楼送八楼的形式促销其开发的风云大厦，文某购买了七楼，风云公司按商定将八楼赠送给文某用法。同年，文某入住后发觉其八楼的房产并没有房产权属证书，遂与开发商交涉，经协商双方又特地签订了一份关于该八楼的商品房买卖合同，双方商定：风云公司负责办理八楼的房产证，而由文某第一期交纳首付款15299元，余款30000以5年按揭方式即每月交纳587元，并由文某在十日之内将按揭手续备齐交至风云公司。风云公司办理了八楼房产证后，在办理银行按揭手续时，银行以该八楼的建筑面积太小仅40平方，贷款数额太少仅30000
10、元而不予审批。风云公司要求文某按合同商定，将按揭款交纳给该公司，文某以银行未办理按揭手续而拒绝，并要求解除合同。20xx年4月风云公司将文某诉至法院，要求其支付购房款并责令其履行按揭义务，文某遂提起反诉，要求解除合同，并还首付款15299元。 【分歧】 该案在审理过程中有三种看法： 第一种看法认为：被告文某应担当违约责任，并应连续履行合同。由于按揭贷款虽然未能办理但按揭本身是一种分期付款，故由被告按合同商定的数额交纳给公司是符合分期付款的要求的。且原告开发公司已办理该房产证，该房产全部权已登记至被告文某名下，文某不能以未办理按揭来对抗物权的变更。 其次种看法认为：原告风云公司应担当违约责任。由
11、于按揭贷款并不是买卖双方单纯的分期付款，按揭是由买受人向银行申请担保贷款后，每月交纳肯定的本息给银行的一种方式，该形式必定要涉及买卖合同的第三方即银行。依据合同的商定，由被告供应办理按揭的手续交由原告办理，现原告未能办理按揭，所以应由原告来担当违约责任。 第三种看法认为：该案中的按揭条款应是无效条款，原、被告不存在违约问题。由于按揭必定要涉及银行即该案的第三方，且必需要得到第三方的同意才有效，所以该条款是无效条款，且合同中原告并未承诺肯定能办理按揭，故原告不应担当违约责任。原、被告可以就该付款方式另行签订补充协议，协议不成应解除该合同，并由原告退还被告的首付款，而被告也应担当原告办理房产证的费
12、用及损失。 【评析】 笔者同意第三种看法。 按揭是指以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物，所以按揭不是买卖双方的分期付款。 买受人向银行申请贷款，必需先签订购房合同。而购房款的按揭作为购房合同的必要条款，在购房合同中是明确商定。可以看出买受人在向银行申请贷款前，在签订购房合就已经商定了需由购房合同外第三方银行或住房资金管理中心批准的贷款付款方式。假如贷款申请未获批准，该商定就无法实现。因此，买卖双方在签订购房合同时商定的按揭付款方式系效力待定条款，是以第三方的批准为生效要件。如贷款申请未被批准，则双方商定的按揭付款方式就是无效的
13、。 在实践中，因银行或住房资金管理中心未批准按揭，而导致的违约责任应由谁来担当?依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明其次十三条规定：商品房买卖合同商定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方缘由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能连续履行的，对方当事人可以恳求解除合同和赔偿损失。因不行归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能连续履行的，当事人可以恳求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。可以看出在未能办理按揭时，应分清不能办理按揭手续的缘由，如因买受人缘由而导致的则应由买受人担当违约责任，如因出卖人缘由而导致的则应由出卖人担当违约责任，如双方均无过错的，因不行归责的事由而导致的可以解除该买卖合同。 此时，购售双方仍可签订补充协议，应付款方式重新做出商定。如双方无法达成新的协议，因原付款方式无效，造成购房合同无法履行，双方均可解除购房合同。
