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1、前海试验田 靠土地溢价快富还是制度创新慢富？10 分钟炒出 71.8 亿“地王”，“概念议价”无形增加发展成本前海试验田：靠土地溢价快富还是制度创新慢富？本报记者 梁薇薇报道10 分钟能做什么呢？对普通人而言，10 分钟只是伸个懒腰喝口茶，闲聊打趣的时间。但对于深圳前海来说，7 月 26 日 15 时开始的 10 分钟时间，前海土地首次拍卖，71.8 亿诞生深圳总价“地王”。据了解，为避免多次竞价导致恶性竞争，深圳前海合作区首次出让的 T201-0077 和 T201-0075 这两宗地块，采用一次性竞价的方式，10 分钟时间，封闭报价，现场开标，价高者得。深圳福田 CBD 最大商用物业供应商
2、之一的卓越集团分别以 51.9 亿元和 71.8 亿元的价格，将前海首批挂牌出让的 3 宗地中的两块“收获囊中”，其中一块摘下深圳总价地王，超越招商地产在 2011 年拍下太子港时的 64.39 亿。面对如此高额的拿地资金，在接受中国产经新闻记者采访的亚豪机构市场总监郭毅看来，是因为开发商看好前海区域规划未来的发展前景，所以愿意拿一个比较高的价格去拿地，尽管这可能会透支了开发商未来一定的议价空间。 而市场分析人士王海斌在接受中国产经新闻记者采访时直言，有“前海概念”，土地价格肯定不会便宜。前海是中国更深入迈向世界的一个试验田。因此，在制度上会有很多跟香港接轨的地方，也会有一些利好的政策，“可以
3、说有概念议价的成分作用。未来前海这个区域的发展跟别的区域都不太一样。因此，土地价格肯定也会不一样。”自 2010 年国务院批复前海深港现代服务业合作区总体发展规划以来，前海的发展一直备受瞩目。这被视为我国开展金融等多领域改革的重点区域。在 2012 年国务院批复的前海深港现代服务业合作区开发开放的有关政策中提出，支持深圳前海实行比经济特区更加特殊的先行先试政策，其中涵盖了金融服务业政策、财税、法制政策、人才政策等 22 条政策措施，这些也受到了大量企业的青睐。良好的发展前景，也是诸多地产巨头争相在此次土地拍卖中竞价的主要原因。然而，此次的高价拍卖也不禁让人警惕，一度被寄予厚望的试验区会不会成为
4、一场“土地盛宴”？按照计划，前海年内要启动建筑工程面积 400 万平方米，计划供应 80 万平方米的土地。此次出让的仅是首批土地，年内将会分批次进行更多土地的出让。就此曾有开发商预测，今年深圳前海的土地出让收入或超千亿元。此外，虽然深圳前海管理局曾再三明确表示，深圳前海绝不会搞房地产开发，并且“前海目前基本上尚无楼盘。但目前已传闻出现周边房价先行上涨，且涨幅高于明显高于深圳市平均水平的现象。”王海斌强调，这只是其中的一个副作用。前海的发展实际还是以产业为核心。那么，为产业配套发展的土地，本应该成为产业发展的最低成本。然而，此次前海首批出让的这两宗地块，由于有部分办公楼需要无偿移交给前海管理局，
5、再加上被要求建设成本不低于 1.5 万元/平方米，目前市场上都在核算这两宗地开发后的实际楼面价格。尽管价钱不一，但按照市场的估算，至少要卖到四五万元每平方米才不亏。这样不低的价位，是否能够实现土地改革创新，是否可以有效降低产业入驻和发展成本，这都需要打个问号。据了解，前海首批挂牌出让的还有一块是位于桂湾片区的 T201-0078 宗地，同样采取一次竞价方式，报价时间为 8 月 16 日下午 3 点到 3 点 10 分。T201-0078 宗地竞买申请人主体资格要求更严格，竞买人须为香港联合交易所上市企业，2013 年 6 月 24 日市值不低于 400 亿元港币；竞买人 2012 年会计年度的营业收入须不低于 200 亿元人民币或等值外币等。这块地面积较首次出让的两块用地更大，因此挂牌起始价格也最高，达到 67.2 亿元。从目前公开的挂牌起始价和投资强度限制这两个标准来看，深圳黄金楼市主持人朱文策说，前海的地价毫无疑问会创新高，即便地价创不了新高，但政府通过投资强度的限制也会让未来的房价成为天价。
