房地产常见病诊断

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1、 Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998房地产常见病诊断房地产常见病诊断扫描伤病房十大症状 改革开放二十年来，全国城镇住宅共投资约3万亿人民币，新建住宅近55亿平方米，是前29年的倍，年均竣工亿平方米。其中近几年住宅建设连年3年竣工量超过4亿平方米，去年更达5亿平方米，这是我国住宅建设，也是房地产史上空前的奇迹。老百姓的住宅也可谓是“芝麻开花节节高”，一天比一天宽敞，一天比一天像样了。 尽管在整个经济增长期，房地产是必然看好的行业，房价也确实在上涨。然而放眼望去，各种各样的伤病房，烂尾楼盘，建筑垃圾，新式雕堡商圈残局却比比皆是。 “幸福的楼盘大

2、体都是相似的，不幸的楼盘各有各各的不幸”。扫描房地产楼盘，疾病种类成百上千，但不妨可以归纳以下十大类： 一、房地产星座病 人有生辰八时，天有紫微星座。许多房地产楼盘死就死在“生不逢时，建不逢地，卖不逢态”。从圈地运动到进入新世纪已达几百年，房地产“除了位置还是位置”的铁的定律似乎仍然未变，只不过时代不同了，理解与应用也有所不同了。“位置”已不简单地理解为“地理位置”了-它包括位置、地段、区域、局位、时间段、功能段、状态段等等。现在的“位置”已经立体化、动态化、多样化、功能化了。君不见海南房地产爆富者一天赚一个亿，跳楼者更是成群结队，此一时彼一时，此乃“大气候时段所致也”。 二、房地产质量病 无

3、论用什么概念，什么包装，质量是房地产的基础、立足点。房屋的质量包括房屋的物理特性、耐久性、保温、隔热性能、空气质量、声学环境、光学环境、平面功能、设备配置、整体设计、厨卫设计、视觉效果、面积尺度、安全性能及防水、防腐、防锈蚀诸多问题。有些房地产公司、建筑公司偷工减料，企图从材料上、施工上减少成本。君不见多少“花园”，多少“ 公寓”，住进去没几天就常常发生地基下沉，墙柱松动，墙面脱落，墙体走动的怪事，天不下雨小漏，天下雨大漏更是常事，“豆腐渣”遍地都是。无怪乎房地产投诉的增长比经济增长还快，交了钱了就是“姜太公钓鱼不愿者上钩”，上了钩了没有办法了。 三、房地产贫血症 贫血是指血液循环中的红细胞数

4、和血红蛋白的数量是否正常，房地产企业运营中其血液就是资金，如果陷于贫血，那么其企业必然处在困境之中。房地产是不动产，其项目一般投资周期长，周转慢，所需资金多，对企业的融资能力有很高的要求。如果资金不足或是周转不灵，则将会极大地制约房地产企业的发展。特别是由于国家政策、物价的涨浮等一系列不可预计的因素，通常使预算与实际的投资要求存在很大的差距。因此，很多的建设项目由于最后资金的没有到位而变成了半啦子工程，许多地产商，尽管圈了不少地，几年过去了，地上还长着萝卜青菜。 四、房地产眼科病-市场定位不准 很多房地产商眼睛经常出问题，要么是白内障，视线模糊不清；要么是远视眼过于超前；还有老花眼越老越糊涂，

5、近视眼戴上博士伦还落后。 许多房地产楼盘是“先做规划后做策划，先生孩子后找娘”，房子造出来了才去找买主，你叫它如何卖个好价钱 现在房地产市场某种意义上已进入“精耕细作”阶段，市场在进一步细分，消费者可分理智型、习惯型、意愿型、经济型、冲动型、随意型、前卫型等多种形式，如果我们不前期调查定位好，亦有可能“一锤定型”，“一足失成千古恨”。 五、房地产骨骼病 “始于设计，重在施工”是建筑行业的名言。国人早已厌倦了几十年的火紫盒、筒子楼，对造型、户型的要求已越来越高，越来越讲究以人为本，个性化、多样化、生态化、自然化。如上海徐汇区某地段，同样的钢筋水泥，同样的土地砖头，由于设计风格、水平不一样，销售结

6、果与住户满意度居然大相径庭。说起国人的设计水平与风格，尽管“欧陆风情”西风徐徐，但实在不敢恭维。有些楼盘连骨架质量都有问题更不用说设计艺术了。 六、房地产五脏病 现今老百姓买房“是买房子又不是买房子”，不但是买钢筋水泥，贴墙砖，更要买地段、环境、社区配套设施，买龙脉、文脉 。它涉及地段、交通、环卫、入学、购物、就医、娱乐等一系列方面，五脏六腑，缺一不可。如果一幢各方面条件都不错的楼，靠近垃圾站排放区或有大型的工厂，则会带来非常不良的影响。另外，周边环境不好，脏、乱、差，人员结构复杂，也会给小区内的生活安全带来很大的负作用。配套完善的社区服务环境，不仅是解决小区居民日常生活活动需要的基本保证，也

7、是小区稳定的物质基础。现今很多的社区被规划安排到市郊，这带来房价降低的好处的同时，也为小区内生活的居民带来一系列不便，如交通问题，购物问题，特别是子女的教育入学问题不解决好，那么即使设计再好，装饰再豪华，价格再低的楼盘也是少有人问津的。 北京那个亚运村，房价贵得吓人，房地产商家仍然在虎视眈眈地猛建楼盘，方园几十万人的连片小区，几乎无一家像样的医院，像样的书店，一座像样的学校，空有一个“体育”概念的泡沫，住在那儿常常是“最近比较烦，比较烦，比较烦。” 七、房地产管理病 “买房子不但是买房子，而且是买服务买管理”。现在许多传统产业越来越进入“微利时代”，因此许多开发商把利润点瞄准了下游，“上游微利

8、下游厚利”，物业管理、售后服务成了众多商家的铩手锏。然而许多房地商物业管理不完善，不规范，以北京为例，96年至今，北京有物业管理企业959家，绝大多数是“小而全”的劳动密集型企业。而这其中的一部分物业管理不规范，没有统一的管理标准，没有配套的服务，收费混乱，不收费不服务，收了费也不服务等等。有的物业管理则把自己看作是房管所、居委会的翻板，缺乏现代 企业管理理念，缺乏专业人才和专业管理措施。同时，有的物业管理部门缺乏与公用事业的有效衔接和沟通，自来水、电、气、邮等方面都不完善，这些自然都不能满足消费者的要求。而被称为99年房地产界的一大新闻的广东物业管理公司北征首都，接管几大品牌小区，则让人们再

9、次深切领会到没有现代化水平的专业管理，再豪华的小区也不能满足人们对生活的最基本的需要，自然也就不会为消费者所接受，闲置、空荡而成为一幢幢的水泥垃圾就是意料之中的事。 八、房地产灵魂病 房地产不等于土地加砖头，钢筋加水泥。就像现代自组织理论认为那样，每个事物都有自组织核，房地产背后必须有“灵魂”。很可惜，大片片的房地产并没有“主题”，没有“灵魂”，没有“概念”。一个小区，一个商圈、一片楼盘如果离开了灵魂，等同于行尸走肉，绝无卖点，更无人气、灵气。 当然，由于“主题”、“概念”、“文化”能带来卖点，高附加值，许多房地产商又生硬地进行拷贝，胡乱地加以制造炒作造成了“概念泡沫症”，“灵魂左倾右倾病”。

10、 如广州某花园小区，既无花又无园；成都某数码大厦，除了有电话电视线接口外并无“高科技智能”的地方，真不知何以叫得出“花园小区”、“数码住宅”。没有灵魂是行尸走肉，灵魂过左过右，灵魂出壳同样易犯“房地产精神病”。 九、房地产皮肤-气质病 到了大连香海花园象是到了欧洲，到了日内瓦就像进了一个大花园。人家的房子无论是颜色、造型、风格、布局、环境、气质那才叫艺术，叫花园，叫人性，叫文化，叫多元，叫创新。房子造起来给人住的，人既是生物人又是文化人自然人，人是大地、自然的儿子，因此，“中心地带”、“国贸商圈”仅仅只是一个指标，更重要还要讲砖头后面的文化、风情、造型、气质。以人为本、文化为本是一个方面，阳光

11、、空气、水、植物又是更苛刻、更重要的方面了。遗憾的是打欧陆风情、罗马风格的房地商成百上千，国人的“复制假冒能力”算得上上乘，但是罗马不是一天能打下来的，三陪小姐再花妆也没有博士小姐的书香“气质”，更不用说阳光、空气、白浪、沙滩、还有仙人掌了。看看多少傻立在大地上的一座座水泥雕堡，除了冒傻气外还有别的“气质”吗 十、房地产广告病 本来吗，广告就是吹吹，吹得恰到好处物有所值也就无话可说。“不当总统就当广告人”，要是我陈放“不当总统就当总理，不当总理才去当总经理（广告公司）”。但是看一眼现在的房地产广告，吹吹炒炒浮夸到了极点，几乎布下了美丽陷境的天罗地网。 离机场确是两站地，起点到终点，跑起来却要一

12、小时。什么北欧风情，美国风情，澳洲风情，什么白宫、卢浮宫、白金汉宫，恨不得把伊丽莎白女王，把克林顿与莱温斯基也拉来做广告（反正不要出场价）。论面积连哄带朦，缺斤少两；论价格埋伏多多，先诱进来再杀温猪。什么雅典花园、罗马花园、e生活社区，山庄，教育园区，好象不住进数码大厦就算不让网络一族，落后于人类了。一堆堆泡沫，一个个文化包，房地商们的“造梦率”丝毫不亚于IT族的“市梦率”。殊不知光靠包装、靠吹吹，一旦吹过了头，就会走向反面。每户人家都是你的“反”推销商，再吹也吹不出一个“品牌”来。难怪房地产广告连续成为近几年的投诉热点！你想想，省吃俭用十几年，好不容易住进去，天天比较烦，能不起诉吗面对花花绿

13、绿的广告，我的阶级兄弟们，可要小心呵，不要走错了方向误入“陷境”，买一幢房，可能买你一辈子的生活幸福呵！ 透视房地产定位病 房地产市场盘子大、产业大、规模大，由此带来的伤病房、水泥垃圾、烂尾楼盘、区域残局更是不计其数，疾病种类可谓五花八门。在众多房地产疾病中，最常见又最能影响项目盈亏的是“房地产定位病”。 在房地产市场上，由于房地产是大件商品，投资大、周期长，又是不动产，因此其“定位”是生死攸关的一个内容。定位准确，房地产可能是旗开得胜；定位失败，这房就只有自己住了。可以说房地产失误病70%与此有关。而房地产定位并不是简单的住宅、写字楼、别墅的划分。随着人们经济水平的提高和对生活质量的追求，人

14、们对住房的需求越来越多，并且差异化程度也日益明显，因此房地产市场需要有效细分。做房地产并不仅仅是出售房子，它要给这个地球村留下一些美的标志，是产业又是艺术。它还在销售一种生活方式，销售一种种无形资产，分享一种文化，去圆消费者的一个个梦想。所以说“田园雅居”圆的是人们休闲野趣的梦，而“都会华庭”则圆的是人们前卫之梦。因此房地产定位关键就是要抓住消费者所关心的利益点，究竟消费者要的是交通便利呢还是生态环境抑或是智能化小区 只有清楚这一点才能对症下药，开发出适销对路的房子，而这也就是卖点所在，找准了卖点，其后的价格、营销、广告、收款等就会“心中有数”，“有章可循了”。可是就这个定位点“卖点”并不是轻

15、易好找的。说得难听一点，房地产“定位”有点像黄花姑娘嫁人，嫁鸡随鸡，嫁狗随狗，嫁的不但是一辈子的幸福，而且可能关系到子孙后代或整个家族的兴旺。一旦嫁错了先生再换一个，身价上、心灵上都会大打折扣。 那么如何正确地找到这个“点”，归避、预防由于这个“点”的偏差带来的各种病症呢 炎热夏天，我们喝一口乐百氏纯净水，尚能解渴，殊不知这一“点”水已经过27层净化。同样，我们以国际系统集成法、系统参量法为分析模型认为一个“定位点”也需要27层“过滤”与聚焦： 政策因子。房地产历来是政治风云、国家政策的测量器，政策波动、政治动荡、国际关系都会在此起反应。 国民经济总因子。房地产又是国民经济的晴雨表，君不见大萧条时期，欧美资本主义国家的房地产近于崩溃，二战后经济复苏香港房地产亦迅速发展。在一般的经济高涨、通货膨胀时刻房地产也往往会猛烈上升，房地产市场更有贵时卖出或卖涨不买涨的规则。 市场供求因子。房地产作为一种特殊的商品，有它自己的供求规律，市场平衡点。我们不能违背这种规律，但可以利用这种规律，如找出市场空隙点进行市场切入。反之，既使造出了最好的房子也无人问津。 消费者群体错位症。不管房子好坏，关键要确定由那一群消费者来购买，这群消费者又有什么样的需求。现在市场已需进一步细分，你不可能让不同层次的所有消费者都给你投人民币选