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1、2018 年 6 月(年中)市房地产市场月报一、政策国家政策环境：政策环境：调控力度不减，“有效供需”推动市场稳定2018 年上半年，房地产政策调控进入了一个新的阶段。一方面继续积极抑制非理性需求，另一方面重点调整中长期供给结构。中央明确表态调控不放松，多城落实地方主体责任，政策密集出台。上半年调控力度并未减弱，截至 6 月底已有 50 余个地级以上城市和 10 余个县市出台调控政策，上半年历经数次政策收紧。2018 年上半年调控政策基本特点政策聚焦扩大“有效供给”，积极出台相关保障政策。5 月份住建部明确要求一线、二线城市要在年底前编制完成2018 年至2022 年住房发展规划，增加有效供给
2、，提高中低价位、中小套型普通商品住房供应比例，大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，在新增住房用地供应中的比例达到 50%以上；融资层面，住房租赁市场融资渠道建设上半年进展明显， 一是住房租赁资产证券化的基本条件和重点支持领域已得到政策的明确，二是险资也已允许进入长租公寓市场。大城市先后出台住房发展规划、土地供给中长期计划，落实“有效供给”。 、等城市在未来住房供给规划中扩大政策性支持住房、租赁住房的比重，住房供应基本体现为普通商品住房、政策性支持住房、租赁住房4：4：2 的三分结构。同时，开拓渠道保证“有效供给”。一是供地端的保证（规定租赁住房、共有产权住房用地占比；集体建设用地建租赁住房
3、）；二是开发端的转化（提出将限价房中可售住房销售限价与评估价比值不高于 85%的， 收购转化为共有产权住房）；三是存量端的激活（包括集体性闲置资产的盘活、土地出让主体的扩充、各类闲置物业盘活等）。总体来看，与2017 年相比，2018 年上半年除在需求端进行重点调控外，也注重在“供给侧”解决供需结构不匹配问题。短期需求侧调控（抑制非理性需求）和中长期供给侧改革（保证有效供给）共同发力。我们认为，短期来看，本轮调控周期将拉长，因城施策也将更精准。在整体调控不放松的前提下，差别化调控保障合理购房需求将是主要的趋势，同时针对调控过程中出现的新问题进行微调；中长期来看，以政府为主提供基本政策性支持住房
4、、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系建设将同步加快。同时，集体经营性建设用地入市、资产证券化、不动产登记联网、个税等方面的新一轮制度改革及创新都将快速推进、互相衔接，推动房地产长效机制的建立。【政策小结】：在持续深化的调控政策下，房价趋稳，成交面积持续回落。预计下半年调控政策仍将延续从严趋势，同时出台的住房新政标志着多主体供应的长效机制建设取得了实质性的进展。下半年一二线热点城市延续上半年趋势，成交稳中有降，价格趋稳； 三四线由于棚改货币化安置比例将有所下调，下半年市场将有所降温，整体来看，量降价稳仍是趋势。市 2018 年上半年政策2018 年 1 月 8 日 一、对部分区域取消限购针对
5、市房地产市场发展的实际情况，对我市房地产市场区域性限购政策进行调整，取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。城关区、七里河区、安宁区围（含高新区、经济区，不包括高新区榆中园区）的住房继续实行非兰户籍家庭最多可购买一套、户籍家庭最多可购买两套的限购政策，但不再提供社保证明和纳税证明。二、进一步强化价格备案制度价格主管部门要充分发挥价格监督指导作用，房地产开发企业在新建商品住房价格备案时，应合理确定申报的销售价格，要严格执行新建商品住房的明码标价、一套一标和“一价清”制度，实际销售价格不得高于备案价格。房产部门对拒不接受新建商品住房价格备案的房地产开发企业，暂停其网签备案资格。三、实行
6、住房限售措施对城关区、七里河区、安宁区、西固区围（含高新区、经济区、九州开发区，不包括高新区榆中园区）的住房实施限售。自本通知下发之日起，个人在上述区域购买的住房(含新建商品住房和存量住房，以合同网签时间为准)，自取得不动产权证书登记记簿日期满三年方可上市交易。不动产登记部门应当在不动产权证书上注明“须取得不动产权证 书满 3 年后方可转让”字样。通过司法裁决、拍卖、拆迁还建、继承、离婚析产等方式取得不动产权证书的住房不受前款措施限制。【小结】调控政策半年未松绑，市场交易活跃空前，在严控情况下市场新建商品房上涨压力仍高企，九州、青白石、安宁文创板块依旧处于政策利好空间。核心区域 3 年限售，
7、政策意图明显：分区域调控，去库存与限售限购并存，一并解决库存与核心区域过火，从而达到调控目的。二、土地市场截止 2018 年 6 月 30 日，市三县六区（含新区）二季度共成交土地 45 宗，成交面积 92.71 万平方米，成交金额13.36 亿元。同比二季度成交宗地数量下降63.41%，成交面积下降76.53%，成交金额下降 79.82%。而环比 2018 年一季度土地成交数量上涨了 15.3%，成交面积下降了41.2%，成交金额下降了 52.3%。整体来看，二季度土地成交数有所上涨，但是成交面积与成交金额有所下降。整体来看，二季度市土地市场成交数有所上涨，但成交金额与成交面积略降。三、成交
8、2018 年已过半，上半年的楼市，暗流涌动。整体而言，上半年楼市整体平稳，楼市热度较足。那么上半年的楼市，究竟哪些热盘卖的好？哪些区域出货多？本篇将为揭开市区楼市真相。2018 年 1-6 月住宅成交 23731 套，同比2017 年 1-6 月 22392 套下降 21.89%。2018 年下半年是否会回归理性，稳定收官呢？2018 上半年成交数据分析2018 年 1-6 月住宅成交 23731 套，成交面积 262.85 万平方米，成交均价 6982 元/平方米，成交金额合计 183.51 亿元。其中，成交套数环比 2017 年下半年下降 14.30%，同比2017 年上半年增长 5.98
9、%；成交金额环比 2017 年下半年下降 14.22%，同比 2017 年上半年增长 0.38%。由以上数据可以看出，2018 年 1 月开年成交火爆，成交量飙升，2 月受春节影响较大， 成交量大幅度下降，金 3 银 4 红五三个月走势平稳，6 月有所回升；成交价格从 1 月到 6 月，每月均在稳步上升。2018 年 1-6 月区域成交新区崛起 位列第四2018 年 1 月 1 日-6 月 30 日，城关区、榆中县、新区名列前三。其中，城关区成交 6114 套、面积 66.78 万、均价 8638 元/、金额 57.67 亿元；榆中县成交 4667 套、面积 51.88 万、均价 5343 元
10、/、金额 27.72 亿元；新区成交4534 套、面积 48.61 万、均价 4761 元/、金额 23.14 亿元；七里河区成交 3057 套、金额 31.62 亿元；安宁区成交 2132 套、金额 24.36 亿元；皋兰县成交 1408 套、金额 10.02 亿元；红古区成交 662 套、金额 2.28 亿元；永登县成交 587 套、金额 2.82 亿元；西固区成交 570 套、金额 3.88 亿元。2014-2018 上半年成交数据对比对比 2014 年-2018 年近 5 年来上半年的成交数据可见，新建住宅成交套数、成交面积和成交金额都在逐年增加。成交套数同比增长5.98%，成交面积同
11、比增长 4.52%，成交金额同比增长 0.38%。分析 2018 年成交数据可知，2018 年周边区县成交数据有明显上升，尤其是新区和榆中县两个区域，从而拉动整体成交数据上升。2018 年上半年成交套数项目排行TOP102018 年上半年伴随着全国地产调控的全面升级，房地产市场并未在“金三银四”的“旺季”集中爆发，而是一直趋于相对平稳缓和的状态。在上半年销售数据中，碧桂园依旧一马当先，以 14.44 亿的骄人业绩稳坐销售榜单第一的位置。大名城、绿地智慧金融城等楼盘虽然均价依旧保持在6000 元/以，但是它们也出现在 2018 年上半年房地产企业业绩排行前十中，这也从另一方面反映了其成交套数较之
12、其他楼盘还是遥遥领先，同时也说明新区与周边区县的房产市场依旧相对火热。荣光崴廉公馆、万科城等热门楼盘均取得火爆开盘。在这样一片热销中，众多开发商也迎来新一轮的博弈，储备量大，市场拓展充分的全国项目名称区县成交套数 成交面积（）成交金额（万元） 成交价格（元/）性企业，无疑是这一次市场收获季的大赢家。来看一下新鲜出炉的2018 年上半年房地产企业业绩排行榜 TOP10。碧桂园城关区1591183899144435.177854大名城榆中县2070229496128850.975615绿地智慧金融城新区1953208727106646.655109恒大帝景七里河区7087689481173.310
13、557荣光崴廉公馆安宁区7288618680106.229295兰石豪布斯卡七里河区6678085569106.068554金茂外滩七里河区4885480959300.0510819万科城皋兰县7187802055793.777151易大天地城关区3263487645559.9313064保利理想城七里河区4024089042583.6310414实力第一一直都是亘古不变的定律。依托于碧桂园、大名城、绿地、恒大等全国性企业凭借在城关区、七里河区、新区等主要区域的布局，货量充沛，产品线丰富，成交业绩全面开花。尤其是万科城，首次进驻，一期项目首次开盘即售罄。整体榜单中，超过 10 亿业绩的企业达到
14、 3 家，榜单前十门槛高达 4.25 亿元。本土央企龙头企业不甘示弱，资本充足作风强势。2018 年上半年房地产企业业绩排行榜TOP10 中本土央企兰石集团强势上榜。在深耕数年，依托雄厚实力及独特的交通优势，兰石集团在这一轮市场追逐中并没有掉队，位居第 6，仅凭借兰石豪布斯卡一个项目成交金额就达到6.9 个亿，这样的业绩在短时间其他本土企业难以追赶。从上半年整个房地产企业业绩来看，各家企业可谓赚的盆满钵满，全线上涨，在这不断刷新土地价格、市场价格、总成交量的半年中，依旧是个大企业频频亮相，小企业随行就市的热闹场景。2018 年 6 月成交同环比示意图2018 年 6 月份成交概况2018 年 6 月（6.1-6.30）楼市共计成交新建住宅4647 套，成交面积 522586 ，成交均价 7908 元/，成交金额 41.33 亿元。其中，成交套数同比 2017 年 6 月增涨 13.09%，环比2018 年 5 月增涨 37.57%。
