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1、秦龙电力股份有限公司房地产行业投资研究报告 0306 本文件专为客户使用 分发、引用和复制 机密 2. 西安房地产的发展前景如何？ 3. 房地产行业的竞争态势如何？ 6. 秦龙是否拥有进入房地产行业所需要具备的能力？ 5. 房地产行业是否具有吸引力？ 初步建议 1. 中国房地产行业的发展前景如何？ 4. 业内优秀企业是如何经营的？ 导读 房地产行业在国民经济中地位显著 0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001历年房地产投资所占固定资产投资的比率 房地产投资占固定资产投
2、资的比重从 1990年的 5 6，逐步上升至2001年的 并趋于稳定，成为拉动内需，推动经济增长的支柱产业。 资料来源： 中国统计年鉴 （ 1990 98年以来我国房地产市场每年以两位数的速度快速增长，2001年市场总额已达 4625亿元 0500010000150002000025000300001998 1999 2000 20010500100015002000250030003500400045005000销售面积 竣工面积 销售额资料来源：中国统计信息网 单位：万平米 单位：亿元 从投资类型看，住宅投资在整个房地产投资中占主导地位 68%6%11%15%住宅 办公楼 商业楼 其他住宅
3、、办公楼、商业缕的投资分别比重为 而且住宅的同比增长率最大，因此住宅开发明显处于主导地位。 广州和深圳的著名开发商主要定位于住宅市场，而香港六大地产商则主要定位于高档办公楼或写字楼市场 宅 办公楼 商业楼2000年各类房地产投资比率 资料来源：国家统计局 2000年各类房地产投资增长比率 从地域分布看，房地产市场主要集中在北京、上海、广东等发达大城市与省份 13%9%14%64%北京 上海 广东 其他2002年全国房地产投资分布 57%13%14%16%北京 上海 广东 其他2001年全国商品房销售额分布 资料来源：国家统计局 我国经济的持续向好直接推动了房地产行业的发展 0200004000
4、060000800001000001200001996 1997 1998 1999 2000 200101000200030004000500060007000国内生产总值 房地产投资额位 (亿元 ) 房地产投资额 (亿元 ) 资料来源：国家统计局 1996 2001年我国 “入世 ” 拉动了房地产业的需求和供给 对消费者的影响 对开发商的影响 外商扩大在中国的业务，设立分部或建设分厂 促进写字楼等商业用房和高档公寓的销售 ；开发商必须准确地进行市场定位，物业的档次要高、功能要齐全 国际地产商进入，在资金、技术、销售、观念、物业管理上具有较大的优势 刺激了消费需求，提高了人们对住宅的消费品味
5、 供给的增加带来了价格的下降，从而进一步刺激了消费 物业的品种越来越丰富 房地产行业竞争更加激烈。国外地产商会在国内寻找战略合作伙伴，没有实力的中小公司将遭淘汰 国际服务业进入 （金融、保险、物业管理） 提供抵押贷款，增强了购房能力 物业管理的质量提高，增强人们购房信心 拓宽了地产商的融资渠道； 通过更加优质的金融服务，降低了地产商的经营风险和财务费用。 关税降低 建安成本的降低使得房产的价格降低，从而拉动了消费 建筑安装成本下降。关税降低有利于进口价廉质优的建材、部品，特别是中高档商品房所需进口材料设备，会直接降低房屋的建造成本 住房金融的发展改变了住房消费观念和消费行为 住房抵押贷款极大地
6、提高了居民购房的支付能力，已经成为居民提前实现住房消费的重要手段。 个人住房公积金存贷利率降低 (5年以下由 调为 调为 。 住房按揭利率降低，期限延长（最长 30年），比例增加（最高为 80%)。 住房信贷消费形成了新的预期消费观念，开始打破中国人传统文化的禁锢。这让更多的人不是在有了充分的积累后再开始消费，而是根据收入的预期提前改善自己的生活现状，预先提高生活的质量；不是 “ 一步到位 ” 地进行消费，而是根据收入的变化进行多次置业。 将消费与投资相结合是预期消费之后的另一种消费观念的变化。 当商品房可以通过二、三级市场进行交易时，消费者完全可以靠房屋的增值来实现住房条件的改善目标。房屋在
7、消费过程中的收益（包括出租收益，以房养房等）也许会大于消费的成本，这种投资观念的形成与实现对纯生活消费观念的转化起到极大的推动作用。许多人已通过房屋的多次交易（包括出租）创造出了额外的收益，使更多的人受到了不得不改变生活观念与方式的影响。 此外，个人住房贷款的不良率远远低于其他品种贷款的不良率。 从统计数据看，工商银行、建设银行平均不到 因此，商业银行有足够的动力来推动个人住房贷款的发展。 0 住房分配货币化推动房地产行业进行根本性的变革，促进了居民住房消费 住房分配货币化推动房地产行业走向市场化 住房分配货币化改变了居民住房消费行为 住房分配货币化改变了开发商的经营行为 住房分配货币化政策将
8、以前财政和单位买房和建房的资金转换为住房补贴；政府与单位只负责发工资而不再进行实物住房分配。这是中国住房政策的根本改变，确保了住房资产私有化； 从 1998年开始，逐步停止住房实物分配，集团购买退出市场，市场的选择权利交给了消费者与投资者。 失去了单位分房依赖的消费者开始按自己的能力与生活意愿自由地在市场中做出选择； 住房补贴和住房信贷提高了居民买房的支付能力，促进了居民住房消费，带动了大量的民间资本进入消费领域，促进了经济的发展； 住房二级市场的逐渐启动促进了住房市场流通，使居民能够根据现实的经济实力和收入预期完成多次置业，不断提高居住质量。 房地产开发不再是以长官意志而是以消费者需求为前提
9、，开发商开始学会了尊重消费者的权利，以供求关系决定价格，不仅仅为满足居住而是为提高生活质量创造供给； 房屋也因此开始出现了多样化和个性化，打破标准图纸的 “ 火柴盒 ” 和标准生产工艺的统一色。 1 税费、户籍政策改革也促进了房地产业的发展 税费政策 户籍政策 人才策略：各地纷纷采取了引进人才的优惠政策，人才流动与户籍分离的趋势越来越明显 。有些地方（如北京市）规定：找工作不再需要当地户口。 招商引资：为了吸引外资，包括北京在内的各城市给落户方面给外来人员以落户方面的优惠。 公安部 关于推进小城镇户籍管理制度改革的意见 ，小城镇常住户口不再实行计划指标管理。到今年 10月 1日，全国所有的镇和
10、县级市市区，将取消“农转非”指标，凡在当地有合法固定的住所、稳定的职业或生活来源的外来人口，均可办理城镇常住户口。这无疑加快了城市化的进程。 简化交易手续。房产交易包括 8种税费：营业、城建维护、教育附加、固定资产投资调节、印花、契、企业所得等税费。购房人交纳印花税和契税。 减免空置商品房税费，以加快消化空置房。 降低交易税费，降低了购房成本。 120 以内的契税税率为 2%，120 以上房屋，由以前的 4%单一税率变为 120 以内的 2%、以上的 4%两种税率。 有些地方（如上海）规定：购房按揭付款，可免个人所得税。 2 成长期 与经济体制改革和对外开放不断推进相适应，以住房制度和土地制度
11、的商品化改革为标志，房地产作为生产要 素开始进入市场。 稳定期 邓小平南巡讲话和十四大的召开，房地产产业迅速成为国民经济的热点产业生产 低潮期 受国家宏观调控、货币从紧政策影响，房地产业转入低潮 复苏期 规范房地产市场、大力发展住宅建设 二次发展期 申奥成功、入世成功扩大了投资需求，房地产业将成为新的增长经济点 目前我国的房地产业正处于二次发展期，仍有巨大的上升空间 时间 78 92 94 98 2001 3 2. 西安房地产的发展前景如何？ 3. 房地产行业的竞争态势如何？ 5. 房地产行业是否具有吸引力？ 初步建议 1. 中国房地产行业的发展前景如何？ 导读 4 西安房地产市场在陕西省的地
12、位十分重要 32%68%2001年陕西省房地产投资额统计 西安 陕西其他地区 46%54%西安 陕西其他地区 28%72%西安 陕西其他地区 2001年陕西省房地产销售面积统计 2001年陕西省房地产销售额统计 资料来源： 西安市统计年鉴2002 、 陕西统计年鉴 2002 5 97年以来西安房地产市场投资与需求快速增长， 2002年市场规模已达 60亿元 01000002000003000004000005000006000007000008000009000001997 1998 1999 2000 2001 2002房地产投资额（万元） 商品房建设投资（万元） 商品房销售额（万元）资料来
13、源： 西安市统计年鉴 2002 、 陕西统计年鉴 2002 、 2002年陕西省国民经济和社会发展统计公报 6 市政府出台的各项政策极大地促进了西安房地产行业的发展 按照西安市政府第一号令的规定，从年月日起，西安市将全面建立政府土地收购储备制度，积极推行国有土地使用权招标、拍卖和挂牌出让。这是西安市土地管理和使用制度的一场革命。 2002年月 日，西安市国土资源和房管局发布了 西安市公有住房出售管理办法 、 西安市已购公有住房上市出售管理暂行办法 和 已购公有住房上市交易操作流程 ，给西安市房地产市场带来最大的 “ 利好消息 ” 。市民关心的公房买卖可以按照政府有关规定程序交易。 2002年月，陕西省地税局、省财政厅联合下发 关于进一步贯彻落实个人购买自用普通住宅减半征收契税的通知 ，明确界定了普通住宅和高档住宅
