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1、长安国际广场融资商业计划书目 录 第一篇 长安国际广场项目开发背景 3 1.1、适应西部大开发战略为地区开发积累资金。 4 1.2、适应金融产业集聚规律促进金融产业发展 4 1.3、适应我国入世后外资进入西部地区的需要 5 第二篇西安市经济与房地产发展状况 5 2.1西安宏观经济发展概况 5 2.1.1、西安市经济发展状况 5 2.1.2、房地产行业概况 6 2.2、西安房地产概况 6 2.2.1、西安地产市场区域特点 7 2.2.2、土地市场交易中的各类用途 7 2.3、项目概况 7 2.4、项目比较分析 8 2.4.1、周边项目竞争趋势资料 8 2.4.2、西安市高档写字楼竞争分析 9 2
2、.4.3、西安市办公空间资料分析 10 2.4.4、项目高档住宅比较分析 10 2.4.5、项目地价分析 11 第三篇长安国际广场项目规划与进展 12 3.1长安国际广场规划理念 12 3.2长安国际广场建筑工程指导思想 13 3.3长安国际广场建筑总指标 13 3.4长安国际广场建筑设计 14 3.4.1、100米高商务楼及五星级酒店 14 3.4.2、85米高酒店式公寓 14 3.4.3、四栋十层40米高写字楼 14 3.4.4、开发步骤 15 3.4.5、目前工程进度 15 3.5长安国际广场项目开发实施方案的设想与分析 15 第四篇项目建设的工程设计及主要经济指标 15 4.1、选择并
3、采用具有现代风格和高科技水准的项目设计方案。 15 4.2、主要经济技术指标（见下表） 16 第五篇长安国际广场项目开发主体介绍 16 5.1、西安房地产开发企业集团简介 16 5.2、陕西长安建设投资开发有限责任公司简介 17 5.3、长安国际广场项目建设战略团队及分工 18 5.4、长安国际广场品牌塑造联盟 19 第六篇项目投资估算和资金筹措说明 20 6.1、项目投资成本估算 20 6.2、投资人与资金筹措 20 6.3、贷款担保人 20 第七篇项目的经济效益评价分析 20 7.1、盈利能力分析 20 7.2、资金来源与运用表的款项分析 24 7.3、资产负债分析 24 第八篇项目招商计
4、划 26 8.1、目标客户定位 26 8.2、投资者保值增值的保障和预期 26 8.3、项目品牌推广与招商实施进度计划 26 8.4、投资建议 26 8.5、长安国际广场相关物业投资建议 26 8.6、投资机构投资建议 26 8.7、投资风险保障 26 第一篇 长安国际广场项目开发背景 西安房地产业的发展水平及规模还处于国内的中流水平与北京、上海及沿海发达城市相比还存在不少的差距但其市场发展的潜力却很大。目前西安市缺乏代表西安这个国际化都市的建筑群体而长安国际广场的出现将填补这方面缺憾他将代表西安的现代形象反映西安五千年文化与现代文明的融合。 西部大开发国际知名大公司的办事机构及外资金融行业均
5、需要大量高档次具有影响力的写字楼群（犹如北京的新东方广场一样）而长安国际广场项目的建设正适应了形势的需要。该项目不论从规模档次地理位置及周边环境都是西安规模最大、档次最高、地理环境最佳、物业管理水平最高的无以伦比的写字楼群也必将成为西安城市建设中一个里程碑的建筑、成为西安现代化城市的标志。 西安房地产开发企业集团及其决策者审时度势以敏锐的目光和超前的意识充分认识到一个地区的振兴必须以金融事业的发展为前提本着回报社会的良好愿望依托集团雄厚的经济实力和优良资信把建设长安国际广场作为公司拓展多元化投资领域再造新优势的重点项目之一更作为支持我市、我省乃至整个西部地区金融事业发展的平台为促进地区经济发展
6、做出贡献。随着中央西部大开发战略的制度和实施随着中国加入WTO后各种承诺义务的逐步兑现该项目开发的远见和必要性更加得到表现社会意义更加明显。它主要体现在以下几个方面： 1.1、适应西部大开发战略为地区开发积累资金。 长期以来中西部地区经济发展滞后东部地区其原因虽然是多方面的但金融后仰情况严重促成的资金的短缺也是一个重要方面。据统计资料表明中西部地区的 GDP占全国18.4%（1996年）国家银行现金收入只占全国13.4%进出口和实际利用外资额分别仅占3.9%3.6%这种现象反映出中西部地区引进外部资金、吸引地区资金能力较差资金利用效率较低。甚至在资金紧张的情况下还出现了资金外流。如90年代初西
7、北地区的银行资金就有20%左右通过各种方式流到了东部地区。即使在中央开发西部的战略确定之后这种现象仍在继续。它制约了西部经济的发展急待解决。 这种现象产生的原因之一在于地区金融中心没有形成金融机构布局不合理、结构不完善、金融工具手段创新不足。为了解决这一问题专家学者建议以西安为支点建立“五点四线”模式的西北金融合作区。中央为适应西部开发、促进金融发展的需要进行国家金融的改组已将国家央行的西北区域支行建在西安并将出台进一步的措施。长安国际广场作为金融布局的基础设施必将为这一战略的实施提供支撑作用。 1.2、适应金融产业集聚规律促进金融产业发展 一个城市要成为区域性金融中心必须把金融作为核心产业优
8、先发展。应建设一个品牌响亮、规模宏大、功能齐全、辐射海内外的金融中心区。例如美国有华尔街、东京有银座这些城市都是通过建设一个有巨大影响的金融中心区而成为国际性或区域性金融中心城市的这种集聚效应是金融业发展的客观规律。 按照这一规律我国许多城市为形成、或强化金融中心城市的地位正在紧锣密鼓动地加强城市金融中心的建设。例如北京作为北方金融中心斥资150亿元的金融街中心区；上海陆家咀集聚了中外金融机构200余家；天津、石家庄等城市的金融中心正在进行。西安要确保西部地区的金融中心地位必须有作为基础设施硬件的金融中心作为支撑。长安国际广场建在西安金融气息最旺的黄金地段并以规模宏大、技术高新为特色适应了这一
9、需要必将成为金融产业集聚的热点。 1.3、适应我国入世后外资进入西部地区的需要 随着改革开放的不断深入尤其是正式加入WTO以后我国的经济发展愈来愈纳入全球经济化的范畴。在落实中央开发西部战略中由于国家政策不断倾斜西部投资环境的不断改善外资进入西部已成为不断加强的趋势。随着我国入世承诺兑现时间表的确定国外金融资本、金融机构进入西部已排上了日程。专家论断今后三至五年将是外资、外国金融机构大量进入西部的高峰时期这与长安国际广场的建设期相吻合。客观上印证了项目开发的必要性、可行性和预见性。 第二篇西安市经济与房地产发展状况 2.1西安宏观经济发展概况 2.1.1、西安市经济发展状况 在国家积极财政政策
10、和西部大开发战略等因素的推动下西安宏观经济持续向好加之政府把宏观调控拉动经济增长的重点放在投资和扩大内需上并实施积极的财政政策扩大投资需求使固定资产投资力度继续扩大促进了房地产投资的快速增长。西安市房地产市场继续保持了近两年来的稳定、快速、健康发展势头房地产开发投资稳定增长商品房价格趋稳商品房销售面积继续增长销售额同步增加市场交投活跃空置量继续下降。随着商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进居民收入的稳步增长使西安商品房市场人气上升并进入了一个稳定增长期尤其是商业服务房销售的高速增长说明了西部大开发的政策效应已经体现和大众对西部大开发的信心和支持随着城镇住房制度改革继续深
11、化经济适用房建设进度加快商品房个人消费不断扩大房地产开发宏观调控政策的逐步到位,西安房地产市场将继续保持快速地发展。 2.1.2、房地产行业概况 就去年对中国增长贡献率而言房地产业明显偏高。据测算年房地产开发投资对中国增长的直接贡献率为个百分点间接贡献率为到个百分点两者相加共计到个百分点。这表明中国增长对房地产业的依赖程度较高。导致这种现象的原因在于长期以来中国经济增长一直依赖于固定投资的快速增长而房地产投资增长又明显地带动了固定投资增长从而扩大了投资乘数效应由此也提高了房地产业对增长的贡献率。 中国房地产业之所以会出现快速发展主要是依赖于金融的强力支持一是直接支持企业的房地产开发投资二是通过
12、发放个人住房贷款增加房屋销售和扩大房地产需求。所以由于房地产业发展对金融依赖度的不断增强自然央行就把房地产业发展与货币政策紧密地联系了起来。 2.2、西安房地产概况 近年西安市地产市场最显著的特点是土地市场交易量激剧增长主要原因一是自20_年以来国家出台了一系列政策措施如国务院关于加强国有土地资产管理的通知（国发20_15号）以及国土资源部第11号令招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定进一步加强了对土地市场的规范管理促使土地公开交易量上升。特别是20_年以来陕西省、西安市关于加强国有土地资产管理的相关配套政策出台如西安市国有土地储备暂行规定、西安市人民政府关于实施国有土地储备和土地使用权招标拍卖
13、挂牌出让的通知以及西安市人民政府关于实施分批次统一征地有关问题的通知使大批过去用地手续尚未完善的开发用地纷纷在新政策施行前补办用地手续导致短期内土地交易量激增。二是国家整体宏观经济形势良好西安市近年经济稳步增长旧城区改造力度加大国有企业改制进一步推行也促使土地交易日趋活跃地产市场平稳发育。 2.2.1、西安地产市场区域特点 从土地市场区域分布看西安市南郊仍是各类用地需求者和开发商看好的首选区域城南区自南二环开通以来土地交易量逐年增长土地市场日趋活跃地价上涨很快加之西安高新技术产业开发区的蓬勃发展以及南郊传统的良好区位近几年一直是土地开发的热点区域。旧城区和东郊地区土地交易呈现增长趋势。旧城区内
14、土地交易的热点区域仍是旧城综合改造开发区。由于近几年来国家实行了严格的耕地保护措施城郊新征土地量减少导致旧城内存量土地交易量上升。东郊地区受 2000年动物园公开土地拍卖和去年东元路土地拍卖的影响逐渐成为开发商投资的热点。北郊地区仍以北二环两侧为中心的区域土地市场较为活跃交易量较大。 2.2.2、土地市场交易中的各类用途 从土地市场交易中的各类用途看住宅用地仍是土地市场交易的重点占一级市场全部交易量的39；其次是商业用地占到23；综合用地、工业用地和其它用地分别占到14、11和14。 从综合用地交易的区域分布看一是集中在旧城内西大街地区主要是西大街整体改造规划为综合商贸区综合用地交易较多。二是
15、随着北郊大批综合设施的开发建设北郊成为西安市新的经济发展区以北二环沿街两侧为主综合用地交易量较大。三是旧城区内零星的用地改造也以综合用地开发为主。 商业用地交易区域分布不是十分集中受西安市单一城市商服中心的影响仍以旧城区为主其它区域均有分布。工业用地和其它用地交易区域分布较为零散。 2.3、项目概况 长安国际广场是由西安房地产开发企业集团陕西长安投资开发有限责任公司兴建的一座规模大、档次高、功能全的宏伟建筑群。长安国际广场占地31913平方米总建筑面积26.65万平方米建筑容积率达到6.9地上建筑分别为11层、23层、28层 建筑高度达到100米总投资20亿人民币以上是一座集金融、商贸、高级公
16、寓、智能化办公、五星级酒店等为一体的多功能综合建筑群。 该建筑群位于古城西安大南门外中轴线龙脉中部的西侧与西安大南门及礼宾广场共同构成了西安市的整体城市形象是西安举行迎接国内外贵宾仿唐礼仪入城式的地方是西安举办各种大型政治、经济活动场所是对外宣传的窗口香港、澳门回归祖国庆典20_年奥运申办成功庆典及美国总统克林顿来访礼宾仪式等均在此举行。因而长安国际广场的投资兴建受到了来自省、市等各级领导的密切关注和大力支持为此我公司下定决心、花大力气从设计机构等基础工作做起一定要将长安国际广场建设成为陕西省西安市乃至中国西北的标志性建筑使其无论从规划理念、建筑设计、环境营造、装修工艺、工程质量等硬件设施还是从各项软服务
