[精选]第11章__建筑施工商务管理

《[精选]第11章__建筑施工商务管理》由会员分享，可在线阅读，更多相关《[精选]第11章__建筑施工商务管理（44页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、建筑施工组织与管理,普通高等教育“十一五”国家级规划教材,主 编：李忠富副主编：张 红 李惠玲主 审：齐宝库 曾赛星,机械工业出版社,第11章 建筑施工商务管理,11.1 建筑施工中的沟通管理 11.2 建筑施工合同管理 11.3 设计变更、洽商记录与现场签证 11.4 建筑施工索赔 11.5 工程商务谈判 11.6 工程施工中的风险与防范,第11章 建筑施工商务管理,11.1 建筑施工中的沟通管理 11.1.1建筑施工中的沟通管理概述 11.1.1.1建筑施工中沟通管理的定义及特征 1.建筑施工中的沟通管理 建筑施工中的沟通管理，就是为了确保施工项目信息合理收集和传输，对施工项目的内容、信息

2、传递的方式、信息传递的过程等所进行的全面的管理活动。 2. 建筑施工中沟通管理的特征 （1）复杂性。 （2）系统性。,第11章 建筑施工商务管理,3.建筑施工中沟通管理的重要性 （1）决策和计划的基础。 （2）组织和控制管理过程的依据和手段。 （3）建立和改善人际关系是必不可少的条件。 （4）施工项目经理成功领导的重要手段。 11.1.1.2建筑施工中沟通管理的原则 1、尽早沟通。 2、主动沟通。 11.1.1.3建筑施工中项目沟通管理的方法 1、施工项目内部沟通。 2、施工项目外部沟通。,第11章 建筑施工商务管理,11.1.2建筑施工中的沟通程序和内容 11.1.2.1 建筑施工中沟通程序

3、 1.施工项目经理部根据项目实际需要，与尽可能出现的矛盾和问题，制定沟通与协调计划，明确原则、内容、对象、房时、途径、手段、和所要达到的目标。 2.施工项目经理部针对不同阶段出现的矛盾和问题，调整沟通计划。 3.施工项目经理部应运用计算机处理技术，进行项目信息收集、汇总、处理、传输与应用，进行信息沟通与协调，形成档案资料。,第11章 建筑施工商务管理,11.1.2.2建筑施工中沟通的内容 1.施工项目经理部与业主的沟通。 2.施工项目经理部与建筑项目各参与方的沟通。 3.施工项目经理部内部的沟通。 4.施工项目经理部与企业各职能部门的沟通。 11.1.3施工项目沟通计划 施工项目沟通计划是针对

4、施工项目的各参与方的沟通需要进行分析，从而确定谁需要什么信息（或从谁那里获取什么信息）、什么时候需要这些信息以及采取何种方式将信息提供（获取）等。,第11章 建筑施工商务管理,11.1.3.1施工项目沟通计划的编制依据 1.合同文件。 2.项目各参与方组织的信息需求。 3.项目的实际情况。 4.项目的组织结构。 5.沟通方案的约束条件、假设，以及使用的沟通技术。,第11章 建筑施工商务管理,11.1.3.2编制沟通计划时应注意的问题 1.项目沟通计划应与项目管理的其他各类计划相协调。 2.项目沟通计划应包括信息沟通方式和途径，信息收集归档个市，信息的发布与使用权限，沟通管理计划的调整以及约束条

5、件和假设等内容。 3.施工项目经理部应定期对项目沟通计划进行检查、评价和调整。,第11章 建筑施工商务管理,11.2 建筑施工合同管理 11.2.1概述 建设工程施工合同即建筑安装工程承包合同，是发包人与承包人之间为完成商定的建设工程项目，确定双方权利和义务的协议。 1施工合同分类 （1）固定总价合同（又称总包干合同）。 （2）单价合同（又称固定单价合同、工程量清单合同） 。 （3）成本加酬金合同 。 （4）最高限价担保合同。,第11章 建筑施工商务管理,2施工合同文件构成 （1）建设工程施工协议条款及其附录。 （2）中标函。 （3）投标书。 （4）建设工程施工合同条件。 （5）洽商、变更等明

6、确双方权利义务的纪要、协议。 （6）招标承包工程的中标通知书、投标书和招标文件。 （7）工程量清单或确定工程造价的工程预算书和图纸。 （8）标准、规范和其他有关技术资料、技术要求。,第11章 建筑施工商务管理,3施工合同内容 （1）工程概况。 （2）合同文件组成及解释顺序。 （3）合同文件使用的语言文字，运用的法律、法规、标准和规范。 （4）甲乙双方的一般责任。 （5）施工组织设计和工期。 （6）质量与验收。,第11章 建筑施工商务管理,（7）合同价款与其支付。 （8）材料设备供应。 （9）设计变复。 （10）竣工验收、结算和保修。 （11）争议、违约和索赔。 （12）安全、保险和其他。 （1

7、3）缔约双方当事人。,第11章 建筑施工商务管理,11.2.2施工合同签约管理 1施工合同文本审查 （1）内容齐全，条款完整而且不能漏项。合同应对工程实施过程中的各种可能情况都要作预测说明和规定。 （2）定义清楚准确。双方工程责任的定义和界限要有明确说明，不能含混不清。 （3）规定要具体详细，忌笼统性的文字。 （4）合同应体现双方责权利的平衡，防止各种欺诈行为。,第11章 建筑施工商务管理,合同审查应集中在下列方面： （1）检查合同内容的完整性，某些必需条款是否遗漏。 （2）分析评价每一合同条文执行的法律后果。 （3）是否有合同条款间的矛盾性，即不同条款对同一具体问题规定得不一致。 （4）是否

8、有对承包看不利，甚至有害的条款，如过于苛刻，责权利不平衡，单方面约束性条款等。 （5）隐含着较大风险的条款。 （6）是否有内容含糊、概念不清、不能完全理解的条款。,第11章 建筑施工商务管理,2合同风险分析 （1）合同中明确规定的承包商应承担的风险。 （2）合同条文不全面、不完整，没有将合同双方的责权利关系全面表达清楚的风险。 （3）合同条文不清楚、不细致、不严密的风险。 （4）发包商为了转嫁风险提出单方面约束性的、过于苛刻的、责权利不平衡的合同条款的风险。 3施工合同谈判 业主确定中标者并发出中标函以后，业主和中标者还要就合同协议书进行最后的谈判。业主和中标者在对价格和合同条款达成充分一致的

9、基础上，签订合同协议书。,第11章 建筑施工商务管理,4施工合同的订立 （1）初步设计已经批准。 （2）工程项目已经列入年度建设计划。 （3）有能够满足施工需要的设计文件和有关技术资格。 （4）建设资金和主要建筑材料设备来源已经落实。 （5）招投标工程，中标通知书已经下达。,第11章 建筑施工商务管理,11.2.3施工过程中的合同管理 1建立合同管理体系。 2监控与协调管理。 3合同变更管理。 4索赔管理。 11.2.4施工合同纠纷处理 （1）向协议条款约定的主管单位（人员）要求调解。 （2）向有管辖权的经济合同仲裁机关申请仲裁。 （3）向有管辖权的人民法院起诉。,第11章 建筑施工商务管理,

10、11.3 设计变更、洽商记录与现场签证 11.3.1 设计变更 1.设计变更的原因 （1）图纸会审后，设计单位根据图纸会审纪要与施工单位提出的图纸错误、建议、要求，对设计进行变更修正。 （2）在施工过程中，发现图纸错误，通过工作联系单，由建设单位转交设计单位，设十单位对设计进行修正。 （3）建设单位在施工前或施工中，根据情况对设计提出新的要求，如增加建筑面积、提高建筑和装修标准、改变房间使用功能等，设计单位按照这些新要求，对设计予以修改。,第11章 建筑施工商务管理,（4）因施工本身原因，如施工设备问题、施工工艺、工程质量问题等，需设计单位协助解决问题，设计单位在允许的条件下，对设计进行变更。

11、 （5）施工中发现某些设计条件与实际不符，此时必须根据实际情况对设计进行修正。如某些基础施工常出现这种情形。 2.设计变更的办理手续 所有设计变更均须由设计单位或设计单位代表签字(或盖章)，通过建设单位提交给施工单位。施工单位直接接受设计变更是不合适的。,第11章 建筑施工商务管理,3.设计变更的处理办法 (1) 对于变更较少的设计，设计单位可以通过变更通知单，由施工单位自行修改，在修改的地方加盖图章，注明设计变更编号。 (2) 设计变更若与以前洽商记录有关，要进行对照，看是否存在矛盾或不符之处。 (3) 若施工中的设计变更对施工产生直接影响 。 (4) 设计变更与分包单位有关，应及时将设计变

12、更有关文件交给分包施工单位。 (5) 设计变更的有关内容应在施工日志上记录清楚，设计变更的文本应登记、复印后存入技术档案。,第11章 建筑施工商务管理,11.3.2 洽商记录 (1) 洽商记录应填写工程名称，洽商日期、地点、参加人数、各方参加者的姓名。 (2) 在洽商记录中，应详细记述洽谈协商的内容及达成的协议或结论。 (3) 若洽商与分包商有关，应及时通知分包商参加会议，并参加洽商会签。 (4) 凡涉及其它专业时，应请有关专业技术人员会签，并发给该专业技术人员洽商单，注意专业之间的影响。 (5) 原洽商条文在施工中因情况变化需再次修改时，必须另行办理洽商变更手续。 (6) 洽商中凡涉及增加施

13、工费用，应追加预算的内容，建设单位应给予承认。 (7) 洽商记录均应由施工现场技术人员负责保管，作为竣工验收的技术档案资料。,第11章 建筑施工商务管理,11.3.3 现场签证 1变更签证 (1) 设计上出现的小错误或对设计进行小的改动，若此改动不对工程产生大的影响，此时无须修改设计和合同，而是由建设单位直接签发变更签证而不必进行设计变更。 (2) 不同种类、规格的材料代换，在保证强度、刚度等的前提下，仍要取得建设单位的签证认可。 (3) 由于施工条件变化，施工单位必须对经建设单位审核同意的施工方案，进度安排进行调整，制订新的计划，这也需要建设单位签证认可。 (4) 凡非施工单位原因而造成的现

14、场停工、窝工、返工质量、安全等事故，都要由建设单位现场签发证明，以作为追究原因、补偿损失的依据。,第11章 建筑施工商务管理,2工料签证 (1) 建设单位供水、供电发生故障，致使施工现场断电停水的损失费。 (2) 因设计原因而造成的施工单位停工、返工损失费及由此而产生的相关费用。 (3) 因建设单位提供的设备、材料不及时，或因规格和质量不符合设计要求而发生的调换、试验加工等所造成的损失费用。 (4) 材料代换和材料价差的增加费用。 (5) 由于设计不同，未预留孔洞而造成的凿洞及修补的工料费用。 (6) 因建设单位调整工程项目，或未按合同规定时间创造施工条件而造成的施工准备和停工、窝工的损失费。

15、 (7) 非施工单位原因造成的二次搬运费、现场临时设施搬迁损失费。 (8) 其它。,第11章 建筑施工商务管理,3工期签证 (1) 由于不可抗拒的自然灾害(地震、洪水、台风等自然现象)和社会政治原因(战争、骚乱、罢工等)，使工程难以进行的时间。 (2) 建设单位不按合同规定日期供应施工图纸、材料、设备等，造成停工、窝工的时间。 (3) 由于设计变更或设备变更的返工时间。 (4) 基础施工中，遇到不可预见的障碍物后停止施工、进行处理的时间。 (5) 由于建设单位所提供的水源、电源中断而造成的停工时间。 (6) 由建设单位调整工程项目而造成的中途停工时间。 (7) 其它。,第11章 建筑施工商务管

16、理,11.4 建筑施工索赔 11.4.1 概述 1.施工索赔的概念 施工索赔是当事人在合同实施过程中，根据法律、合同规定及惯例，对并非由于自己的过错，而是属于应由合同对方承担责任的情况造成，而且实际已经发生了损失，向对方提出给予补偿的要求。 2.施工索赔的分类,第11章 建筑施工商务管理,按索赔的目的分 1.工期延长索赔。 2.费用损失索赔。 按索赔的合同依据分 1.条款明示的索赔。 2.条款默示的索赔。 按索赔处理方式分 单项索赔 。 总索赔（又称一揽子索赔） 。,第11章 建筑施工商务管理,11.4.2 工程索赔的程序 1提出索赔意向通知。 2报送索赔资料和索赔报告。 3协商解决索赔问题。 4第三方调解。 5仲裁或诉讼。,第11章 建筑施工商务管理,11.4.3 索赔分析 11.4.3.1 索赔责任分析 11.4.3.2 经济索赔分析 （1）合同分析 1）条款明示的索赔。 2）条款隐含的索赔。 3）工程所在国的法律或规定。,第11章 建筑施工商务管理,（2）常见费用索赔分析 1）工程变更。 2）施工条件变化。 3）加速施工。 4）可补偿延误。 5）不可抗力与业主风险。 6）物价变化