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1、温泉旅游度假区项目可行性研究报告 I 温泉旅游度假区项目可行性研究报告 （此文档为word 格式 , 下载后您可任意修改编辑！） 温泉旅游度假区项目可行性研究报告 II 目录 第 1 章 总论 . 1 1.1 项目背景 . 1 1.1.1 项目名称 . 1 1.1.2 项目建设单位 . 1 1.1.3 项目性质 . 1 1.1.4 项目申请报告内容及编制依据. 1 1.2 项目概况 . 2 1.2.1 项目定位 . 2 1.2.2 建设地点 . 3 1.2.3 建设内容及规模 . 3 1.2.4 建设期限 . 4 1.2.5 建设投资及资金筹措. 4 1.2.6 主要技术经济指标. 4 1.3
2、 结论 . 5 第 2 章 项目背景和必要性. 7 2.1 项目提出的背景 . 7 2.2 项目建设的必要性 . 8 2.2.1 温泉旅游市场的巨大需求. 8 2.2.2 市场结构调整的必要手段. 8 2.2.3 成为某某旅游业发展的带动和示范项目. 9 2.2.4 更大程度带动游客的消费层次. 9 第 3 章 温泉旅游资源与市场分析 . 10 3.1 温泉旅游资源 . 10 3.1.1 世界温泉旅游历史. 10 3.1.2 国内温泉产业现状与发展趋势. 10 温泉旅游度假区项目可行性研究报告 III 3.1.3 某某省温泉旅游发展现状与趋势. 11 3.1.4 某某温泉发展概况及分析. 16
3、 3.2 市场需求及开发理念 . 19 3.2.1 目标客户群体 . 19 3.2.2 客源市场 . 20 3.2.3 目标市场定位 . 21 3.2.4 开发理念 . 22 3.2.5 项目优势 . 23 3.2.6 区位优势 . 26 3.2.7 资源保护措施 . 27 3.3 竞争市场 . 28 3.3.1 省内竞争市场 . 28 3.3.2 当地竞争市场 . 28 第 4 章 项目区位及建设条件. 29 4.1 项目区位关系分析 . 29 4.1.1 地理区位 . 29 4.1.2 交通区位 . 30 4.2 建设条件 . 31 4.2.1 地理水文条件 . 31 4.2.2 气象条件
4、 . 31 4.2.3 温泉水资源 . 33 4.2.4 社会经济条件 . 33 4.2.5 基础设施条件 . 34 4.2.6 防洪、防潮、排涝实施条件. 34 第 5 章 项目建设内容和规模. 35 5.1 建设内容和规模 . 35 5.2 建设空间布局理念 . 35 5.2.1 突出主题形象 . 36 温泉旅游度假区项目可行性研究报告 IV 5.2.2 活动功能的动静分区. 36 5.2.3 环境保护原则 . 36 5.2.4 内部交通网络高效且布局优雅. 36 5.2.5 开发阶段性原则 . 36 第 6 章 项目 SWOT 分析 . 37 6.1 优势（ STRENGTHS） . 3
5、7 6.2 劣势（ WEAKNESSES） . 37 6.3 机遇（ OPPORTUNITIES） . 38 6.4 威胁（ THREATS）. . 38 第 7 章 建设方案 . 39 7.1 项目定位 . 39 7.2 总体设计方案 . 39 7.2.1 总平面布置图 . 39 7.2.2 温泉酒店综合接待区. 40 7.2.3 温泉中心园区 . 41 7.2.4 酒店公寓区 . 44 7.2.5 产权式酒店区 . 44 7.3 用地划分 . 44 7.4 建筑设计 . 45 7.5 公用配套工程 . 46 7.5.1 供电 . 46 7.5.2 给排水 . 46 7.5.3 采暖 . 4
6、8 7.5.4 道路 . 50 7.5.5 停车场 . 52 7.5.6 景观系统 . 53 7.5.7 绿化系统 . 57 7.5.8 旅游服务系统 . 61 温泉旅游度假区项目可行性研究报告 V 7.5.9 安全系统 . 65 第 8 章 节能 . 68 8.1 设计依据 . 68 8.2 项目能耗 . 69 8.3 建筑节能 . 69 8.3.1 总平面设计 . 69 8.3.2 建筑单体设计 . 69 8.3.3 建筑物外围护墙 . 70 8.3.4 门窗 . 71 8.3.5 屋面 . 71 8.4 项目主要节能措施选用表 . 72 第 9 章 环境评价 . 73 9.1 环境标准
7、. 73 9.2 项目对环境的影响 . 73 9.3 项目环境保护措施 . 73 9.4 环境评价与审批 . 76 第 10 章 建设进度安排 . 77 10.1 项目实施进度编制原则 . 77 10.2 建设进度 . 77 第 11 章 项目组织管理与招标. 78 11.1 建设管理机构与职能划分 . 78 11.1.1 建设管理机构 . 78 11.1.2 职责分工 . 78 11.2 项目建设管理 . 82 11.2.1 管理制度 . 82 11.2.2 项目管理 . 82 11.3 工程招标 . 85 温泉旅游度假区项目可行性研究报告 VI 11.3.1 招标范围 . 86 11.3.
8、2 招标方式 . 86 第 12 章 投资估算及资金筹措. 87 12.1 项目估算依据 . 87 12.1.1 工程建设费 . 87 12.1.2 工程建设其他费 . 87 12.1.3 工程预备费 . 88 12.2 投资估算 . 88 12.2.1 总投资估算 . 88 12.2.2 建设投资估算 . 89 12.2.3 工程投资估算 . 90 12.2.4 流动资金 . 90 12.3 资金筹措 . 91 12.3.1 资金来源 . 91 12.4 项目分年投资计划表 . 91 第 13 章 财务评价 . 93 13.1 财务评价 . 93 13.1.1 财务评价依据 . 93 13.
9、1.2 营业收入、营业税金和附加估算. 94 13.1.3 财务效益分析 . 95 13.1.4 不确定性分析 . 96 13.2 财务评价结论 . 97 第 14 章 效益分析 . 100 14.1 直接效益 . 100 14.2 间接效益 . 100 14.3 社会效益 . 100 第 15 章 结论 . 102 温泉旅游度假区项目可行性研究报告 1 第1章总论 1.1 项目背景 1.1.1 项目名称 某某温泉旅游度假区 1.1.2 项目建设单位 单位名称：某某旅游房地产开发有限公司 法定代表人 : 某某 1.1.3 项目性质 新建 1.1.4 项目申请报告内容及编制依据 1、研究的内容
10、本报告主要对项目的区位条件、自然资源、开发潜力及项目的可 行性进行分析论证。 对温泉度假区的基础设施、 建筑规模、方案设计、 工艺技术、投资估算和项目总体社会、经济效益进行分析，并提出结 论意见，供有关部门决策。 2、编制的依据 国家旅游局中国旅游业“十二五”发展规划纲要 中共某某省委、 省政府某某省旅游业发展 “十二五”规划纲要 温泉旅游度假区项目可行性研究报告 2 某某省国民经济和社会发展第十二个五年（2011-2015 年） 某某省旅游业发展总体规划（20092020） 某某市旅游发展总体规划（2006-2020） 某某市城市总体规划（2009-2030） 某某温泉旅游度假区修建性规划
11、国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数； 2006 年（第三版） 建设单位提供的有关基础数据、技术资料； 国家关于编制建设项目申请报告的有关技术经济规范；国家有关 建设工程项目规划、设计、施工、验收的有关法律、民用建筑设计有 关规范、规程。 1.2 项目概况 1.2.1 项目定位 以现有土地、环境、温泉、旅游等资源为依托，结合某某、明代 古城、古城温泉历史文化， 打造一个以古城某某、 品味健康为主题的， 集温泉养生、休闲度假、商务会议、生态旅游、康体娱乐、旅游商业 地产等多功能于一体的国家AAAA 级温泉度假景区。 温泉旅游度假区项目可行性研究报告 3 1.2.2 建设地点 项目建
12、设地点位于某某市某某国家森林公园西南侧山谷下，某某 路东侧，温泉街道胜利村境内。 1.2.3 建设内容及规模 本项目遵循整体规划、循序渐进、持续发展的原则，实行分期开 发建设。 项目一期规划总用地面积133347.459 m 2（200 亩） ，总建筑面积 82000 m 2。其中包括四部分： 1. 五星级温泉度假酒店 (1-5 层) 占地面积 41714.01 m 2，建筑面积 47000m 2（其中地下建筑面积 4120 m 2） 。 2. 酒店公寓 20栋 （34 层） 占地面积 18071.79 m 2, 建筑面积 10000 m2。 3. 商业网点 14 栋(3 层) 占地面积 22
13、046.609m 2，建筑面积 8642 m2。 4. 产权式酒店 32 栋 （3 层）占地面积 25732.49 m 2， 建筑面积 16358 m2。 温泉旅游度假区项目可行性研究报告 4 1.2.4 建设期限 项目建设期 2 年，自 2012 年 9 月2014 年 8 月。 1.2.5 建设投资及资金筹措 项目一期计划总投资8 亿元人民币， 其中，五星级温泉酒店投资 44829 万元，酒店公寓投资14287 万元，商业网点投资6681 万元， 产权式酒店投资 14205 万元。 资金来源全部由建设单位自筹。按照建设进度安排， 总投资计划 在 20122014年度全部投入。 1.2.6
14、主要技术经济指标 主要技术指标见表1-1： 表 1-1 主要技术指标表 序 号 功能名称 占地面积 （） 总建筑面 积( ) 建筑基底 面积 ( ) 栋 数 层 数 建筑 密度 容积率备注 1 五星级温泉 酒店 41714.01 47000 12836 1 1- 5 19% 0.58 含地下 4120 2 酒店公寓18071.79 10000 3933 20 3- 4 3 层 18 栋， 4 层 2 栋 3 商业网点22046.609 8642 2880 14 3 绿化率 4 产权式酒店25732.49 16358 5452 32 3 5 前广场25782.56 - - - - 55% 包括停
15、车场 6 合计133347.459 82000 25101 分项投资估算表见表1-2： 表 1-2 分项投资估算表 温泉旅游度假区项目可行性研究报告 5 序号功能名称总建筑面积 ( ) 综合单价（元/m2）总投资 1 五星级温泉酒店47000 9538 44829 2 酒店公寓10000 14287 14287 3 商业网点8642 7730 6681 4 产权式酒店16358 8684 14205 5 合计82000 9756 80000 主要经济指标见表1-3： 表 1-3 主要经济指标表 序号名称单位数据备注 设计规模 1 占地面积亩200 2 建筑面积平米82000 经济数据 1 总投
16、资万元80000 建设投资万元 76206.8 流动资金万元3793.2 2 资金筹措万元80000 2.1 银行借款万元 2.2 自有资金万元80000 自有资金比例% 100 3 总成本费用万元21591.4 4 营业收入万元46670.1 5 销售税金及附加万元2566.9 6 利润总额万元22776.7 7 所得税万元5694.2 8 税后利润万元17082.5 财务评价指标 1 资本金净利润率（ROE) % 21.35 2 总投资收益率(ROI) % 28.47 3 全部投资内部收益率（所得税前）% 25.67 4 全部投资投资回收期（所得税前）年5.4 5 全部投资内部收益率（所得税后）% 20.33 6 全部投资投资回收期（所得税后）年6.22 7 财务内部收益率（IRR）% 20.33 8 盈亏平衡点% 42.5 1.3 结论 本项目建设符合某某市总体建设规划和某某市总体建设规划的 要求，某某温泉旅游度假区集得天独厚的自然资源优势、方便快捷的 温泉旅游度假区项目可行性研究报告 6 交通优势、优质快速的外部经济发展优势、内涵丰富的客户优势于一 体，社会、生态、经济效益显著
