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1、,工程管理系列之五,商户装修管理,目 录,一、购物中心的业态 二、购物中心物业交付条件 三、购物中心公区装修标准 四、商户装修流程 五、商场装修分类 六、二次装修遵循的原则 七、二次装修的基本要求 八、装修管理应注意的问题 九、案例分析,基本可分为五个版块：,一、购物中心的业态,1、主力百货,丰富的业态组合是购物中心项目发展所必需的，合理的商业业态规划能为项目的招商提供方向性的指导，促进项目招商的进度。,2、美食餐饮,3、休闲娱乐,4、专业市场,5、儿童成长,乙方租赁场地装修及相关设施技术条件 1、地面装修标准为结构楼地面，墙面装修标准为水泥砂粉刷，天棚为结构面（部份已装修的按双方协商以现状交
2、付）。 2、租赁场地区域范围的墙面、地面、天棚吊顶及其它内部装修由承租商户根据经营特点在不违反国家有关消防法规和大厦结构安全的前提下，自行负责二次装修。,二、购物中心物业交付条件,以租赁合同中的工程标准附件为基础,3、相关设施技术条件： A、网络终端接到本层弱电间。 B、电梯、货梯、扶梯安装到位。 C、中央空调系统必须兼备制冷、供暖、新风、防排烟等功能（按原设计图纸交付）。 D、两回路供电至高压配电房，每个楼层有设配电间。 E、每层配电间各设一个照明、一个动力箱（所有动力设备按原设计图纸一次性安装到位）。,二、购物中心物业交付条件,F、消防烟感、喷淋、消防箱、消防广播安装到位（按原设计图纸交付
3、）。 G、监控系统在大门出入口、电梯厅、扶梯口、大楼外围安装到位。 H、以上各款明确的各项公用设施设备的接至点为甲乙双方施工、维修维护责任与事故责任的分界点。接至点以上为甲方责任区，由甲方负责施工、维护、维修并承担相关责任；接至点至乙方使用终端为乙方责任区，由乙方负责施工、维护、维修并承担相关事故责任。,二、购物中心物业交付条件,（一）、金源时代购物中心大厦室外公共装修 1、外墙（东、南、西、北）立面：中空夹胶玻璃幕墙，优质花岗石墙、柱面、高级外墙防水彩色涂料，铝合金窗。 2、首层外墙：15厘白玻璃橱窗，优质花岗石墙、柱面，15厘全玻门。 3、室外走廊为花岗石或大理石地面。 4、室外广场、道路
4、、停车场、路灯施工到位。 5、市政公共雨污水管及上水管道安装到位。,三、购物中心公区装修标准,二、金源时代购物中心大厦公共区域装修标准：,（二）、金源时代购物中心大厦室内公共装修 1、电梯间：地面为优质花岗石拼花；墙面为优质花岗石贴面、质感装饰玻璃；天花为轻钢龙骨硅酸钙板造形天花优质乳胶漆，名牌灯。 2、卫生间：地面为高级防滑地砖；墙面为高级面砖，优质花岗石洗手台：天花为硅酸钙板天花，名牌灯具：隔断为优质活动组装式隔断；洁具为名牌洁具。 3、公共走廊装修：地面为优质花岗石或大理石拼花、高级玻化砖；天花为轻钢龙骨硅酸钙板批荡油高级乳胶漆。 4、所有共享空间采用不锈钢铁艺花样栏杆和12mm厚钢化玻
5、璃。 5、楼梯间：墙面、天棚为耐水腻子，踏步贴优质花岗岩，栏杆为铁艺栏杆。,三、购物中心公区装修标准,办理装修手续,签约完成,交接场地,开装修协调会,申报图纸及相关资料,审核（并出审图意见书）,通过后领装修许可证,商户报消防审核,进场装修,监督管理,竣工验收报审（消防）,竣工图纸备案,证件齐全营业三个月后申请运行验收退装修押金,no,yes,yes,四、商户装修流程,验收合格无息退还,五、商场装修分类,“一次装修”是指为其经营的各种业态提供基本的物业基础设施、硬件环境，包括为满足后期经营管理的需要对基建工程的必要装饰和装修。,“二次装修”是指“一次装修”为基础，为展示品牌和商品形象，按照商场的
6、要求和标准进行的第二次装修。二次装修主要是由商户进行，制订好二次装修要求和标准对于实现购物中心装修标准风格的协调统一，为后期经营管理打下坚实基础。,六、“二次装修”遵循的原则,二次装修工作遵循的原则,一、彰显个性与整体协调统一的原则,二、统一安排，独立执行的原则,三、效率与质量、时间统一的原则,四 、安全第一，规范施工的原则,五、打造精品工程与厉行节约的原则,“二次装修”遵循的原则,一、彰显个性与整体协调统一的原则 ”二次装修“既要体现品牌、商品的特性，充分展示独特的形象，又要与商场的整体定位、楼层、卖区的定位协调一致。,二、统一安排，独立执行的原则。 ”二次装修“要依商场的统一开业、调整计划
7、统一安排，同时每个品牌又要独立设计、制作完成各自的装修。,“二次装修”遵循的原则,三、效率与质量、时间统一的原则 ”二次装修“既要保证时间和工期的要求，又要保证装修质量，做到不忽视每一个细节，不浪费点滴时间。,四、安全第一，规范施工的原则。 ”二次装修“施工过程中各品牌的装修必须按商场的要求规范施工，把安全放在首位，严格执行消防、用电、安全制度，按操作流程规范施工。,“二次装修”遵循的原则,五、打造精品工程与厉行节约的原则 各品牌在”二次装修“中要注重设计精心制作，打造品牌形象的商品展示的精品，同时又要杜绝在材料使用和制作工程的浪费现象。,七、二次装修的基本要求,基本要求,形象管理的要求,装修
8、工作计划和进度要求,施 工 管 理 要 求,遵守的执行”二次装修管理“工作流程的要求,遵守和执行相关的安全、消防等标准的技术规范，保证施工的制作的质量要求,”二次装修“工作的基本要求,一、形象管理的要求。 各业态各品牌是购物中心整体之中的一员，因此各业态各品牌的装修风格、色彩、陈列等必须符合购物中心的整体形象定位要求，其形象色彩其要与所在楼层，所属业态及周边相邻品牌相协调一致。,“二次装修”工作的基本要求,二、装修工作计划和进度要求 各业态、品牌”二次装修“必须按照商场的”二次装修“整体工作计划的进度安排，按时完成装修工程。,三、施工管理要求。 购物中心的二次装修过程中会同时有许多品牌商家进行
9、施工和安装，所以保持和维护良好的秩序、保证施工安全、财产和人身安全十分重要，因此各商家必须按照购物中心的二次装修施工管理要求施工,”二次装修”工作的基本要求,四、遵守和执行购物中心的“二次装修管理”工作流程的要求。 为完成好二次装修工作，商场制定了完善完善的装修工作流程，包括装修方案审核、形象设计审核、图纸审核、材料审核、施工队伍资历审核及施工管理、验收等工作流程，各商家必须按照商场的二次装修工作流程与商场相关部门配合，接受相关部门的管理和指导、监督。,“二次装修”工作的基本要求,“二次装修”工作的基本要求,五、遵守的执行相关的安全、消防等标准的技术规范，保证施工的制作质量的要求，各品牌柜组的
10、”二次装修“须严格执行有关部门关于安全、消防等管理规定的材料、工艺标准等要求，使装修结束后能够通过验收。,八、装修管理应注意的问题,交接时注意红线面积和位置、必须对房屋现场的重要设备设施和未来可能引起纠纷的部位进行拍照，并在交接记录中签字确认。,A,商户装修方案中涉及拆改结构的，如不影响整体外观布局和统一管理的，应上报项目开发商审核其可行性，否则，管理公司可直接否决商户装修方案。,B,八、装修管理应注意的问题,C,商户须自行向消防、卫生、防疫等政府有关 部门申请审批，并应获得以上部门的批准。 租户须承担各项费用。,D,为确保商户能在约定的时间内开业，为了 避免出现不利情况，应当尽早控制装修工
11、程进度，制定严格的装修进度时间表，,八、装修管理应注意的问题,E,商户在前期装修过程中(隐蔽工程封盖前)，必须向管理 公司通报工程进度和施工状况，由管理公司组织专业人员 对商户装修区域的隐蔽工程进行查验，并提出整改意见。,F,用电负荷、用水流量、空调制冷量要认真审核， 装修材料按建筑防火等级要求明确，三废（如油烟、污 水、噪音等）处理要符合国家环保规定。,九：装修案例：重庆资派时尚火锅,1、申报的二次装修设计图纸必须到当地消防部门审核通过后方可进行施工； 2、商户必须严格遵守与我司签订的装修管理协议书、装修管理责任书及我司下发的二次装修装饰材料规定及注意事项等； 3、商户必须严格按照贵方的设计
12、说明和建筑内部装修设计规范进行施工； 4、申报给我司的图纸应是全套施工蓝图（含电子版、效果图）、请贵商户动工前10天报于我司；,九：装修案例：重庆资派时尚火锅,5、贵方租赁区域所有用电负荷根据设计负荷为50KW，用电接电点从6#竖井内照明柜接入，贵方施工阶段需自行准备施工电缆和二次配电箱从我司指定强电井内引入，不可将我司强电井内配电柜作为施工配电柜，施工结束需及时将强电井内卫生清理干净，线路整理并按规范对各强电井内电缆线槽封盖等安全措施； 6、该区域所有照明回路必须采用国标2.5平方以上BV电线，且所有灯具、插座必须配有可靠接地，接线头必须烫锡且需进行两次包扎，线路线管需采用国标KGB管，厨房
13、内建议采用防水插座，且所有的电气设备和插座电源离灶台火源不能太近,装修案例：重庆资派时尚火锅,7、该区域接水点从该商户厨房角落（DN32）接入,供水支管管径为（DN50），施工阶段不可直接在未做防水的楼板地面搅拌水泥、蓄水等，如有产生漏水到楼下商户需自行承担责任； 8、该区域属餐饮项目，厨房所有排水必须经过沉渣池、隔油池、清水池三道工序处理后方可排入我司隔油管道，该区域厨房排水处理后需排入6#管井贵司独立使用的隔油管内（DN200），且厨房内建议使用运水烟罩，卫生间排污需排入6#管井贵司独立使用的排污管内（DN150）；,装修案例：重庆资派时尚火锅,9、各厨房内、卫生间等需做双层防水，且需做闭
14、水试验48小时，其它隐蔽工程经我司验收后方可进行下一道工序施工，为防止异味窜到其它区域，厨房和外围的隔断必须密封到顶，且需使用油烟净化设施，该区域内备有烟道，商户如需自己增加烟道，制作烟道宜使用1.2钢板且做好保温工作，并做好屋面楼板防水工作，如因防水未做好而产生漏水的，由商户自行承担责任；三废（如油烟、污水、噪音等）处理要符合国家环保规定。,装修案例：重庆资派时尚火锅,10、本大楼楼板的荷载量为350公斤/，商户如需在楼板上放置设备或货物时，需考虑到楼板所承受的重量，且隔断尽量设计在立柱横梁之间，不应将隔断设计在楼板上面，制作隔断尽量采用轻质材料，若其他特殊原因需采用砖墙，需使用轻质加气砖，
15、并在原结构梁的位置，建议在4米之间增加结构柱,高度需在3米以上增加钢筋横梁； 11、该租赁区域楼下是其他区域商户，施工过程中应注意做好防漏措施，且需做好各排污管的支架固定，如排污管需施工请提前3天以上与我司联系，以便协助贵方做好协调工作。若因贵方施工的原因造成楼下商户物品、设施的损坏及其它损失，由贵方自行承担损失及赔偿责任；,装修案例：重庆资派时尚火锅,12、本大楼为一级类建筑，吊顶需采用轻钢与石膏板吊顶，商户内如用木质材料装饰，使用的木质材料不能超过整个装修的20%；木质材料需刷防火漆，且需涂刷三遍以上； 13、该区域所有通道吊顶，必须设计为可上人的吊顶，吊顶上遇有阀门及开关箱的位置必须留有
16、（6060）的检修口；,装修案例：重庆资派时尚火锅,14、使用玻璃制品如窗户、玻璃隔断必须使用钢化玻璃，不可使用普通玻璃； 15、公区及商户内空调风口及管道如有整改，风管需接到与吊顶平且需做好保温工作，包箱内如有增加风机盘管，风机盘管及新风机组回水側需安装电磁阀，风机盘管回风管需接到与吊顶平，不能用吊顶回风，冷水管接口在该租赁区域旁夹层设备机房内接入主水管，在接管处必须安装涡轮蝶阀；风机盘管排水需接入我司雨水管或空调机房排水管，空调冷冻水管流程和管径等参数需报往我司，经空调原设计单位审核后方可确定；,装修案例：重庆资派时尚火锅,另因装修增加的消防点位部分，需在消防主机进行变更，届时将产生一定的费用（增加的消防点位需请厂家安装，将产生一定的人工费及其它相关费用）； 16、根据重庆市公安局、消防局关于本购物中心工程专家论证会议纪要要求：（1）疏散走道地面需增加有源疏散指示标志，（2）所有喷头均采用快速响应喷头，（3）消防供电线路需采用耐火电缆和导线，（4）净高80的吊顶内应设置喷头；,装修案例：重庆资派时尚火锅,17、根据燃气公司要求：建议厨房内需独立设计煤气表间，且需使用防爆灯具和需有良
