《认购-签约-备案-交房系列知识手册2011年6月》由会员分享，可在线阅读，更多相关《认购-签约-备案-交房系列知识手册2011年6月（9页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、认购-签约- 备案-交房系列知识手册1、在客户认购前，置业顾问必须向其展示销售中心公示的五证：国有土地使用证 、 建设用地规划许可证 、 建设工程规划许可证 、 建筑工程施工许可证 、 商品房预售许可证 ，同时，必须引导客户翻阅公示合同范本。2、认购协议上的买受人信息必须填写完整的：姓名、身份证号码、 电话、通信地址。3、客户在认购（缴纳定金）7 天后要求退还定金，拒签合同，定金是不予退还的。4、销售协议的流程通常为：取得预售许可证后收取诚意金 开盘当天认购 认购后 3-7 天内签约（视项目认购协议约定） 。5、售场公示的房源价格表，应与房管局网签楼盘表的挂牌价一致，房屋销售价格，只能在此价格
2、以内，不能超过挂牌价。6、认购协议上的房屋总价为优惠前的总价。7、置业顾问在客户定房时，必须连同认购书一起交给客户的东西有：签约须知；如果是按揭客户要发给客户按揭须知、查房表。8、按揭客户在签约前，置业顾问必须协助客户完成的动作：到房管局查房、到银行查征信；初步确定贷款银行、贷款年限、贷款金额；告知前往银行办理按揭时需携带的必要资料。9、客户定房时，若安排到签约中心签约，则置业顾问必须告知：签约中心地址及电话具体为二环路东二段建业路 60 号，84296622；约定的签约时限；签约中心免费停车点具体为建设路 SM 广场专用停车场（龙湖提供免费停车票） ，距离龙湖签约中心步行约 3 分钟。10、
3、客户到签约中心签约之前，置业顾问需要告知客户签约地点及时间、提醒按揭客户领取查房表到房管局查房、帮助一次性/分期付款的客户在网签系统中查询其自有房屋的情况、告知客户签约需带的资料、报告主管在当天发送签约明细表至签约中心、发放签约须知和按揭须知（如果是按揭客户） 。11、认购阶段，若非业主本人到场，代理人必须 填写代认购承诺书，并签字盖手印。签约阶段，情况一：若非业主本人到场， 须出示公证委托书及代理人身份证原件及复印件；情况二：若为两个买受人，但只有一个买受人到场， 合同暂不领取，可先签约，后期补公证委托书领取合同，或者业主短时间能赶回来补签字领取合同也可以。12、认购阶段的变更由销售人员在
4、CRM 系统提请申请，签约阶段的变更由签约专员在 CRM 系统提请申请。13、客户签约时应该携带的手续资料通常为认购协议、定金收据、应付买卖价款（银行卡）及身份证原件。14、签订合同，选择优惠时，对照 CRM 系统所选优惠，必须有相应规范的资格原件（比如老带新登记优惠表、总经理签字的特殊优惠确认表等） ，方可办理签约手续及存档保管，便于审计部门检查。15、哪些情况下合同的签订是需要公证书的？如果无公证书是否能进行网上备案? 答：买受人年满 18 岁（具备民事行为能力）本人未到场时委托他人办理签订手续的必须具备公证处出具的公证委托书。如无公证书绝对不能进行网上备案，合同签订时间及备案时间必须在公
5、证书之后方能有效。16、一次性、分期、按揭合同的签订有什么区别？（1）一次性付款、分期付款时，主合同及其补充协议均为各三份。 （2）按揭客户必须是在年满 18 同周岁以上有按揭资质的客户，若为已婚，合同上面必须体现夫妻双方的名字并一起签约办理按揭，并与客户确认目前已持有的房屋及按揭记录（在房管局查询已有的房屋套数以及银行的征信查询） ；主合同及其补充协议各五份，物业合同和装修协议或封阳协议各两份。17、一份完整的已经签订完成的合同袋中应该具备哪些资料？基础资料为合同填列单，优惠确认书，业主签字的认购书原件、业主资料。其中业主资料为若认购时的名字与签约的名字为同一人，只需业主本人身份证；若买受人
6、为未成年子女应有买受人及其法定监护人的户口及身份证，若户口不在一起的，可以提供小孩的出生证明；认购以后签约有更名的，若为父母子女配偶的更名，需要有结婚证户口本作为留存依据以及客户签字确认的合同变更表；若为代理人代签的，合同存放必须有公证书原件两份；外籍人士提供护照及港澳台通行证， 境外人士承诺书以及中文姓名声明书 。18、已签约状态的客户申请合同变更时（如更名、提高首付、更改按揭银行及金额、年限等） ，接到客户申请的销售人员应该第一时间告知签约专员，以便在客户到达前，完成 CRM 系统的审批。19、旁系亲属没有任何提请变更和更改备案的资格。20、主买受人年满 18 岁是成都籍户口的，且共有人为
7、父母，而父母户籍为非成都户口的需要具备什么条件才能签订合同及备案？答：共有人中任何一方提供成都市社保或者纳税证明。21、成都户口需要准备哪些备案资料？非成都户口需要准备哪些备案资料？答：成都：夫妻双方身份证、户口本、结婚证。非成都：夫妻双方身份证、户口本、结婚证、成都市社保或纳税证明。22、简述成都市房管局更改备案银行流程？答：开发商出具备案变更表原按揭银行盖章交房管局更改23、简述成都郊区房管局更改备案银行流程？答：开发商出具备案变更表原按揭银行盖章公司工作人员（带员工身份证明）陪同买受人到房管局更改24、商品房买卖合同的格式合同是由四川省建设厅和四川省工商行政管理局共同编制的，在全省范围内
8、统一执行的。25、完整的商品房买卖合同应该包括：格式主合同、补充协议 ，如果是精装商品房，还包括委托改造装修协议 ，其他改造类商品房还有委托封闭阳台（花池）协议等。26、房屋买受人可以是一人或多人，产权的共有方式分为 A 共同共有和 B 按份共有。其中，A 共同共有是指共有人之间不划分具体比例，B 按份共有是指共有人之间约定具体百分比。共同共有（请打勾选择：等于 or 不等于）各占 50%的比例。按份共有可以是任意比例，例如 99%与 1%，甚至 99.9%与 0.1%。27、 “公寓”指除日照要求外均满足 住宅建筑设计规范 其他强制性内容的一类特殊的生活单元。在冬至大寒日那一天，日照时间不超
9、过两个小时，称为“公寓 ”。28、房屋的【建筑面积】=【套内建筑面积】+【公摊面积】 。29、国土使用年限：住宅是 70 年，商业是 40 年。如住宅项目地下的车位，国土使用年限即为 70 年（“同一宗地内存在两种以上用途涉及不同的土地使用权终止日期的，以土地使用权（地下）的最长终止日期进行登记并在证书相应栏中填写”）30、格式合同约定的商品房价款计算方式：住宅按照 套内建筑面积计价销售，车库按照 单套 计价销售，商业和办公按照 套内建筑面积 计价销售。31、商品房买卖合同的补充协议中阳台改造、装修改造、花池改造搭建是不允许填写具体赠送面积的。32、实测后，住宅、商业、办公以套内面积误差比的绝
10、对值计算面积补差款。33、车位实测与预测的差异不进行面积补差，我们会保证客户的套内面积和正常使用。34、房管部门对“公寓 ”进行房屋产权登记时明确为 “公寓”，并在房屋产权证上的房屋用途一栏标注为“公寓” 。国土部门在办理土地手续时按住宅办理。35、合同中填写的可使用但不计产权的面积包括：花园、露台、平台、地下空间等，并且不分项填写赠送面积。36、初始登记俗称大产权，是开发商以楼栋为单位先取得权属证明。通常合同约定为交房后一年。转移登记俗称分户产权或小产权，即是开发商将产权转移到业主（买受人） ，业主（买受人）成为房屋的所有人。通常办理时间为交房之日起 365 个工作日。国土证约定取得时间是交
11、房后，所属楼栋业主分户产权办理完毕后 3 年内。37、法定监护人签字格式为：例如母亲张大丽代女儿李小丽38、公证委托代理人签字格式：例如代理人张三代替买受人王五签字39、单位买房，法人授权委托人签字格式：例如冯思然代替泰和泰律师事务所买房40、精装房的买卖合同，主合同是签订清水合同，补充协议中约定，如买受人委托出卖人改造装修则签订委托改造装修协议。主合同和补充协议、委托改造装修协议中，均不体现装修单价。41、龙湖会在签约时提供住宅质量保证书 ，交房时提供住宅使用说明书 。42、交房前，出卖人应该具备的前提是取得规划验收合格证、取得买受人：李小丽（母亲张大丽代）法定代表人：负责人：委托代理人：买
12、受人：王五法定代表人：负责人：委托代理人：张三买受人：泰和泰律师事务所 法定代表人：程守太负责人：委托代理人：冯思然实测报告。43、关于以商业贷款为付款方式的客户，我司与买受人在商品房买卖合同补充协议中约定：买受人应在签约后 7 日内自行办理完毕按揭手续，若非出卖人原因（包括但不限于买受人不具备贷款银行所要求的条件，或银行的原因，或政策的原因，或买受人不提高首付，不提供齐全资料等）出卖人在“补充协议” 签订后 35 日内没有收齐总房款，我司应向买受人发送 关于付款的通知函 ，要求买受人应于 三 日内一次性付清全部购房款。逾期支付的，按逾期付款的约定处理。44、买受人逾期付款：30 日以内的逾期
13、付款，买受人按日计算逾期应付款万分之四的违约金；买受人超过 30 日付款，出卖人可以解除合同，买受人应自解除合同通知送达之日起 30 日内支付逾期应付款的 10%。如双方同意继续履行合同，买受人支付逾期应付款每天万分之四的违约金。45、关于客户欠款达到解约条件的，且我司决定解约的，必须在一年内（此期限是从合同约定的有权解约之日起算）内发送解约函 。根据法律规定，未在此期限内行使解约权的，便丧失解约权。46、所有通知均应采用书面形式，即传真、中国邮政邮寄信件、快递信件或手递材料。书面文件以传真方式送达的，发出传真 当 日即为送达日；以中国邮政邮寄方式送达的，自寄出日起第 四 天中午 12 时为送
14、达日；以快递方式送达的，信件发出后第 3 日为送达日；以手递方式送达的，以手递日为送达日。47、客户未在入住通知书约定的时间收房的且不存在我司有权拒绝交付的情况（如欠款） ，我司应在入住通知书约定的交房期限后的一个月内向买受人发送关于尽快办理接房手续的敦促函 。本函件是在催接房。48、所有向客户发送的函件，必须经外聘律师 审核（交房通知书除外，交房通知书样本由法务中心审核） ，审核同时需简述相关情况并提供该客户的购房合同及相关资料。49、成都市限外令的执行启动时间是 2010 年 11 月 18 日，预售期房以商品房预售合同备案时间为准。成都市限购令的执行时间是 2011年 2 月 15 日。
15、50、暂时限定居民家庭购房套数的规定：在本市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区，下同）暂时实行住房限购政策。本市户籍居民家庭在主城区已拥有 1 套住房的，可以再购买第 2 套住房（含新建商品住房和二手住房，下同） ，暂停购买第 3 套住房。外地户籍居民家庭在本市主城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在本市主城区购买 1 套住房，暂停购买第 2 套住房，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭，暂停在本市主城区购买住房。51、限外令：境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房，购房时出具在境内工作超过一年的证明和境内无其它住房的书面承诺。境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋，购房时持有关部门出具的在境内设立分支、代表机构的批准文件和注册证明以及所购房屋是实际办公所需的书面承诺。52、成都龙湖所有项目目前都取得了涉外销售和租赁许可，即允许对境外人士销售和租赁。53、合同的领取和存放管理：在办理产权前，已签订的合同均在签约中心档案库保管，签约中心以外的人员不得领取和借出任何合同资料，如果业主要求寄送其合同给本人，统一由签约中心指定专员按照业主的书面确认地址执行寄送并留存寄送证据。在办理产权阶段，完整的合同将统一移交公司行政部和营销部销支组存档保管（各执一份） 。
