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1、阳江市上东新城项目调研报告第一部分 城市概况及经济运行状况2一、 城市概况2二、 城市经济运行状况10第二部分 城市经济环境与房地产整体市场评价11一、 城市影响力分析11二、 房地产市场发展阶段分析13三、 房地产市场发展潜力分析15四、 房地产市场发展趋势分析17五、 房地产市场发展风险分析21第三部分 项目环境调研分析22一、 项目位置22二、 规划控制指标23三、 项目调研分析24四、 地块周边环境调查27五、 地块交通条件调查30六、 周边市政、公建配套设施调查31七、 周边楼盘现状调查32第一部分 城市概况及经济运行状况一、 城市概况1. 地理环境阳江，位于广东省西南沿海，地处广州
2、与湛江之间，因漠阳江流经境内而得名。 陆路距广州247千米，距湛江230千米，距珠海160千米。水路距香港143海里，距澳门129海里。 2. 行政区划阳江是1988年2月经国务院批准设立的地级市，现辖阳春市（县级市）、阳东县、阳西县、江城区。3. 城市产业阳江初步形成了以五金刀剪、特殊钢、食品加工、轻纺服装、机电建材和医药化工等支柱行业为主的工业体系。广东产业转移工业园的规划实施使工业主导地位不断增强。阳江核电站是中国广东核电集团继大亚湾核电基地后在广东建设的第二个大型核电基地。 项目规划建设 6 台百万千瓦级或更大容量的核电机组，分两到三期建设，首期建设两台。主体工程于2007 年开工，首
3、期两台机组 2012 年左右建成投入商业运行。阳江将成为广东未来重要的电力能源基地，为阳江经济社会发展提供充裕的能源保障。 4. 面积与人口阳江市总面积7813.4平方公里，其中丘陵面积占陆地总面积的26.03%，山地面积占42.73%，平原面积占22.17%。2009年末阳江市常住人口238.9万人。主城区江城区面积453平方米，人口63万人。5. 交通状况阳江已建成沈海、广湛高速公路、广东西部沿海高速公路和三茂铁路、阳阳铁路，阳江港至云浮高速公路正在加快建设，将与在建的广州至广西梧州高速公路相连。已动工兴建的港珠澳大桥将使阳江至香港的陆路距离由原来的385公里缩短至231公里。2010年动
4、工的广东西部沿海高速铁路，将使阳江到广州、深圳的车程缩小到1小时左右，成为联结大珠三角、大西南的重要交通走廊。阳江港是国家一类口岸，已建成6个万吨级以上码头，5万吨级码头2个，10万吨级货轮可以进出，并已开通了直达深圳、香港的集装箱定期航班，阳江港西岸可建20-30万吨级的多级别、多功能深水泊位，适宜发展临港工业和现代物流业。6. 商圈分析人民广场商圈大润发商圈中心广场商圈阳江市大型购物中心只有大润发一家2010年开业，大润发位置较偏僻，但体量大，停车便利，开业后对阳江市原有百货冲击很大。调研中发现，部分商场已停业装修。百货商场有新一佳、乐宾、南大、建皇等、电器业态主要有苏宁、国美以及美的、海
5、尔等品牌专卖店，同时在人民广场、中心广场周边分布着众多步行街。餐饮业态方面有肯德基、真功夫等品牌。大润发所在的名扬国际广场于2010年1月份开业，其中大润发商业中心5万平方米，另外还有2.3万平方米潮流商街，2万平方米休闲特区。共5层楼。一、二层是世界500强大润发的物业，以超市、餐饮、化妆品、儿童乐园为主；三层是中山状元坊的物业，以潮流时尚购物为主；四层是天堡的物业，主题为动漫娱乐；五层是金逸影城。百丽广场是阳江市第一个三旧改造项目，为原松园宾馆旧址，目前处于整理地块阶段，项目占地1.18万，建筑面积5.6万。商圈代表商家照片人民广场新一佳人民广场乐宾百货人民广场新江数码广场人民广场百丽广场
6、（在建）人民广场步行街人民广场步行街中心广场南大百货中心广场中源购物广场中心广场街铺大润发外立面大润发外立面大润发停车楼大润发影院7. 酒店市场分析阳江市区酒店宾馆林立，沿着东风路、漠江路、西平路、石湾路分布着众多酒店。市区的酒店中，雨田酒店和长江国际酒店知名度较高。酒店名称房型与房价照片雨田酒店标准单人房：270豪华单人房：320豪华套房：450商务豪华套房：900长江国际酒店标准单人房：260商务大床房：280丽嘉大酒店商务大床房：198豪华大床房：220海逸酒店豪华休闲房：180商务套房：288濠洋大酒店豪华单人房：188豪华双人房：228二、 城市经济运行状况1. 纵向比较纵向经济指标
7、对比指标名称计量单位2009年2010年增长率国内生产总值亿元51964217%人均国内生产总值元218422675323%三产比例%22.2:40.4:37.422.1:44.1:33.8地方财政收入亿元2026.832.7%固定资产投资总额亿元236.7329.237.5%其中: 房地产投资总额亿元33.15255.7%社会消费品零售总额亿元316.7374.419.2%人均储蓄存款亿元133991619120%人均可支配收入元130751464412%人均消费支出元136701561018%年末总人口万人238.9239.9（数据来源：阳江市统计公报）分析：各项指标保持快速增长，尤其以房
8、地产投资增速最快，达55.7%。另一方面：产业结构不尽合理；城镇化进程缓慢；现代产业发展势头不足；工业化程度有待提高；城乡居民收入持续增加支撑较弱。2. 横向比较GDP排名城市GDP（亿元）常住人口（万人）人均GDP （元/人）人均GDP排名1广州10590 1033 102471 22深圳9497 891 106557 13佛山5638 600 94025 34东莞4246 635 66866 55中山1826 286 63900 66惠州1730 397 43555 77江门1550 420 36892 88茂名1489 620 24010 129湛江1406 699 20102 1610
9、珠海1277 149 85636 411汕头1218 511 23848 1312清远1100 383 28742 913肇庆1050 389 27004 1014揭阳832 579 14368 2015韶关660 297 22227 1416阳江642 240 26753 1117梅州603 414 14548 1918潮州555 257 21560 1519河源475 349 13598 2120汕尾470 294 16011 1821云浮452 244 18538 17（数据来源：各地统计公报）阳江市GDP总量排广东省第16位，人均GDP排11位，人均GDP排在粤西各市之首。第二部分 城
10、市经济环境与房地产整体市场评价一、 城市影响力分析1. 主要综合指标分析1) 所在都市圈架构和排名阳江市位于珠三角都市圈，2010年广东省GDP以45472亿元位于中国各省市之首，江苏省40903亿元第二，山东省第三，浙江省第四。阳江市GDP在广东省排子在第16位，属于尚未过千亿的第三梯队。2) 城市产业功能占位阳江市城市产业功能属于第二圈层， 2001年，阳江被授予“中国刀剪之都”称号。阳江刀剪产品产量占全国的60%，出口占全国的80%。城市产业以五金刀剪、特殊钢、食品加工、轻纺服装、机电建材和医药化工为支柱行业。3) 城市资源占位 自然资源：阳江市是“中国优秀旅游城市”，海陵岛大角湾风景区
11、荣获国家AAAA级滨海旅游风景区。资源以自然风光为主，以规模大、数量多、质量好、景观美的优质滨海沙滩为代表，加上阳春旖旎的喀斯特峰林、溶洞风光，以及丰富而优质的温泉群、高山瀑布和森林湖泊，构成了品种齐全、品位很高、空间组合良好的山海风光旅游资源。 产业资源： 中国五金刀剪基地，矿产资源丰富。丰富的海洋渔业资源，全市有闸坡、东平、沙扒、溪头、河北、对岸等国家认可的六大渔港，海洋捕捞量居全省重要地位。4) 影响城市的重大事件或会议 广东省产业转移：2009年阳江承接了中山火炬（阳西）、佛山禅城（阳东万象）、东莞长安（阳春）、广州（阳江）等4个被认定的省级产业转移工业园。阳江产业转移工业园总规划面积
12、292.9平方公里。产业园区未来规划就业人口130万人，预计2020年 产业园实现GDP1000亿元。 阳江核电站：主体工程于2007 年开工，首期两台机组 2012 年左右建成投入商业运行。阳江将成为广东未来重要的电力能源基地，为阳江经济社会发展提供充裕的能源保障。 南海I号：广东海上丝绸之路博物馆位于阳江海陵岛“十里银滩”风景区西面，是一个以“南海I号”宋代沉船及其船上文物为主的大型博物馆。阳江市正围绕“南海I号”这一主题将海陵岛打造成一个旅游岛。（数据来源：阳江百科）2. 配合指标分析1) 城市进出口额及外资使用111月份外贸进出口总额16.2亿美元，同比增长26.3%。其中出口14.4
13、亿美元，增长30.4%。全年实际利用外资2.1亿美元，同比增长20.9%。新签利用外资合同84宗，增长58.5%；合同利用外资4.48亿美元，增长16.1%，平均每个合同协议利用外资539万美元，减少189万美元。截至2010年底，全市登记注册的外商投资企业353家，其中本年登记的外商投资企业53家。2) 外来旅游人口数量全年旅游总收入41.8亿元，同比增长19.1%。其中国内旅游收入40.5亿元，增长18.7%；全年接待游客总人数726.6万人次，增长12.0%。其中，一日游游客人数416.4万人次，增长12.1%；住宿设施接待过夜游客人数310.2万人次，增长12.2%。在过夜游客中，国际
14、游客10.5万人次，增长28.7%；国内游客440.4万人次，增长15.7%。（数据来源：阳江市2010年统计公报）二、 房地产市场发展阶段分析1. GDP三项指标1) 相关城市对比阳江市GDP：642亿元，在广东省排第16位，介于韶关和梅州之间。人均GDP：26753元，较江门人均GDP：36892元低13044元。2) GDP增速与房地产发展关系阳江市GDP增速17%，说明房地产处于高速发展阶段。3) 人均GDP与房地产发展关系阳江市人均GDP：26753元，相当于4093美元的水平。说明房地产正在由快速发展阶段向平稳发展阶段过渡。2. 房地产周期分析1) 房价和地价上升2010年阳江市商品房销售面积为123.7万，同比上升22.7%；商
