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1、地产市场报告宣武区双柳树危改小区部分在建工程房地产抵押价值评估报告1)目录致委托方函1估价师声明18估价的假设和限制条件19房地产估价结果报告23一、委托方23二、估价方23三、估价对象23四、估价目的40五、估价时点40六、价值定义40七、估价依据41八、估价原则42九、估价方法43十、估价结果44十二、估价作业日期47十三、估价报告应用的有效期47十四、有关说明、提示与建议47房地产估价技术报告49一、个别因素分析49二、区域因素分析65三、市场背景分析67四、最高最佳使用分析70五、房地产信贷风险分析71六、估价方法选用77七、估价测算过程78八、估价结果确定105附件108致委托方函壹
2、瓶房地产开发（北京）有限公司:受贵公司委托，我公司对贵公司所拥有的、拟用于抵押的位于宣武区陶然亭路2号双柳树危改小区（一期）7、8、9、10号楼部分在建工程（以下简称“估价对象”）房地产抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请办理房地产抵押贷款手续，确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。一、估价对象的确定（一）建设项目的概况根据委托方提供的国有土地使用证京宣国用（2007出）第01079号及其补充协议，证载该项目土地使用者为壹瓶房地产开发（北京）有限公司，座落为北京市宣武区陶然亭路2号双柳树危改小区（一期）7、8、9、10号楼，土地登记用途为住宅、商业、办公、地下车库、地下商业、地下办公（大
3、堂）、地下仓储，土地使用权面积为24712.32平方米,土地使用权终止日期住宅为2074年8月30日，商业为2044年8月30日，办公为2054年8月30日，地下车库为2054年8月30日，地下商业为2044年8月30日，地下办公为2054年8月30日，地下仓储为2054年8月30日，于估价时点2008年1月29日，土地使用权剩余使用年限住宅为66.63年，商业为36.61年，办公为46.62年、地下车库为46.62年、地下商业为36.61年、地下办公为46.62年、地下仓储为46.62年。根据委托方提供的委托评估函，壹瓶房地产开发（北京）有限公司开发建设的双柳树危改小区（一期）工程，办理国有
4、土地使用证时的登记的座落为北京市宣武区陶然亭路2号双柳树危改小区（一期）7、8、9、10号楼，现由于规划调整，10号楼已合并到9号楼一起施工建设，新增锅炉房建设项目，该建筑项目已取得建筑工程规划许可证。根据委托方提供的房屋土地测绘技术报告书、建设工程规划许可证2006规（宣）建字0068号和2006规（宣）建字0082号、建筑工程施工许可证（2007）施建字0136号，本次评估估价对象所在项目的总规划建筑面积为106340.7平方米（其中：人防2999.54平方米，其他收益建筑面积与设施设备用房等103341.16平方米）。各楼预测建筑面积情况如表1所示。表1各楼预测建筑面积情况表面积单位：平
5、方米序号项目总建筑面积其中：1地下车库及库房15436.64地下车库15275.09地下仓储161.5527号楼14169.28大堂580.15住宅13535.4338号楼20548.19地上办公617.23地上商业1047.4地下商业863.53住宅16816.88自行车库1169.6449号楼52539.85地上办公7962.01地下库房4045.24地上商业3868.42地下商业311.95住宅36099.185锅炉房647.2-6合计：103341.16-整个项目总建筑面积为103341.16平方米（不含人防）。其中，收益用途建筑面积合计为101184.06平方米，无收益建筑面积合计为
6、2157.10平方米。各收益用途建筑面积分别为：住宅用途：66451.49平方米；地上商业用途：4915.82平方米；地上办公用途：8579.24平方米；地下商业用途：1175.48平方米；地下办公（大堂）用途：580.15平方米；地下车库用途：15275.09平方米，300个车位；地下仓储用途：4206.79平方米。根据委托方提供的委托评估函，该项目局部收益用途已发生变化，由原设计收益用途变更为无收益用途。变更部分原设计的各用途与面积合计为：地上商业91.01平方米；地下商业870.67平方米，地下库房面积为1939.46平方米。详见局部用途变更说明表（表2）。表2局部用途变更说明表序号抵押
7、物位置（楼号）变更后用途房号建筑面积(m2)变更前用途19号住宅楼社区居委会11691.01地上商业29号住宅楼物业管理用房B10182.08地下商业39号住宅楼物业管理用房1B10287.88地下商业49号住宅楼商业服务B10358.17地下商业59号住宅楼商业服务1B10483.82地下商业69号住宅楼商业服务2B1051567.83地下库房79号住宅楼市政站点B108371.63地下库房88号住宅楼市政站点B105558.72地下商业合计：-2901.14-因此，项目总建筑面积不变，为103341.16平方米。收益用途建筑面积合计变更为98282.92平方米，无收益建筑面积合计变更为50
8、58.24平方米。各收益用途建筑面积分别为：住宅用途：66451.49平方米；地上商业用途：4824.81平方米；地上办公用途：8579.24平方米；地下商用途：304.81平方米；地下办公（大堂）用途：580.15平方米；地下车库用途：15275.09平方米，合计300个车位；地下仓储用途：2267.33平方米。因此，该项目总用地面积为24712.32平方米，总建筑面积为103341.16平方米（不含人防），其中：收益建筑面积合计为98282.92平方米，无收益建筑面积合计为5058.24平方米。总容积率为4.18。（二）估价对象的确定根据委托方提供的委托评估函，本次评估的是该项目的部分在建
9、工程，总建筑面积合计为97838.06平方米（其中：收益建筑面积合计为94936.92平方米，其他无收益建筑面积合计为2901.14平方米），按照项目总容积率，分摊用地面积合计为23396.345平方米。总容积率为4.18。其中，各收益用途建筑面积分别为：住宅用途：63105.49平方米；商业用途：4824.81平方米；办公用途：8579.24平方米；地下商业用途：304.81平方米；地下办公（大堂）用途：580.15平方米；地下车库用途：15275.09平方米，300个车位；地下仓储用途：2267.33平方米。抵押物明细详见表3。表3抵押物清单序号抵押物位置（楼号）房号建筑面积(m2)分摊土
10、地面积(m2)备注1地下车库及设备商业用房B20122.535.3877地下库房2地下车库及设备商业用房B20230.867.3797地下库房3地下车库及设备商业用房B20322.025.2657地下库房4地下车库及设备商业用房B20451.1812.2388地下库房5地下车库及设备商业用房B20510.582.5300地下库房6地下车库及设备商业用房B20612.12.8935地下库房7地下车库及设备商业用房B20712.282.9366地下库房8地下车库及设备商业用房车库15275.093652.7838车库99号住宅楼3单元1301198.3747.4369住宅109号住宅楼3单元130
11、2156.5837.4435住宅119号住宅楼4单元1301150.6636.0278住宅129号住宅楼6单元1301167.8840.1457住宅139号住宅楼6单元1302162.838.9309住宅149号住宅楼7单元1301162.338.8113住宅159号住宅楼7单元1302161.1938.5459住宅169号住宅楼4单元1203233.6555.8735住宅179号住宅楼5单元1201294.2570.3650住宅189号住宅楼5单元1202279.8666.9239住宅199号住宅楼9单元1201182.4143.6203住宅209号住宅楼9单元1202210.5650.35
12、19住宅219号住宅楼1单元1201262.9162.8706住宅229号住宅楼1单元1202238.3757.0022住宅239号住宅楼10单元1201110.0926.3262住宅249号住宅楼10单元1202150.1335.9011住宅259号住宅楼2单元1201186.3644.5649住宅269号住宅楼2单元1202169.8440.6144住宅279号住宅楼3单元1201198.0447.3580住宅289号住宅楼3单元1202156.5837.4435住宅299号住宅楼4单元1201150.6736.0302住宅309号住宅楼6单元1201167.8840.1457住宅319号
13、住宅楼6单元1202162.838.9309住宅329号住宅楼7单元1201162.3638.8257住宅339号住宅楼7单元1202161.0238.5053住宅349号住宅楼8单元1201108.525.9460住宅359号住宅楼8单元1202107.9325.8097住宅369号住宅楼1单元1101262.9162.8706住宅379号住宅楼1单元1102238.3757.0022住宅389号住宅楼10单元1101110.0926.3262住宅399号住宅楼10单元1102150.1335.9011住宅409号住宅楼2单元1101186.3644.5649住宅419号住宅楼2单元1102169.0340.4207住宅429号住宅楼3单元1101198.0747.3651住宅439号住宅楼3单元1102156.5637.4387住宅449号住宅楼4单元1101150.6636.0278住宅459号住宅楼4单元1003233.6555.8735住宅469号住宅
