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1、1嬷嬷蜜店面选址及市场调查报表一、主要市场调研细目亲子乐园的成功运营取决于园址的选择、园所的经营策略、管理服务水平等诸多方面，所以要办好嬷嬷蜜，其首要工作就是选到合适的地址。选址工作有一定的内在规律，必须对园所所在的城市或区域进行深入的了解，对市场进行深刻调查，逐步缩小目标范围，最终选到合适的园址，选址前期的调研应重点了解一下几点：1、了解城市的经济类型：旅游、工业、贸易、商业等；2、了解城市各行政区布局：商业、教育、行政等；3、了解城市发展规划：老城区、新城区；4、了解城市人口及分布密度；5、了解城市内中高档社区分布；6、了解城市内同行业机构的分布，价格，规模；总结上述区域特点：缩小范围，选
2、定目标区域。二、市场分析各要素1、各个行政区的人文分析对人文分析调查和研究的目的是主要是搜集该地区内消费者生活形态的资料，即针对消费者生活的特征，从人口结构，家庭户数构成，收入水平，消费水平，购买行为以及选择的交通出行方式等对消费者行为进行定量和定性研究。人口结构：主要依据年龄、性别、教育程度、职业分布等进行分类整理，以便深入分析。家庭户数构成：依据家庭户数变动的情况以及家庭人数、成员状况、人员的变化趋势进行了解。收入水平：根据收入水平确定消费的可能性，消费能力以及目前的消费处于什么样的状况。消费水平：是我们定价的重要衡量指标，据此可以了解每一个家庭的消费情形，特别是课程的消费购情形，一次计算
3、出消费者购买能力的实际情况。购买行为：目的了解消费者经常在哪里消费以及消费的主要商品和服务，再者知悉消费者所选择的商品和服务的标准，可以为以后的服务标杆做参考。交通和出行方式：随着汽车越来越多的进入家庭，交通方式发生了很大的变化，消费者会因为需求不同，在路上花费的时间有不同而有不同的心理尺度。2、核心商业中心的商圈分析通过对城市中心地带以及周围区域城市机构机能的调查，了解现状，规划未来的发展。交通：交通便利的地方自然是店址的理想地点，所以调查是将交通路线以及车辆往来的班次，载送量作为考虑的重点，对于停车空间也要调查。繁华地段的位置，形态：繁华地段往往是人流量大，品牌认知度提升较快的地方，但是租
4、金较高，因此在投资成本提高的情况下，如何运作以及将来可能变动的方向，都成为考虑因素。各项城市机能：城市的行政管理、经济流通、文化娱乐、商品销售等机能，较高的人流量究竟是公务人群还是购物社交娱乐为主的人群等。城市规划：商圈内交通网的开发，社区发展以及商业区的建设计划都是考虑的要素。商圈划分：商圈分为核心商圈，次级商圈和边缘商圈三部分构成，核心商圈区域目标客户人群在人口种站的比例最高。3、大型住宅区的分布分析（中/高档）2中/高档住宅的分布：各区域内中高档小区的数量，最好做个地图，在上面标识出其分布情况。入住率：每个中高档小区的入住率，若入住人数较少则说明该区域目标潜在客户很少，若入住率比较多，但
5、都为年轻家庭无小孩，那么等待他们成为嬷嬷蜜的目标客户需要一定时间的积累。居民服务习惯：习惯购买的服务有哪些，它们的收费是如何的4、竞争者选址分析合作伙伴的正确决策都是建立在对竞争者的充分了解基础上的，通过对竞争对手的调研，了解竞争者的分布、规模、结构、定价等，为正确选址，决定经营规模提供帮助。了儿童游乐场所的地址分布：调查在同一个城市或者区域内竞争者的分布情况，制作竞争者分布图，帮助决定是采取避开竞争者战略还是趋近竞争者战略。了解儿童游乐场所的规模：主要是指竞争者的营业面积也营业额估算。在对竞争者的调查基础上，合作伙伴可以考虑自己最佳的嬷嬷蜜店面面积，而且可靠的竞争者营业额是自己营业额的预测依
6、据。了解所在区域儿童游乐场所的结构与定价：作为在总部统一定价的基础上做促销活动的一种依据。三、市场各要素所占比重 园所外部环境（40）1、周边楼盘（10 分）：周边楼盘居住人口密度大；居住群体收入高、年轻化、消费水平高、文化程度高；居住楼盘入住率高。2、周边游乐园和游乐场所（10 分）：园所理念、特色、收费、客户数量、满意度等。自然环境（10 分）：地处十字路口或临街，楼体结构、面积以及周边建筑构成。收费情况（10 分）：会员数量，收费水平。 租期与租金（40）1、租赁时间（10 分）：至少 3 年以上。2、租金（30 分）：儿童乐园的租金应综合消费水平、房屋所处的地理位置等因素。 内部环境（
7、20）1、装修现状（10 分）：毛坯、初装、精装。2、物业状况（10 分）：水、电、气、暖、通信、消防等设施。三、市场各要素积分报表3 外部环境（40）1 、周边楼盘情况（半径 2 公里内） （10 分）项 目（10 分）每 单 项 所 得 分 分项目得 分内 容 2 万以上 1.5-1.2 万 1.2-0.8 万 0.8-0.5 万 0.5-0.3 万 0.3 万以下分 数 5 5-4 5-3 5-2 4-1 3-1售价（5 分）得分内 容 5 万以上 5-4 万 4-3 万 3-2 万 2-1 万 1 万-5000分 数 3 3-2 3-1 2-1 2-1 1-0.5户数（3 分）得分内
8、容 近乎 100% 90% 80% 70% 50% 不足 50%分 数 2 2-1 2-1 1-0.5 0.5 0入住率（2 分）得分此 项 目 所 得 总 分2、周边对手情况（半径 2 公里内） （10 分）项 目（10 分）每 单 项 所 得 分 分项目得 分内 容 4 个以上 4 3 2 1 0分 数 0 0.1-0.5 0.5-1 1 1-2 2数量（2 分）得分内 容 3000 以上 3000-2500 2500-2000 2000-1600 1600-1200 1200-800分 数 5-3 5-2 4-2 4-1 3-2 3-1收费/年（5 分）得分内 容 800-1200 元/
9、月1200-1600 1600-2000 2000-2500 2500-3000 3000 以上分 数 5-4 4-3 4-2 3-2 3-1 2-1工资（3 分）得分4此 项 目 所 得 总 分3、自然环境（10 分）项 目（10 分）每 单 项 所 得 分 分项目得 分内 容 拐角 丁字路口 邻马路 不邻马路 分 数 5-3 5-3 4-2 0 所处位置（5 分）得分内 容 配套独立楼体 独立楼体 非独立楼体 户外场地 楼顶场地分 数楼体结构（3 分）得分内 容 有院子 噪音小 无污染 医院 工厂 破旧房屋分 数安全（2 分）得分此 项 目 所 得 总 分4、周边对手收费会员数（10 分）
10、项 目（10 分）每 单 项 所 得 分 分项目得 分内 容 800-1200 元 1200-1600 1600-2000 2000-2500 2500-3000 3000 以上分 数 1-3 1-4 2-5 3-5 4-5 5收费/年（5 分）得分内 容 50-100 100-150 150-200 200-250 250-300 300 以上分 数 5 5-4 5-3 5-2 4-1 3-1会员（5 分）得分此 项 目 所 得 总 分 租赁时间及租金（40）5项 目（租期 10 分、租金 30 分）每 单 项 所 得 分 分项目得 分内 容 20 年以上 20-10 年 10-5 年 5-
11、3 年 3 年以下分数 10 8-6 7-4 6-3 租期得分内 容 2 元/M 2/天 2-3 元/M 2/天 3-3.5 元/M 2/天 3.5 元/M 2/天3.5 元/M 2/天 以上分数 30 25-20 25-15 20-10 10-5A类重点城市租金得分内 容 20 年以上 20-15 年 15-10 年 10-8 年 8 年以下分 数 10 8-6 7-4 6-3 租期得分内 容 1 元/ M 2/天 1-2 元/ M 2/天 2-2.5 元/ M 2/天2.5 元/ M 2/天2.5 元/ M 2/天 以上分 数 30 25-20 25-15 20-10 10-5B类关注城市
12、租金得分此 项 目 所 得 总 分注：A 类城市指直辖市和省会、特区等一二线城市；B 类城市指除 A 类城市外人口在 100 万以上的城市 选址的内部环境（20%）项 目（10 分）每 单 项 所 得 分 分项目得 分内 容 毛坯 初装 精装分 数 3-1 6-3 10-6现状（10 分）得分内 容 消防 通信 暖 电 水分 数 2-1 2-1 2-1 2-1 2-1物业（10 分）得分6此 项 目 所 得 总 分四、其他选址要点及注意事项1、装修档次高低分为精装和普通装修，普通装修建议标准馆采用，旗舰馆需要精装。所有装修方案应参总部统一规划设计。2、四种形态的选择商业中心馆（临街二楼/写字楼
13、高层）客流量越大的地方，对于嬷嬷蜜品牌的认知度的提升就越有帮助，另外嬷嬷蜜的目标客户群体为 28-35 岁之间白领女性，因此将嬷嬷蜜开在商业黄金地段，是伴抢占市场时是常用的策略。需要注意的在开设商业中心馆时，应充分利商圈人流量大资源优势，将招牌充分的暴露在临街处，可以极大的提高嬷嬷蜜的品牌渗透力。住宅社区馆（商住两用楼内）随着生活水准的提高，许多城市开始注重居民社区的建设，而一个入住率较高的小区，与嬷嬷蜜客成相适应的孩子的比率也一定非常高，这样将嬷嬷蜜开在小区内，从而可以形成独立自主的社区商圈。店中馆（高档百货公司楼上）顾名思义，就是在商店里面的嬷嬷蜜，多开在大规模高档百货店店内。它的布置可以
14、有自己独特的风格以突显品牌文化特色，但也会受到百货公司的约束和管理。大型高档百货公司的巨大客流量是吸引嬷嬷蜜进驻店中馆的主要原因。潜在的商机带给我们几倍于受约束的补偿。而且百货公司内或者周边商圈会有很多联合营销的伙伴，它们分布包括女性化妆品、美容院、健身馆、儿童游乐园等。店旁馆（如在大型美容店边）店旁馆就是将嬷嬷蜜开在联合营销伙伴旁，由于联合营销的潜在目标客户和嬷嬷蜜相似或相同，所以可以共同享受客户资源，以达到双赢的目的，在这里我们所有特别提出的是店旁馆的店，并不单指美容院或者健身场所，也可以包括教育机构，比如嬷嬷蜜或者小学等。或者将嬷嬷蜜开在培训中心比较集中的商圈内，周围同事培训机构，也可视
15、为店旁馆的一种。四种店铺形态的优劣势比较：开业形态 主要优势 主要劣势商业中心馆 人流量大，品牌认知度迅速提升费用高，前期投入成本大住宅社区馆 目标客户集中，口碑宣传较快 潜在客户资源有限，容易饱和。店中馆 人流量大，目标客户集中，联 费用较高，管理受限7合营销伙伴多。店旁馆 利于联合营销 人流量一般，客户资源过于依赖3、店址的可接近度，分别包括员工和家长的可接进度员工的可接进度是指方便新老员工交通便利，若离大学比较近则利于源源不断的找到合适的兼职员工。家长的可接进度包括：在店址 200m 内有公交车站牌或者出租车停靠站，所在道路的宽度合适，方便家长停车或调头等，提供停车场，楼层设置得当，3
16、层以下最好，3 层以上一定要有电梯。4、店址道路环境嬷嬷蜜周边近期内是否有道路拓宽或掩埋管线计划。对于刚刚开业的嬷嬷蜜来说，需要时间来适应商圈，并且让家长了解自己，但是如果在嬷嬷蜜开业一段时间内周边有各项开挖马路工程，这些都不会有利于嬷嬷蜜的长期发展，更会影响家长上门参加免费试玩的意愿。可供临街的门面宽度，临街的门面可以是直接进入到嬷嬷蜜的大厅，即入口，也可是咨询接待处等，了解临街的门面宽度，方便我们整体设置嬷嬷蜜的布局、招牌摆放与整体装修方案等。可供临街的广告牌位，前面已经提到户外广告有利于嬷嬷蜜的品牌认知，方便家长接近等诸多好处，所以应充分了解是否提供临街的广告牌位，大小，可直立式摆放，还是悬挂拜访或者壁式拜访等。5、商圈行业环境区域人口密度，其中包括商圈人口、住家户数、办公户数的推算调查。人流量，
