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1、房地产投资环境分析一、房地产投资环境概述房地产投资环境，是房地产项目生存发展所必须依赖的经济、社会、文化、科技等外部条件的总称。按照尼古拉斯斯特恩对于投资环境的解释，投资环境主要是指现在和未来影响投资的风险和收益的政策、制度和行为环境。投资环境主要关注的是制度、管理、政策、稳定以及基础设施。进行房地产投资就如同种下一棵树，而投资环境就是养育树木并决定其生死的土壤。对房地产投资环境进行分析，是房地产投资和开发的第一步，只有确认了投资环境的健康和稳定，此后的市场研究和地块选择才能开始。二、房地产投资环境要素正确判断和评估投资所在地的投资环境，从而选择最佳投资点，已成为投资者决策前的重要一环。影响投
2、资环境的因素广泛，几乎包括一个城市（或地区）的所有情况，但一般把投资环境因素划分为6大类，即政治、经济、基础设施和配套设施、法律、社会文化和自然地理，而每种因素又包含大量的子因素。从不同的角度，可以对投资环境作不同的分类：1、从地域范围上划分，可分为宏观投资环境和微观投资环境。宏观投资环境是指整个国家范围内影响投资的各种因素的总和；微观投资环境是指一个地区范围内影响投资的各种因素的总和。各个地区的投资环境是国家宏观投资环境的构成部分，因此，各地区投资环境的改善也能促进国家宏观投资环境的改善。2、从投资环境所包含因素的多少来划分，可分为狭义的投资环境和广义的投资环境。狭义的投资环境主要指投资的经
3、济环境，包括一国经济发展水平、经济发展战略、经济体制、基础设施、外汇管制、市场的完善程度、物价和经济的稳定状况等；广义的投资环境除包括狭义的即经济的投资环境外、还包括政治、法律、社会文化等对投资可能发生直接间接影响的各种因素。通常所说的投资环境主要指广义的投资环境。3、从投资环境表现的形态来划分可分为硬投资环境和软投资环境。硬投资环境是指那些具有物质形态的各种影响投资的因素的总和，如交通运输、邮电通讯、供水、供电、供气、环保、社会生活服务设施等；软投资环境是指那些没有具体物质形态的各种影响投资的因素的总和，如政策、法规、投资双方的管理水平等。硬投资环境对国际投资活动固然重要，但软投资环境也不可
4、忽视。4、从投资环境的属性划分，可分为自然投资环境和人为投资环境。自然投资环境主要指自然地理条件，如有观赏和游玩价值的自然山水、有开采价值的矿产资源等；人为投资环境主要指生产性、生活性及社会性基础设施等。对东道国来说，既要重视对自然投资环境的利用，更要重视人为投资环境的改善。本书下面按照软环境和硬环境的分类对投资环境要素进行详细阐述。硬环境是指房地产项目所在地及周边区域的自然地理条件、基础设施和配套设施（其中包括市政、办公、商业、娱乐、休闲、餐饮等），也就是投资区域的物质条件。良好的硬环境是项目成功的物质条件。相应地，软环境就是该项目运作的非物质条件，如政治、经济、法律、文化等外部要素都属于软
5、环境范畴。软环境的好坏难以定量分析，其方向性、程度和可控性比硬环境更难以把握。（一）硬环境要素从房地产市场来看，硬环境的改善能够对房地产需求产生较大的拉动作用，促进客群聚集，促进市场活跃。而所谓的硬环境主要包括以下几个方面：1、基础设施基础设施，又称基础结构（Infrastructure），是来源于拉丁文infra（下部、底层）和structure（结构、建筑物）的合成词。其最早是作为工程术语来使用的，主要指建筑物、构筑物的底层结构或“下部结构”。随着经济社会的发展，20世纪40年代末，西方经济学家开始把“基础设施”一词引入经济结构和社会再生产的研究，用“基础设施”来概括那些为社会生产提供一般
6、条件和服务的部门与行业，从而使基础设施一词由一个单纯的工程术语演变为一个重要的经济术语。随着社会和经济的发展，基础设施在社会和经济发展中的作用日益重要，因此引起了国内外经济学家的普遍重视，用基础设施来指称在国民经济系统中为社会生产和再生产提供一般条件的部门与行业的总体，已经成为各国学者和政府的普遍做法。美国现代经济词典把基础设施定义为：社会的间接资本，支撑一国的经济基础（即运输、通讯系统、电力设备和其他公共服务设施），还可以包括人们受教育的水平、社会风尚、生产技术以及管理经验等无形资产。城市基础设施（urban infrastructure）已经成为城市建设管理中的一个重要词汇。一般来说，城市
7、基础设施可以分成两类，一类是生产性基础设施，包括能源、交通、邮电等设施；另一类是社会性基础设施，包括文化、教育、卫生、商业服务业等设施。我国对城市基础设施概念的引入和研究始于20世纪80年代。1983年，中共中央、国务院在关于北京城市建设总体规划方案的批复中，第一次以正式的文件形式肯定和应用了“城市基础设施”一词。1985年7月，中国城市科学研究会和中国城乡建设经济研究所联合在北京召开了城市基础设施学术讨论会，在国内首次界定了城市基础设施一词的含义：城市基础设施是既为物质生产又为人民生活提供一般条件的公共设施，是城市赖以存在和发展的基础。从各国城市的发展来看，虽然性质和规模有所不同，但城市基础
8、设施的构成大体相同，一般来讲主要包括6大系统：（1）城市能源系统主要包括城市电力生产和供应系统，人工煤气的生产及煤气、天然气、石油液化气的供应系统，集中供热的热源生产和热力输送系统。城市能源系统在城市中的作用是发生和组织发生和组织能源流循环，现代化城市能源系统具有安全、经济、舒适等特点。（2）城市水资源和供水排水系统 主要包括水资源的开发、利用和管理系统，自来水的生产与供应系统，污水、废水和雨水的接纳、输送、净化及排放系统，中水供应系统等。其功能是组织水流及废水流循环。（3）城市交通运输系统主要包括城市道路系统（各级城市道路、桥梁、停车场、道路照明等交通工程设施，以及城市对外交通运输集散和衔接
9、设施，如航空港、火车站、长途客运站、港口、码头等），交通管制系统（交通信号灯、各种交通标志设施等），客货运输系统（公共电汽车、出租汽车、地铁轻轨等轨道交通、轮渡、人力等各种客运设施，以及各种城市货物运输设施）。其功能是建立城市整体与延伸的分支构架，组织人流、车流、物流等，现代城市交通系统应充分体现以人为本的设计理念。（4）城市邮电通信系统主要包括邮政设施系统（信函、电报、各级邮电局、邮政信箱等），电信设施系统（电话、传真、移动通讯服务设施、网络系统及电信局等）。其主要的功能是在城市系统中组织信息流循环。（5）城市生态环境系统主要包括城市环卫系统（垃圾粪便的收集、清运、处理，公共场所的保洁，公厕
10、等环卫设施），城市园林绿化系统（公园、绿化带、公共绿地、苗圃等），城市环境保护系统。其功能作用是美化城市景观和净化生态环境。（6）城市防灾系统主要包括消防系统、防洪系统、抗震及防地沉系统、人防备战系统等。其功能是防护自然灾害和人为灾难。以上6大系统构成了城市基础设施的整体，它们相对独立，又互相协调，从而保证了城市生产和生活的顺利进行。完备的市政基础设施是区域房地产市场健康发展的基础。市政基础设施在成熟区域很少出现问题，而对于快速成长的中小城市，和大城市的边缘地带，问题则比较复杂且频繁。例如在我国一些中小城市，城市长期以来只在一个很小的核心区域生长，市政基础设施只在这一中心地区比较完善。而近年来
11、随着城市化速度加快，城市核心区已经不能满足其空间要求，迫切需要开拓新的土地用于城市建设，但却遇到了市政基础设施条件严重缺陷的瓶颈。这对于异地开发房地产项目的开发商是最应该谨慎对待的问题，必须事先调查清楚，避免已经开始开发才发现没有热力管线、没有煤气。这样的失误在目前是非常常见的。北京尽管市政建设投资力度大，建设时间长，但由于城市发展速度过快，也存在着基础设施瓶颈问题。目前北京南城和远郊地区发展的最大阻力就是市政配套和交通设施不到位。因为周边缺少市政管线，一些远郊项目无法接入自来水；因为与交通站点距离太远，一些项目的业主不得不乘坐无保障的黑车这样的例子不胜枚举。因此，分析房地产投资环境时，必须将
12、市政基础设施作为一个非常重要的影响因素加以考虑。2、生活配套生活配套主要指项目周边区域的生活设施，如商场、饭店、娱乐场所、邮局、银行、医院、学校等。生活配套的完善与否决定了该区域生活氛围的优劣，对项目定位和开发策略有较大影响。生活配套的水平和数量，反映了区域消费群体的层次和特点。在一个生活配套数量不足、经营规模小、层次低、缺少品牌店的区域，如果要开发高档社区，难度就比较大，而且难度大小与项目规模成反比，项目越小，逆配套环境水平操作的难度越大。因此，进行房地产开发，必须认真考察周边生活配套，不仅是要依据调查结果调整自己的物业配比，同时也要保证生活配套的水平和质量与所开发项目定位保持一致。3、商务
13、设施商务环境的成熟度对房地产需求的影响是非常明显的。一个繁荣的商务中心，其内部和周边的写字楼市场、公寓市场和商铺市场都有较高的价格和旺盛的需求。这从CBD、金融街、中关村等的房地产市场发展情况就可以看出。1993年经国务院批准的北京城市总体规划中，北京市政府明确提出，“在建国门至朝阳门、东二环路至东三环路之间，开辟具有金融、保险、信息、咨询、商业、文化和商务办公等多种服务功能的商务中心区”。同年，北京市城市规划设计院编制完成了北京市商务中心区规划对上述范围内的面积、开发构成、高度、容积率等方面进行了初步规划。1997年，北京市规划局在北京市中心地区控制性详细规划中，确定了北京商务中心区的范围为
14、目前大“西起东大桥路，东至西大望路，南起通惠河，北至朝阳路之间的3.99平方公里的区域”，其核心就是以国贸为中心、建国门外大街与东三环路交汇形成的“金十字”地区。2001年，在国际征集、国际咨询、国际评审的基础上，编制完成了北京商务中心区总体规划，对区域的功能布局、空间形态、绿化系统及公共开放空间、地下空间利用等方面进行了科学规划，确定了北京CBD规划建筑规模约1000万平方米，其中写字楼占50，公寓占25，其它为商业、服务、文化及娱乐设施等。为这些极其活跃的商务活动提供支撑的是完善的商务服务设施，CBD区域内现有写字楼、公寓、酒店及商务配套设施项目40多个，总建筑量超过200万平方米。一流的
15、商务环境创造了巨大的产业增长动力。据2002年统计，CBD现有企业总数为2075家，内资企业1460家，外资企业615家，占29.64%，外国驻京代表机构570家，其中外资银行保险证券公司及办事机构150多家，中外律师会计师投资咨询等中介服务机构192家。从行业结构分析，信息、咨询服务业有411家，零售业214家，食品、饮料、烟草和家庭用品批发业107家，能源、材料和机械电子设备批发 业 89 家，其他社会服务业 76 家，计算机应用服务业72家，房地产管理业55家等。优秀的商务环境和强劲的产业增长也促进了房地产市场的繁荣。国贸有着北京市最高的写字楼租金，CBD内大多数公寓项目的均价超过100
16、00元/平方米，商业地产也一样火爆。就连朝阳东邻与CBD有高速公路相连的通州区，住宅的价格都因此大幅上升，仅20012003年，通州住宅项目就普遍上升了5001000元/平方米，甚至有的楼盘出现了与一期相比翻倍的巨大涨幅，为房地产开发商带来了丰厚的利润回报。4、其他因素除了上述以外，还有一些配套设施或公共设施会对房地产投资环境和市场环境产生有利或不利的影响，也应该特别注意。诸如工厂、传染病医院、发电站、垃圾站等如果在项目周边，对地块开发有不利的影响。繁忙的铁路线也会严重破坏社区的生活环境，影响产品品质的提高。注意考察研究项目附近的污染和其他不利的设施，将更好地控制风险。（二）软环境要素软环境要素相对硬环境来说，更加难以把握。因为它的形态更具变化性，影响的程度也不容易估计，分析的主观性更强。1、社会文化社会文化
