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1、执行异议 来源：金华市中级人民法院 作者：唐飞京 发布时间：2010-6-2 15:33:39 【字号：大 中 小】 【关闭】 人民法院在办理执行案件过程中，经常会遇到这样的执行异议：即已被人民法院查封的（包括因财产保全查封的）被执行人名下的房地产，早已有协议约定为案外人所有，在执行过程中，案外人提出了执行异议，并要求解除对该房地产的查封。对此类的执行异议是否成立、应如何处理，在理论界和实务界都有一定的争议，故有必要进行探讨。一、执行异议的主要情形和原因执行异议是执行过程中，案外人对人民法院的执行提出不同意见，对执行标的物的全部或部分主张权利，目的是请求人民法院排除对特定物的强制执行。最高人民
2、法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行） 第七十条规定，案外人对执行标的主张权利的，可以向执行法院提出异议。案外人对人民法院查封的被执行人名下的房地产主张权利，认为该房地产早已有协议约定为案外人所有的，其成因、情形比较多。比较典型的、法律关系比较清楚的如：均为公民的案外人与被执行人，在法院查封前就已签订了商品房买卖协议，款项已结清并已实际交付，案外人已占有、使用该商品房，但没有办理所有权转移登记手续（俗称过户手续） ，后因被执行人与申请执行人的纠纷，法院查封了被执行人名下的该商品房，案外人为此提出执行异议；又如夫妻离婚，原登记在男方名下的房屋约定为女方所有，房屋实际上已由女方占有使用，但
3、未办理所有权转移登记手续，后因男方的个人债务问题，该房屋被法院查封，女方为此提出执行异议等。相对疑难、法律关系复杂的也有很多，如我们遇到的几个执行异议：、某镇政府与某公司签订协议约定，双方进行土地使用权的调换，相抵后进行找补；协议已得到履行，但由于土地未进行评估，土地的调换使用也未经过相关部门的批准备案，土地使用权虽已转移使用，而转移登记手续至今未能办好；后由于该公司的货款纠纷，法院查封了仍登记在该公司名下而实际已由某镇政府占有、使用的土地使用权；为此某镇政府提出了执行异议；该情形中，则不仅仅是房地产未进行权属的转移登记问题，其土地使用权未经价格评估和未经国资部门批准备案而自行调换使用进行差价
4、找补的协议是否有效问题，本身就有很大的争议。、甲公司将依法取得使用权的国有土地有偿转让给乙企业，但未办理土地使用权转移登记手续；乙企业在该土地上建起了办公用房、生产用房等，并用该房地产向丙银行抵押了贷款；后乙企业因债务纠纷被丁公司诉至法院，所有财产被法院查封，并在执行过程中折价抵偿债务；丙银行也提出起诉，法院依法确认丙银行对乙企业在该土地上建起办公用房、生产用房等抵押物享有优先受偿权，但驳回丙银行对乙企业提供的该土地使用权的优先受偿权；丁公司将抵债的乙公司财产扣除丙银行享有优先受偿权的抵押物公开拍卖由戊公司竞得；现甲公司也因债务纠纷被巳公司起诉，其名下的该土地使用权被法院查封，该案进了执行程序
5、后，戊公司提出执行异议，主张该土地的使用权。这里面存在土地使用权与房屋所有权的登记归属不一致的情形以及法院的各个执行行为要避免冲突的问题。、还有一种比较普遍的情形是，执行异议人并没有实际占有、使用协议转移的房地产，如某企业因欠某公司货款，经自行协商，达成将某企业的房地产折价抵偿货款的协议，但未办理房地产转移登记手续，而实际上该房地产仍由某企业占有、使用，后某企业因其它经济纠纷，该房地产被法院查封，执行过程中，某公司提出执行异议，主张该房地产的所有权。被执行人名下的房地产没有及时转移登记到协议约定的案外人名下，从上述实践中遇到的各种情形分析，主要原因，一是当事人维权意识不强，对房地产登记的作用、
6、后果认识不够，没有及时办理转移登记手续；二是不动产权属登记中费用多手续烦琐造成当事人的畏难情绪；三是房地产转移登记的条件还不具备，如对房改房规定要满五年才能交易、上述例子中的土地未经评估和国资部门批准备案等，造成的转移登记不能等。二、对于案外人的异议是否成立，主要有三种意见：、应以房地产权属登记为准。该意见认为，不动产权属登记是物权变动的权属生效条件，没有经过权属的变动登记，房地产的权属就没有转移。童兆洪认为：“不动产物权的公示方法为行政主管机关的登记。不动产物权的取得与变更以履行登记手续为生效要件。”该意见的观点称为房地产之物权登记主义，是不动产所有权转移的主流观点。该意见认为，确认房地产的
7、权属，应维护国家房地产登记的公信力，以权属登记为准；而在执行过程中，更应如此，否则的话，将会给被执行人带来逃避履行义务的可乘之机，被执行人随时也完全有能力提供一份与案外人的协议，说被执行人名下的房地产已经在法院查封前就转让给案外人了，再由案外人在执行过程中提出执行异议；以房地产权属登记为准，既是防止被执行人逃避义务的需要，更是为了维护法律的尊严，推进法治的必然要求。按照最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知第五条第一款“人民法院查封时，土地、房屋权属的确认以国土资源、房地产管理部门的登记或者出具的证明为准”的规定，人民法院的查封应
8、以权属登记为准。因此，只要该房地产仍登记在被执行人名下，应视为该房地产的所有权没有转移，仍为被执行人所有，人民法院对登记在被执行人名下的房地产进行查封是正确的，对于案外人以登记在被执行人名下的房地产已协议约定为其所有而提出执行异议并主张所有权的，法院不能认可，法院也不需要对被执行人与案外人的协议是否成立、是否有效进行审查，直接就应当予以驳回案外人的执行异议；至于案外人的利益只有通过其它途径与被执行人另行解决。、未经登记的不能对抗第三人。该意见认为，不动产权属登记不是物权变动的权属生效条件，而是对抗第三人的要件。该意见的观点也即所谓的对抗要件说。按照该观点，房地产权属的转移应尊重当事人的意思自治
9、权，以双方合意为准，而不能一概认为只有经过登记才发生权属转移；但是如果未经法定部门的不动产权属登记，该房地产权属的转移则不能对抗第三人，也即房地产权属的转移只有经过法定部门的不动产权属登记才有普遍的约束力，能对抗第三人，而不是仅仅约束房地产转移的双方。在实践中，该观点的适用比较容易操作和合理：对于房地产权属进行转移双方之间的纠纷的处理，以双方合意为准，而不论该房地产权属的转移有没有经过法定部门的过户登记；但如有第三人提出权属要求的，则以该房地产的权属登记为准，第三人完全可以根据该房地产的权属登记认为属登记方所有，这是维护国家房地产登记的公信力的最低底线。因此，对于执行异议的处理问题，该意见的处
10、理与第一种意见的处理，虽然观点上有差别，但结果是一致的：案外人的异议不成立，人民法院也不需要对被执行人与案外人的协议是否成立、是否有效进行审查，应当直接予以驳回；并认为案外人与被执行人的房地产权属转移，属合同中的履行不能，只有通过另外途径要求被执行人承担返还财物并承担违约责任、赔偿损失。、以房地产的实际归属并已实际转移交付使用为准。该意见认为，应从客观实际出发，尊重我国的法治现状，因为当事人维权意识不高、守法意识不强、登记意识不重是历史造成的；而在不动产权属登记中，登记机关的高收费强处罚低服务现象也是造成权利人不登记的一大原因，以及由于国家公权分权不尽合理、权利交叉运行造成的如房产与地产的权属
11、主体不一、或有房产权无地产权、有地产权无房产权等现象造成无法办理登记手续等，对此的法律上不利后果不能一概由当事人承担，国家应给予一定的救济和疏导。因此，一方面，尊重当事人的意思自治权，房地产权属的转移以双方合意为准，另一方面，在对抗第三人上，考虑到登记手续的滞后性、上述的种种当事人意识不足造成的不及时性、房地产登记的现状等客观因素造成的难以办理性以及国家应对此承担的责任等情况，不能一概要求只有不动产权属登记才能是对抗第三人的要件，而应当对于已实际转移交付使用的，公众、社会、知情人认可的，法院应予承认这种“事实权属” ，以保护受让人的权益和交易的安全；当然，房地产的实际归属并已实际转移交付使用应
12、在法院查封之前。因此，对于上述的执行异议，该意见认为，要对被执行人与案外人的房地产权属转移协议是否成立、是否合法有效进行审查，如果合法有效和成立的，并已经实际转移交付使用的，案外人的执行异议就应认定成立，予以支持、解除查封；对于没有实际转移交付使用的，不能认为权属已经转移，案外人的执行异议则不能予以支持；至于房地产权属转移协议有瑕疵可以补救的，应准予并限期补救。三、笔者意见合同法规定，标的物的所有权自交付时起转移，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。笔者认为，上述三种意见都有一定的合理性，但比较来说，第一个意见的观点比较绝对化，第三个意见的观点则不能够防范被执行人与案外人串通逃避债务行为，不
13、利于保护申请执行人的利益，也有损国家登记的公信力；相对来说，第二个意见的观点则既符合现行法律的规定，同时又考虑到了实际情况，实践中也能够把握，但也需要完善。不动产物权的登记，是一种社会公示、公信制度和方式。物权具有排他性，其变动常产生排他的效果，若某一物上已经成立物权，则与之不能两立的有着同一内容的物权，因此，要发挥物权的排他作用，防止他人对物的争夺，对他人财产的侵犯，法律必须设立物权公示制度及公示方法，物权的公示，就是物权享有与变动的可信赖于社会公众的外部表现方式登记，其所体现的是国家对不动产物权关系的干预，目的旨在明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益，并由此产生不动产登记的公信力，
14、也即不动产登记机关在登记簿上所作的各种登记，具有使社会公众信赖其正确的法的效力。最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知第二十七条的规定，人民法院制作的房地产权属转移的裁定，人民法院应当明确告知受让人及时办理登记手续，但其权利追朔到相关法律文书生效之时。按照该规定，房地产的权属“只有经登记方产生物权变动的效果”，这还是房地产之物权登记主义，但又规定物权变动的日期并非从登记之日起算，而是从法院所作出的权属转移裁定生效之日起计算，这则可以说是对抗要件说的观点。该规定是上述二个观点（相当于前述第一个意见的观点和第二个意见的观点）的折衷，以
15、维护国家登记的公信力为原则，同时保护了交易双立的权益。笔者认为，不动产物权的权属转移可分为对内和对外二种效力，对内即对于转移双方来说，可以以不动产的实际交付占有使用为权属的转移，如果经公示没有异议的，登记机关也可以以此时间作为权属的转移登记时间；对外效力又可分为二种，一是，不动产物权的权属转移是因当事人的法律行为引起的，如合同行为，则应以登记为原则，即没有经过权属的转移登记，包括尚在办理过程中而尚未核准登记的，房地产的权属就没有转移，房地产权属转移双方以外的任何人都可以不承认该不动产的权属已经转让和改变，而认为仍为登记名义人所有，也即不得对抗第三人；二是，不动产物权的权属转移是因法律事件引起的
16、和因法院的裁判等非当事人的法律行为引起的，则不能以登记为生效条件，而应视为已发生转移，前者如父母死亡引起的子女对于其遗产的继承，后者如行政上征收、刑事上没收及法院的其他判决引起的权属转移等。本文讨论的是被执行人与案外人的协议转移房地产权属问题，该不动产物权的权属转移是因当事人的法律行为引起的，应以登记产生物权变动的效果。有些法律工作者认为，被执行人与案外人的房地产权属转移协议合法有效和成立的，并已经实际转移交付使用的，应认为该房地产权属已经转移；否则的话，不认为权属已转移而支持申请执行人的主张并驳回案外人的执行异议的，就必将要案外人退出其已占有使用的房地产，这在执行中是很有难度的，不能得到案外人的配合和群众的理解，容易引起冲突，社会效果不好；同时要案外人与被执行人另行解决，又增加新的纠纷。对此，笔者能够理解他们的顾虑和执行实践中的难度，但笔者认为，在上述执行异议中，如仅仅是案外人的权益和申请执行人的权益二方面，案外人方，因物权未变动，还不享有物权，其权益是要求不动产物权的权属转移，这是合同之债，其享有请求权
