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1、论水神堂、白洋裕、桃花山景点总体融资方案水神堂、白洋裕、桃花山景点总体融资方案通过对水神堂、白洋裕、桃花山三个景区的实地参观，领略了伟大的造物主赐予的神奇的景观之后，可以预知这三个景区未来光明的发展前景。然而，资金不足已经成为我们景区开发中直接面临的问题。如何谋求多元化的融资格局，破解“巧妇难为无米之炊”的尴尬局面，是我们面临的重要问题。按照“多渠汇流”的原则，根据旅游业投融资的趋势和规律，结合我们景区的实际和特点，本次规划提出“九龙治水”的融资综合解决方案。即：“跑钱”方案、“借钱”方案、“引钱”方案、“融钱”方案、“兑钱”方案、“汇钱”方案、“转钱”方案、“募钱”方案、“挤钱”方案。一、争
2、取国家和省市加大扶持（“跑钱”方案）抓住中央实施中部崛起战略，国家高度重视自然环境、文化遗产的保护、山西省强力推进产业结构转型和加快旅游业发展等机遇，积极争取中央、省、市、县政府的资金扶持。（一）争取理由鉴于以下两个理由，申请上级政府加大扶持：1、自然生态环境的保护，是中央和省、市、县政府共同的责任。环境、历史古迹保护所需投资巨大，我们作为景区的开发商不能独立承担。2、历史悠久的古迹-白洋裕的古长城可以作为遗产保护的理由，争取省、市、县财政上的扶持。我们目前经济实力比较薄弱，遗产保护面临巨大压力。即使我们竭尽全力，仍然杯水车薪，没有能力更多地对遗产保护进行投入。（二）面临机遇首先，中央提出全面
3、建设小康社会，构建和谐社会的战略，重点加大“三农问题”的解决力度，并具体加大了对农村基础设施的投入，加上大同市这几年的旧城改造翻天覆地，“促进旅游发展业以带动经济增长”的战略，必将推进对大同各旅游景区旅游配套环境整治的资金投入。其次，国家实施中部崛起战略，必然会加大对中部发展的投入，旅游业作为中部崛起的先锋产业，也必然会受到国家的关注和扶持。再次，山西省、大同市通过煤炭及其相关产业的发展，已经具备了一定的资金积累，并积极进行产业结构的调整，探索生态补偿措施，客观上构成了省市政府加大对大同旅游业扶持的条件。（三）投资重点根据政府投资走向，重点投资于以下难以获得直接收益的公共领域：1、交通等公共基
4、础设施及环境、安全防护基础工程，如通往桃花上的道路防护工程、通往白洋裕的道路建设；2、城镇市政基础设施，重点是水神堂、白洋裕、桃花山景区的管线、上下水、电力、通讯、生活垃圾及污水处理等建设项目；3、大气、水源等环境治理项目；4、生态建设工程，构建景区区域完整的绿化系统；5、人力资源开发，重点是旅游从业人员培训。（四）配套措施为争取国家、省、市、县政府的投资，需要做好两个方面的配套工作：1、打好政策组合拳，充分利用各种配套优惠政策和各种资金渠道。全面、充分地利用农业、林业、水资源、环保、扶贫、中部、文化项目等各项优惠政策，形成政策洼地；全面整合各方面投资渠道，形成规模投资。同时，系统地改善广灵、
5、灵丘旅游发展的总体环境。2、根据投资走向，做好项目前期工作。积极策划和筹备一批既符合国家、省市投资重点，又结合我们三个景区特点的项目，抓紧项目建议书和可行性研究报告的编制，特别要关注景区内基础设施的建设。二、加强与金融机构的合作（“借钱”方案）我们三个景区的建设所需资金数额巨大，无法单纯依靠政府投入予以解决，需要按照公司经营的思路，充分盘活资产存量，加强与金融机构的合作，强力推进有收益的公共服务设施及环境项目建设。（一）资金渠道随着国内金融业的快速发展，金融机构的资金存量有了较大的增长，商业银行、政策性银行的投资能力不断提升。旅游业作为投资的热点，越来越受到金融机构的青睐，可以充分利用这一优势
6、开辟融资渠道。同时，随着我国利用国际资金能力的提高和投资领域的进一步开放，国际金融机构在华投资规模不断扩大，为旅游业拓展国际融资渠道创造了条件。具体资金渠道包括：向商业银行（如工、农、中、建、招商、中信等银行）申请抵押或质押贷款；向政策性银行（如国家开发银行、农业发展银行、中国农业银行、中国银行及进出口银行）申请贴息贷款；卖方信贷（主要指设备进口融资）；通过担保公司进行融资担保；申请世界银行贷款、亚洲开发银行；申请国家间援助性贷款以及银团贷款。经过这段时间的调查，山西的股份制商业银行单家能直接对我们的项目进行融资的可能性几乎为零，一是因为今年的货币政策太紧张，二是因为各商业银行几乎没有对应的产
7、品为我们提供服务，即使有的商业银行把旅游项目作为扶持项目，三是因为各商业银行几乎没有相关的经验，单独为我们的项目开发产品，做一个没有做过的项目不大现实。但是，经过和国开行相关人员沟通后，国开行可以为我们以项目融资的形式来做，虽然难度比较大，但是还是有操作的可能性。国开行给我们的利率是以国家的基准利率为准，中间费用经过沟通估计得三个点左右，加上基准利率（三至五年6.9%，五年以上7.05%），按长期贷款算总体了利率也就是11%左右。除国开行外，我们还可以尝试着和农业银行，中国银行广灵、灵丘支行接触，具体操作方法为我们将整体的项目抵押给政府，政府为我们给银行做担保，银行贷款给我们，我们用预期收益作
8、为还款来源，和这两家银行接触的话，利率在基准利率的基础上要上浮30%左右，加上中间费用按1.5个点算，总体利率也大约为11%左右。但是这段时间由于国家正在盘查政府欠债问题，经过调查，以政府担保的形式现在有相当的难度。还有一种非常具有可操作性的途径就是“银团贷款”。根据国家有关的规定，国家对农、牧、林、旅游等扶持项目每年都设有专项银团信贷额度，这里的银团贷款是指牵头行与国外的商业银行合作组成的扶持性资金银团。在旅游项目上国内就有成功申请银团贷款的案例，比如泰州凤城河风景区建设融资，据了解，凤城河银团贷款项目由中国建设银行泰州分行牵头，交通银行泰州分行及民生银行共同参与，向泰州市凤城河建设发展有限
9、公司一次性投放4.5亿元5年期银团贷款，作为凤城河风景区建设项目资金。最重要的是银团贷款最大的好处就是利率低（低于国家基准利率），贷款时间长（一般是五到十年）。（二）融资方式对于旅游资源开发，主要可以采用以下方式融资。1、门票质押。以未来门票或连同其他收费权作为质押，向银行、银团贷款。2、景区开发经营权抵押。景区的开发经营权作为一项资产当作质押进行信贷。3、土地抵押。将国有的土地使用权抵押项目信贷，尤其是由于旅游相关开发引起大幅度增值的景区周边的土地。4、建筑物抵押。将相关建筑物的所有权作为抵押进行贷款。根据银行及国家有关政策的规定，对旅游资源开发，可以采用项目融资的方式借款。项目信贷要求自有
10、资本投入25%以上，可向银行贷75%。开发商使用国有资产作为抵押或质押，银行或其他金融机构则通过相应金融工具对旅游资源的开发进行贷款，包括比较灵活的小额信贷方式。根据这段时间的调查，目前，银行尚无完善的对旅游资源开发进行贷款的金融工具，但已有企业（如绵山，桂林湿地等）尝试开发经营权、未来收费权等质押的办法，并取得了成功。实际操作中，如果我们自身的资本金不能达到总规划的25%以上时，在能确认银行贷款能获批的情况下，我们可以零时拆借一部分资金作为资本金为银行提供资金证明，使自身的资本金达到25%以上。（三）投资重点1、有收益的基础设施建设，如煤气、自来水、污水排放、垃圾处理等。2、可以带来土地增值
11、和其他相关收益的基础设施，如桃花上溶洞开发项目、白洋裕长城修复项目、道路交通等。3、房地产开发、建设和物业管理等土地开发项目，如商业、景区服务等公共服务设施。4、景区的旅游基础设施建设。（四）配套措施为了有效地实现与金融机构合作的融资目标，需要采取以下措施。1、成立资产信贷公司，明确借贷主体，目前可以利用现有的旅游开发公司。2、明确资产产权，剥离劣质资产，分离出可用于借贷的优质项目抵押资产。3、加大前期工作的力度，研究三个景点的资产体系及相应的政策扶持措施。三、加大项目对外招商引资力度（“引钱”方案）这三个景区的自然条件得天独厚，旅游开发项目的商业价值很高，投资回收在运作好的基础上是有较好的保
12、障的，招商引资应成为融资的重点之一。（一）有利条件1、旅游开发项目已经开始成为投资的热点，大量游资正在向旅游领域汇集。2、这三个景区距离京、津、冀较近，加上山西的人口较多，具备较大的游客基数，投资项目具有较好的市场支撑。3、景区的旅游服务体系绝对有很大的发展空间，适合商业资金的进入。4、白洋裕有最古老的长城作为文化遗产可以开发，水神堂具有几千年的文化底蕴可以宣扬，桃花山国内首屈一指的溶洞资源有着无限诱人的魅力，总体来讲这三个景区的旅游资源开发潜力很大，具有较大投资回报空间。（二）招商引资方式我们成立专业招商机构、关联企业及关联人、专题招商会、参加招商会、专用招商网站、其它媒体传播招商等渠道发布
13、招商信息，根据项目和我们自身的情况，确定具体的招商引资方式。1、招募入股融资我们以股份有限公司的主发起人的身份，向社会定向招募投资人入股，共同作为发起人，形成资本融资。2、定向募股融资我们先成立自己绝对控股的有限责任公司或股份有限公司，再向社会定向募股，以增资扩股的方式，引入资本金。具体方式有：战略投资人、搭车投资人、资产整合等。3、整体项目融资我们在开发中，设立为若干个项目，并制作单个项目的商业计划书，按照投资规范的要求、准备招商材料，并依据招商材料，向境内外的社会资金进行招商，其中可以采用BOT等多种模式，也可合成开发、合资开发、转让项目开发经营权等。其中景区所有的房屋、酒店、会所、宾馆等
14、的建设都可以采用这种形式来进行融资。最适合我们的、可以供我们利用的就是每年一度的由国内专业旅游投融资研究机构“中资旅游研究所”主办的“中国旅游投融资项目洽谈会”（简称“旅洽会”）。我们可以带着我们的项目去寻找合适的投资者。（三）配套措施1、加大投资开放力度，积极推进整体项目的建设。投资项目开放，引进省外、国外资金，制定优惠政策，探索多种合作模式。2、树立亲商、富商的理念，转换经验管理职能，建立服务性的、诚信的开发商。3、搞好项目包装与招商资料的准备，具体材料包括：项目建议书、商业计划书、项目可行性研究报告、项目策划及旅游目的地规划、具体合作意向、各项优惠政策、基本法律文件等。四、充分利用资本市
15、场融资（“融钱”方案）随着旅游业的发展和资本市场的发育，通过资本市场融资已成为旅游开发可选择的融资方式之一，迄今为止，中国资本市场上已有旅游上市公司47家，其中景区类旅游上市公司13家（以上这两个数据不一定准确，这是2006年的数据）。资本市场也应是我们三个景区旅游开发的资金来源之一。（一）资本市场融资方式1、国内上市融资2、海外融资海外融资有多种方式，包括一般债券、股票、高利风险债券、产业投资基金、信托贷款等。海外融资目前受到一些政策限制，但具体操作时仍可通过多种方法加以运作，这需要一家海外投资银行作为承销商，全面进行安排和设计。3、信托融资新的信托法出台以来，信托投资公司已经拥有了很大的运
16、作空间，并创造了一些新的金融工具。其中，以项目和专题方式发行信托投资凭证，将旅游项目打包，向社会集资的方式，比较适合我们这三个景区的实际。据调查，中信信托公司就正在策划发行西部旅游信托凭证，把西部旅游项目打包，通过信托凭证，向社会集资。而我们也可以利用某些信托公司对旅游产品的青睐与倾向，向其进行融资沟通。这段时间通过和中信信托的几次沟通得知，其有非常大的意愿和我们接触，但是其利率也是高的怕人，估计连中间费用长期贷款得达到20%左右。但有个优点是下款速度快，估计一到三个月就能办理完成。（二）现状特点由于我们的景区项目刚刚启动，一切的公司经营基础都为空白，所以现在上市融资只能作为一种构想与努力的方向，也可以从现在开始就按上市公司的管
