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1、,万科天空之城案例分析,目 录 / CONTENTS,01 项目概况,02 项目亮点与不足,03 市场表现,04 营销亮点,05 项目总结,前言,前言,TOD模式,研究意义及背景,杭州首个TOD项目 绿城杨柳郡,TOD项目开发,万科TOD研究所,万科天空之城,富阳万达地块,绿城“young city”的代表之作； 杭州TOD 1.0时代；,目前，绿城、融创、万科、华润等领头房企均已参与了杭州TOD项目的开发；,杭州真正意义上的TOD项目； 杭州TOD 2.0时代,2019年5月，杭州首个TOD研究所-杭州万科TOD研究所成立；,2019年8月万达拿下富阳地块； 杭州富阳第一个TOD项目。,杭行
2、道、中城汇MIDTOWN、未来之光、黄龙万科中心；,万科杭州TOD项目,杭州是全国第一个喊出“上盖是原则，不上盖是例外”口号的城市；杭州正在加快地铁建设，11条线路正在建设中，政府推出的“十条政策”也推动杭州TOD项目的发展； 领头房企陆续参与到杭州TOD项目开发与建设，TOD模式是未来房地产开发的一个主流发展方向，现杭州尚处于起步阶段； 绿城杨柳郡标志着杭州进入TOD 1.0时代，是TOD时代的开端，而万科天空之城作为真正意义上的TOD项目，标志着杭州进入TOD2.0时代，是TOD在杭州重大发展的里程碑； 万科对TOD项目的研究与开发具有丰富的经验，现将其运用于杭州的发展建设中，并成功开发多
3、个TOD项目，研究其TOD模式，对未来开发项目具有重大的借鉴与参考意义。,TOD模式释义,“TOD”就是“以公共交通为导向”的城市发展理念，简称为TOD（Transit-Oriented-Development）模式，这一概念最早由美国人彼得卡尔索尔普提出。 城市化进程以城市群形成为标志，而城市群形成必然以轨道交通的发展为纽带，“轨道+物业”联合开发是打造城市群的主要模式，也是后期的一个发展趋势。,TOD模式设计特征,TOD模式原则,为了让步行真正“流行”，需要有三个基本目标：安全，有活力和舒适。,但自行车出行仍然是道路上的弱势一方，需要保证自行车道路网络的安全与完整，并为车辆停靠与存放提供充
4、足和安全的空间。,让步行和自行车出行变化和愉快，也增加了城市的效率与神秘感。其中一个衡量标准是：从A点到B点，步行和自行车的路线比机动车路线短。,TOD建议开发项目到大容量公共交通的最大距离为1公里，步行15到20分钟,混合的另外一层含义是：不同收入阶层的居住混合，这样稍低收入的居民通勤时间短，花费于交通上的成本低。,TOD模式要求满足居住及非居住的高密度，有了人口密度，才会吸引提供各种服务和设施的商户，这又促进了本地经济的蓬勃发展。,紧凑还意味着鼓励有效地利用先前开发的空地进行发展，各个开发需要在公共交通系统的空间上进行整合。,稀缺和高价值的城市空间资源得以从道路、停车场中回收，并重新分配到
5、更具社会和经济效益的用途中去。,WALKING 提倡步行,CYCLE 优先考虑非机动交通,CONNECT 创建密集的街道路网,TRANSIT 大容量公共交通附近,MIX 混合,DENSIFY 密度,COMPACT 紧凑,SHIFT 城市的转型,TOD模型,主要方式：TOD的主要方式是通过土地使用和交通政策来协调城市发展过程中产生的交通拥堵和用地不足的矛盾。 TOD模型：要求以火车站、机场、地铁等轨道交通及巴士干线的站点为中心，以400-800米（ 5-10分钟步行路程为半径）为半径建立中心广场或城市中心，这个城市中心最大的特点是集工作、商业、文化、教育、居住等为一身，使居民和雇员在不排斥小汽车
6、的同时，能方便地选用公交、自行车、步行等多种出行方式。 TOD优势：TOD模式可以在很大程度上解决城市无限制蔓延的问题，也能有效缓解我国大城市因早期不合理规划所引发的单中心、潮汐式通勤等问题。城市重建地块、填充地块和新开发土地均可以TOD的理念来建造。,国际案例分析,日本东京 涩谷未来之光,开发商东急在涩谷开发的第一个TOD综合体，也是东急第一个车辆段上盖综合体项目； 该综合体包括办公、东急酒店、商业、车库、车站、线路、公共通路，开发中灵活运用银座线车辆检修基地,东急巴士专用道路,京王井头线涩谷站用地的上部空间，是线路及车辆段上盖代表性大型复合设施。贯通办公,酒店,铁路车站,地铁车站，商业设施
7、的复合设施内部的公共步行系统构成了涩谷城市的新活力空间。,中国首个TOD项目分析,中国广州新塘 凯达尔枢纽国际广场,凯达尔枢纽国际广场是广州东部交通枢纽中心的重要组成部分，位于广州东部交通枢纽中心南侧，建筑总面积36万平方米，由高260米46层的主塔楼（西塔）、高200米36层的副塔楼（东塔）、4层地下室以及8层裙楼组成，集大型购物中心、写字楼、五星级酒店、SOHO（小型办公室）于一体。 包含穗莞深城际轨道新塘站，与已开通的地铁13号线和预留的16号线无缝对接，同时通过空中连廊跨过环城路还可以接通广深铁路、广汕铁路新塘站。,上海万科天空之城,中国上海 万科天空之城,以上海17号线-2号线为主轴
8、的上海城市发展脉络，展开的正是上海2035规划中的国际经济、金融、贸易、航运、科技创新与文化的发展图景。 作为上海的发展动脉城市资产，轨交刺激区域发展的速度，将区域发展机会通过轨道交通和城市中央活动区无缝相连，万科以地铁上盖资产，为未来城市动脉助力。,上海万科天空之城-地铁,作为综合体和徐盈路站无缝的链接，整体地铁17号线是整体内嵌在万科商业内，二者一同规划打造，地铁站和商场完全融合在一起,项目独特设计了“绿、光、水”三条轴线，连接各个节点，所有的廊桥都细致的考虑了每一个行人的行走模式，到达一个你想去的点都在人体非常舒适的400米-800米之内。,上海万科天空之城-步行,上海万科天空之城-交通
9、转换,崧泽大道交通枢纽汇集轨交、巴士、出租车、车辆段车辆、小汽车（商住办）等，各类型交通在400-800米的步行区间便可轻松转换；,1,PART 01,项目概况,项目基本信息,目前国内已知体量最大的TOD项目，地铁万科天空之城同时提供了多维度美好生活的复合场景，以互动性公园、开放共享空间、城市TOD节点、公交枢纽，社区慢行系统等丰富场景，实现人们对美好城市生活的想象，打造先进的“27小时社区”； 此次杭州地铁与万科杭州合作开发地铁万科天空之城，将依托于万科的综合TOD开发能力，实现地上地下一体化开发。 作为地铁5号线五常站的上盖综合体，地铁万科天空之城开发面积达134万方。在这个宛若“微缩型城
10、市”的空间，规划了产业办公、商业、教育、文化中心、体育中心等复合业态，住宅不过只是其中一部分。,项目简介,项目概况-工程进度,1期项目规划建设38幢住宅楼，6幢商务办公楼，1幢沿街商业楼，1所15班幼儿园，1幢配套用房。 一期建设进度：10#、15#、18#、19#已建造2层，13#、14#、17#已建造3层，4#已建造4层；20号地块南区（即靠近余杭塘路一侧地块）桩基工程尚未完全结束，一层支撑梁没全部做完。若按照正常工程进度，南区在九月初较难达到预售条件。 另外18号、19号地块目前规划暂未公示，现场暂未动工。19号地块现场看到有挖掘机在做填土工作，18号地块仅售楼处在建（即靠近华夏四季一侧
11、）。,20号地块北区车辆段进度,20号地块南区进度,项目概况-区位分析,交通： 本案位于未来科技城板块，在余杭塘路和荆长大道的交汇处； 地铁5号线五常车辆段上盖。 项目东面一路之隔就是河滨之城； 人文地理： 南面西溪国家湿地公园2公里； 项目北面即是云谷小镇； 产业： 未来阿里云、西湖大学等都将陆续的进驻其中；,小结： 未来科技城核心区域，五号线五常站地铁上盖。,项目概况-交通,地铁“换乘之王”5号线五常站（家门口）-目前，首段良睦路站善贤站已开通运行；后半段预计年底开通运营，西延部分至老余杭（共2站）预计2022年开通运营。,杭州火车西站（规划中），直线距离约6km，目前振华西路动工。,公交
12、：1312路、社区微公交1300（M）&1302、332路、382路； 道路：余杭塘路、荆长大道零距离，三墩互通（长深高速、石祥西路）1.8公里，S207直线距离6公里； 轨道交通：地铁五号线五常站零距离，杭州火车西站直线距离5公里（2019年下半年开工）。,地铁五号线五常站上盖，内外交通组织完善，出行便利,本案,本案,项目概况-配套,商业：项目内部自带规划商业综合体及商业街，龙湖西溪天街（地铁一站即达，2019年底开业），亲橙里购物中心（2公里），西溪海港城（1.5公里，预计11月开业），西溪银泰（地铁两站即达） 教育：项目内部规划建设一所小学、三所幼儿园，海曙学校（幼、小）约1km，文澜未
13、来科技城学校（小、初）约2.6km 医疗：浙一医院余杭分院（预计年底投入使用）直线距离约6km,小结： 城市新核心，各项配套完备,浙一医院余杭分院,龙湖西溪天街,未来科技城效果图,2,PART 02,项目亮点及不足,既讲究最短物理距离，也讲究场景化的心理距离； 以地铁站为思考原点，创造出更多有城市活力的公共空间，反向提升楼盘价值； 与城市充分对接，而不是让自己变成孤岛； 用垂直思维，而非平面思维，来做规划设计； 是在一个微型城市中配置住宅，而不是为住宅去做各种配套。,项目亮点,项目位于 “中国硅谷”的杭州未来科技城，毗邻西溪板块，发展势头较猛； 千亿级“达摩院”、菜鸟物流总部、国家级之江实验室
14、等产业在此落户，未来科技城2.0、未来阿里巴巴新零售、新制造、新金融、新技术、新能源等“五新”基地等扎根于此，以媲美硅谷的产业构架，打造全球科创产业先行区，成为炙手可热的新兴资本场。,项目自身及产业办公、商业、教育、文化中心、体育中心等复合业态于一体； 周边商业，医疗等大型配套，在2019年底将陆续开始营业； 杭州西站将于2019年下半年开工，杭州地铁5号线目前已经开通,据相关数据表明，截止2019年3月，万科参与投资建设的TOD项目累计达40余个，万科在TOD模式中，走在前列； 多种立体化交通系统，实现内外交通组织的良好连接； 27小时社区，游轮体验，垂直立体空间；,项目不足,北侧河对面有城
15、西污水处理厂，旁边还有污水处理厂二期年底投入使用；,建筑密度较高，小区居民绿化景观空间有限,3,PART 03,营销亮点,营销亮点,与城市共同成长 “游轮计划” 智慧城市实验室,TOD新时代的城市实验地铁万科天空之城。,4,PART 04,市场表现,市场表现,未开先红：2019年下半年最值得期待楼盘 准万人摇项目：客户已几万组,市场表现-板块楼盘表现,板块项目开盘整体中签率较低：低于5%，共计6次，其中本案周边楼盘占4次； 板块成交显著，2019年1月-8月成交1378套，月均成交172套。,本案,华夏四季,阳光城未来悦MAX,香港兴业耦园,5,PART 05,项目总结,万科TOD的又一次大胆尝试，国内已知最大体量TOD项目，便捷的交通，完善的配套，区域未来价值腾飞，使其未开，便博得市场眼球，成为2019年下半年最值得期待的楼盘。 项目户型图等详细信息暂未对外公布，预计9-10月开放展示区。,项目小结,
