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1、,因为专业 所以自信,房地产建筑基础知识培训,信心,就是,黄金,一名TOP SALES的出现绝非偶然，这需要,但愿你努力成为巅峰上的那一位！,专业积累、工作磨砺及坚定信念,我们应该是什么样的？,复合型的才干是成功的重要保障,作为一名现代营销人员要想自己走向事业的高端,需要不断提高自身专业知识。,（一）、房地产基本概念,1、房地产基础概念2、与土地有关的概念3、房地产相关名词,1）房地产： 2）房地产开发：3）房地产市场分级3.1一级市场：3.2二级市场：3.3三级市场：3.4市场联动：,（一）、房地产基本概念1、房地产基础概念,主要是指土地建筑和固定在土地上 不可分割的部分,由于其位置不可移动
2、,因而又称为不动产 。,是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程。,俗称土地市场 ，是土地使用权出让的市场，是由国家垄断的市场。,俗称楼盘开发 ，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。,购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。,指二三级市场联合销售，“开发商有房源，中介有渠道”。,（一）、房地产基本概念2、与土地有关的概念,大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。“七通”包括道路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。“一平”是土地平整。,1）土地类型： 2）土
3、地使用年限：3）三通一平：4）七通一平：,土地出让一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。,居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。,通常指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。“三通”是把开发区红线以外的道路，给水排水管道、供电线引入施工现场，“一平”是把施工现场的土地进行平整。,（一）、房地产基本概念3、房地产相关名词,1) 五证:两书 :3）期房：4）现房：,国有土地使用权建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证商品房销售（预售）许可证,住宅质量保证书、房屋使用说明书,
4、指尚未开工或正在建设的已颁发预售许可证，但尚未取得房地产权证的商品房屋。,已经完工，经过验收合格后，由有关部门颁发住宅交付使用许可证，并取得房地产权证的可以即买即住的商品房屋。,二者的关系是房产商只有取得了“大产证”，才能把房子交给购房者，购房者才能去办“小产证”。,（一）、房地产基本概念3、房地产相关名词,房产证相关说明：,房产证有两种，一种是通常所说的“大产证”，即房产商首先要取得的产权证，是房产商拥有房屋产权的证明，这只能由房产商来办理。,“小产证”，即每个购房者拿到的房产证，由购房者或购房者委托房产商到房屋交易部门办理。,房屋产权证书内容包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源
5、、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。,（一）、房地产基本概念3、房地产相关名词,居住区,居住小区,居住组团,（二）、房地产建筑形态,1、按物业类型分类2、按住宅类型分类3、按建筑层数分类4、按建筑结构分类5、按住宅形式分类6、按房屋性质分类,（二）、房地产建筑形态1、按物业类型分类,商业地产：,开发商通过地产的商业规划、建设理念来获取一定的利润，获得所投资地产的升值。商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，商业地产具有以下四个方面的权益 ：即开发的权益、所有的权益、经营的权益、管理的权益。,旅游地产:,（二
6、）、房地产建筑形态1、按物业类型分类,旅游房地产是指一切与旅游相关的房地产项目，旅游房地产既包含了各类以实现旅游服务（包括旅游住宿、娱乐、购物、餐饮服务等）为功能的房地产物业，也包含旅游房地产开发、旅游房地产建设、旅游房地产经营等各类以旅游为主题或内容的房地产经营活动。,工业地产:,（二）、房地产建筑形态1、按物业类型分类,工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。工业房地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”四大特性。,城市综合体:,（二）、房地产建筑形态1、按物业类型分类,综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、
7、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。,模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式,模式二：以商业为核心功能的发展模式,模式三：以酒店为核心功能的发展模式,模式四：以写字楼为核心功能的发展模式,complex,（二）、房地产建筑形态2、土地使用年限区别,房地产土地的使用年限确定：居住用地永久性用地；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年;加油站或者加气站用地二十年。,（二）、房地产建筑形态3、按
8、住宅类型分类,商住公寓（Apartment Building） 花园洋房TOWNHOUSE别墅,（二）、房地产建筑形态3、按建筑层数分类,100m 超高层住宅16F以上 高层住宅 高层塔搂、高层板楼 716F 小高层住宅 板式小高层，板式电梯公寓，点式住宅46F 多层住宅 集合住宅，以板式为主（花园洋房）13F 低层住宅 独立式住宅（别墅、Townhouse）,不同建筑对交通疏散及防火要求不同,（二）、房地产建筑形态4、按建筑结构分类,砖混结构：砖木结构：钢结构：钢筋混凝土结构：框架结构：剪力墙结构：框剪结构：框筒结构：,以楼板和墙体承重，多用于低层住宅，造价便宜，抗震性能差。,框架结构住宅的
9、承重结构是梁、板、柱，易改造，运用小高层。,是指承重的主要构件是用砖、木材建造的，多用于古建筑。,主要承重构件全部采用钢材制作，它自重轻，能建超高摩天大楼；又能制成大跨度、净高的空间，特别适合大型公共建筑。,即主要承重构件包括梁、板、柱全部采用钢筋混凝土结构，此类结构类型主要用于大型公共建筑、工业建筑和部分小高层住宅。,框架剪力墙的复合体，多用于高层住宅。,是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，楼体下部最大。,在框剪结构中把剪力墙布置成筒体，多用于超高层。,（二）、房地产建筑形态5、按住宅形式分类,平层:,户内楼面高度一致，动静分区不够明显，层次感不强，最常见形式。,（二）、房地产建筑形态
10、5、按住宅形式分类,错层：,户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。,三错层:,使用面积大于建筑面积,复式：,（二）、房地产建筑形态5、按住宅形式分类,复式住宅在概念上是一层住宅，但复式住宅的层高较普通的住宅高，于是可在其局部掏出夹层。是在有限的空间里增加使用面积提高住宅的空间利用率。,不超过2.2米的顶层空间，不计入建筑面积。,LOFT：高大开敞的空间，上下双层的复式结构，透明开放，空间灵活。,（二）、房地产建筑形态6、按房屋性质分类,商品房：经济适用房：安居房：军产房：集资房：,具有社会保障性质的商品住宅，它具有经济性和适用性。经济性指住房价格相对市场价格而言即比市场商品房价格低，能够适应
11、中低收入家庭的承受能力，适用性指住房的设计和建筑标准上强调使用效果，而不是降低标准。,开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房 。,指实施国家安居（或康居）工程而建设的住房（属于经济适用房的一类）。销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。,军产房是指产权人是军队的房屋，属于公有住房范围。仅拥有房屋的使用权，而不能拥有房屋产权，不能按揭 。,集资房是改变住房建设由国家和单位承包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。,（三）、规划建筑基本概念,1、产品设计流程2、建筑施工图内容3、主要图纸标识4、几个重要指标,总体规
12、划设计方案设计阶段、规划报批、施工图设计阶段（现状、建筑布局、交通组织、竖向布置、综合管线、环境设计、经济技术分析）建筑设计方案设计阶段及施工图设计、施工图审批阶段（建筑、结构、给排水、采暖、通风空调、电气、燃气）景观设计方案设计阶段及施工图设计阶段,（三）、规划建筑基本概念1、产品设计流程,（三）、规划建筑基本概念2、建筑施工图内容,图纸目录设计说明 门窗表及订货图、大样图、材料做法表总平面图各层平面图 屋顶平面图 单元放大详图 楼梯详图 立面图 剖面图 构造详图,（三）、规划建筑基本概念3、主要图纸标识,布图及指北针定位轴线轴号编排尺寸线及标高符号常用图例经济技术指标,（三）、规划建筑基本
13、概念4、几个重要指标,建设项目报经城市规划行政主管部门取得用地规划许可后，经国土资源行政主管部门测量确定的建设用地土地面积。,总用地面积：建设净用地面积：代征地面积：总建筑面积：,总用地面积扣除代征用地后的面积，是可以建设项目需要的工程内容的土地。,由建设项目业主随同其他建设用地一起办理征地手续，但建设项目业主必须无偿地交给城市公共建设行政主管机关，作为公共建设用地的那部分土地称为代征地。其财产权归城建部门即政府所有。这部分土地的用途是规划已经确定的公共道路、活动场所、绿化及城市景观区的建设，紧邻项目建设用地。,指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。 （计容积
14、率建筑面积）,（三）、规划建筑基本概念4、几个重要指标,计容积率建筑面积,容积率=,净用地面积,包括：住宅、商业、高于地面1.5米的半地下室、公共配套服务设施（居委会、物业用房、配电房、垃圾转运站.）,不包括：露台、地下室、层高低于2.2米的架空层、向公共开放的层高高于2.2米的架空层,居住区用地，不包括代征道路用地、代征绿地用地,不同容积率下物业类型的最佳组合,（三）、规划建筑基本概念4、几个重要指标,各类建筑基底总面积（占地面积）,建筑密度=,净用地面积,相同容积率下，平均层数越高，建筑密度越低，可用于景观用地越多,正常情况下。居住区建筑密度一般在17%30%,（三）、规划建筑基本概念4、
15、几个重要指标,占地面积是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积，计算一般按底层建筑面积。,（三）、规划建筑基本概念4、几个重要指标,各类绿地面积总和,绿地率=,净用地面积,各类绿地包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），地下或半地下建筑的屋顶绿地、水面折算,各类绿地不包括：屋顶、露台的人工绿地,绿化覆盖率：衡量居住区绿化状况的经济技术指标，这个指标比较宽松，屋顶花园的绿化可以包括在内，树冠张开的面积可以全算。而绿地率要算覆土1.5米以上的绿地，因此空中花园是不算绿地率的。,绿化覆盖率绿地率,用地平衡是规划过程中从总体衡量并控制规划的重要指标,说明：上表与居住区规划中的用地平衡指标表不同，三项主要用地统计后与净用地基本一致,（三）、规划建筑基本概念4、几个重要指标,（四）、相关建筑名词解释,1、与尺寸有关的概念2、与面积有关的概念3、其他相关名词,（四）、相关建筑名词解释1、与尺寸有关的概念,进深：开间：层高：净高：,开间指一间房屋的面宽，及两条横向轴线之间的距离。,进深指一间房屋的深度，及两条纵向轴线之间的距离。,层高指建筑物的层间高度，及本层楼面或地面至上一层楼面或地面的高度。,净高指房间的净空高度，及地面至天花板下皮的高度。,
