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1、物权法司法解释解读2009 年 5 月最高人民法院法院颁布了物业纠纷的解释和建筑物区分所有权的解释两个物权法的司法解释。其中物业纠纷的解释共 13 条，具体包括：物业服务合同对业主的约束力及效力、物业服务企业的违约责任承担、业主妨害物业服务企业管理的责任承担、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理、物业使用人的准用等。建筑物区分所有权的解释共 19 条，包括：业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、面积人数的计算方法、业主权利义务的范围、车位车库纠纷的处理、业主自治重大事项的范围、“住改商”纠纷的处理、利害关系业主的认定、业主撤销权的行使以及业主知情权的保护等。一、司法解释出台目
2、的随着我国住房制度改革不断深入，特别是物权法自 2007 年 10月 1 日施行以来，涉及建筑物区分所有权和物业服务的纠纷案件数量不断增加。由于物权法等法律规定比较原则，审判实践中对如何正确理解和适用物权法等法律规定提出许多亟待解决的问题。与此同时，许多全国人大代表、全国政协委员也以建议、提案的形式希望最高人民法院及时出台相关司法解释。建筑物区分所有权和物业服务事关广大人民群众切身利益，也关系到物业服务企业正常经营和健康发展。最高法院对此高度重视，把妥善解决这些矛盾纠纷作为民事审判工作关注民生、保障民生和改善民生的重要内容。最高人民法院历经数年起草制定了这两部司法解释，其目的只有一个，就是依法
3、履行好宪法、法律赋予最高人民法院的工作职责，通过司法解释的形式统一裁判尺度，维护法律的权威，切实做好建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件民事审判工作。二、司法解释制定原则两部司法解释的起草制定工作贯彻了这样几个指导原则：一是严循立法精神。立足于司法解释功能定位，严格按照物权法等法律规定精神，确保解释内容符合立法宗旨和目的；二是平等保护当事人利益。注意建筑物区分所有权和物业服务法律关系各方当事人利益的平等保护，力求实现当事人间权利义务的平衡；三是民主原则。广泛听取社会各界意见、建议，努力做到兼听则明；四是针对性和可操作性原则。紧贴审判工作实践中的热点、难点问题，不务虚，不贪大求全，切实为审判实践提
4、供统一的裁判依据；五是合理吸收法学研究成果原则。在满足审判实践需要的基础上，合理借鉴法学理论通说，确保学理上的妥当性。三、 物业纠纷的解释解读物业纠纷的解释与物业服务企业的日常工作息息相关，我们将 13 条分四大类逐条进行详细的解读。（一）业主问题1、依法签订的物业服务合同对业主有约束力第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。解读：不论是物业服务合同，还是前期物业服务合同都存在这个问题。根据物业管理条例的相关规定，在业主、业主大会选聘物业
5、服务企业之前，建设单位可以通过招投标或者经行政主管部门批准采用协议方式选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同。只要前期物业服务合同合法有效，其对业主即应具有约束力。物权法第七十六条规定，选聘物业服务企业应当由业主共同决定。业主委员会根据物业管理条例的相关规定，与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，是业主自治权行使的结果，全体业主都应遵守。在实践中，有些业主以不是合同当事人为由，不愿接受物业服务合同的约束，拒绝履行相应义务并引发纠纷。业主虽然不是物业服务合同（包括前期物业服务合同）形式上的签订者，但其是物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。从这个角度看，物业服务企业是和
6、业主而不是与业主委员会建立的物业服务法律关系。据此，司法解释规定，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。2、业主违约及拒交物业费的处理第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。解读：物业服务企业与业主之间的委托关系具有一定的特殊性，其中很重要的一个方面就是全体业主将维护物业服务区域秩序的管理权交给物业服务企业。该权利行使的主要途径是对业主实施“人”的管理。业主实施妨害物业服务与管理的行为，既有可能是违反物业服务合同的违约行为，有时也可能是一种侵权行
7、为（如私搭乱建、侵占绿地等行为） 。赋予物业服务企业以相应诉权，并未超出其对“人”管理权的行使边界，而且可以及时有效地制止不法行为。实际上在实践中，其他业主往往都是要求物业服务企业去制止妨害、侵害行为，而不愿自己亲力亲为。基于以上考虑，司法解释规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主
8、仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。解读：业主委员会（或建设单位）根据物业管理条例的规定，与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，是业主自治权行使的结果，全体业主都应遵守。实践中，在物业服务企业已经按照约定以及规定全面履行了相应义务的情况下，有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务（比如业主提出其因出国而未享受服务）或者无需接受相关物业服务（比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等）提出抗辩。选聘物业服务企业是业主共同做出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。否则，物业服务关系的稳定性和确定性将会被彻底打破
9、。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定，业主以前述理由所提的抗辩属于权利滥用，有损业主自治机制和物业服务秩序，所以不应得到支持。第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。解读：以往出现很多此类纠纷，如租户拖欠房租、物业费、水电费偷偷搬走，物业催缴费用时，业主委屈的拿出租赁合同，表示物业费约定由租户承担，而且自己也是受害人（房租、水电费未收） ，让物业找租户收费。物业与租户间没有合同关系，根本无法向租户索要或通过诉讼追偿。本条明确了业主应承担连带责任，即业主须缴纳拖欠的物业费，再依据其与物业
10、使用人协议的约定要求物业使用人赔偿其损失。（二）物业公司问题1、物业服务企业违约的处理第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。解读：本条涉及两个问题，第一，实践中，很多物业服务合同约定内容并不十分详细，而对物业服务管理行为的规范很多是通过法律、法规规定或者相关行业规范来进行的。除此以外，物业服务企业公开做出的服务承诺及制定的服务细则，往往对
11、业主做出选聘决定具有重要作用。为更好维护业主权益，司法解释依据合同默示条款理论，合理扩充了物业服务企业应承担义务的依据范围，即不仅限于物业服务合同中的明示条款，法律、法规规定、相关行业规范，以及物业服务企业公开做出的服务承诺及制定的服务细则（如园区公示的二级服务等级规范、前台悬挂的投诉处理规程等）也是确定物业服务企业应尽义务的依据。根据物业管理条例第 2 条规定，物业服务企业应当承担的义务主要是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，就其义务量而言，司法解释对物业服务企业应尽义务所做的规定并不会额外增加物业服务企业的义务。第二，明确物业服务企业未按
12、约定标准提供服务需承担的违约责任，不仅包括纠正错误、采取补救措施，而且还包括赔偿损失（如小区内发生的治安事件，如物业服务企业无法证明其已尽到公共秩序维护管理的义务，将承担相应的赔偿责任） 。这与物业管理条例第三十六条规定的“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”是相一致的。第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的
13、，人民法院应予支持。解读：根据合同法第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 ”违规收费问题在运作不规范的中、小物业服务企业中时有发生，如业主二次装修已收取装修管理费，又巧立名目收取装修期间的电梯磨损费、楼道清洁费；要求业主必须使用指定的专业公司（如建筑消防施工单位、家政公司） ，并向专业公司收取管理费；要求商铺业主在外立面悬挂店铺招牌时缴纳占用费用；占用业主共有场所、公共设施进行经营收费等等。我公司运作较为规范，不存在此类违规行为。需要注意的是，现有的有偿服务收费标准要严格执行，避免出现偏差；新增的有偿服务项目的收费标
14、准一定要进行公示后再执行，对业主反馈的意见要有记录。2、物业服务合同解除后的相关问题处理第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。解读：物权法第七十六条规定，业主大会有权决定解聘物业服务企业。按照业主大会决定，业主委员会代表业主，应有请求解除物业服务合同的权利。业主委员会虽为物业服务合同的一方当事人，但其既不是欠费人又没有责任财产，所以如果确实存在拖欠物业费的情形，物业服务企业可以在合同解除后，向拖欠物业费的业主提起诉
15、讼。对此，司法解释明确规定，如果物业服务企业在解除物业服务合同的诉讼中，提出要求业主委员会支付拖欠的物业费的请求，法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。第九条 物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。解读：原物业服务企业服务合同终止后，已不再为小区业主提供物业服务，本着谁服务，谁收费的原则，预收的物业费因退还相关业主或与新物业服务企业进行移交。第十条 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关
16、设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。解读：法院在以往案件的审理中，针对业主以未与物业服务企业签署物业服务合同为由，拒绝缴纳物业费的，通常会以物业服务是公共服务，个别业主虽未签署物业服务合同，但存在事实物业服务关系为由，本着谁受益、谁付费的原则，判定欠费业主缴纳费用。个别的物业服务企业在终止服务合同后，拒绝进行交接，期望通过提供了事实上的服务为由，保留其已终止的物业服务合同中的权利。本条明确了在物业服务合同权利义务终止后，物业服务企业应当退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。如果物业服务企业拒绝退出，并以存在事实物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，法院不予支持。3、物业合同无效的情形nt
