《苏州金鸡湖路商业项目市场定位中原16194－市场定位》由会员分享，可在线阅读，更多相关《苏州金鸡湖路商业项目市场定位中原16194－市场定位（115页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、苏州金鸡湖项目决策定位报告一、房产现状及未来走势分析市场部分市场供应情况 2006年苏州市区商品房供应量 中住宅 与2005年同比增长 分区域统计，吴中区供应量最多，达到 业园区次之，为 后依次为主城区 108万平方米，高新区 城区 2006年苏州市区商品房销售量 中住宅 与2005年同比增长 分区域统计，工业园区销售量最多，为 174万平方米，其后依次为吴中区 城区 新区 城区 一： 06年市场供应量分布表2006年 全市 住宅 同比增长 吴中区 园区 主城区 高新区 相城区商品房供应量 08 74 106年苏州房产总体市场呈现出旺盛的购买需求，82%6%住宅商业办公单位：亿元房产价格走势图
2、一：苏州房产价格走势图住宅价格（元/ 平方米）18302336291639104370522501000200030004000500060002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007住宅价格（元/ 平方米）房产价格与城市指数的关系图二：与收入的关系居民收入与房价的关系2916 39104370 522510151 10617123611445116276182431830 2336050001000015000200002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007住宅价格（元/ 平方米） 居民收入（元）表三：与人口及 0
3、00年到 2005年一直处于直线上升趋势，从 1999年到 2003年平均涨幅在 右。从 2000 2006年平均人均 平均涨幅意味着人均 年翻一番。房价与G D P 的关系0200004000060000800001000002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007住宅价格（元/ 平方米） 人均G D P （元）商业价格走势图商铺均价41604800 50005500625072800100020003000400050006000700080002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007商铺均价商业项目供应量商业供应
4、量（单位：万方）55 60 65 592402640501001502002503002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007商业供应量（单位：万）住宅与商业价格对比图商业与住宅价格对比图4160480050005500625072801830233629163910437052250100020003000400050006000700080001 2 3 4 5 6年份 商铺均价 住宅价格国家政策对房产市场的影响 2006年开始，国家对房产市场调控，颁布 国八条 全国房市在一片调控声中，一路高涨，宏观调空未见成效。 07年必定还会对房产市场有一系列的政
5、策出台。 1月份，国家出台 关于对房产开发企业征收土地增值税的管理办法 ，同时拟订征收大户型物业增值税。住宅房产市场被连续打压，会导致客户持币观望的情绪加重。但值得注意的是国家未出台针对商业地产的调控政策。 股票市场利好，沪市冲击 3000点大关。投资渠道相对单一的市场中，投资客户资金已经开始向股市靠拢。对房产市场的购买起到了分流作用。大面积住宅类产品拟征收物业税收 ,房产政策继续对住宅类产品进一步调控。但政策尚未对商业物业有明显的调空措施，因此房产类的投资购买客户将会以商业物业的投资作为主要的选择方向。预计 07商业价格则将进一部走高。土地增值税的政策出台将促使开发企业现金流的运转速度作为主
6、要目标，而并非以利润最大化。房产市场价格走势预测41604800 500055006250728081259200183023362916391043705225553060000100020003000400050006000700080009000100002000 2002 2004 2006 2008 2010商铺均价 住宅价格价格走势依据 苏州工业发展强劲，居民收入水平增长幅度与 州市场房产泡沫较少，房产市场供需平衡，发展比较健康。 从历史发展轨迹看，住宅价格与商业价格差距比较小，商业价值尚有巨大的潜力未被挖掘。 从国家政策调控重点是住宅，商业房产不是调控重点。房产类投资将从住宅向商
7、业转移。 园区连续数年土地供应量都不多，未来市场发展会比较平稳，外围区域将会是未来园区发展的重点，城市中心发展有价格上扬空间。二、周边楼市状况及未来走势分析园区各板块现有商业物业情况板块 商业规模 租金 元 / 平方米 /月 业态及业种湖西 近 20万平方米 45卖场、邻里中心；餐饮日常生活用品为主湖东 近 30万平方米处于招商中 25型 里中心、功能性商业；以购物、休闲、 娱乐、餐饮为主娄葑 3万平方米 60街店面；餐饮、娱乐、日常生活用品为主斜塘 14万平方米 100左右（老街） 大卖场、沿街店面；日常生活用品、餐饮为主唯亭2万平方米还有近 5万街店面、街区商业；日常生活用品、餐饮、娱乐
8、为主 园区商业形态最初采用新加坡 “ 邻里中心 ” 的模式 ， 2004年下半年左岸商业街 2005年湖滨楼 、 湖滨新天地 、 左岸 星都中心 、白领天地等商业奠定了苏州中高档餐饮 、 娱乐合休闲新兴阵地；忽动地现代广场 、 金鸡湖商业广场以及正在兴建的代广场等一大批规模宏大的商业设施昭示着新城商业霸主的雄心 （ 环湖 100万平方米商业设施 ）供应分析区域 案名 均价 (元 / ) 主力面积 ( ) 套数湖西中天湖畔广场 13000 200500 8天翔花园 20800 108137 6高峰会 12000 3003000 4加城花园 12000 51146 3湖东鸡湖商业广场 13600
9、140220 57湖东 500 3040 135周边乡镇丽景华庭 6700 142475 30唯亭广场 6800 73980 39东城 世纪广场 18000 25207 12大唐旺城 4600 116250 13锦丰商业广场 7000 5001700 5阳澄湖商业街二期 6800 378420 1城市经典 20000 24181 53联丰商业广场 13000 3877 279御葑庭 15000 201445 10天由大都会 一楼 12000二楼 8500 34120 40南澳花园 5800 136223 21表三：园区域个案汇总表本项目周边现状目前园区商业房源总供应量为 716套 。从区域来看
10、，周边乡镇依然是目前园区商业市场的主力军，供应量为 503套 ，占总供应量的 70%。周边乡镇中以住宅底商和社区型商业为核心。当前园区各板块商业供应量比较图湖西, 21,3% 湖东, 192,27%周边乡镇,503, 70%当前园区各板块不同类型商业房源供应量比较图0100200300400社区商业 17 0 126综合商业 4 192 377湖西 湖东 周边乡镇 从商业类别来看，综合商业供应集中，占总量的 70 ，住宅底商起辅助作用，占总量的 30 。湖东、湖西两大核心板块主要以现代的大型集中式商业、特色商业街和邻里中心为主；外围板块的周边乡镇以传统的沿街店面为主。湖西核心区域缺乏中低档次消
11、费场所。邻里中心以及左岸商业街、湖滨新天地等特色街区商业，定位均为中高档，缺乏大众化的餐饮与娱乐消费场所。 本区域商业业态单一，餐饮比重较大。左岸商业街、湖滨新天地、星都中心等街区商业均以餐饮、休闲娱乐为主，未来的现代广场、 巷邻里等商业设施业种也相似。园区作为城市副中心，缺乏综合性购物中心，精品百货的空缺致使园区中高端客源外流。娄葑、跨塘等乡镇依然保持着传统的商业模式 沿街店面，单店面积多集中在 30 50平方米之间。成交量分析06年下半年园区共成交商铺共 268套 ，各区域的成交组成如前图所示。0 6 年下半年园区各板块商业成交量比较图湖西, 20, 7%湖东, 120,42%周边乡镇,1
12、48, 51% 湖东区域，目前的在售商铺有 所拿出来的销售面积只占其总建面积的 10%，其绝大部分体量是只租不售的，这样可以控制项目的商业业态。该区域成交量占园区总量的 42 。 湖西共有 20套 的成交量，相对来说，成交量较少。在售的商业用房基本是老盘、尾盘，其销售的空间不大，成交量难以突破。 周边乡镇的商铺成交量较多，占总量的 51%。周边乡镇虽然在住宅楼盘供应和销售上无法与其他板块相比，但是其在商业领域却一直在园区处于领先地位。销售价格分析 区域差别明显，湖西、湖东、周边乡镇价格层次分明。 区位对商业楼盘价格占有绝对的主导地位。 区域价格波峰为天翔花园，作为住宅、商业双成熟区域、成熟小区
13、的住宅底商，内外因的共同作用拉升了其价格。各项目均价比较图13000208001360067001800046007000 亭广场东城世纪广场大唐旺城锦丰商业广场阳澄湖商业街二期城市经典联丰商业广场御葑庭天由大都会南澳花园园区 办公 楼市场概况 园区在售的写字楼有高峰会、建屋企业天地、雅戈尔国际中心 其中高峰会和建屋企业天地都是 5价在 11000 13000元 /平方米。 高峰会销售已经基本接近尾声，建屋企业天地销售情况也非常好，共 0。 雅戈尔国际中心于 06月 11日刚刚开盘，其主力面积在 80 120平方米，销售单价在 8000元 /平方米左右，其定位是介于老式写字楼与甲级高档写字楼之
14、间，以较低的价格和良好的酒店式服务吸引了广大成长型企业，开盘至今已经销售了近百套。园区办公楼租赁情况 园区以高峰会、国际大厦、世纪金融大厦为代表的甲级写字楼，其租金在 80 100元 /平方米 /月，物业管理费在 15 20元 /平方米 /月。 从目前园区写字楼市场的租赁情况来看，租售状况良好， 85%的整体出租率，已达到国际公认的合理水平。 稳定的租金收益水平和较高的出租率为办公楼销售奠定了良好的市场基础。服务公寓和产权酒店 2006年，随着国家宏观调控的力度加大，以上海、杭州等城市为代表的长三角高档房市场产生了量价齐跌的现象，而苏州高档房场却出现了量价齐升的特点。 中茵 皇冠国际和诗乐庭乐嘉酒店公寓 均引进了一流的酒
