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1、金融英语考试密押资料财产法金融英语考试密押资料财产法财产法一、以往HKIB的考试试题问题:1. 解释以下概念 (1)逆向占有权 (2)联权共有人与分权共有人 (3)土地租赁与许可 (4)Walsh诉Lonsdale案原则 答案:(1)逆向占有权是在未经真正业主许可或真正业主投有干涉的情况下占用和使用土地而产生的。逆向占有12年将给予占有人所有权，但这种逆向占有权的行为必须是公开的，和业主所有权相抵触的。 (2)联权共有人一起拥有整个土地的权益。他们都不能识别个人的权益。就好像他们形成了一个单一的团体来拥有土地的权益。如果受联权共有约束的财产被出售，那么联权共有人将根据各自的份额获得平等的收入。
2、 分权共有又称为“土地未分股份”。即使股份是平分的，分权共有人对产权的份额也是各自分明的。股份保持不分割。如果受分权共有约束的财产标的物被出售，那么分权共有人将收到各自具体的份额。 (3)租契是一种合同，根据这种合同，在一段固定的时间内，财产的主人以固定的租金将财产的独占权转让给另一人。许可是允许进入另一业主的土地做某些事情或获取某些东西。 (4)在衡平法中，如果一个人达成租赁协议，但没有签字盖章的文件，并且如果他人住了、支付了租金或进行了维修，也就是说，如果有足够的部分履行行为，衡平法将认为地产业主实施签字盖章了正式租契。这种情况适用“衡平法把将应该做的视作已经做了的”的原则。该原则就是有名
3、的 Walsk诉Lonsdale案原则。 问题:2. 简单解释： a.衡平法抵押 b.Tulk诉Moxhay案原则 c.抵押人权利 d.限制性契约 答案:(a)衡平法抵押足指抵押权人只收到土地的衡平法权益。衡平法抵押可以通过以下方式设定： (1)通过抵押人的衡平法权益进行的抵押，如信托权益，或销售条件下源白政府的权益。抵押人可以将其衡平法权益转让给抵押权人，而当债务及利息还清后收回衡平法权益。(2)法定产权的非正式抵押。这可以以书面协议的形式设定正式抵押，或交存产权契据。 (b)Tulk诉Moxhay案的原则是：土地购买人如果注意到影响土地的限制性契约，那么他的使用不得有违该契约。只有在以下情
4、况下才适用本原则：契约实质上是肯定的；订约人保留了打算受契约保护的土地；主要土地的受让人能够证明他已获得契约的好处。 (c)抵押人的主要权利是赎回土地的权利。最初，在普通法中，只要协定的还款日期一过，那么除非在此期间贷款被偿清，否则土地就变成贷款人的财产。但衡平法基本上将抵押视作担保，抵押人有权在还清本金以及截至还款日的利息后的任何时候赎回土地。即使普通法中所说的还款口已过也适用该规则。这种权利(如今依旧存在)被称作赎回权。 另外，除非有相反规定的特别协议，抵押人在占有土地的情况下可以将土地租给第二方。 (d)限制性契约是两位土地业主之间签订的合同。一位业主同意为了另一位业主的好处限制自己土地
5、的使用。这种规定既适用于原有签约的当事人之间，也适用于各自土地受让人之间。限制性契约将跟着土地走，如果符合以下条件，限制性契约将影响第三方权利：(1)义务必须是限制性的；(2)契约有利于保护土地的价值；(3)土地必须由实施限制契约的人拥有；(4)不是原始订约人的事后申诉人必须证明契约的好处已经明显转让给他厂，或者契约的好处原来是附着于土地上的。 问题:3. 什么是权利上的动产?举出两个例子。答案:动产是指一件东西。权利上的动产是指只能通过诉讼而不是通过实际占有才能要求或实施的所有个人产权。如公司的股份、债务、版权、商标和专利。问题:4. 简单说明“所有权”与“占有权”的区别。答案:所有权指拥有
6、一件东西，它赋予占有权、享受或处置权。所有权可以和占有权一起，也可以和占有权分离。所有权可以通过实物转让也可以无须实物转让而实现转让。占有是对东西的实际保管，占有人可以是业主也可以不是业主。问题:5. “根据法律，土地上能够转让或设定的或正在转让或设定的产权有： (a)占有的绝对私产； (b)绝对年期租地”。请解释。答案:“fee”是指地产属于继承的地产，“simple”则说明继承的地产可以继承给一般类型的继承人而不限于特别类型的继承人。“absolute”有别于“fee simple”，它使可以确定的继承地产一直继承下去。“占有”是指地产是直接拥有的，但这并不仅仅意味着实际占有，它还指收取租
7、金和利润的权利。 “绝对年期租地”是指租契中通常所理解的含义。其基本特征是年期有一个最低期限。年期可以是绝对的尽管可以通过通知、重获所有权、法律实施或其他事件来进行确定。 问题:6. “使用权是对另一财产的权利，可以是地役权或取利权。“地役权”和“取利权”的含义是什么?答案:地役权可以被定义为：可以以某种方式使用和限制使用他人土地的权利。最重要的地役权有：通过权、采光权、用水权和建筑支撑权。地役权的主要特征如下： (1)必须有主要目的物产单位和一个服务目的物产单位。 (2)地役权必须能够形成许可的标的物，必须有一个合格的许可人和一个合格的被许可人，许可的对象应该是可以被合理定义的，并具有地役权
8、的特征。 (3)对主要日的物产单位和一个服务目的物产单位的所有权应该是独立的。 取利权是从他人土地获取某种东西的权利，如在他人河里钓鱼的权利。取利权可以笼统存在，这就是说这种利益可以由某个业主或某些业主享用，而独立于任何主要目的物产单位之外并且与土地的使用不相联系。利益可以足“单独的利益”，也就是由一个人享用而排除所有其他人的享用，或是“共同的利益”，也就是由很多人享用。 问题:7. (a)举出地役权的两个例子。 (b)列出限制性契约可以跟随土地走，从而对第三方权利起影响作用的三个前提条件。 答案:(a)地役权如通过权、采光权、建筑支撑权以及用水权。 (b)前提条件包括：(1)义务必须是限制性
9、的； (2)契约条款有利于保护契约所确定的土地价值；(3)契约条款声称的土地必须由实施限制契约的人拥有；(4)如果要求契约好处的申诉人不是原始订约人，那么他必须证明契约的好处已经明显转让给他了，或者契约的好处原来是附着于土地上的。 问题:8. 简单描述你对限制性契约的理解，并列出这种限制性契约可能影响第三方权利的两种情况。答案:限制性契约是两位土地业主之间签订的合同，根据该合同一位业主同意为了另一位业主的好处限制自己土地的使用。如果符合以下条件，限制性契约将跟着土地走而影响第三方的权利：义务必须是限制性的；在某种程度上，契约有利于保护契约所确定的土地价值；土地必须由实施限制契约的人拥有；不是原
10、始订约人的申诉人必须证明契约的好处已经明显转让给他了，或者契约的好处原来是附着于土地上的。问题:9. 简单解释与土地买卖合同有关的一般规则。答案:合同法的一般原则可适用于土地买卖合同。买卖的当事人必须具有签约能力，合同不能是非法的，必须是“一致意见的表示”，发盘的接受必须是无条件的。如果销售发盘要“以合同为准”，那么只有当双方当事人签订了正式合同才能达成协议。 土地买卖合同必须以书面做成。如果没有“记录或备忘录”，那么尽管有效也不能通过诉讼来实施。备忘录必须包括：(1)销售协议；(2)货物说明；(3)财产说明；(4)价格；(5)负责人或其授权的代理人签字。 问题:10. 讨论土地买卖合同中“书
11、面备忘录”的重要性。答案:土地买卖合同必须以书面做成，否则合同无效。 备忘录应该包括：销售协议，货物说明，当事人描述，财产说明，价格，负责人或其授权的代理人签字。 以上规定的一个例外就是“部分履行”原则。考生还应举例说明什么是部分履行。 问题:11. 租赁的法定抵押是如何创设的?答案:物业转移及财产条例于1984年11月生效前，香港的土地抵押通过法定产权的转让来设定，当贷款被偿清时可收回抵押财产。1984年11月后，租赁的法定抵押可以通过抵债设定，并通过契约明确规定其为法定抵债。抵债不需要将土地产权转让给抵押权人。问题:12. a.什么是法定抵押，物业转移及财产条例实施后，法定抵押是如何受到影
12、响的? b.什么是衡平法抵押? c.简单解释和讨论抵押权人可获得的救济。 答案:(a)法定抵押是将法定产权转让给抵押权人，但当贷款被还清时可收回抵押产权。物业转移及财产条例于1984年11月生效后，法定产权的抵押只能通过抵债设定，通过契约明确规定其为法定抵债。 (b)衡平法抵押是指抵押权人只能获得担保物的衡平法权益。 (c)抵押权人可获得的救济可包括申请指定财产接管人，申请法院下达占有令、出售令以及取消赎回权令。 问题:13. 简单说明法定抵押情况下抵押权人可获得的救济。答案:法定抵押情况下，抵押权人可获得的救济有：(1)出售；(2)占有；(3)接管；(4)取消赎回权。问题:14. a.什么是
13、抵押? b.解释设定衡平法抵押的两种情况。 c.请找出以下情况中的抵押人和抵押权人： Anthony借给Albert 1000000港元。Albert有一套公寓抵押给了Y银行，Albert的妻子Karen 是Anthony的好友，Anthony认为他相信Albert会偿还贷款。 答案:(a)抵押是指以土地作为担保获得金钱或具有金钱价值的东西。贷款人为抵押权人，而借款人为抵押人。 (b)衡平法抵押在以下情况下被设定：(1)信托权益抵押；(2)一份设定正式抵押的书面协议； (3)交存产权契据。 (c)Anthony与Albert之间没有抵押产生，因此，这种安排中没有抵押人和抵押权人。 二、以往香港
14、ICSA的考试试题问题:1. 什么是抵押?解释香港设定抵押的几种方法，以及当借款人不偿还任何到期应付给贷款人的款项时，法定抵押权人可以采取的补救措施。答案:很少有考生回答这个问题，回答也很差。考生不了解物业转移及财产条例(以下简称CPO)已改变了香港设定抵押的方法，如根据本条例的规定，法定产权的法定抵押必须通过契约设定，并明确表示其为法定抵债。但是，可以设定衡平法抵押。法定抵押权人(也就是法定抵债人)可以获得的救济在CPO中有规定，它们包括：要求偿还债务的诉讼，指定接管人，出售权，取消赎回权、占有权。问题:2. 解释香港通过租赁财产设定法定抵债和衡平法抵押的几种方式。简单说明物业转移及财产条例
15、授予哪些对法定抵债权人有利的权利?如果有的话。答案:这是最不常见的问题之一，绝大多数答案都说明考生完全不了解设定抵押的地方法律。抵押形式基本有两种：(1)物业转移及财产条例第四十四(1)条的法定抵债；和(2)衡平法抵押。在法定抵债的情况下，抵债给予抵债权人对财产行使通常的担保权，法定权益(产权)仍然归抵债人所有。衡平法抵押的设定有4个方面：(1)在衡平法权益的情况下，抵押应该足衡平法性质的，并有是司以通过契约设定的；(2)交存所有权契约并有设定抵押的意图；(3)设定法定抵债的一致表示； (4)衡平法抵债的设定。问题:3. 根据物业转移及财产条例规定，可以设定的抵押类型有哪些?各类抵押中的抵押权人享有的相同救济主要有哪些?答案:这是最不常见的问题之一。学生认为不动产专业不是一个容易学的专业。简单地说，根据CPO的规定，可以设定的两类抵押是法定抵债和契约式衡平法抵押。根据CPO的规定，两种抵押可获得的救济类似。尝试回答这个问题的学生不多，他们的成绩说明这一方面还需要下功夫。问题:4. Saporo Ng是Mo
