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1、中原市场研究部 2013 03,万达商业地产企业管控产品线专题,企业管理模式,企业发展历程,目 录,商业产品线,代表性商业项目,企业发展历程,Part 1,万达集团发展简史,1988：万达公司成立 1992：改制为万达集团股份有限公司 1994：万达进入足球领域 1995-1998：在住宅开发的同时，经历开办电梯厂、制药厂、连锁商业等领域的探索，希望拓展长线、稳定收益的业务领域,19881998,19992004,20052009,20102012,1999：开始订单地产生产傍大款“沃尔玛” 2000：退出万达足球俱乐部，确立商业、住宅两条腿走路 2001：正式进入商业地产领域，长春万达建成
2、2002：第一、二代产品投资高峰期 2003：遭遇房地产宏观调控，资金链紧张 2004：与华纳合资成立院线,2005：开始与麦格理合作，进行REITs探索；调整管理组织架构 2007：产品向第三代转型 2008：应对经济和地产调整，企业进入短暂观望期 2009：加强土地储备,2010：全国范围扩张 2011：大力发展旅游产业，第四代产品开始动工 2012：26亿美元与全球第二大院线集团AMC签署并购协议；组建运营团队，准备涉足电商，将整合百货、高级酒店、旅游、电影院线 ,战略调整期,发展、扩张期,转型、摸索、调整期,初创期,企业管理模式,Part 2,万达集团本部组织架构（按照分管总裁划分）,
3、万达集团将所有业务领域统一划分为项目前期、中期、后期三个阶段，分别由相应专业部门进行管理,万达采用高度集权化的管控模式，除部分工程管理和销售实施放在区域公司，其它大部分职能由集团总部牢牢把控。 万达集团的组织架构按照业务的发展流程，进行了更加彻底的调整，将所有部门划分入项目前、中、后期三个部分。一个总裁负责前期的拿地、规划设计、招商；一个总裁只管施工，达到快速统一的工厂化速度；一个总裁负责商业管理、院线、百货的管理。,董事长,总裁,副总裁,副总裁,副总裁,副总裁,投资部,财务部,集团办公室,人力资源部,法律事务部,审计部,企业文化部,信息工程部,规划研究院,发展部,商务部,商地研究院,项目中心
4、,成本控制部,安监客服部,商管总部,院线总部,百货公司,职能部门,项目前期,项目中期,项目后期,酒店总部,商管公司总经理,招商中心,运营中心,安全品质部,万达商业管理有限公司组织结构,常务副总经理,副总经理,副总经理,副总经理,物业管理部,工程部,财务部,成本管理部,人力资源部,行政部,信息建设部,副总经理,区域公司 A,区域公司 B,区域商管公司总经理,区域招商运营副总,区域物业工程副总,区域财务副总,区域人事行政副总,区域人事行政经理,信息技术部,万达广场总经理（综合体店）,招商运营副总,物业副总,工程副总,财务经理,人事行政经理,人事主管,行政主管,区域公司,综合体店 A,综合体店 B,
5、综合体店,招商中心总经理,运营中心总经理,副总经理,副总经理,副总经理,餐饮美食部,服装服饰部,配套服务部,招商推广部,综合业务部,主力店部,常务副总经理,副总经理,管理一部运营总经理,管理二部招商副总经理,企划部总经理,商管公司总经理,万达商业管理有限公司招商中心和运营中心,万达商业管理有限公司职责,负责向集团提供投资兴建万达广场的支持信息 参与万达广场主力店、非主力店、公共区域房产技术条件中与后期经营、管理有关的部分的设计，并负责向规划研究院提供万达广场中步行街部分、物业管理用房部分、配套的停车场、广告位的设计边界条件 负责系统内所属公司的的工商登记管理和档案的建立于日常管理工作 负责万达
6、广场的前期开办费用、招商推广费用、日常运营成本（含物业管理费）的测算和报审 负责步行街商铺租金市场调研 负责组建各在建万达广场的商管公司 负责在建万达广场的非主力店招商的组织管理 负责入驻商家的物业管理合同的谈判和签订（主力店和非主力店）,负责组织万达广场的运营接管 负责指导和督促各地万达广场设备设施移交 负责万达广场开业的策划和组织实施 负责指导、考核各地商管公司日常招商、营运、物业管理工作 负责各地万达广场各项收入收缴工作监督考核 负责监管和考核各地万达广场的安全工作 负责集团商业管理品牌的的建设和维护 负责商业管理系统的财务核算、资金管理 负责商业管理系统的企业文化建设 负责商业管理系统
7、的团队建设和制度建设 配合接待集团安排的的投资人的参观接待工作,万达商业管理公司招商中心职责,负责制定集团商管公司招商、市场调查、商业规划等相关管理制度及规范，指导各地商管公司建立招商管理规范并监督执行 负责草拟和提报新建万达广场步行街的定位、商业业态规划、招商政策及租金收益报告 根据集团批准的的商业业态规划及租金指标，组织制定新项目招商方案、招商计划及时间进度计划，对整个招商筹备工作过程进行监督管理，并保障整体招商工作按时、按质完成 根据各相关部门提供的步行街商户经营数据及意见，对商户经营情况进行分析，为万达广场的商户调整提供依据 负责指导各地商管公司万达广场步行街商铺调整计划；审核招商指标
8、并考核完成情况；审核商铺租赁合同并检查执行情况 负责各万达广场广告位的招商及招投标管理工作,负责对各地商管公司招商人员进行专业培训和绩效考核 负责协助人力资源部对各地商管公司主管以上招商人员的招聘、转正、晋升、降级等提出意见 负责建立商户信息数据库，并进行日常补充、完善、更新 负责次主力店和连锁品牌商户的战略合作商务洽谈并签订联盟协议，为项目招商提供商户资源保障 跟进相关行业发展变化，定期提交行业发展报告，为集团及集团商管公司决策提供信息和建议 组织和推动集团商管公司与招商相关的合同、协议的标准化工作,万达商业管理公司营运中心职责,负责制定和完善万达广场营运管理的相关管理制度和标准 确保各地商
9、管公司建立营运管理规范并对执行情况进行监督 营运决策信息系统的建立与管理，负责汇总、分析营运数据，根据经营状况提出招商调整、营销策划活动、经营环境改善和提升计划 开展市场调查与研究，分析和了解市场的发展和广场的竞争环境 根据内部运营数据的分析和外部环境的调研，明确万达广场的定位，制定业态规划与品牌组合方案，并实施商铺和租金调整 营销策划管理，参与制定年度营销策划方案和计划，组织和实施营销策划活动，进行营销企划活动的跟踪与评估 经营规范的管理，统一广场的经营规范，提升广场的经营形象 经营环境管理，确保广场内外环境的舒适度，提升广场的凝聚力 客户关系管理，包括商户关系和业主关系，建立良好和谐的经营
10、氛围 顾客服务管理，建立顾客服务体系并监督执行 公共关系管理，包括政府、媒体、社区和周围社团的关系，构建良好的外部经营环境 人员管理，负责营运人员和营业员的日常管理，负责营运人员相关专业知识、技能和能力的培训和发展 多种经营的管理，负责多种经营的规划、预算、招商、日常运营稽核与多种经营商户信息的维护和管理 广告位的经营与管理，负责广告位的规划、预算与日常经营，确保广告经营的整体形象和安全,负责集团相关政策的落实，确保各地商管公司返租租金、扶场金政策正确合理使用 负责新场开业前期营运相关准备，确保新开发广场正常、顺利开业 协同物管、工程、行政等部门进行资产管理，确保广场的安全、稳定，实现广场的保
11、值与增值 负责万达广场房屋租金、停车场收入、广告位租金、物业代理费、代收代缴能源费、多种经营收入等收费管理制度、工作流程、业务标准的制定 负责各地万达广场房屋租金、各项费用标准的核查、执行标准的核查，以及统计汇总工作，定期提供数据报表 负责各地万达广场房屋租金、各项费用缴收计划的制定，及时向集团财务部编报租金到账计划，向集团投资部编报未来年度租金收入预测 协助已转让项目的租金收缴工作，负责与业主及其代理人的沟通协调，督导、协调各地商管公司配合受租工作 负责各地万达广场房屋租金、停车场收入、物业管理费指标的制定与考核工作；组织有关收费减免政策的审核工作 负责督导、核查各地商管公司多种经营、广告位
12、经营的收费管理、合同履行、指标考核工作 负责各地万达广场房屋租金、各项收费的信息收集、整理和综合分析，评定商家履约情况，定期进行信誉评估，形成分析报告 负责评定各地商管公司收租收费工作,万达商业管理有限公司安全品质部职责,协助各地商管公司逐步完善目前现行三标一体化制度的可行性，监督、检查各地商管公司对集团公司制度的落实情况 负责对各地商管公司开业后的整体管理工作进行定期监督检查，对各地商管公司提出的和检查中发现的管理过程中影响品质的问题记录并递交相关部门跟进 负责以保障安全和项目品质为出发点，定期对历次发现的问题跟踪解决结果，核实落实情况，提交公司领导后抄送相关部门进行整改并定期复查。对检查的
13、问题重点跟进，配合各地商管公司研讨整改方案，对重点问题进行复查 负责审批，指导各地商管公司品质管理工作报告、计划，监督各地商管公司品质管理工作落实。督促各地项目公司的自查和不合格问题的改进，协助各地公司提高资深检查力度和水平 负责总结各地商管公司品质管理工作经验，对,有利于提高各地商管公司的经验通过集团商管公司进行推广；负责品质管理主要培训工作的实施，收集提供相关品质管理提升的培训案例或培训资料提供给各地商管公司；整理检查工作中发现的共性问题和好的经验做法，编制培训资料督促各地商管公司学习 负责依据每月检查问题汇总，列出下阶段工作重点和重点跟进的项目，协调集团商管公司相关部门进行集中检查；协助
14、各地商管公司进行定期评估影响品质管理因素，指导编制整改方案 负责对提升各地商管公司管理品质有利的方案或计划协调集团商管公司各部门配合工作,万达商业管理有限公司物业管理部职责,监督、指导、检查各地商管公司保洁、消杀防疫和绿化等工作开展，建立规范有效的环境管理模式，努力营造清洁、尾声、美观、舒适的居住、办公及购物娱乐环境 监督、指导、检查各地商管公司建立和实施有效的消防管理制度，确保消防管理组织网络敏感、灵动、严密；确保消防责任、重点防火部位清晰；确保消防设施设备配置规范、分布状况明细；确保消防设备及器材性能良好，运行可靠；确保各地万达广场处于消防安全运行状态 监督、指导、检查各地商管公司建立并实
15、施有效的安保服务方案，合理设置保安值守岗位，及时消除各项安全隐患；建立突发事件预案管理模式，确保发生突发事件时能及时、有效应对。 监督、指导、检查所管辖住宅、写字楼物业提供标准化物业管理服务，营造良好的居住和工作环境，做好万达品牌维护和物业的保值、增值工作,指导、审核各地商管公司与业主拟定和签定的住宅、写字楼等销售物业及商户的物业管理服务合约；负责主力店物业服务合同的谈判及签约；参与审核主力店租赁合同；对各地商管公司定期开展合同及法律相关知识培训，对各种物业管理合同的执行情况进行评估 负责住宅、写字楼、商业等各物业类型的物业管理费测算，统计、指导、督促各地商管公司物业管理费收取工作；规范收费管
16、理程序，完善收费流程，确保物业费收缴率；监督、审核管理费减免情况 定期与主力店租户进行沟通，指导、检查各地商管公司与当地主力店租户沟通情况；处理主力店租户重大投诉；监督、检查主力店有关租赁合同、物业服务合同的执行情况并定期进行评估 负责监督、指导和检查各地停车场的运行管理和收费管理，确保停车服务高效、有序、安全、方便，确保停车收费合法，收费过程无漏洞,万达的决策机制：设立决策委员会与实施总裁一票否决制结合的高度集权决策体系,万达基于其全产业链视角采用了倒金字塔管理,万达集团公司,项目 万达的“倒金字塔管理”,专业委员会,系统总部 职能部门,项目公司职权,工程管理 销售实施,集团公司职权,万达区域公司 拿地,规划设计 招商 成本控制 财务管理 销售计划 ,“中央集权制”,投资决策委员会、招投标决策委员会、商业地产规划院,商管总部、酒店总部、院线总部、百货总部、项目中心 商业地产研究部、发展部、商务部、财务部等,万达项目管控体系,商业产品线,Part 3,万达商业产品集中于万达广场,万达目前已经进入50多个重点城市，投资项目80-100个，主要位于东部沿海的一二线城市,上海,宁波,南京,南
