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1、 Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998商业项目全程策划建议书上篇北京商业项目全程策划建议书（上篇）北京金力天房地产咨询顾问公司20060114目 录第一部分：市场研究一、边贸宏观经济研究（一）边贸市场发展背景及历史渊源边贸是改革开放的产物，由于中国的轻纺产品比较发达，价格便宜，对于俄罗斯等轻工业比较落后的国家具有很强的吸引力，随着改革开放的深入，边境贸易逐渐发展起来。最早形成边贸市场的地区都是边境省份，如新疆、西藏、广西云南、内蒙古、黑龙江、辽宁等。边贸市场的发展状况与所在边境城市的开放程度以及与之通商国的经济情况密切相关。边贸市场是经济发展
2、的阶段性产物，由于边境城市通常气候条件恶劣，生活条件较差，因此整体市场交易开始向条件相对较好的内陆城市发展，另外，边贸对于物流和通关渠道的通畅性要求较高，而近几年原有的边境城市受客观条件的制约，也在一定程度上阻碍了边境贸易的进一步发展，在边境的边贸市场现在已经开始进入衰退期。作为一种特殊的商业形式，边贸对于物流、海关政策、产品要求较高，同时，边贸受国际形势、国际政策等影响较大，如汇率的变动，金融政策的变动以及战争等。因此在这种情况下，中国的主要边贸开始向北京倾斜，经过十几年的发展，北京逐渐成为中国边贸行业的龙头。北京作为边贸市场，有其无可替代的独特优势，首先，从地理环境来看，北京四季分明，气候
3、温和，适合发展商业行为；其次，北京作为中国的首都，国际化都市，集中了世界各地的商品，生活环境优越，适合休闲消费；第三，北京聚集了所有国家的使馆，对于商户和消费者来说，办理相关手续非常便利；第四，北京拥有全国最大的机场、最多的航线，最集中的铁路线路以及最为发达的公路路网，这些都给对物流依赖性极强的边贸提供了一定的便利；第五，由于北京特殊的地理位置和特殊的城市地位，在北京集中了全国几乎所有的商品种类，高中低档一应俱全，是全国商品的集中展示地点，便于客户集中采购，省时、省心、省力；第六，对于商户来说，选择在北京铺货进行交易，从效率和经济成本方面也低于到其他边境城市，因此，随着市场的发展，其他的边境市
4、场已经开始萎缩，并逐渐汇集在北京，使北京的边贸交易，呈逐渐上升态势。（二）重点边贸省市简介1、新疆：边境口岸主要有霍尔果斯、伊宁、塔城、红旗拉甫、都尔塔拉、阿拉山口。最集中的集散中心是乌鲁木齐。随着经济的发展，前6个市场现在已经开始走向衰退。而乌鲁木齐由于通商的灵活性和集中性，日渐成为一个成熟的、较为规范的市场。其中最为突出的就是新疆的边疆宾馆商贸城。它主要针对的国家包括独联体、俄罗斯、巴基斯坦、阿富汗、蒙古等国。主要的货品为低档服装、革鞋、革包、小百货、家居等。2、黑龙江：属于对独联体的贸易性质，主要针对单一俄罗斯国家的远东城市，如，海参葳、共青城等。边境口岸有：黑河、绥芬河、东宁等。由于通
5、商能力有限，因此市场整体情况一般。以小型零批、零售为主，产品档次中高。3、内蒙古：主要针对蒙古和俄罗斯，由于蒙古共和国的经济发展缓慢，加之边境气候恶劣，在客观上制约了商业的发展，因此二连浩特生意一直不景气。但东部的满洲里作为首批开展边贸的城市，目前市场状况尚可。4、辽宁：主要针对韩国、日本、俄罗斯，主要城市有：大连、沈阳、丹东。沈阳的五爱市场也是早期俄罗斯客商拿货的主要地点。随着边贸行业向北京倾斜，辽宁已经失去了边贸的影响力。5、云南、广西：临近缅甸、越南、老挝、泰国等，其有别于对俄罗斯等地的边贸市场。6、广州：由于很多边贸产品的产地都是广州，加之广州的交通比较便利，信息渠道发达，产品质量较好
6、，因此现在许多边贸消费者也会选择直接到广州进货。目前已经形成初级的边贸市场。货品以服装、鞋、电器等为主。 7、浙江义乌：主要针对中东、日、韩为主，常驻义乌的外国客商约2万人，边贸性质类似于广州，但起源要早于广州。货品主要以小百货、小电器、化妆品为主。8、福建：是运动鞋、运动服装的加工基地，性质等同于广州、义乌，但规模小于这两个城市。主要的加工城市为石狮和晋江。产自福建的运动鞋几乎垄断了全球80%的市场。9、成都：由于该地区劳动力便宜，因此不少厂家在成都设立工厂，因此在2001年后，中低档皮鞋和革鞋生产加工开始兴起，主要针对俄罗斯。（三）市场分析1、过去1) 形成原因的形成同秀水街有着密不可分的
7、关系。由于秀水临近使馆区的得天独厚的位置，吸引了大批外国人，最初仅是以商品零售为主，随着市场需求的不断增加以及对商品数量需求的增大，一些头脑灵活的中国人开始做批发。最初的批发商主要集中在日坛宾馆、日坛南楼、北楼、国泰大厦及雅宝路和日坛路道路两侧，在小铁皮房或以宾馆包房内，进行现货交易。而雅宝路的最终形成同边贸市场逐渐向内陆城市倾斜，以及北京自身的条件密不可分。北京各种商业信息发达，虽然市场的整体商业是一种不规范的市场行为，但庞大的年交易额以及由此形成的上、下游众多的产业链条，带动了多种行业的发展，因此得以立足。随着市场的发展，各种相关设施开始设立，无论是发往各地的打包站，提供从货物包装到海运、
8、陆运、空运等各种运输方式的运输公司、清关公司，为客商提供住宿的宾馆、酒店，还是专为俄罗斯客商提供正宗俄式饮食的餐厅、酒吧都一应俱全。而运输条件的便利和商品的极大丰富，也促进了市场的不断发展和壮大。另外，俄罗斯市场近几年经济水平的不断提高和消费力的增强，也在一定程度上促进了市场的发展。2) 市场状况 产品供应：最初产品主要是产品质量比较低劣、价格极其便宜的轻纺工业品以及国内一些销售不好的库存产品。商品种类繁杂，但每种商品款式单一，样式落伍，包装粗糙，而且没有售后保障。 商户构成：最早主要以本土北京人为主，随着浙江、福建商品的涌入，浙江人、福建人、广东人等外地商户逐渐成为市场的主流。 消费者：最初
9、的消费者主要来自于俄罗斯、原独联体及东欧一些国家。 经营模式： 最初的经营模式主要在临街的铁皮简易房内和宾馆包租的房间内进行现货贸易。2、现在随着市场的不断发展及市场秩序的逐渐规范，市场出现了一些新的特点。地摊形式逐渐被配套齐全，硬件设施完善的商业大厦取代，最早开始改造的雅宝大厦，从办公改为商业，其次兴建了北斗星大厦。在靠近儿研所附近的铁皮摊位被拆迁后，兴建了吉利大厦。近两年才出现了天雅大厦，目前已经形成了吉利大厦、雅宝大厦和天雅大厦三足鼎立的局面。但随着区域内一些新项目的开发，区域竞争加剧，这个局面正在被打破。1)产品：客户对于产品的品质、款式的要求不断提升，促使市场内产品进一步细分，原有的
10、一些低档产品退出，中高档产品开始占据主流，在商业大厦中，以经营各自独立品牌产品的商户成为市场中的主要商户。产品同国际接轨，具备各自品牌的特征，注重在各方面对自身进行宣传，增加了售后服务，如鞋类开始有保修和退换货服务。2)商户：来自全国各地，没有明显的区域化特征。商户开始制定长期发展目标，由广泛经营转变为单一经营，专业化程度提高，同时对于各类供求信息和国际商情关注度上升，很多商户聘请专业的管理及设计人员对产品进行全方位的包装和推广，同时自主开发能力逐渐提升。经过市场的自然淘汰，留存的商户都是比较有经济实力和经商能力的成熟型商户。3)消费者：除原有前独联体及东欧消费者外，中亚、北非及中东也开始成为
11、重要的消费群体，如黑人客商。现有客户吞吐能力大，拿货数量较以前有大幅度提高。4)营销模式：期货（订货）交易为主。摆脱原有现货交易模式，而代之以更灵活、先进的期货交易，消费者不满足于厂商提供的产品样式，会根据自身的需求向厂家定货。而厂家在同客户的反复接触中，也了解到了最新的产品信息和客户的喜好及流行趋势。3、未来发展趋势预期经过十几年的发展，在边贸上已经形成垄断地位。北京在交通运输、手续办理、商品提供等方面的优势使得仍将长期存在并不断发展，最终形成一个国际化的产品批发、交易中心。通过研究的发展过程也能够发现，市场的商品也是在不断发展和变化的。从最初的地摊货，劣质鞋、衣服，到中高档产品直至现今的品
12、牌经营，都说明了这个市场是在不断成熟和完善的。1)产品：品牌营销将成为市场主流。2)商户：将更趋于专业化、理性化，在各业态里比较知名或交易量大的几个商户会占据该业态70%以上的市场份额，市场越来越趋向于垄断化和规模化。他们更注重产品的研发，同国际的接轨。对于商业大厦的要求也越来越高，特别注重硬件配套和软服务。另外，由于在现在的出现了不少的赊货贸易，因此对于经营商户的要求更高了，只有资金雄厚，产品过硬的商户才能够不断的发展。这样的要求也进一步提高了进入雅宝路区域经营的门槛，加剧了区域的封闭性和竞争性。3)消费者：从盲目进货到根据各自的经营侧重寻求不同的产品类型。他们非常注重商家的信誉，也很在意购
13、物环境是否舒适完善。总结：根据以上分析可以发现，经过十几年的发展，已经脱离了单纯边贸的市场概念，而代之以一个不断走向国际化、全球化的市场。在雅宝路，全球贸易平台雏形开始显现。而随着贸易领域的不断扩大以及市场的不断规范，未来的将是一个开放的、全球化的大市场，它将真正成为中国轻纺产品面向国际进行贸易的窗口和平台。二、区域市场分析（一）核心商圈主流商业大厦简述（详细调研资料参见附件报告一）1、雅宝大厦是区域内较早的大厦式商业市场，虽然由于天雅、吉利的兴起，生意有所影响，目前经营状况一般。2、天雅市场项目开业时间较短，但因其舒适的购物环境得到了商户和消费者的青睐，是区域内目前经营状况最好的商业大厦。区
14、域内经营状况良好的商户在天雅都有摊位。3、吉利市场98年以前，市场的主要摊位都是临时搭建的铁皮房，简陋、档次低。吉利率先修建商业大厦，从而改变了外贸临街的形象，提高了整体商业档次，一时成为的龙头市场，但随着天雅大厦的后来居上，如今已被天雅超越。4、国星市场最早是农业银行办公楼，后来改造为商铺，从经营各种服装逐步演变为专做童装的市场。在消费者当中有一定的知名度，客流状况尚可，总体规模偏小。5、万邦市场以前为写字楼立项，没有配置商业设施。后来由于商业需求，逐渐改变为写字楼式的市场。无滚梯，通道狭窄，楼太高，高层空房多，经营状况较差。6、东方圣元市场整体布局较差，半回形分布。主营产品属于中低档产品，
15、虽然租金便宜，但生意萧条，整体经营情况一般。7、华声国际大厦以写字楼产权立项，最早的招商方式为产权销售，因其位置偏离主流商圈，导致整体经营情况欠佳。8、临街市场最早以前的临街市场面积非常大，很多地方都是双排格局，但因为区域内的拆迁，目前只剩下日坛路和雅宝路交叉路口东北侧及雅宝路北侧一部分。原有经营业态较多，但现在只剩下百货、裘皮和服装几大类。产权单位众多，导致租金价格差异大。9、汉鼎大厦市场写字楼格局，属于老牌裘皮集中市场，发展比较成熟。裘皮街拆迁后，商户转移到这里经营。单层面积小，每层商户较少，是裘皮集中的专业市场，但由于经营年限长，消费者群体比较固定，因此整体经营状况较好。据悉，大厦所有人在2004年
