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1、2007年10月房地产评估自考试题一、单项选择题（本大题共20小题，每小题1分，共20分）在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1.供人们生活起居的建筑是（ ）A.商业建筑B.工业建筑C.公共建筑D.居住建筑2.房地产价格的实质是房地产（ ）A.市场价格B.权益价格C.土地价格D.理论价格3.房地产评估的对象是（ ）A.房屋B.土地C.建筑物D.房屋和土地4._是指在同一地块上连续增加投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化成的地租。（ ）A.级差地租B.城市地租C.级差地租D.级差地租5.某房地产价格为10000元，
2、购买者抵押贷款6000元，贷款年利率为9%，若该类房地产的年纯收益1500元，则自有资本要求的资本化率为_%。（ ）A.38B.24C.20D.166.路线价法估价的第二个步骤应为（ ）A.确定标准深度B.求取路线价C.编制深度百分率表D.划分路线价区段7.个别因素是指（ ）A.是由于具体房地产本身的条件而对其价格水平有影响的因素B.是对某地区的房地产价格水平有影响的因素C.是对广泛地区的房地产价格水平有影响因素D.是对广泛对象的房地产价格水平有影响因素8.一般对外交通设施服务半径为（ ）A.010公里B.020公里C.025公里D.030公里9.市场比较法中，如果可比实例交易时的价格低于正常
3、情况下的交易价格，则在将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格的公式中（ ）A.其中分母小于100B.其中分母大于100C.其中分母等于100D.不成立10.通过使用年期修正，可以消除对不动产价格造成的影响因素是（ ）A.土地的估价期日B.土地的使用期限不同C.土地在不同时期的基准地价不同D.土地在不同时期的路线价不同11.市场比较法适合的条件，是在同一供求范围内存在着较多的（ ）A.房地产的交易B.房地产的价格C.类似房地产的交易D.房地产供求关系12.成本估价时，土地开发费用为300万元，开发期二年，投资在两年内均匀投入，同期银行贷款利率为10%，则投资利息为（ ）A.15万B.20万C.
4、30万D.63万13.房屋的商品租金构成因素是（ ）A.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费B.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租C.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润D.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润14.剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如（ ）A.生地、毛地、熟地B.已建好工程C.旧房D.新房15.路线价法主要适用于_的估价。（ ）A.城市商业街道两侧土地B.城市居民街道两侧土地C.城市郊区校区两侧土地D.城市行政大楼两侧土地16.深度价格修正率表的制作形式有（ ）A.单独深度价格修正率B.累计深度价格修正率C.平均深度价格
5、修正率D.A、B、C三项综合17.经过处理的宗地地价资料进行数据检验是按照（ ）A.土地交易方式B.房产交易方式C.城市规划D.土地利用规划18.基准地价修正系数法估价中的期日修正一般根据（ ）A.地价指数的变动频率B.地价指数的变动幅度C.地价的变动幅度D.房价指数的变动幅度19.商业用地宗地地价修正系数表中不包含（ ）A.进深修正B.宽度修正C.使用年限修正D.公用设施完备20.宗地价格评估报告的组成不包括（ ）A.送文函B.宗地估价技术报告C.附件和补充说明D.基准地价分析二、多项选择题（本大题共15小题，每小题1分，共15分）在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其
6、代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。1.房地产环境条件不包括（ ）A.城市经济发展条件B.房地产开发情况C.建筑物保养D.城市社会发展水平E.房地产业税收政策2.根据我国实际情况，房地产价格可以分为以下几类（ ）A.市场价、评估价B.房地产总价、土地价格、建筑物价格C.生地价、熟地价D.抵押价格、租赁价格E.单位价格、楼面价格3._是一组按照房地产价格的表示单位来划分的价格。（ ）A.评估价格B.单位价格C.楼面价格D.分价格E.生地价4.影响房地产价格的环境因素（ ）A.声觉环境B.大气环境C.水文环境D.视觉环境E.卫生环境5.明确估价基本事项主要包括下列（ ）A.明确估
7、价目的B.明确估价对象C.明确估价时点D.明确估价业务E.明确估价地点6.直接影响土地级别界线位置的是（ ）A.单元划分B.定级单位C.面积单元D.指标取样E.指标计算7.土地定级单元划分的方法有（ ）A.手工法B.机助法C.层次分析法D.绘图法E.特尔菲法8.房地产的用途可以分为大类用途和小类用途。下列不是大类用途名称的是（ ）A.百货大楼B.普通住宅C.办公楼D.旅馆E.仓库9.城市土地主管部门测算土地使用权出让金或地价款，其根据主要是（ ）A.用途、土地级别B.土地上附着物的质量C.土地上附着物修建的日期D.原土地使用者是私人或集体E.土地具体位置及生熟程度、地价区段10.政府出让土地使
8、用权的方式有（ ）A.拍卖B.招标C.协议D.分配E.指定11.路线价法四三二一法则中，超过100英尺土地第一、三个25英尺的土地价值分别是路线价的（ ）A.9%B.6%C.7%D.8%E.4%12.房地产评估的三大基本方法是（ ）A.剩余法B.市场比较法C.成本法D.收益法E.路线价估价法13.根据我国目前的房地产市场状况，可用于基准地价评估的资料主要有_等。（ ）A.土地交易资料B.宏观经济资料C.交易资料D.企业利润效益资料E.土地入股资料14.工业用地宗地地价修正系数表中包含（ ）A.交通状况修正B.对外交通便利度修正C.基础设施修正D.自然环境条件修正E.容积率修正15.评估报告中，
9、核心部分是（ ）A.估价师声明B.估价结果报告C.估价技术报告D.估价的假设E.附件三、简答题（本大题共5小题，每小题5分，共25分）1.简述影响房地产价格的因素。2.简述影响房地产价格的主要经济因素。3.综合资本化率的计算公式是什么？4.简述剩余法估价的基本程序。5.简述宗地价格评估报告的基本内容。四、论述题（本大题共2小题，每小题10分，共20分）1.试述区位理论对土地定级估价的影响。2.试述剩余法的适用范围。五、计算题（本大题共2小题，每小题10分，共20分）1.某房地产，未来第一年的有效毛收入为25万元，预计此后各年的有效毛收入会在上一年的基础上增长2.5；未来第一年的运营费用为7万元，预计此后各年的运营费用会在上年的基础上增长2，该类房地产的资本化率为9。若年期无限，则该宗房地产的收益价格是多少？2.某一房地产，土地总面积2500m2，是6年前通过征用农地取得，当时费用800元/m2，现时取得该类土地，每m2需1000元，地上建筑总建筑面积6000m2，是2年前建成交付使用的，当时建筑造价800元/m2，现时建造同类建筑物每m2为1100元，估计该建筑物有八成新，该类建筑物的残值率为2，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。
