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1、关于我市物业管理工作情况的报告关于我市物业管理工作情况的报告2021年7月19日在市六届人大常委会第七次会议上市住房城乡建设局局长陈勇主任.各位副主任.秘书长.各位委员受市政府委托，现将我市物业管理工作情况报告如下，请予审议。一.总体工作情况（一）物业管理概况物业管理与广大人民群众密切相关，是城市管理和城市治理的重要组成部分，是一项惠及民生的“朝阳”服务产业。作为国内物业管理工作起步较早城市之一，我市物业管理发展取得了长足进步，总体呈现“一早.三增长”的特点。1.物业管理工作推进起步较早。1993年，我市就将物业管理列入了当年市政府重点工作目标，要求物业管理“一年试点，三年推开”。1994年出
2、台了青岛市住宅小区物业管理试行办法，1995年原建设部在青岛召开全国首次物业管理工作会议及现场会，为我市物业管理工作奠定了基础。1999年正式出台了全省首部物业管理法规青岛市物业管理条例（以下简称条例）。此后，以条例为基础，针对物业管理招投标.服务标准.收费标准.信用管理.房屋专项维修资金管理等方面先后制定印发了余个配套规章和文件，初步构建了全市物业市场管理法规政策体系。2.物业覆盖面积.企业和从业人员数量稳定增长。一是物业覆盖面积不断增长。目前，全市物业覆盖面积达2.6亿平方米，物业管理项目3700余个。全市2021年以来新建住宅已全部实行物业管理，全市综合整治改造后的老旧小区和新建小区已有
3、近70的住宅项目实行了物业管理。非住宅项目的物业管理覆盖面积也在稳步增加，物业服务已经从住宅小区.商业大厦.办公楼宇.行政机关拓展到了医院.空港.学校.工业园区等诸多领域。二是物业企业数量不断增长。目前，我市具有物业管理项目的物业企业1045家。作为简政放权，优化营商环境的重要举措之一，国务院先后于2021年和2021年取消了物业企业资质管理制度和从业人员持证上岗制度。目前，任何自然人只要符合法定要求即可到行政审批服务部门办理物业企业营业执照，或者在既有营业执照经营范围内增加物业管理或服务事项即可从事物业管理业务。从市场监督管理部门推送的信息来看，截止目前全市具有物业服务经营事项的企业数量已经
4、增加到近2万余家。三是物业从业人员数量不断增长。目前，我市物业从业人员数量约为12.7万人。物业管理工作岗位中，保洁.绿化养护.秩序维护.工程维修等“一线”岗位吸纳了大量的本市城乡就业困难人员以及就业困难高校毕业生，尤其是在西海岸新区.城阳区等区（市），此类物业从业人员已达企业用工总数的30左右。（二）主要工作举措近年来，市物业行政主管部门会同相关部门，聚焦物业管理工作发展需要和存在的突出问题，先后在全市深入开展了“物业服务年”“整治提升年”“政策宣传年”，以及“文明服务年”“标准建设年”等系列主题年活动，以主题年的形式“定标准.促公开.重调解.拓覆盖”，通过完善管理机制.加强督导考核.激励争
5、先创优等方式，统筹发力，综合施策，逐步规范和提升物业服务水平，更好惠及民生。1.编标准.提服务。明确了物业服务“核心标准化.标准等级化”的发展目标，先后以市级地方标准的方式编制印发了7项物业服务规范，涵盖了住宅.写字楼.中小学.高校.医院.商场和工业园区各种物业服务类型和业态。引导和规范物业企业健全服务质量追溯机制，对每项服务标准分别划分了5项至3项服务等级，建立了多层次.多等级的服务标准体系。与国内同类城市相比，我市服务标准体系内容全面.规定精细.要求严格，标准水平走在了国内前列。2.重诚信.抓培训。针对物业企业资质管理制度和从业人员持证上岗制度取消后的“真空管理”状态，印发了青岛市物业企业
6、信用档案管理办法青岛市住宅小区物业服务量化考核办法等文件，将物业服务量化考核工作与物业企业信用等级评定.创先评优直接挂钩。初步建立起物业企业信用奖惩机制，大力倡导诚信经营。此外，持续加强物业管理行业从业人员培训工作。编印了物业管理知识大讲堂三年规划方案，在全市开展全方位.专业化的物业管理知识培训工作。截止目前，全市物业企业管理层中已有85以上的工作人员接受过相关培训。3.建机制，调纠纷。在全省首创建立了物业纠纷多元化处理机制，由市中院.市司法局和原市国土房管局联合印发了关于构建物业纠纷多元化处理机制的指导意见，并在市南区.崂山区试点挂牌。此项机制重点解决在物业区域内，围绕业主.业主委员会.物业
7、使用人和物业企业在物业活动中发生的与物业活动有关的纠纷。实行物业管理的社区建立了物业纠纷调解机制，并纳入社区人民调解委员会开展工作。同时，人民法院可视情在各区（市）物业纠纷多元化调处中心或镇（街道）物业纠纷调解委员会设立巡回法庭，就地审理有关物业纠纷案件，及时进行司法确认。4.抓考核.促落实。印发了关于进一步加强城管考核（物业管理）工作的通知，分别针对企业和区（市）物业管理部门制定了考核评分标准和工作流程，组建了城管考核物业管理评审专家组。由原每季度一次考核变为每月一次考核，采取“双随机.一公开”和“四不两直”的方式直奔现场，发现问题及时责令整改，同时建立回访机制，将问题整改形成闭环。印发了关
8、于在全市物业管理区域深入推进扫黑除恶专项斗争工作的通知和青岛市物业服务行业开展扫黑除恶专项斗争实施方案，将物业行业扫黑除恶专项斗争作为一项重大政治任务，列入全市物业管理重要议事日程，强化工作职责，完善工作机制，坚决惩治黑恶势力。5.促公开.重调节。在全市全面推行“三公开”制度，要求全市物业企业在物业管理区域全面公开服务价格.标准和内容，公开投诉渠道和方式，公开公共部位收益信息。便于业主监督，通过服务信息的透明化，保护群众合法权益。全面推行“恳谈会调解委员会联席会”的“三会”制度。其中，恳谈会要求物业企业定期邀请业主委员会.业主代表就小区服务.设备维护等方面进行交流，提出意见建议不断改进服务;调
9、解委员会推动区（市）.街道.社区构建物业纠纷调解组织，组建物业服务纠纷多元化调处中心或镇（街道）物业服务纠纷调解委员会，增强物业纠纷调处能力;联席会建立以街道办事处为牵头人，社区居民委员会.公安派出所.物业企业.业主委员会或者业主代表.专业经营单位和城管执法.物业管理等部门参加的物业纠纷调处机制。通过“三会.三公开”制度，加强物业企业与业主和各管理部门的沟通，逐步建立起业主和企业相互了解.信任.支持的良好互动关系。6.推整治.拓覆盖。近年来，我市大力推进老旧楼院整治提升工作。2021至2021年期间，共整治老旧住宅小区项目555个.建筑面积1992.9万平方米.惠及居民27.9万户。在老旧楼院
10、整治改造后，为了更好维护整治改造成果，各区（市）积极指导推进老旧楼院整合，组织召开业主大会选聘物业企业鼓励推行物业服务，制定扶持承接老旧楼院物业企业的优惠政策，承诺在其参加招投标活动中给予分值奖励，或采取政府投入的方式实行“准物业管理模式”（即由街道办事处选聘物业企业实行保洁服务.秩序维护等较为单一的服务方式），通过多种方式提升广大群众居住环境品质。7.稳价格.得实惠。根据山东省物业服务收费管理办法，结合我市实际发布了物业服务收费相关政策，从三个方面减低.减免和规范了物业收费行为。一是明确对普通住宅物业管理区域前期物业服务过程中，房屋空置六个月以上的，物业服务费按照不超过前期物业服务合同约定物
11、业服务收费标准的60交纳。与此前政策相比，可享受优惠的房屋空置期由不少于1年缩短至6个月，优惠力度也从8折或9折增大到6折，实现降低空置房物业费的目标。二是在普通住宅物业管理区域前期物业服务过程中，车位超过一个月未停放机动车的，免收停车服务费。另外，临时停放机动车的，可以按小时收取，但停放未超过二小时的免费。对进入物业管理区域内进行应急处置.实施救助救护.市政工程抢修等执行公务期间的机动车，以及为业主.物业使用人提供维修.安装和物品配送等服务临时停放的机动车，不收取机动车停放费，实现特殊情况下车位费减免的目标。三是明确规定，利用物业共用部位.共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主.业主大会.
12、物业企业的书面同意，并依法办理有关手续。利用物业共用部位.共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金归全体业主共有，由业主大会决定其使用方式和用途。对于未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会.业主大会的活动经费或者折抵物业公共服务费，为共用部位收益使用提供了依据。另外，还将普通住宅项目的适用范围进行了拓展，将原含保障性房屋（如经济适用房.廉租房.公租房.限价商品房等）的物业管理区域拓展到除别墅.双拼和联排以外的住宅区域。同时，提出了经业主大会同意将共用部位收益折抵物业公共服务费的政策导向。8.聚人力.促发展。近年来，各区（市）通过多种方式引导物业企业重点招用本市
13、城乡就业困难人员和本市就业困难高校毕业生，以及首次就业的本市户籍统招全日制普通高等院校毕业生。同时，鼓励企业积极申办见习基地，企业招用高校应届毕业生或派遣期内未就业大学生的给予相应用人资金补助，减少企业用工成本。在帮助扶持企业发展的同时，有效解决社会就业问题，达到了“双赢”的目的。二.存在的问题通过对近三年来市政务服务热线.群众来访.媒体报道等途径反映问题进行统计分析和梳理发现，物业管理日益成为社会关注的焦点和热点问题，主要呈现“杂.广.深”的特点。“杂”是指物业管理问题细小而杂乱;“广”是指物业管理问题涵盖了从前期规划设计.开发建设，到中期投入使用再到后期管理和服务各环节;“深”是指物业管理
14、问题的解决，需要从基层社会治理到多部门横向联动。从现状看，我市物业管理问题主要表现在物业服务.价格违法违规.业主和物业使用人违法违规.开发建设单位遗留问题.业主大会和业主问题等五个方面。（一）主要问题1.物业服务问题。主要集中在物业企业履约意识不强，卫生保洁不及时.消防设施维保不善.未按照物业服务合同约定服务标准提供服务;个别物业从业人员素质不高.服务技能粗放.与业主沟通欠缺;个别企业在落实服务标准.收费标准等制度方面，公开公示工作不到位。2.物业相关收费矛盾纠纷问题。主要集中在装修垃圾费.装修保证金收取纠纷;物业服务费收取.欠交纠纷;空置房屋物业服务费收取纠纷;共用部位收益公示纠纷;停车费收
15、取纠纷等方面。3.业主和物业使用人违法违规问题。主要集中在物业管理区域内私搭乱建.毁绿种菜.圈占绿地;违规装修.破坏房屋使用安全;侵占共用部位.占用共用楼道.占用共用道路;违规停放车辆.楼道堆放杂物.占用和堵塞消防通道;擅自改变规划用途群租房屋.开设经营场所，造成安全隐患.噪音.油烟扰民等方面。4.开发建设单位遗留问题。主要集中在房屋质量问题;配套设施不健全;承诺未兑现;消防设施.地下停车场未移交物业企业等方面。5.业主大会.业主相关问题。主要集中在业主委员会选举纠纷;业主委员会委员换届.改选纠纷;业主大会召开流程纠纷;业主委员会委员.业主委员会和业主大会工作监管等方面。（二）问题成因1.约束
16、机制缺失。物业企业资质管理制度和从业人员持证上岗制度取消后，对于物业企业的事中事后监管制度不够完善，“零门槛”入行引发企业数量“激增”，同时部分从业人员“半路出家”等也是导致物业服务问题多发的主要原因之一。2.管理体制不顺。机构改革调整之前，各区（市）共有7种模式，分别归口于区（市）建管局.国土分局.房管局.城市管理局等。同时，管理人员力量配备普遍不足。另一方面，承担业主大会.业主委员会监督指导，物业纠纷调处的街道办事处普遍存在无专人负责管理且业务不熟练的问题。管理体制不顺.编制人员和管理力量薄弱是制约行业发展，导致问题增多的瓶颈难题之一。3.合力尚未形成。部分行政管理.执法部门.专营企业对于物业管理区域的问题存在“边界概念”，在信息共享.案件移送.联动配合等方面未形成有效机制，使得群众反映的问题不能及时得到有效解决。4.利益纠葛突出。近年来物业管理区域共用部位收益日益增多，从几万元到上百万元不等，引起了个别业主的关注，引发了因利益纠葛
