某庭院项目汇报文件PPT

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1、济南山水庭院项目汇报文件,目录,市场现状分析 项目现状分析 营销推广建议 销售执行方案,竞争市场概况,供应去化研究,竞争市场小结,配套客群研究,潜在供应研究,项目竞争市场分析,板块内项目竞争市场,黄金99,银座花园,本 案,东山墅,海尔绿城,中海奥龙观邸,逸城山色,项目竞争市场,本案所在版块项目规模普遍较大，只有本案以及东山墅体量在10万平米以下。黄金99和海尔绿城均过百万平米,本案启示： 本案虽然规模相对较小，但所在区域土地稀缺，存在着一定区位优势,市场特征规模概况,单位：平米,市场总结： 小高层、高层已成为目前济南房地产市场中的主导产品。 竞争项目中存在的物业类型较为丰富，但多层物业存在较

2、为普遍，但总体市场放量较少。突显了其稀缺性,本案启示： 高层、小高层产品市场接受度逐步提升，多层已迈入稀缺产品行列，为本案入市产品带来利好,项目竞争市场,市场特征产品形态,市场总结： 除少数高端物业（海尔绿城）风格比较独特，竞争项目多为现代及欧式风格。 本案启示： 市场中现代建筑风格同质化较为严重，古典与欧式、西班牙等建筑风格，容易脱离同质化竞争。本案风格与市场在售多层相近，无风格特色,项目竞争市场,市场特征产品风格,项目竞争市场,市场特征景观特征,建筑形式：以小高层、高层形式为主，多层稀缺且规模相对较小。 装修标准：除黄金99（多层）、海尔绿城之外，基本以毛坯交房为主 建筑风格：现代、欧式，

3、其余项目风格类同。 景观环境：整个片区多利用天然的山景及坡地塑造项目园林景观。在天然水景缺失的项目中，也注重通过人工水景的弥补来提升项目的居住档次及感受,项目竞争市场,市场特征产品特征,片区内住宅价格与区位关系密切。价格大致由西至东（奥体中心）递增。 本案周边项目大致在8500-9000之间。 黄金99因占据品牌及产品优势均价超出项目周边价格,单位：元,项目竞争市场,市场特征项目价格,常规型两房在85-90平米左右；舒适型两房在100-120 平米左右； 常规型三房120-150 平，舒适型三房在150-160 平米。 少数四房在160-217平米。 片区内住宅总体户型偏大。80-120平米之

4、间的户型最为热销。多个项目现剩余房源均为大面积户型,单位：平米,项目竞争市场,竞争项目主力户型面积区间,一室,两室,三室,四室,二房主力总价集中于90-110万元， 三房110-150万元之间。 四房集中在190万以上,单位：万元,住宅竞争市场,竞争项目房型总价区间,两室,三室,四室,三室、四室重叠,销售均价 市场价格按区域分布较为明显； 市场均价约9000元/ ，少数高品质精装项目已突破12000元/ 的高点。 主力户型 常规型二房多集中于90-100 左右，舒适型两房在110-120左右 常规型三房集中130 左右，舒适三房集中在150-160 左右 四房在160 以上，市场接受度一般。

5、主力总价 常规两房总价为100万元/套左右，舒适两房总价在110万元/套左右 常规三房总价120-140万元/套，舒适三房总价集中于150万元/套 突破相应区间的产品市场接受度一般,住宅竞争市场,竞争项目价格分析,竞争市场概况,供应去化研究,竞争市场小结,配套客群研究,潜在供应研究,住宅竞争市场分析,竞争项目在售的约44.7多万平米，后期市场存量约为42万平方米，市场压力明显,住宅竞争市场,供应去化研究市场存量及下步放量,片区房地产市场各项目销售情况差距较大，销售较好的几个项目，主要有几个原因： 项目规模、品牌和产品多方面因素影响，海尔绿城的销售去化速度 日常中的价格优惠活动，如银座花园400

6、元/，海尔绿城的9.9折优惠等。 开盘前期有较长时间的辅垫，积攒一定数量的准客户； 开盘时举行促销活动，交3万抵6万（奥龙官邸高层）交3万抵4万（东山墅）。 总体来讲，销售速度是项目综合情况而决定的,住宅竞争市场,供应去化研究市场去化率,竞争市场概况,供应去化研究,竞争市场小结,住宅竞争市场分析,配套客群研究,潜在供应研究,住宅竞争市场,配套客群研究-物管配套,1、多数项目均设会所、商业网点中、小学、幼儿园等教育配套；2、物业管理公司多为开发企业下属物业，物业管理水平较为高端，如黄金、中海、上海绿城物业顾问等；3、物业费（高层、多层含电梯费）在1.2-1.7元之间,配套会所：较为高档且齐全，会

7、所普遍注重运动功能的设置。教育、商业配套较为完善。突显了社区的人文关怀及档次 物业管理：整体物业管理水平较高。多为国家一级资质物业管理,住宅竞争市场,配套客群研究物管配套,本地客户,属于本地上层人士，多为省、市级公务员及从事电力、钢才、电信、医疗等国有企业及事业单位以及IT业等私营企业主,诉求关键词1：改善型 多为三口以上家庭，年年收入在50万以上；目前居住条件多为100以上户型，再次置业的主要目的为改善居住条件，提高生活便利,诉求关键词2：投资性 有一定家庭财力支撑，要求居住环境与办公地点相匹配，强调定特的生活圈，注重生活便捷性，并看好区域发展,外地客户,多来自济南周边县市。职业多为电力部门

8、以及中小企业主,诉求关键词1：投资型 全运会后多看重本地配套资源及房地产升值潜力较大地段，靠近奥体中心及龙奥大厦等地买房，强调地段、投资价值,诉求关键词2：外来短期居住/度假型 购房多考虑靠山板块，有良好的外部景观，注重小区规模、房屋品质，当地开发商口碑对客户有较重要的心理影响,住宅竞争市场,项目区域客群特征,竞争市场概况,供应去化研究,竞争市场小结,住宅竞争市场分析,配套客群研究,项目规模 本板块大盘相对较多，辅以以中小型项目，本项目版块基本为30万以上。百万规模项目占到两席。业态较为丰富，多层等低密度住宅数量占比较少。日渐稀缺 产品风格 市场中欧式现代建筑风格同质化的现象较为严重，其它建筑

9、风格容易形成差异化营销。 市场去化在售竞争项目近半年去化明显，多数处于尾盘阶段，但未来，尤其是5月集中开盘（逸城山色、银座、黄金99）的项目不在少数，竞争压力递增 。 市场价格 市场均价多集中在9000元-11000元/左右； 随着地域配套的完善及小区入住等人气的拉动，低密度住宅将在未来继续升值,住宅竞争市场,市场小结,阁 楼及车位,阁楼普遍有产权（2.2米以上）； 使用率普遍较高，使用率 在50-70%左右。 价格一般加在顶层房价中，很少单独出售。价格多为该项目均价的基础上，加3000元/平米。如东山墅，均价10400元，顶层带阁楼13400元/平米,车库/车位 多为产权车位，价格在10-1

10、6万/个不等。（银座10万/个，东山墅16万元之间,备注,购房优惠,经调研，发现版块房地产市场几乎所有项目都有一定优惠，且优惠形式相近，多为一次性享受99折优惠（绿城）银座400元/平的优惠，认购多采用交*抵*万的方式进行。如（东山墅交3万抵4万，奥龙观邸交3万抵6万。） 因此，在本项目价格制定时，要考虑到其优惠幅度,目录,市场现状分析 项目现状分析 营销推广建议 销售执行方案,项目目标定位 项目现状,项目地块： 项目位于济南市东部新城区奥体文博板块，旅游路北。回龙山路北麓。 该地块也是板块中不可多得的观景地块,本 案,行政中心+龙奥大厦,周边交通情况： 北侧旅游路 西侧水泉路、二环 东侧洪山

11、路,项目目标定位 项目优势解析,稀缺的多层优势 奥体文博地段优势 景观优势（山景、水景） 购房客户群优势（省直机关家属楼） 交通优势。 工程进度优势。（主体封顶,1、项目优势分析,项目目标定位 项目劣势解析,规模较小，小区内景观及自身配套欠缺； 入市较晚，价格涨幅下降。 同质化，没有项目自身的特点； 宏观市场情况不确定，潜在客户将存在犹豫心理,2、项目劣势分析,项目目标定位：产品定位,1、品质定位：中高档精品居住社区 2、区域定位：奥体文博中心低密度绝版社区 3、形象定位：山水花园社区,总体定位：奥体文博中心，绝版山水社区,区域,规模,品质,环境,配套,政策,价格,功能,潜力,定位,项目目标定

12、位客户定位,客户区域： 济南当地人中高收入人群为主 在外地工作的高收入本地居民 在济南投资、工作的中高收入人群 同时对周边区域进行扩散 职业范围： 省、市政府、企事业单位领导、职员 金融、通讯、房地产行业 物流、建材、钢厂等 购买动机：自住、投资综合体，二次以上置业较多 年龄区间：30-50岁,项目目标定位：客户定位,目标客户特征： 家庭描述：30-45岁左右，三/四口之家，部分三代同堂 置业目的：二次或多次置业，家庭责任感强烈，希望通过置业提升家人居住品质。 给自己：清静、自然的生活环境，同类人群共同居住的匀质化氛围； 给孩子：高品质的学校，浓厚的人文氛围，一个良好的学习和成长环境； 知识背

13、景：高学历背景 性格特征：沉稳理性、见多识广 职业类型：高校和科研院所知识与产业结合的教研人员 机关工作人员 医生、律师等 经济状况：家庭年收入在50万元以上 置业关注：产品品质、区域环境、车行交通、密度、生活配套 承受总价：80-150万,目录,市场现状分析 项目目标定位 营销推广建议 销售执行方案,营销推广建议产品特色,营销推广建议推广形式,推广形式： “奥体央区，原生态山水洋房 ”（将项目最大的卖点地段，及环境、产品结合到项目宣传中，以引入项目宣传。 旅游路户外广告（路标、工地围挡） 报纸广告 折页、单页等宣传品 网络宣 短信,营销推广建议,主推广告语： 奥体央区山水洋房，特供48席！ 奥体央区，原生态山水洋房,营销推广建议： 推广计划,推广计划样本,营销推广建议： 推广计划,推广计划样本,营销推广建议： 推广计划,推广计划样本,目录,市场现状分析 项目目标定位 营销推广建议 销售执行方案,销售执行方案,销售底价： 多层住宅：9500元/平米 车位：平均13万元（个） 销售速度： 约销售周期：3个月，销售至90,销售执行方案,商务报价： 代理费：销售底价的1.3% + 超卖溢价的20% 广告费：1.2,本公司自成立至今尚无任何中途退出的服务项目。 本公司自成立至今，所策划代理的所有项目皆提前超额完成策划或销售任务,汇报结束 , 谢谢