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1、关闭好友动态寒保存往来邮件正在加载.窗体顶端标记：已将此邮件标记为星标邮件。取消星标旅游区四星级酒店及旅游商贸城项目建设可行性分析报告书一、项目概况（一）投资主体情况：投资方为攸县澳苑投资开发有限公司。该公司系广东佛山澳苑酒店有限公司投资人,为建设酒埠江旅游区四星级酒店及旅游商贸城项目在攸县设立的属地公司,公司注册资本400万元，法人代表旷安华,系攸县人民政府招商引资企业，酒埠江旅游区四星级酒店及旅游商贸城项目已列为攸县人民政府招商引资重点建设项目。（二）项目情况：项目名称：酒埠江旅游区四星级酒店及旅游商贸城。建设单位：攸县澳苑投资有限公司。建设地址：酒埠江镇酒仙湖村毗邻攸县三中文化路西侧。项
2、目用地：总占地面积60.95亩（含道路及市政用地）,酒店及商贸城项目用地约50亩。建筑面积：酒店及商贸城建筑总面积77800。其中酒店建筑面积33800，酒店一期17600,二期16200；商贸城34000。投资规模：酒店（含一、二期工程）及商贸城总投资 16042万元。其中酒店投资12012万,酒店一期为6856万,酒店二期为6156万;商贸城4030万。建设时间与周期：酒店及商贸城项目分两期建设，首期为酒店一期工程和商贸城，同步建设，周期为3年；酒店二期为酒店“小扩大、四（星）改五(星)”的升级版，预计810年才能完成（因建设时间不确定，暂不列入投资估算，仅供参考）。见附图1：酒埠江旅游区
3、四星级酒店及旅游商贸城用地红线图二、项目背景及项目定位（一）项目背景1、攸县社会经济发展状况攸县位于湖南东部，有78万人，东邻江西萍乡市，西连株洲、衡东县，南达茶陵、安仁县，北接醴陵市。攸县素有“衡之经庭，潭之门户”美誉，随着长株潭改革配套试验区的启动与实施，处于长株潭城市群南部地区的攸县，理所当然成为长株潭城市群的后方基地及生态屏障，县城未来将成为长株潭城市群的次中心城市。攸县经济富裕，盛产煤铁矿石，是湖南省劳务输出及在外工作人员创业转型大县，县域经济发展快速，县民富裕程度较高，综合经济实力全省县市排名第八。攸县交通发达，区位优势明显，境内公（铁）路有衡吉茶铁路、醴茶铁路、衡炎高速、岳汝高速
4、、106国道贯通；兼有省道S212线、S315线、安攸连接线；县级公路纵横交错，四通八达。攸县为湖南省省级卫生文明城市，具有丰富历史文化底蕴，境内有较多历史文化古迹，是湖南省享有胜名的旅游大县。2、旅游区开发状况酒埠江旅游区位于攸县东部，距县城45公里，距通往炎陵、井岗山、南岳三个旅游区的106国道仅12公里，距通往长株潭与郴洲的岳汝高速3公里，通讯、水电、医疗等基础设施一应俱全。景区面积150.76平方公里，分布于7个乡镇。旅游区气候宜人，民俗纯朴，古风犹存，自然与人文景观丰富，拥有酒埠江水库、百丈瀑、白龙洞、仙人桥、宝宁寺等52个中外闻名景点。景区莽莽森林、飞禽走兽、千年古树、神奇溶洞尤为
5、壮观，令人心醉神迷、留恋往返，游客络绎不绝。酒埠江旅游区先后荣获：国家地质公园、国家森林公园、国家水利风景区、国家湿地公园、国家AAAA级景区。酒埠江旅游区具有丰富的旅游资源，为打好旅游战攸县政府还启动了系列基础设施及景点配套建设，有效推动了旅游区提质升温，旅游前景颇瞻。3、项目所在地酒埠江镇社会经济发展状况酒埠江镇4.2万人，经济较为发达，项目选址于旅游景区与镇区的接壤处。酒埠江镇区地处酒埠江旅游区入口处，距县城40公里，是通往产煤重镇黄丰桥、峦山镇的咽喉，交通十分便利。酒埠江镇是攸县的老工业基地，镜内有酒埠江特种钢厂、水泥厂、电站等企业。酒埠江镇毗邻工业重镇网岭，是网岭工业园区生活、休闲、
6、居住的天然后花园。（二）项目定位四星级酒店与旅游商贸城一体化建设，选址在酒埠江镇区与旅游区接壤处。其立意是：一是尽量减少项目对景区的污染情况下，为旅游区提供功能性配套服务；二是通过项目的建设，推动酒埠江城镇建设的发展；三是选址取向旨在打破旅游酒店季节性瓶颈，优化酒店投资效益；四是通过酒店与商贸城一体化建设，形成功能互补、人气互通、服务配套的酒店经营优质环境大格局。1、四星级酒店的定位。酒店一期工程将按四星级标准建设，兼具旅游酒店与常规酒店特色，是集旅游吃住购物、园林景观、特色休闲、商务会务功能服务于一体的高品位旅游生态四星级酒店。酒店一期工程建筑面积为17600，约140套标准房， 60套别墅
7、休闲功能房共200套房间，兼有面积为7000会务、购物、休闲、景观、吃住功能服务用房。酒店将突出园林景观建设，力求做到酒店景点化、服务集约化、旅游服务城镇化。2、商贸城定位。商贸城是酒店的配套建设项目，也是旅游品加工与旅游购物的集散地。商贸城兼有城镇与旅游服务功能作用，建成后将成为酒埠江镇镇区真正的中心大道，集购物、居住、人气、功能服务于一体集镇式、地标式的商业街道。四星级酒店及旅游商贸城的选址与建设定位，旨在凝聚旅游景区与镇区的双重人气，力求破解旅游酒店季节性瓶颈，最大限度地发挥投资效益。见附图2：酒埠江旅游区四星级酒店及旅游商贸城平面布局示意图三、投资依据及投资前景（一）投资依据1、攸县的
8、旅游开发战持续升温。攸县政府把旅游开发列为三大经济战役之一，紧紧围绕“世界闻名、全国一流、全省领先”的旅游战略目标，加大投入、加大宣传、加大招商引资，有力推动了酒埠江景区的建设与发展，目前，旅游区景区持续开发，旅游人员持续增加，凸现了酒店服务业的滞后弊端，也催生出旅游区星级酒店的建设刚性需求。2、攸县的招商优惠政策的支持。非酒店市场成熟地区建四星级酒店离不开政府的政策支持，攸县“八个零”等招商优惠政策的推出客观上有利于项目投资，提供成本地价和税费优惠是攸县政府对项目建设最主要的也是最有力的支持。3、攸县的交通设施条件的改善。目前，连接长株潭的岳汝高速、长株潭快速通道，连接衡阳的衡炎高速，贯通衡
9、阳到江西吉安的衡吉茶铁路的修建及其他大的交通建设极大改善了攸县的旅游交通条件，提升了攸县的区位优势，增加了旅游酒店业的发展契机。4、攸县的整体形象的大幅提升。攸县政府立足建设长株潭城市群次中心城市目标后，大力推进社会经济文化建设，城市面貌大为改观，县民实力大幅增强，各项事业得到长足发展。2010年攸县顺利通过省级文明卫生城市评定，大幅提升了攸县的整体形象，拓展了其旅游大县的知名度，无疑带来了旅游服务业的发展契机。（二）投资前景分析酒埠江旅游区四星级酒店及旅游商贸城是以“酒店为主、商城为辅”的配套建设项目，酒店建设资金投资方自筹为主，商贸城以房地产开发为主，吸纳社会资金建设，所产生的利润用于补贴
10、酒店建设资金上的不足。酒店与商贸城在投资前景上尚存差别，经分析可作如下预期：1、酒店投资前景分析。（1）市场情况。四星级酒店选址于酒埠江镇区与旅游区的接壤处，属镇区旅游酒店。该镇区常住人口不足5000人，经济相对欠发达，酒店市场尚不完善，近期来看，酒埠江旅游区所建酒店短期内只能成为典型季节性酒店，因此，搞好酒店建设与经营的关键是如何做好反季节经营。预计，酒店经营近两景相当艰难，至少开业后头两三年将会出现较大的经营性亏损，如果没有政策性支持和政府消费支持，酒店正常经营将面临严峻考验。但随着旅游区旅游景点设施与生活服务设施的到位，人流物流的增加，外商投资力度的加大，旅游景点的不断增加，城镇建设功能
11、的不断完善，属地酒店市场的逐步开发，预计酒店远景将十分广阔。（2）经营分析。酒店硬件设施完全按四星级标准建设，是旅游区唯一高档酒店。一期竣工将有常规客房140套和60余套别墅休闲功能房总计约200套房间。根据旅游酒店的实际，前两三年按淡、旺季分别定价，旺季每年69月份四个月，标准间348间/天；淡季按定价6折收费。预计旺季开房率67成；淡季开房率23成，加上KTV、桑拿休闲、餐饮收入，旺季每天45万元，淡季每天2万元左右，年收入800900万。按毛利40%，每年直接经营亏损将达250300万。从第四年开始，通过酒店自身影响力的不断扩大以及旅游区与酒埠江城镇基础设施建设的完善，酒店所在地酒店消费
12、市场将逐步发育，酒店可完成由旅游季节型酒店向常规酒店的转型，年开房率将达到6成以上，酒店开始扭亏并产生效益，此后，酒店可望成为绩效形象俱佳的酒店企业。（3）市场分析。就攸县酒店服务业总体来分析，有200余家家庭式酒店，有海悦、东风、坤龙三家三星级酒店参与攸县酒店市场竞争，整个酒店业均保持良好业绩。由此说明，就攸县整体来看酒店市场较为发育；但就酒埠江地区来看，由于近十年来的工业企业的衰落，酒店市场尚未完全开发，除旅游季节性酒店市场外，其它时段均处于“休眠期”。因此，旅游区的酒店业必须做好以下文章：一是旅游旺季市场。重点做好高端客源及旅游团队客源的开发与营销，力求旺季开房率增加到78成；二是地方性
13、客源市场。酒埠江镇区仍有一些企事业单位以及零散客源，这些市场是保持酒店淡季经营的重要客源，尽量不能流失。三是会议接待市场。酒埠江旅游区有较好的环境优势，能够把县内以及周边县市的一些中小会议及培训吸引过来，是淡季营销的重点。四是休闲餐饮市场。酒埠江镇与黄丰桥、峦山镇煤区相毗邻，作为该地区兼有镇区与旅游酒店特色的酒店，做好园林景观，做活特色服务，做佳特色餐饮，最大限度地开发煤区消费市场是酒店经营可持续发展的必修课。因此，只要投资方引进先进管理理念、建立高效管理体制，完成从旅游季节型酒店向常规型酒店的过渡转型的目标是完全可以实现的。2、商贸城前景分析（1）商贸城推出的房型按照投资方与县政府签订的投资
14、协议，交通规划建设到位后能够推出110厢门面房屋，60厢住宅房屋，有8栋产权式别墅客房推向市场。这部分门面房屋及产权式别墅的推出，能够解决酒店建设的部分资金。（2）市场预测酒埠江镇目前是“冬眠”的地产市场，总体上处于待开发状态，在此情况下商贸城的房屋销售尚处于不确定状态，需要投资方时间上与时机上的把握。但随着旅游市场的日益升温，商贸城的房屋开发也逐步升温，无论如何变化，商贸城所推出的是以门面为主的房屋，是适合农村市场的房型，销售总体上无大风险。在商贸城的开发运作上，总体上要围绕酒店建设进行，以酒店带动商贸城开发，以商贸城的开发推动酒店发展的思路进行。通过实际有效的商贸城房地产项目的运作，力争解
15、决酒店一期工程建设35%45%投资费用。总之，酒店是个风险大、前景好的项目，通过与商贸城配套整体运作，能够最大限度降低整个项目的风险。四、项目设计理念与设计风格1、规划设计理念一是将酒店与商贸城有机结合。商贸城依托路街，以路街为主轴沿路建房，把酒店围合在中间，形成“外城内店，外闹内静”的布局，外部环境突出商贸城的特点，凝聚人气；内部环境强化酒店的特点，突出安静要素。二是将常规酒店与旅游酒店有机统一。设计上既考虑常规酒店位置显赫、中心突出的特点，将酒店一期主楼建在十字路口转角部，凸现出酒店位置与地标式建筑的影响力，又充分考虑到旅游酒店的特点，院内建有若干栋产权式别墅，旨在满足不同层次不同需求的旅
16、游客的需要。这种设计布局既能满足会议接待、旅游团集约服务的需要，又能满足特色旅游观光群体的个性化需求。三是酒店与园林景观有机统一。酒店院内主广场设计为宏观园林景观，别墅之间为微观园林景观，产权式别墅均有相对独立的、安静的空间美观，整个院内的园林设计主次分明，有景有色，错落有致。整个项目特别注重园林景点理念设计，力求酒店与景点特色的高度完美统一。2、设计风格酒埠江旅游区四星级酒店的与商贸城的建筑整体上完全取用传统欧式的意境与欧式现实主义的结合，用欧式现代材料与技术去建造旅游人文意境。酒埠江旅游区四星级酒店的与商贸城项目首次在旅游区内有机地应用了现实主义欧式的美观，以求主题风格建筑能给旅游观光客带来全新的感受。酒店（一期）主楼内部
