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1、产 品 设 计 附 加 值 总 结,以四季花城为例,2007年3月15日,设计部:金晓龙,1、缘 起 2、定 义 3、营销关系 4、成本关系 4、设计发展 5、客户投诉 6、风险控制,产品附加值,目 录,产品附加值,缘 起,私家花园,地下娱乐室,露台,私家天面,您看过有复式花园、2楼带地下室、有天窗的洋房吗？-花城七期广告语,为什么销售宣传喜欢侧重附加值？,附加值(Value Added)是附加价值的简称，是在产品的原有价值的基础上，通过生产过程中的有效劳动新创造的价值，即附加在产品原有价值上的新价值。,定义,产品附加值,哈佛大学出版的企业管理百科全书中对附加价值的解释如下:附加价值是企业通过
2、生产过程所新增加的价值;或者，从企业的销售额中扣除供生产之用而自其他企业购人的原材料成本，也就是企业的纯生产额。,对应以上两种附加价值的概念，产品附加值应该包括两个方面的内容，即通过企业的内部生产活动等创造的产品附加值（生产环节）和通过市场战略在流通领域创造的商品附加值（销售环节）。,广义附加值：,通过营销手段，赋予室内空间更多的功能意义，同时为业主带来附加的生活方式。,狭义附加值：,通过设计手段，在规则允许的范围内，为业主带来 产权外的额外可使用建筑面积。,定义,产品附加值,附加值带来一种附加的生活方式，比房子本身更富有生活情调和想象空间；更容易从情感上打动客户！,产品附加值,营销,2005
3、年5月6日广州四季花城销控表,优点：1楼和6楼有附加值的单位销售速度比普通楼层快,产品附加值,营销,首层单价提高了134元平米,顶层阁楼毛胚提高了45元平米,优点：有附加值的单位有卖点，价格也高于其它楼层；利润也高.,顶层私家天面提高了78元平米,产品附加值,营销,实际附加值详表,产品附加值,营销,假凸窗,阳光室,结构平台,实际这部分空间等同卧室效果,2200层高不计面积,阁楼空间,私家天面,地下室,私家花园,产品附加值,营销,产品附加值,营销,不是所有的附加值单位都那么好销,架空停车空间,回填土空间,案例:文竹轩地下室的扩大设计变更,设计变更： 回填区改地下室,教训:地下室面积增加，销售总价
4、增加；销售速度缓慢，靠加大宣传和降价折处理附加值不是越大越好,产品附加值,成本,附加值应该做多大?,附加值类型及分布,花城的产品类型多,附加值类型涵盖面广.,产品附加值,成本,附加值应该做多大?,售价与成本的相对关系,低容积率的小区要控制附加值面积.,各产品类型的可售比,产品附加值,成本,附加值应该做多大?,售价与成本的相对关系,利用被动成本的附加值单方利润高,要加以充分利用.,产品附加值,成本,附加值应该做多大?,售价与成本的相对关系,高端产品的总价高,附加值对总价的影响小,同时附加值的利润也高,要尽量多做.,比销售总价更重要的是附加值单价的高效区间;这与客户的实际 使用需求有关.,产品附加
5、值,成本,附加值应该做多大?,售价与成本的相对关系,原始总价/销售总价 90% 单套的面积可售比60% ?,最终这几套房子以销售总价的90%销售出去.,产品附加值,成本,附加值应该做多大?,附加值的实际使用要求,变更前地下室 92平米,变更后地下室 128平米,附加值的实际使用要求是有一个合理面积范围的,超过这个面积附加值的单价会下降;成为低效区间或者无效区间;,产品附加值,多出来的空间怎么办?,变更前地下室 92平米,变更后地下室 128平米,设 计,二层地下室,一层地下室,一层地下室 品质提升部分,二层地下室 品质提升部分,附加值有一个合理面积范围的, 这个面积是以客户实际使用要为基础的;
6、设计上充分利用已有的空间来合理利用;,地下室的设计 在地下室的设计中，大三房面积控制在50平米，小三房控制在35平米;在功能上既可以作为一个大功能室，同时也为业主以后改成一房一厅提供了可能。,4000,4000,客厅,房间,4200,5900,将花园下沉作为采光井,将花园下沉作为采光井,此处的门需要做防火门,产品附加值,设 计,将地下室多出来的部分设计成工具间,作为车位的附加值,附加值的设计要充分注重功能设计,以客户实际使用为前提.,阳 光 室：阳光室通常位于主卧，为户主创造了一个不受干扰的休憩、交流空间。 风 险：目前的规范做了调整，高于2200算全面积，低于2200算一半，那么 做阳台合适
7、还是做阳光房合适还需要做进一步的考虑。 设计注意点：阳光房的进深需要统一为550，为做假凸窗创造条件。,设 计,产品附加值,附加值的设计结合立面造型，立面更丰富多变。,私 家 天 面：为业主创造了一个与自然接触的室外空间。 设计注意点：在向业主赠送私家天面时，注意消防规范对屋面的规定。 建筑设计防火规范第5.3.3条 超过六层的组合式单元住宅和宿舍， 各单元的楼梯间均应通至平屋顶，如户门采用乙级防火门时，可 不通至屋顶。,案例:海棠苑2单元将公共天面当作私家 天面送给业主，引起消防验收问题。,公共天面,产品附加值,设 计,附加值设计要注意销售承诺,销售资料的产品附加值部分要重点审查.,结构板,
8、结构平台:由于结构抗震需要，在连接处要有结构板，注意板面标高与室内标高的关系。,案例:14组团8单元连接体结构板作为出阳台附加值。,设 计,产品附加值,附加值设计要充分利用原由结构要素，花小钱办好事。,大部分属于产权外的面积（建筑面积外） ，“可以做不能明说”。,一般是利用原有空间或建筑构件，稍加改造而成，不是当作功能用房来设计，设计隐患缺陷多，要加强功能设计。,附加值设计的特点,设 计,产品附加值,有些附加值设计还有“二次设计”或者“两套图纸”，要把后续操作明确给下游部门。,附加值设计是销售资料的一个重要部分，也是最容易出错的部分，要重点关注,193cm,1.加设小柱子,2.将梁由600减少
9、到400,3.净空由1730增加到1930,4.技术处理方案如图,产品附加值,投 诉,案例：花城芙蓉苑在阁楼的设计大梁问题。,坡屋顶阁楼：利用坡屋顶下的空间设置阁楼，为业主主预留了可改造的生活空间。 设计注意点：阁楼的结构设计对将来改造造成影响。,返修办： 玻璃雨篷长度不当，下雨时雨水经玻璃面下来正好落在木扶手上，再折射入相邻室内。,高达7/8M,解决措施： 重新定做，加宽玻璃。,经验教训： 此部分雨蓬因销售承诺问题后续加装，导致较大的设计缺陷。,产品附加值,投 诉,业主： 二层露台销售承诺时是阳台，但顶层阳台与二层上下距离有三层高度，无法遮得住二层的阳台，雨水不打招呼就入户了。,上下达三层,
10、解决措施： 给业主加装玻璃雨棚。,经验教训： “三层高阳台”在广州虽然还算阳台，但确实不符实本地客户对阳台的认可和理解。 实际上设计初衷也为露台，一户一图上应该标示为露台，此问题是审图不细导致。,产品附加值,投 诉,业主： 影湖居一楼阳台，栏杆外为普通玻璃，人如果从此缺口上玻璃很容易出事故。,解决措施： 改造最后一段栏杆以封堵缺口。,业主： 影湖居10楼01单位入户阳台上设置了烟囱及其透气帽，严重影响了归家感受。,解决措施： 由于涉及其它楼层，已无法从本质上进行全面改善；只能加高烟囱及透气帽避免过大影响。,经验教训： 多层及情花产品平面变化较多，审图时需对变化处多加留心。,产品附加值,投 诉,
11、业主： 主人房外的阳台为公共休息区，空间不够私密且影响休息，还存在安全隐患。,解决措施： 公共区域与阳台间作绿化隔离带。,经验教训： 景观设计师应充分理解建筑施工图，尤其是首层平面图，重点关注高差关系及户内外的功能关系 。 私人区域与公共区域之间设一定的高差及安全距离，并增加绿化隔断。 入户高差控制在20mm60mm之间， 高差过小考虑坡道处理，高差过大考虑分段步级或调整场地关系。,业主： 涟山233入户门前台阶过多，要求退房。,解决措施： 在不影响整体效果及其它住户的情况下对场地进行整改。,产品附加值,投 诉,业主： 院墙太矮，有的甚至不足一米，造成可视门铃装得过低，使用不便。明确围墙情况以
12、后再收楼。,解决措施： 根据建筑造型将局部墙体加高，将门铃置于合适的高度，方便使用。,业主： 小铁门向梯段方向开启而又没有平台空间，上楼开门时,需要往后退一两步台阶,才能开得了门，很容易发生摔人的危险。,解决措施： 调整铁门的开启方向；若空间不足，更换铁门为双开门。,经验教训： 门扇开启方向上及进出口前方都必须要有1.2米以上的平台空间，功能需求同时也是心理上的缓冲空间。,产品附加值,投 诉,业主： 涟海湖边护栏安全系数比较低，不整改不收楼。,业主： 部分院墙未封闭，湖边无防护措施。,解决措施： 加高院墙。,经验教训： 临水区域要注意安全问题，设置达到标准的安全护栏及具有边界提示作用的线光源，
13、公共区域考虑设安全标示，让业主了解水深。,产品附加值,投 诉,产品附加值,投 诉,附加值引发投诉的主要原因有: 1.功能设计不到位; 2.部门之间的信息传递不到位; 3.操作思路(物业管理)没有事先明确.,案例:影湖居的二层高阳台的设计,二层高阳台：丰富了建筑立面，同时为部分户型带来了露台的附加值。 风 险：在佛山，二层高阳台面积按照露台计算，在广州，二层 高阳台面积仍然按照阳台计算面积，在佛山规划局和国 土局计算面积方法不一致。 设计注意点：二层高阳台对飘雨的遮挡较差，要注意对出阳台门的影响。,产品附加值,风 险,附加值与政府政策关联密切，与各地执行力度也有很大关系，要及早与相关部门沟通。,
14、产品附加值,风 险,附加值的经营风险: 1.国家和地方政策越来越严格,附加值设计要有风险决策; 2.尽量选择风险小财务效能高的附加值; 3.附加值操作过程要各部门之间密切配合,多与政府相关部门沟通.,随着整个住宅市场越成熟、购买行为越理性，人们追求附加值愿望就愈强烈。这就要求发展商提供的产品不仅要性价比好，而且附加值要高，切实满足细分市场客户对高附加值住宅产品的需求。,送礼送到心坎里，要加强功能设计，尽量消除不合理设计。,附加值设计的发展,设 计,产品附加值,附加值设计要充分利用规范许可的条款，减少报建难度。,在精装交楼的趋势下，要结合全面家居解决方案设计 ，尽量一次到位，不留给物业管理尾巴,谢 谢！,产品附加值,演讲完毕，谢谢观看！,
