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1、芳园里项目可行性研究报告二零年七月仅供借鉴#一、 总论1、项目位置及背景本项目处在北京市朝阳区芳园里中路，西临万客隆超市，南临兆隆大厦，北靠星城国际公寓、北京京东方电子公司，东临东光电工厂及海军701厂。地理位置优越，环境幽雅。芳园里地区是北京市泛CBD区域，因受CBD及丽都商圈的影响已逐渐成为北京最活跃和繁荣区域。芳园里外销公寓最为集中，并有少量商务大厦及商住楼，代表性的项目有星城国际、海润国际公寓、佳境天成、和乔丽晶公寓等，每平方米均价8500元以上。本项目最近区域的商品房的销售为兆隆大厦，其均价为7200元/平米，销售情况良好，但兆隆大厦是塔楼，而本项目为板楼，其间的差价应在500元左右
2、。 芳园里地区同时又是京城规划中的10个边缘集团之一，10个边缘集团所在区域以东五环沿线为主，如芳园里(望京)、东坝、定福庄、垡头和北苑均处于东五环的北京市东部地区。其余的5个边缘集团则分布在五环沿线的南部、西部和北部地区。据伟业公司的调查显示，边缘集团范围内在售的117个项目中，西苑集团占5个、清河集团占6个、北苑集团占16个，芳园里集团占37个、定福庄集团占18个、垡头集团2个、南苑集团9个、丰台集团9个、石景山集团15个。由此可以看出东五环和北五环沿线的边缘集团发展较快，特别是芳园里集团的望京和北苑集团已成为楼市中的热点区域。有关人士认为，无论是价格还是环境，五环沿线的边缘集团都有着城区
3、不可比拟的优势，特别是随着五环路的加紧建设和私家车的逐渐普及，芳园里地区成为住宅旺地已指日可待。2、项目概况： 本项目占地面积19200平米，总建筑面积87300平米，建筑规模为地下8000平米，地上79300平米，建筑容积率为4.11，分为两栋住宅楼、一栋写字楼共三栋单体建筑，地下两层、地上14-16层。经估算，工程总造价约4.3亿元，住宅楼销售部分每平米造价为4712元，写字楼销售部分每平米造价5824元。项目总的销售保本价格为5684元/平米。针对兆隆大厦的均价7200元/平米的塔楼销售价格，同时考虑资金的回笼速度，本项目住宅楼的销售价格低定位在6000元/平米，写字楼销售价格定位在80
4、00元/平米，销售收入为5.12亿元，公司实际投资20158万元，销售净利润为4598万元，投资回报率为24%。二、 北京市住宅市场分析1、北京房地产市场发展状况北京市自1978年以来国民经济呈现出高速增长的态势，GDP的平均年增长率为15.27%，除个别年份以外均保持10%以上的经济增长速度，近5 年经济发展态势平稳没有出现大起大落的计划经济发展特点，说明北京市的市场进程有了较大的提高。房地产投资作为固定资产投资是拉动经济增长的有效手段，房地产作为高值耐用消费品可启动消费，同时房地产业具有产业关联的产业特性可以带动相关产业的发展，因此房地产作为第三产业，目前对国民经济的发展十分重要。加入WT
5、O对房地产市场的影响分析在2001年下半年，中国加入世贸组织（WTO）之后，中国的经济发生了深刻的变化。相应的，北京也获得难得的发展机遇。首先，加入WTO使中国的经济规则与世界接轨，增加了政策的透明度及稳定性，使国外的投资者能够理解和把握。这将极大地刺激国外投资者的投资信心，增加国外投资者对国内各行业的关注。房地产作为国内赢利预期最好的行业之一，必将受到投资者的极大关注，从而拓宽开发商的融资渠道，促进房地产行业的健康发展。同时，稳定、规范化的政策环境将使国外投资者有信心投资于国内的各种资产，扩大整体房地产行业的市场需求规模，缓解目前的供需失衡局面，增加行业景气。其次，加入WTO，使得国内产品与
6、国外产品站在同一竞争地位，通过公平的竞争必将使国内外消费者享受到更好的产品服务，刺激进出口业务的发展，提高国内的市场化程度，进而吸引更多的国外投资者进入中国的各个行业，带动国内尤其是北京的写字楼、高档公寓、酒店、商业设施等各方面不动产物业的需求，对房地产的繁荣是个有利的促进。最后，大量国外投资者的渗入，将提高对人才资源的需求，增加国内人员的收入预期及消费信心，激发一部分购买力，扩大房地产市场的需求。虽然，国外产品对国内制造业将产生冲击，但对于北京这样的服务型功能为主的城市来说，影响不大且调整相对容易。总体来说，加入WTO将扩大北京房地产的需求规模，并刺激其消费，是一件利大于弊的重大利好。举办奥
7、运对房地产市场的影响申奥成功将给北京带来大规模的基础设施建设，有利于投资硬环境的改善。为了成功地举办奥运，北京市政府将投入大量资金改善北京的基础设施状况。比如机场的扩建、城市的公交、高速公路、轻轨铁路、地铁等。另外，电视媒体的转播系统、通讯系统，都将加强建设。拟重点建设142个项目，投资逾1800亿元。包括：900亿元用于修建地铁、轻轨、高速公路、机场等；450亿元用于环境治理，实现天更蓝、水更清、地更绿；300亿元用于信息化建设，初步实现电子政务、电子商务、信息化社区和远程教育；150亿元将用于水、电、气、热等生活设施的建设和改造等。这些不仅对北京投资硬环境的改善具有非常直接的促进作用，而且
8、对居住的舒适性也将得到提高，总体提升了不动产物业的价值。申奥成功将带动一批相关产业的发展，给国内外的投资商带来了重大的商机。举办奥运无论是对广告业、旅游业、体育产业，还是零售商业等，都将得到发展的机会。这不仅对北京的一些行业来讲是一个巨大的机会，对于其它省市，乃至于全球的投资商，都是一个重要的商机。举办奥运会，还将增加就业，增加居民的收入，从消费的角度来看，这无疑会拉动北京经济的增长，提高国内外投资商对北京市场投资的回报率和盈利的乐观性，同样可以促进北京物业市场的销售和发展。申奥成功将促进科技等服务行业的发展，将把北京的投资环境提高到一个更新的层次。北京奥运提出了“绿色奥运、科技奥运和人文奥运
9、”，在环境治理、绿化城区建设、公园化的城市、三废治理等等方面，都将投入大量资金。在水环境的治理、空气污染的改善以及生活垃圾的处理和改善方面，也要做许多工作。这些项目的开展，都离不开相关行业的发展，必将为北京赢得良好的城市形象，从而使北京的投资环境达到更高的层次。2、北京市房地产市场发展展望 随着申奥的成功、加入WTO的利好，房地产市场热度升级。目前北京房地产开发投资增长迅速。土地购置面积和土地开发面积大幅增长。土地购置面积为284.9万平方米，土地开发面积为459.2万平方米，分别增长2.8倍和3.5倍，说明在开发投资和开复工面积强势增长的同时，土地购置面积和土地开发面积也有很大幅度的增长，后
10、劲十足，势头强劲。北京房地产市场供销两旺。商品房在建规模扩大，开发速度剧增。北京房地产市场发展潜力相当可观。从城市人口和商品房的销售量上看，北京的市场发展潜力十分看好、房地产市场的潜在需求十分巨大。北京的购买力正处于上升阶段，随着住房补贴政策的落实，北京的个人购房比例将会大大增加。北京房地产市场经营格局将会发生很大变化，一些无资金、无人才、无项目的小企业将会被淘汰出局，二三十家大型开发集团将主导北京市场。这也是北京房地产市场进入有序竞争的要求和表现。 举办奥运会对北京房地产市场的影响，具有区域性、局部性、时间性的特征。办奥运对城市结构、物业布局和房地产市场格局有重大影响，但对房地产市场需求总量
11、的直接影响并不大。办奥运的辐射力，在空间上是递减的在时间上是先增后减的。在空间上，距奥运场馆尤其是奥运村越远，辐射力越小，虽然全北京都能够从奥运受益，但城市重心还是会进一步北移；在时间上，以举办奥运会时的2008年为界，从现在到2008年，办奥运的影响趋势是逐年递增，到2008年后逐年递减直至消失。办奥运的影响是表层性的，而入世对北京房地产市场的影响，是深层次、制度性、全局性、环境上的，比举办奥运会的影响更加重要、更加深刻、更加持久。包括房地产企业在内的众多企业要面对更多的国内外竞争对手，挑战与机遇并存。虽然举办奥运会和入世对北京房地产市场同为利好因素，但是两者的重要性不可同日而语。对于北京房
12、地产市场而言，举办奥运会和入世是一种互动关系，两者既相互联系，相互作用，又相互补充。从时间上看，举办奥运会和入世几乎同时作用于北京房地产市场，这使得北京房地产市场步入了新的历史时期，新的阶段。进一步讲，举办奥运会给北京房地产带来的契机是在WTO规则下实现的。WTO规则对开发商来说是新的、不熟悉的东西，企业在不熟悉的环境中运营具有很大的风险，这种风险主要是政策风险和规则风险，这种风险与市场风险相互作用，从而增加了市场的不确定性，我们对这种政策风险和规则风险要有足够的认识和充分的准备。到2008年奥运会举办之前，除奥运会本身所需场馆外，其它直接需求不会增多，但潜在客户会大大增加。办奥运会使北京的全
13、国核心地位得到加强，国际化程度提高，城市功能得到加强，环境得到改善，会吸引更多的国内外人士来北京观光、旅游、工作、生活、学习，集聚了人气，潜在客户大大增加，带动经济持续增长，整个城市购买力上升，这些必然会引致对各类房地产物业的需求上升。但是，这一需求具有不确定性，这要求决策者眼光长远，头脑清醒，冷静看待奥运需求，供给量与需求量应相匹配。同时因为奥运会后的需求肯定是下降的。办奥运是北京房地产市场的一个前所未有的发展契机。从整体上看，办奥运促进北京持续、平稳、健康发展的繁荣局面，人们的预期变得更好，集聚了人气，总的投资会增加，从而使开发商对未来北京房地产市场有一个良好的预期，对前景充满信心，刺激、
14、带动更多的本地或外地开发商投资房地产，增加投资，大干快上做项目，投资有不断扩大的趋势，从而使整个房地产市场的供给明显增加。据我们分析预测，因为奥运村及奥运设施对城市布局、物业结构和房地产市场格局的影响，会导致城北的供给急剧大幅增加，城南的供给会均衡大量地增加。而且，供给的有效性大大增强，供给的速度、数量和质量都能够充分满足房地产市场的需求。三、 项目周边市场状况1、周边写字楼物业状况本项目位于朝阳区芳园里地区，该地区有四星级丽都酒店、海逸酒店；嘉林、京润别墅区；丽都、和乔丽晶、钻石、宏源等高档公寓云集；第三使馆区、望京第四使馆区的建设即将展开。同时该地区有和睦家医院、北京国际学校、日本学校、德
15、国学校、万客隆超市等商务居住条件。雀巢中国总部、ABB、松下电子管、爱立信、诺基亚、西门子等电子产品的加工出口为该地区提供产业支持。另外芳园里电子城已纳入中关村科技园五园一区的大规划内，入住的新技术企业享受与中关村科技园同等的优惠税收政策。以上利好条件促进了本项目的发展前景，同时周边楼市的火爆也为本项目提供了有利的实践依据。以下对附近楼盘作一简要概述： 1、星城国际中心位于芳园里电子城，占地面积2.2万平方米，建筑总面积15万平方米，容积率为6.82。拥有一座1万多平方米带高尔夫球场的空中花园；两栋共管式外销国际公寓；一栋酒店式公寓智能化写字楼，及4.6万平方米的国际商务展厅；和3.6万平方米
16、的智能化地下车库，800个车位，外销公寓售价为12500元/平方米，物业管理费19元/月/平米，车位每12万/个，入住率80%以上。内销公寓售价为均价8000元/平米，物业管理费为3元/月/平米，取暖费30元/年/平米。其户型结构如下： 户型 面积 均价 估价2室2厅2卫 119.27 8000元(人民币)/平米 954160元/套 2室2厅2卫 128.91 8000元(人民币)/平米 1031280元/套 2室2厅2卫 140.86 8000元(人民币)/平米 1126880元/套 3室2厅2卫 145.3 8000元(人民币)/平米 1162400元/套 3室2厅2卫 145.59 8000元(人民币)/平米 1164720元/套 3室2厅2卫
