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1、1市场调研一、调研范围：北中环街迎泽西大街南内环西街滨河西路千峰南北路和平南北路二、调研方法：电话访问、网络调研、实地调研三、调研时间：2011 年 9 月 29 日10 月 11 日四、调研项目：1.国际丽都城2.华峪东区3.美林湾4.蓝水假日5.7080 国际青年城6.博林文苑7.世纪柏林8.荣兴天平观筑9.十二院城10.奥林匹克花园1.国际丽都城1.1 项目概况地理位置：万柏林和平北路 179 号(原天龙啤酒厂)开发商：山西嘉怡房地产开发有限公司 建筑单位：浙江万峰建设工程有限公司建筑类别：高层 板楼占地面积：52400 平方米 建筑面积：185000 平方米，其中住宅面积 145100
2、，商业面积 9900容积率：3.53 绿化率：38.50% 1.2 房屋状况工程进度：共 8 栋楼，1#，5#楼已经售完，2#，3#楼剩 13 套，6#楼做至 17 层，7#楼做至 16 层。2户型：户型区间 60-160 平方米；两居室的户型是 84.57 平米、86.95 平米、102.94 平米，三居室的户型是 122.28 平米、131.19 平米、139.36 平米；采用 2 梯 4 户公摊：22%装修情况：毛坯可销售户数：从楼层平面图推算共约有 260 套可售房源，加上现房 13 共 270 多套，其中，86 平米的两居户型占到 50%，100 平米的户型约占25%，135 的户型
3、约占 25%。开盘：不排号，年底开盘，拿到预售证即可开盘价格：期房价格 6400 元/平米，现房价格 7200 元/平米证件：已有四证物业费：1.8 元/平米月（含电梯费）停车位:1：1.1 总数：1623 个 ，地上车位 23 个，地下车位 1600 个1.3 项目配套购物：华宇购物广场、美特好超市、山姆士学校：童乐双语幼儿园、晨光幼儿园、盖伦国际教育、阳光双语小学、和平北路小学、重机第一中学、晋机中学、二十九中、万柏林区中学、黄河艺术学校、奇志外语学校、太原外国语学校、山西广播电视大学、山西省小学教师培训中心、天龙教育中心医院：太原市第二人民医院 心脑血管疾病医院、汾机医院、山西省齿科医院
4、银行：中国农业银行、中国工商银行、民生银行、建设银行、晋商银行等娱乐：山西日升盛大酒店、芙蓉大酒店、江源酒店、阳光大酒店、和平大酒店、翠竹园酒店、天禧龙酒楼、新湘味美食城、滨河体育中心公园：玉门河公园、汾河公园、雕塑公园、普瑞昇游娱园、漪汾公园公交：602、827、12、866、832 路，招呼站或彭村下车，穿过彭村即到1.4 推广现状：售楼处在竞争项目中装修最好，功能分区较完整，沙盘比例尺较大；物料上主要是户型图，没有楼书，DM 折页等物料；售楼人员接待不够积极，项目讲解不全面，不规范。3小结：嘉怡国际丽都城在和平北路路西，距离本案较近，从交通通达度、周边资源、客户资源、推盘节奏、证件情况及
5、户型放量上均与本案形成直接竞争。2.华峪东区2.1 项目概况地理位置：万柏林迎泽西大街小井峪路中段 开发商：华峪工贸有限公司 建筑单位：中建四局建筑类别：高层 板楼占地面积：130065 平方米 建筑面积：308000 平方米容积率：2.37绿化率：35%2.2 房屋状况工程进度：项目分 A、B、C 三区，共有 23 栋，A 区、B 区共有 16 栋，C 区共有7 栋。其中，C 区只对村民做内部销售，A 区 B 区的 16 栋高层对外销售。户型：户型区间是 109-170 平米，有 109、125、147、170 四种户型。公摊：17.23 平米装修情况：毛坯可销售户数：现在销售的是 1 栋
6、19 层的高层，共有 323 户，有 6 个单元，东面1 个单元是 1 梯 2 户，其余 5 个单元是 2 梯 3 户。开盘：10 月底开盘，排号交 200 元价格：估计 5000-5500 元/平米证件：现有两证，用地规划证，工程规划证物业费：停车位：地上地下 1：12.3 项目配套4学校：成成中学西华苑小区、万柏林三中、双语幼儿园、太原理工医院：万柏林区中心医院、铁十二局医院、煤气化医院商场：下元商贸、千峰商贸、美特好银行：工商银行、建设银行、农业银行公交：16 路、38 路、857 路、859 路，小井峪下车2.4 推广现状售楼处位置不醒目，不能有效地吸引客户；物料没有；接待不专业，不正
7、规小结：华裕东区主要是从推盘节奏和户型放量及价格上形成对本案的竞争，该项目属于“133”工程，小井裕村集体项目，证件不齐全。3.美林湾3.1 项目概况地理位置：万柏林后王街（大唐四季花园东侧）开发商：山西金玉房地产开发有限公司 建筑单位：浙江海天建设集团建筑类别：高层 小高层 板楼占地面积：133334 平方米 建筑面积：350000 平方米容积率：3绿化率：40%3.2 房屋状况工程进度：1 期 8#,11#楼在售，2 期不对外销售户型：公摊：装修情况：毛坯可销售户数：30 套左右，全部位于 20 层以上5开盘：价格：现房 7300 元/平米证件：两证，土地使用证、用地规划许可证物业费：停车
8、位：1：0.73.3 项目配套内部配套：入口广场、浅水池、中心庭院、大面积绿地等多层次的景观系统，并通过小区林荫步道、人行散步道、风雨廊、水榭、景观小品等串联起来，构成了完美统一的人居环境体系。 中小学：大唐试验小学、大众双语小学、理工附属小学 综合商场：美特好、国美、苏宁、美特好超市、八方商贸城、蔬菜批发市场、苏宁电器、建材市场、家具广场 银行：民生银行、光大银行、建设银行、农业银行、中国银行等医院：中医医院、太原中心第三医院、同仁堂、仁和药店 其他：今绣西沟、翡冷翠、一尊皇牛、醉仙楼公交：823、824、863、875（大众街下车） ，308、848、868、618、618（支） 、863
9、3.4 推广现状售楼处位置不明显，装修考究；物料没有；接待人员不专业小结：美林湾现在可售房源少，二期所推出的房源不对外销售，不对本案形成直接竞争，但其后期的推盘情况有待及时跟进调研。4.蓝水假日4.1 项目概况地理位置：万柏林玉门河以北，东临 20 米宽的西渠路开发商：山西瑞驰房地产开发有限公司 建筑单位：浙江东洋地产建筑有限公司建筑类别：板楼 塔楼 高层6占地面积：26000 平方米建筑面积：84159 平方米容积率：3.43 绿化率：35% 4.2 房屋状况工程进度：在建 1 栋，18 层（4#楼） ，板楼期房 4 个单元，1 梯 2 户，1 梯 3 户；剩余 2 栋高层未定户型：现房没有
10、小户型，尾房均在 150 平米以上公摊：装修情况：毛坯可销售户数：180 套左右开盘：年底，拿到预售证价格：6030 元/平米证件：四证物业费：停车位：1:14.3 项目配套中小学:理工大附小 公园路小学 实验小学 29 中 18 中 幼儿园:理工大幼儿园 童乐双语幼儿园 综合商场:华宇购物中心 家世界 美特好超市 美丽家园 医院:市二院 万柏林中心医院公交：809 路迎泽桥西下车，865 路滨河路下车4.4 推广现状售楼处位置偏僻，无装修；物料没有；接待一般小结：蓝水假日从直线距离上看是与本案最近的一个项目，但是交通不具通达性和便捷性，售楼部位置偏僻，推广不足，对本案竞争较弱。5.7080
11、国际青年城75.1 项目概况地理位置：万柏林漪汾街西段 61 号（漪汾街与双拥路交叉口）开发商：山西金峰房地产开发有限公司 建筑单位：中铁三局华北公司建筑类别：高层占地面积：6390 平方米建筑面积：23000 平方米容积率：3.6绿化率：35%5.2 房屋状况工程进度：全部现房，已经入住户型：户型区间 55-170 平米，55、67、69、73、94、108、116、126、132、168 十种户型，在售户型94 平米，108 平米公摊：装修情况：毛坯可销售户数：10 套开盘：价格：6200 元/平米证件：五证物业费：停车位：5.3 项目配套学校：外国语学校、医院：心脑血管医院、妇幼保健院、
12、商场：华宇购物广场、银行：兴业银行、民生银行、建行、邮政储蓄、底商、写字楼 公交 ：602、807、 866、823、10、6、12、827、8325.4 推广现状：无8小结：7080 国际青年城项目已经售完并入住，对本案的销售无影响。6.博林文苑6.1 项目概况地理位置：万柏林兴华街与和平北路交叉口西南角开发商：山西大亨房地产开发有限公司 建筑单位：江苏天宇建设工程建筑类别：高层占地面积：7258 平方米建筑面积：50876 平方米容积率：5.46绿化率：40%6.2 房屋状况工程进度：在建 2 栋 30 层户型：户型区间 90-135 平米，有两居室 96.25、97.05、97.60 三
13、种户型，三居室 111.72、123.87、133.6 三种户型公摊：装修情况：毛坯可销售户数：360 户，各户型所占比例均匀开盘：价格：证件：物业费：停车位：6.3 项目配套购物：华宇购物广场、美特好、山木、山姆士学校：童乐双语幼儿园、晨光幼儿园、盖伦国际教育、阳光双语小学、和平北路小学、重机第一中学、晋机中学、二十九中、万柏林区中学、黄河艺9术学校、奇志外语学校、太原外国语学校、山西广播电视大学、山西省小学教师培训中心、天龙教育中心医院：太原市第二人民医院 心脑血管疾病医院、汾机医院、山西省齿科医院银行：中国农业银行、中国工商银行、民生银行、建设银行、太原商业银行娱乐：山西日升盛大酒店、芙
14、蓉大酒店、江源酒店、阳光大酒店、和平大酒店、翠竹园酒店、天禧龙酒楼、新湘味美食城、滨河体育中心公园：玉门河公园、汾河公园、雕塑公园、普瑞昇游娱园、漪汾公园6.4 推广现状售楼处位置显著，但无装修；物料是户型 折页；接待一般小结：博林文苑项目在建，开盘未定，证件不齐，从项目社区布局规划、周边资源、项目占地、项目规模上均不对本案造成激烈竞争。7.世纪柏林7.1 项目概况地理位置：万柏林漪汾街与和平北路交叉口往北 200 米（原山西建筑机械厂）开发商：山西和佳房地产开发有限公司 建筑单位：江苏江中集团建筑类别：高层占地面积：33333 平方米建筑面积：119000 平方米容积率：3.50 绿化率：3
15、6.50%7.2 房屋状况工程进度：现房户型：户型区间 85-170 平米，有两居室 84.57、86.95、102.94 平米三种户型，三居室 116 平米户型公摊：装修情况：毛坯10可销售户数：约 40开盘：价格：6700 元/平米证件：五证物业费：1.27 元/平米*月停车位：1:0.87.3 项目配套中小学:市实验小学 双语小学 十八中 幼儿园:童乐双语幼儿园 综合商场:美特好超市 华宇购物广场 邮局:中国邮政 银行:太原市商业银行 中国银行 邮政 工行等 医院:三针医院 华晋医院 省心血管医院 其他:玉门河公园7.4 推广现状售楼处销售，处于尾盘销售期，宣传单页，户型图小结：品质楼盘
16、，小区环境优雅，井然有序，剩余楼盘户型较差，层数高，对本案没有直接竞争，更多的是客户对其价格进行参考，进而影响客户对于本案的心理价格。8.荣兴天平观筑8.1 项目概况地理位置：尖草坪胜利西街 67 号（北中环街与和平北路交叉口西北角）开发商：山西荣兴伟业房地产开发有限公司 建筑单位：中泽建工集团有限责任公司建筑类别：高层占地面积：17748 平方米建筑面积：61069 平方米 容积率：3.44 11绿化率：38%8.2 房屋状况工程进度：共 5 栋楼，4#5#楼已售完，1#2#3#楼在建，26 层，期房户型：户型区间 95-137 平米，有两居室 95.73、107、108 平米三种户型，三居室 137.61 平米户型公摊：23-25 平米装修情况：毛坯可销售户数：约 170开盘：价格：4500 元/平米证件：五证物业费：1.2 元/平米*月停车位：1:0.58
