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1、投资性房地产公允价值计量模式的运用与监管 以上海世贸股份有限公司为例内 容 提 要2006年颁布企业会计准则第3号投资性房地产后，企业对投资性房地产的后续计量不再只有一种模式，公允价值计量模式应运而生，本文先列示了近十年与投资性房地产后续计量模式相关的部分文献内容，然后解释了相关概念以及采用公允价值计量模式的核算要求，以上海世茂股份有限公司为例，分析其投资性房地产的成本计量模式与公允价值计量模式的不同以及运用公允价值计量模式对企业的资产规模、当期损益、偿债能力产生的影响，最后对案例分析发现的问题提出相应的监管建议。关键词：投资性房地产 公允价值 上海世贸股份有限公司 AbstractAfter
2、 the promulgation of the accounting standards for Business Enterprises No. 3 - investment real estate in 2006, there is no longer only one mode for the follow-up measurement of investment real estate, and the fair value measurement mode emerges as the times require. This paper first lists the articl
3、es related to the follow-up measurement mode of investment real estate in the past ten years, and then explains the relevant concepts and the accounting requirements of adopting the fair value measurement mode Haishimao Co., Ltd. as an example, analyzes the difference between the cost measurement mo
4、de and the fair value measurement mode of its investment real estate, as well as the impact of the application of the fair value mode on the enterprises asset scale, current profit and loss, and solvency, and finally puts forward corresponding regulatory suggestions for the problems found in the cas
5、e analysis.Key words: investment property，fair value，Shanghai World Trade Co., Ltd目录一、绪论1研究背景1研究意义1二、与投资性房地产后续计量模式有关的文献综述1三、投资性房地产公允价值计量理论基础2（一）投资性房地产的定义及特点2（二）投资性房地产公允价值计量模式3（三）我国投资性房地产后续计量采用公允价值模式研究3四、上海世贸股份有限公司投资性房地产公允价值模式计量案例分析4（一）公司简介4(二)公司主要会计指标4（三）公司投资性房地产概况4（四）上海世茂股份有限公司运用公允价值模式计量的动机5（五）上海世茂
6、股份有限公司运用公允价值模式对公司财务的影响6五、公允价值计量模式在投资性房地产中运用的监管建议7投资性房地产公允价值模式的运用与监管以上海世茂股份有限公司为例一、绪论研究背景在过去一年中，我国经济发展所处环境更趋复杂，面临的挑战明显增多，原本已逐渐好转的经济形势转向逐渐衰退。就外部环境而言，经济贸易摩擦此起彼伏，美国保护主义愈发浓烈，英国脱欧、地缘政治以及多地上演的民粹主义都为全球经济带来了更大的风险和挑战。从内部环境看，从2000年左右起，我国房地产市场发展迅速，成交率持续增加，纵观我国经济发展的整体态势，考虑到我国宏观经济总体形势良好、居民最终消费支出持续增加，并且我国消费结构不断升级，
7、在基本生活必需品上的支出比重越来越小，在可以预见的未来，房地产交易市场仍会保持较快增长。现在，房地产已经不仅用于居住或经营，许多投资者开始投资房地产，面对这种经济发展形势，投资者等相关信息使用者更加关注与房地产相关的会计信息，这就要求上市公司财务报表中相关的会计信息拥有更高的质量。（二）研究意义如今，投资性房地产升值空间较大，成本模式下的账面价值与市场价值之间会有较大偏差，这种偏差容易误导公司投资人及其他利益相关者，使得其在作出决策时受到偏差影响，从而可能决策失误。因此，公允价值计量模式就显得尤为重要，在公允价值模式下，市场价值能够得到充分地体现，市场价值背后反映的企业的真实价值更为准确全面，
8、并且促进我国会计准则逐步走向国际化。本文着重分析投资性房地产公允价值计量模式的使用方法以及注意事项，在案例中分析其对公司资产规模、当期损益、偿债能力的影响，并为其在我国进一步被广大企业接受并采纳该会计政策提出相应的建议。二、与投资性房地产后续计量模式有关的文献综述Quagli， F. Avallone(2010)对欧洲七个国家的房地产企业进行了研究，着重研究它们有关投资性房地产会计政策的选择，通过研究发现，以成本模式进行后续计量可以达到通过权责发生制来减少收益不确定性的目的，从而使收益波动变小，对企业估价的要求较低。1叶林（2010）详析企业内部投资性房地产等与公允价值有关的会计科目，最后得出
9、结论：在上海证券交易所上市的拥有投资性房地产的上市公司采用公允价值后续计量模式合理性有待商榷，公允价值这种计量模式在投资性房地产中的应用有限。2申慧慧(2012)研究了三家上市公司，描述了三家上市公司通过转变投资性房地产的后续计量模式以对管理其盈余，经分析比较发现，通过限定自用房地产与投资性房地产转换的间隔时间可以降低上市公司投资性房地产后续计量政策变更对公司进行盈余管理的风险。 3李英、邹燕、江州、蒋舟（2013）分析了公允价值作为一种计量属性在上市公司的运用情况，同时探究上市公司为何使用公允价值，最终分析发现财务报表信息可靠性、公允价值估值成本、房地产所处市场环境以及对财务指标的作用均会影
10、响上市公司对投资性房地产后续计量会计政策的选择。4王福胜，程富（2014）的研究结果显示，有些企业选择公允价值模式计量是为了使其财务报表中利润和净资产等数据高一些，与运用公允价值模式计量的真实动机提高财务数据的相关性相悖。5张浩威（2019）认为研究人员应及时深入分析企业采用公允价值模式后续计量的原因及结果，采用公允价值计量模式的后果可能较为严重，对投资者做出正确的投资决策产生一定的负面影响，同时使债权人的利益处于较大的不确定性之中。6三、投资性房地产公允价值计量理论基础（一）投资性房地产的定义及特点1、投资性房地产的定义我国财政部于2006年发布的企业会计准则第3号投资性房地产中，明确定义投
11、资性房地产，如果持有该房地产目的是获得租金或是等待其房价上涨，或者持有该房地产在等待其房价上涨时将其对外出租获得租金，具有以上目的而持有的房地产都被称为投资性房地产，涵盖以获得租金为目的持有的土地使用权、以增值为目的持有的土地使用权、以获得租金为目的持有的建筑物。2、投资性房地产的特点首先，投资性房地产背后所蕴含的是企业的经营业务，因为企业持有该房地产目的是获得租金或是等待其房价上涨，或者持有该房地产在等待其房价上涨时将其对外出租获得租金或等待其价格上涨，投资性房地产虽然是非流动资产，但与一般的非流动资产不同，持有固定资产等一般的非流动资产的目的是生产商品、提供劳务等经营活动，它们的价值会随着
12、时间的推移而逐步减少，投资性房地产则不同，其真实价值一般逐年增加。第二，企业持有投资性房地产的用途是获取租金或者等待其增值，而作为生产经营场所持有的自用房地产主要是为了生产商品、提供劳务，房地产企业持有的房地产还用于销售。第三，结合全国的房地产市场情况综合考量，不同地区的市价确认方法也不同，企业在确定其会计政策时，应该将其所处地区的市场情况考虑在内，最终选择符合市场发展规律的计量模式。（二）投资性房地产公允价值计量模式1、确认与初始计量对某向交易或者事项进行确认时，首先判断其是否满足投资性房地产的定义，当满足定义时，再关注其与该投资性房地产有关的经济利益是否很可能流入企业并且其成本是否能够可靠
13、计量。当以上条件同时满足时，才能将该项交易或事项确认为投资性房地产。当企业外购或自行建造或开发投资性房地产，其初始计量都应按照成本即付出的对价进行，借记“投资性房地产”科目，按照可抵扣的增值税税额借记“应交税费应交增值税（进项税额）”科目，同时，根据支付的全部价款或付出对价，贷记“银行存款”“长期借款”等科目。2、后续计量我国准则在投资性房地产的后续计量方面给予企业自主选择的权利，企业可以根据自己的实际情况选择适合本企业的计量模式成本模式或公允价值模式。成本模式下，资产负债表期末列示的投资性房地产是扣减其折旧摊销后的净额，其账面价值通常会低于其初始成本，公允价值模式下则不同，在公允模式下，准则
14、不再要求企业计提折旧摊销，而是以其在活跃市场中的价值为依据，在期末的资产负债表中以其市场价值列示，其账面价值则通常高于其初始成本。同时，准则为防止企业通过频繁变动投资性房地产后续计量模式或对不同的投资性房地产采用不同的后续计量模式以操纵企业利润，所以要求企业不能随意变更计量模式，并且一家企业只能采用一种后续计量模式计量其所有的投资性房地产。（三）我国投资性房地产后续计量采用公允价值模式研究2006年，我国财政部发布了企业会计准则，其中对投资性房地产从固定资产中分离出来单独计量。2007年1月1日，企业会计准则第三号投资性房地产正式执行。与投资性房地产有关的准则正式执行后，相关学者认为，拥有投资
15、性房地产项目的上市公司会选择公允价值模式对其投资性房地产进行后续计量，但他们大多还是选用成本模式。成本模式下，投资性房地产的账面价值不受市场价值波动影响，追求稳步扩张的企业会选用成本模式。盈利能力一般却渴望提高账面利润及净资产的企业倾向于采用公允价值模式，中小企业融资难是近年来较热的经济话题，一些拥有投资性房地产的中小企业通过将投资性房地产的后续计量改为公允价值计量模式，使得其财务报表在外界看来盈利性良好。近年来，采用公允价值进行后续计量的企业逐渐增加，但总体来看，其占比仍然不高。四、上海世贸股份有限公司投资性房地产公允价值模式计量案例分析（一）公司简介上海世茂股份有限公司于1994年在上海证券交易所上市，股票代码为600823.SH，经营范围广，包括实业投资、房地产综合开发等，规模小于20万平方米住宅项目和规模小于10万平方米的商业地产项目在其开发行列之中，在房地产开发领域，上海世茂股份有限公司经验丰富，能力一流，在国内开发商中名列前茅。(二)公司主要会计指标表1 上海世茂股份有限公司2007-2012年主要会计指标表 单位：万
