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1、 建设工程项目前期报建工作理论探讨 摘 要文章论述了所谓报建，即所建工程项目从规划、建筑指标、内部构造等等要征询相关职能部门的意见，得到其确认与认可，颁发相关证书。即得到：国土、消防、民防、环保、绿化等部门认可。这个过程相当烦琐，很多工作程序相互咬合。关键词建设项目报建 随着深圳市建设工程项目运作的不断完善，工程项目的前期报建及招投标制度越来越向国际惯例靠拢。由于工作关系，我亲历了几个大小项目的全过程，感觉到前期报建工作是一个复杂的系统工程，而初步接触项目的单位不清楚，实际上如果资金到位，招标过程和具体施工过程是很顺利的，关键是前期的报建工作，因涉及部门多、环节多，有些要穿插进行，而相关文献或
2、同行论著中鲜有论及，因而有必要专门就此问题与同行探讨，若对工作有所帮助，本人深感欣慰。1建设工程报建工作的定义 没有从相关资料中查到一个准确定义，但在实际工作中总结出它的涵义，所谓报建，即所建工程项目从规划、建筑指标、内部构造等等要征询相关职能部门的意见，得到其确认与认可，颁发相关证书。即得到：国土、消防、民防、环保、绿化等部门认可。这个过程相当烦琐，很多工作程序相互咬合。下面展开论述。2 建设工程报建工作的基本步骤 根据市规划局业务办文指南中的介绍，一般建筑工程的报建分为建筑工程的方案设计审批和施工图核准二个阶段，但大型项目、高层建筑及工艺复杂的项目需要增加初步设计审批阶段。基本办文步骤如下
3、： 2.1领取申请表（或单位写申请公文），备好方案设计审批的应交材料，同时按要求填写好申请表； 2.2将准备好的文件材料报送项目所在地的深圳市规划局的业务受理中心，同时领回办文回执及办文告知； 2.3将规划局批准的方案设计图纸报送消防部门审查，取得消防部门关于方案设计的审批意见； 2.4按照规划部门与消防部门的方案设计审查意见，进行建设项目的初步设计或施工图设计； 2.5将初步设计或施工图设计图纸报送消防部门、民防部门审查，并取得本阶段的审批意见书； 2.6领取深圳市建设工程报建申请表，并按照申请表背面的申请材料指引准备妥初步设计或施工图设计审批的材料，同时按要求填写好申请表； 2.7将准备好
4、的文件材料连同消防部门、民防部门对初步设计或施工图设计的审查意见报送深圳市规划局的业务受理中心，同时领回办文回执及办文告知； 2.8凭办文回执及身份证明材料领取建设工程规划许可证。3具体报建工作的详情介绍及工作技巧 除了上述的简介外，实际操作中有很多细节值得推敲。 但凡政府或开发商拟建一个工程项目，首先要写出详细的可行性分析报告。包括：项目类型、投资、收益、对环境的影响等。报市发展计划局，由计划局正式立项的工程才可以兴建，政府各职能部门才会受理相关报建申请。 3.1拿到当年计划批文后，首先到市规划局（中小型项目可到区局）申请建设工程用地许可证。需要以下材料（各地根据实际情况会略有不同）： 3.
5、1.1申请书（简要介绍工程情况及要求）； 3.1.2当年计划立项批文复印件； 3.1.3红线图或宗地图； 3.1.4关于用地条件的特别要求或图纸； 3.1.5规划方案的电子数据（由设计院提供）。 3.2另外，凡是到规划局窗口办理公文，尚要提供： 3.2.1单位代码卡原件； 3.2.2当事人的身份证明（企业为工商部门颁发的营业执照；行政事业单位提供市、区编委批准机关成立的文件；个人为居民身份证）复印件，需交验原件； 3.2.3法定代表人的证明书（当事人为个人的不需此项内容）原件； 3.2.4委托代理人的须提交法定代表人签署的授权委托书原件，当事人为双方或多方时，具体经办人应取得各方法定代表人的授
6、权； 3.2.5具体经办人员的身份证明复印件，需交验原件； 3.2.6对合作建房项目，报文时必须双方共同申请。报入窗口后，并非万事大吉，要经常与规划处（规划科）的主办人员联系，他们可能会下现场查看用地情况，要详细讲解给他们听，他们提出的意见，要交待给设计院，否则，下阶段设计图不易获得通过。 3.3从规划局拿到建设工程用地许可证（或规划设计要点）后，要到市民防办公室要求其提出人防工程设计要求。应提交资料： 3.3.1深圳市人防工程报建登记表； 3.3.2工程项目用地红线图复印件； 3.3.3计划立项批文复印件； 3.3.4规划国土部门核发的建设工程用地规划许可证复印件，携带原件核验后返回； 3.
7、3.5建筑设计方案图； 3.3.6易地建设的工程，需写申请并盖公章。本次工作办文时限为12个工作日，如无意外，民防办应颁发深圳市人防工程建设意见征询单三份。 3.4同时到市消防局进行方案设计报建。NextPage准备资料有： 3.4.1报审表（应加盖公章及领导签字）； 3.4.2计划局批文（复印件）； 3.4.3规划设计要点； 3.4.4用地红线图（复印件）； 3.4.5总平面布置图和建筑平、立、剖面图及其它系统的简要说明。消防局建审的目的是对管辖范围内的各类建筑物的设计进行防火审核，对隐蔽工程及消防验收合格前的工程项目进行检查，负责竣工项目的消防验收。参与城市规划的消防监督，监督各建设、设计
8、、施工单位，执行消防规范和有关技术规范。监督管理消防工程专业队伍，对建设工程中的选用消防产品进行审批。审核期限一般工程在十个工作日之内。国家、省级重点建筑工程因工程而异，在二十三十工作日内签发建筑工程消防方案设计审核意见书。 3.5另根据市环保局有关要求，所有新建工程要进行环保报建，资料为： 3.5.1环保报审表一式二份； 3.5.2平面图； 3.5.3计划批文； 3.5.4红线图。 3.6拿到民防征询单后，才能到国土局办理方案设计审查，有以下几个必备件： 3.6.1计划批文； 3.6.2建设工程用地许可证； 3.6.3红线图或土地合同； 3.6.4方案图一套（要带光盘，用后返还）； 3.6.
9、5征询单； 3.6.6申请书，方案设计审查为15个工作日。 3.7此时同时要办理的是签订土地合同（48工作日），必备材料为： 3.7.1用地申请书； 3.7.2市政府批准在特区兴办企事业的文件（复印件）； 3.7.3市计划局当年立项批文（复印件）； 3.7.4环保局审批意见书； 3.7.5规划设计要点； 3.7.6用地宗地图（15份）。 若是在现有用地红线内增建建筑，则不用签土地合同，仅签土地合同补充协议，要求出具的文件较上述情况多土地合同和土地出让协议书。 按规定缴纳市政配套设施费、土地开发费等费用。 上述情况下来，方案设计阶段的民防、消防、环保、国土（建审、土地合同）均已报建，按工作日的要
10、求等结果，项目较急的话，也可以多与相关经办人多联系、交流，争取早一点拿到各审批表。办理过程也许并不顺利，有时需要返工。如：九八年笔者接触过一个项目麒麟山庄员工宿舍工程，设计院在方案设计中，未按用地许可证上的要求周边退红线6米，导致方案设计重新来过。所以在此强调的是一定要按照职能部门的批复来进行设计，少走不必要的弯路。规划上主要注意：层数、面积、容积率等指标，消防上要注意：通道坡度的宽与高、疏散楼梯、报警系统、烟感、温感等都是要注意的环节。 同时抓紧初步设计和施工图设计准备工作，上述几个部门提出的意见要及时反馈给设计院，以便其及时纠正偏差。 实际上方案设计审查最重要，通过后，初步设计和施工图设计
11、一般不会出大问题，初步设计的审查一般接触不多，除非是大型项目，应与施工图报建类似，在此不再赘述。 我们在环保局办理报建工作时，遇到要求有资格的单位填报深圳市建设项目环境影响报告书，主要是核实污水去向，因此处是深圳市二级水质保护区，市环保局下属的深圳市环境工程咨询服务中心具有此资格，要陪同其工程师现场勘探，核实有关数据，并出具市城管办排水接管审批表。 还是麒麟山庄员工宿舍工程，方案设计审批中，二期的宿舍楼与一期最近处仅7米5，不符合间距要求，如果是商品楼肯定是不行的（主要怕业主投诉），而他们写出书面保证此楼仅用于员工自住，不会出卖，国土部门才勉强同意。 以上是笔者实际工作中的一些体会，可能不很全面，希望同行批评指正。
