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1、调试研究综合楼建设项目可行性研究报告 调试研究综合楼建设项目可行性研究报告 (此文档为word 格式 , 下载后您可任意修改编辑!) 调试研究综合楼建设项目可行性研究报告 目录 第一章概论 . 5 1.1 简述 . 5 1.1.1 项目名称 . 5 1.1.2 项目承办单位 . 5 1.1.3 可研报告的编制单位 . 5 1.1.4 研究工作的范围和内容 . 5 1.1.5 可研报告的编制依据 . 5 1.2 研究工作概述 . 6 1.2.1 拟建项目地点 . 6 1.2.2 项目目标定位 . 7 1.2.3 主要建设条件 . 7 1.2.4 主要建设项目及施工安排 . 7 1.2.5 主要技
2、术经济指标 . 7 1.3 研究结论及建议 . 8 第二章 可行性研究的思路与框架 . 10 2.1 项目可行性研究的基本原则. 10 2.2 可行性研究报告的编制依据. 10 2.3 可行性研究要解决的关键问题. 11 第三章 项目建设的基本条件分析 . 13 3.1 项目规划概况 . 13 3.2 项目区位及用地 . 13 3.3 项目周边设施分析 . 14 3.4 施工单位公司简介 . 16 第四章 市场分析与项目定位 . 19 4.1 某某房地产投资环境现状和总体发展趋势. 19 4.1.1 某某房地产投资环境现状 . 19 调试研究综合楼建设项目可行性研究报告 4.1.2 某某市房地
3、产的总体发展趋势预测. 24 4.2 某某市酒店的市场分析. 24 4.2.1 某某市酒店的现状分析 . 24 4.3 项目商业市场分析 . 27 4.4 某某写字楼市场分析. 29 4.5 本项目市场可行性分析. 30 4.6 本项目目标客户定位及价格定位. 32 4.6.1 写字楼客户 . 32 4.6.2 酒店客户 . 34 4.6.3 商业部分客户 . 34 第五章 项目总体规划方案 . 36 5.1 项目规划设计思想 . 36 5.2 在整体设计中主要遵循的原则. 37 5.3 项目总体规划 . 37 5.4 项目专业设计 . 38 5.4.1 项目建筑设计 . 38 5.4.2 节
4、能设计 . 39 5.4.3 项目电气设计 . 40 5.4.4 项目动力规划和暖通设计 . 41 5.4.5 项目管网综合 . 41 5.5 项目消防安全管理 . 42 第六章 项目总体建设方案 . 44 6.1 项目组织机构设置及岗位分析. 44 6.2 项目进度安排的措施 . 53 6.2.1 统一部署施工进度,确保按时竣工. 53 6.2.2 提高施工效率,降低项目成本. 53 6.2.3 合理安排施工顺序,确保工程质量. 54 6.3 项目实施进度计划 . 54 6.3.1 有关项目进度说明 . 54 调试研究综合楼建设项目可行性研究报告 6.3.2 项目实施进度计划 . 54 第七
5、章 销售计划及收入测算 . 55 7.1 项目的营销策略 . 55 7.2 项目收入估算 . 56 7.2.1 招待所收入 . 56 7.2.2 商铺租金收入 . 57 7.2.3 写字楼租金收入 . 57 7.2.4 停车场收入 . 58 第八章 投资估算及资金筹措 . 59 8.1 本项目总投资估算 . 59 8.2 项目资金筹措 . 61 8.3 项目运营期间经营成本估算. 61 第九章 财务评价及风险分析 . 62 9.1 财务评价 . 62 9.1.1 项目基本财务计算条件 . 62 9.1.2 财务盈利能力分析 . 62 9.2 项目敏感性分析 . 63 9.3 项目风险分析 .
6、65 9.3.1 风险分析 . 65 9.3.2 风险控制对策 . 66 第十章 结论与建议 . 67 10.1 评估结论 . 67 10.2 建议 . 67 调试研究综合楼建设项目可行性研究报告 第一章概论 1.1 简述 1.1.1 项目名称 调试研究综合楼建设项目可行性研究报告 1.1.2 项目承办单位 某某建设总公司 1.1.3 可研报告的编制单位 某某项目管理投资咨询有限公司 1.1.4 研究工作的范围和内容 根据国家对可行性研究阶段工作范围和深度的要求,本报告对某 某建设总公司调试研究综合楼建设背景、基本建设条件、 市场分析与 项目定位、总体规划方案、总体建设方案、销售计划与收入测算
7、、投 资估算与资金筹措、 财务评价与风险分析等方面进行了综合研究和分 析,并按照委托书的要求, 重点突出了经济可行性分析和工程技术可 行性分析,提出了合理的建议, 为项目承办单位和其他利益者有效地 进行项目决策和建设提供科学的依据。 1.1.5 可研报告的编制依据 (1)城市居住区规划设计规范; 调试研究综合楼建设项目可行性研究报告 (2)建设项目经济评价方法与参数(第三版) ; (3)城市居住区公共服务设施设置规定; (4)住宅设计规范; (5)住宅建筑设计标准; (6)建筑工程交通设计及停车场设置标准; (7)城市道路绿化规划及设计规范; (8)高层民用建筑设计防火规范; (9)某某省建筑
8、安装工程综合概预算定额(1999); (10)某某省建设工程其他费用定额; (11)实用建筑工程估价手册; (12)某某市建设项目城建费用统一征收办法实施细则; (13)造价工程师常用数据手册; (14)城市居住区规划设计规范; (15)中华人民共和国城市规划法; (16) 建设部城市规划编制办法。 1.2 研究工作概述 1.2.1 拟建项目地点 本项目位于某某市东北部的新城区长乐西路3 号,该区域毗邻产 灞生态区,附近有兴庆、长乐两座公园,还有浐灞两河优美水景的交 辉相映,周边环境在不久的将来是最佳的商业、办公区域。该项目宗 地南北长 36.6 米,东西宽 123.27 米,主要道路为长乐西
9、路和金花北 路; 该地被某某市政府规划为房地产开发用地,建设用地手续已办妥; 该地地势平坦,原有构筑物已拆除,具备三通一平。没有需要保留的 调试研究综合楼建设项目可行性研究报告 文物等设施,无不良工程地质条件。 1.2.2 项目目标定位 本项目是集商业办公、娱乐酒店和商场为一体的综合建设项目, 目标消费者在职业特点上主要集中于经商人士、外企白领、政府官员 等收入水平较高并且稳定的人群。 1.2.3 主要建设条件 项目宗地地势较好, 增值潜力大,自然条件很好, 区域环境优越, 项目开发前景很好;项目所在地附近水、电、路、气、通讯、教育、 医院、商场、邮政、交通等基础设施及市政设施非常完善;周边社
10、区 配套成熟,区域内同类物业销售经营状况良好。 1.2.4 主要建设项目及施工安排 本项目主要包括前期工程、基础工程、主体建筑、安装工程、室 内外装修工程、公共配套工程等,施工顺序的安排既考虑空间顺序, 又要考虑各工种之间的顺序,严格执行建筑行业的设计和施工规范, 以确保工程质量;总工期20个月,施工过程统筹部署施工进度,合 理安排施工工序,确保项目进度要求。 1.2.5 主要技术经济指标 某某建设总公司调试研究综合楼总投资8117.82 万元,全部为自 有资金投资。投资回收期、净现值、内部收益率等财务指标均较好。 主要经济数据与评价结果如表1.1所示。 调试研究综合楼建设项目可行性研究报告
11、表 1.1 主要经济数据及评价结果 序号名称单位数量 1 经济数据 1.1 总投资万元8117.82 企业自筹万元8117.82 1.2 总收入(建成第一年)万元2649.08 2 财务评价指标 2.1 税后项目财务净现值 (Ic=13%) 万元234.53 2.2 税后财务内部收益率% 13.63% 2.3 税后投资回收期年9.17 2.4 税前项目财务净现值 (Ic=12%) 万元3055.54 2.5 税前财务内部收益率% 19.33% 2.6 税前投资回收期年6.89 2.7 投资收益率% 19.25% 1.3 研究结论及建议 通过分析和论证, 我们得出以下结论: 某某建设总公司调试研
12、究 综合楼符合西部大开发的背景,项目规划和建设方案科学、合理,财 务评价结论较好, 风险较低。 因此,某某建设总公司调试研究综合楼 综合评价结论是:项目开发可行。 在某某建设总公司调试研究综合楼开发过程中,应注意如下方 面: 调试研究综合楼建设项目可行性研究报告 (1)做好宣传工作,扩大市场效应和领先优势; (2)加强各分项项目的投资控制。 (3)项目投资商业部分选择竞争拍卖的整体销售模式,存在一定 的销售风险, 建议适当提前商业部分投资客户意向的确定,以便将来 商业部分设计功能及布局、格调能满足客户使用要求。 调试研究综合楼建设项目可行性研究报告 第二章可行性研究的思路与框架 2.1 项目可
13、行性研究的基本原则 (1)独立性原则: 即要求在进行可行性研究的过程中要摆脱当事 人利益的影响,可行性研究工作始终坚持独立的第三者立场。 (2)客观性原则:就是要坚持从实际出发、实事求是的原则。建 设项目的可行性研究, 是根据建设的要求与具体条件进行分析和论证 而得出的。 (3)真实性原则: 指在进行可行性研究的过程中所运用的数据资 料必须真实可靠,结果必须真实、公允。 (4)科学性原则:即要求按客观规律办事。这是可行性研究工作 必须遵循的最基本的原则。 用科学的方法来收集、 分析和鉴别原始的 数据和资料,以确保它们的真实和可靠。每一项技术与经济的决定, 都有科学的依据,是经过认真的分析、计算
14、而得出的。 2.2 可行性研究报告的编制依据 (1)城市居住区规划设计规范; (2)建设项目经济评价方法与参数(第三版) ; (3)城市居住区公共服务设施设置规定; (4)住宅设计规范; (5)住宅建筑设计标准; (6)建筑工程交通设计及停车场设置标准; (7)城市道路绿化规划及设计规范; (8)高层民用建筑设计防火规范; (9)某某省建筑安装工程综合概预算定额(1999); (10)某某省建设工程其他费用定额; 调试研究综合楼建设项目可行性研究报告 (11)实用建筑工程估价手册; (12)某某市建设项目城建费用统一征收办法实施细则; (13)造价工程师常用数据手册; (14)城市居住区规划设
15、计规范; (15)中华人民共和国城市规划法; (16) 建设部城市规划编制办法。 2.3 可行性研究要解决的关键问题 项目可行性研究是在建设项目投资决策前对有关建设方案、技术 方案和生产经营方案进行的技术经济论证。可行性研究必须从系统总 体出发,对技术、经济、财务、商业以至环境保护、法律等多个方面 进行分析和论证, 以确定建设项目是否可行, 为正确进行投资决策提 供科学依据。项目可行性研究所要解决的关键问题如下: (1)通过项目可行性研究全面分析项目自身的优势、劣势和所处 环境的机遇和挑战,提出初步规划方案和整体营销方案。 (2) 通过项目可行性研究分析项目的财务盈利能力和财务清偿能 力,在计
16、算项目投资收益率、内部收益率、投资回收期等相关财务指 标的基础上为投资决策提供科学依据。 (3)通过项目可行性研究进行项目的盈亏平衡分析、敏感性分析 等,以科学估计项目面临风险的大小。 本项目可行性研究报告的编制思路如下图3.1 所示。 调试研究综合楼建设项目可行性研究报告 图 2.1 可行性研究的基本工作思路 结论及建议 项目财务评价及不确定性分析 项目进度安排项目营销方案项目投资估算与 融资方式 市场调研与预测 现场走访并向相关人员了解情况 调试研究综合楼建设项目可行性研究报告 第三章项目建设的基本条件分析 3.1 项目规划概况 某某建设总公司调试研究综合楼(含综合办公楼及职工培训中 心)位于某某市新城区长乐西路3 号。由某某建设总公司投资建设, 占地面积 3289 m 2, 总建筑面积 27518m2。项目规划建设 1 栋综合办公 楼及职工培训中心, 同时配套建设相应的公用设施以及辅助工程设施 (地下停车场、绿地、健身广场、道路等)。建设项目施工期共20 个月, 2017 年年底全部交付使用。 主要建筑系统及建筑材料: 主体结构 : 框架结构、框剪结构 电梯系统 : 直升电梯 外