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1、验楼师专业知识培训（工程类）,工程管理中心,课程内容,一、验收师专业知识培训的意义二、常见质量问题的原因分析和处理措施 （一）墙面 （六）门窗 （二）粉刷 （七）厨卫 （三）地面 （八）阳台 （四）层高 （九）管道 （五）吊顶 （十）强弱电三、常见工程类问题统一标准解释四、结束语,一、验收师专业知识培训的意义 为了高质量地完成各项目的交楼入伙工作，使业主顺利办理入住手续，向业主展示海伦堡地产的品质价值，规范和提高公司内部验楼师的工作业务水平。因此，工程管理中心针对交楼时业主所关注的质量问题以及工程类统一标准进行讲解，使大家有进一步的了解，在与业主的解释时更加清楚，让业主知道这些问题我们公司非常
2、重视，而且在处理的过程中有专人跟踪，直至处理达到交楼的标准为止。,二、常见质量问题的原因分析和处理措施 （一）墙面 墙壁结构的基层是钢筋混凝土剪力墙、砖或砌块墙体，面层是抹灰。墙厚砌筑材料为水泥砖、灰砂砖等，一般有120mm、180mm、240mm三种规格；加气混凝土砌块一般有100mm、200mm两种规格。 墙面常见的质量问题是有裂缝、空鼓，山墙及门窗周边有渗水的痕迹。 （1）产生裂缝的原因是施工时未挂网或施工工艺不当；处理措施是凿开裂缝的两侧（每边10cm）挂网重新抹灰，抹灰前需湿润。 （2）产生空鼓的原因是施工工艺不当；处理措施是凿开空鼓的部位，基体涂刷配108胶体的混合水泥砂浆后再重新
3、进行抹灰。 （3）山墙渗水的原因是砌筑墙体或梁底渗漏，门窗周边渗水的原因是墙体与门窗框的塞缝不密实；处理措施是根据实际渗漏原因注浆或修补。,墙体出现的纵横向裂缝,山墙出现的渗水痕迹,门窗周边出现的渗水痕迹,二、常见质量问题的原因分析和处理措施 （二）粉刷 粉刷指用腻子、涂料（乳胶漆、油漆等）涂抹在建筑物表面的保护层，分为基层和面层。 粉刷常见的质量问题是起皮、发霉、颜色不一致。 （1）起皮的原因是基层表面潮湿或基层表面不干净；处理措施是铲掉起皮的部位，重新进行基层处理。 （2）发霉的原因是墙体表面含碱过多，基层太潮湿或材料不耐碱；处理措施是对于轻微的返碱，可将表面扫除干净，用细砂纸轻磨平整，刮
4、一遍腻子即可，较重的发霉部位要铲除，再刮两遍腻子，最后再刷涂料。 （3）颜色不一致的原因是材料中比重较大的颜色下沉，未调和均匀；处理措施是对颜色不一致的部位，进行铲除，再调配色差一样的涂料进行涂刷。,粉刷起皮,粉刷颜色不一致,粉刷表面发霉,二、常见质量问题的原因分析和处理措施 （三）地面 毛坯交楼的地面是原楼板结构楼地面。 地面常见的质量问题是不平整、有裂缝。 （1）不平整的原因是混凝土施工班组未按要求收面；处理措施是如楼板厚度偏大则进行细部打凿，楼板偏薄可以采用细石混凝土或砂浆找平。 （2）产生裂缝的原因有多种情况；若是细微不规则裂缝，做砂浆修补即可；若是贯通楼板上下面层的规则裂缝，则需要专
5、门请工程技术人员查看后再做处理。,二、常见质量问题的原因分析和处理措施 （四）层高 一般的房间层高是3m，因各个功能房楼板厚度不一样，净空存在少许差异。 层高常见的质量问题是净空不够，楼板倾斜。 （1）净空不够的原因是木工装模标高控制不准确；处理措施是细部打凿。 （2）楼板倾斜的原因是木工装模标高控制不均匀；处理措施是细部打凿。,楼板胀模倾斜,二、常见质量问题的原因分析和处理措施 （五）吊顶 吊顶按其艺术造型分为凹形吊顶、平顶吊顶、凹槽形吊顶和凸形吊顶等几种。 吊顶常见的质量问题是变形、开裂。 （1）变形的原因是吊顶板材的涨缩或湿度太大；处理措施是对于变形很少的，直接补刮腻子调整，对于变形比较
6、大的，要拆除板材后重新安装。 （2）开裂的原因是板材接口处腻子收缩；处理措施是凿开开裂的部位，用腻子修补，待干透后才刷油漆。,吊顶变形开裂,二、常见质量问题的原因分析和处理措施 （六）门窗 入户门是木质防火门，阳台落地门和窗是铝合金门窗。 门窗常见的质量问题是密闭差、开关不灵活，门窗框或扇及玻璃被被刮花、破损。 （1）密闭差的原因是门窗班组安装有问题；处理措施是根据实际情况调整门窗。 （2）开关不灵活（包括五金配件）的原因是购买的的配件质量不过关或强行开关，施工中遇到碰撞；处理措施是门窗班组进行修整或更换。 （3）框或扇及玻璃被刮花、破损的原因是安装完成后未做好成品保护，施工中遇到碰撞；处理措
7、施是根据情况进行打磨、补漆或更换。,二、常见质量问题的原因分析和处理措施 （七）厨卫 厨房、卫生间地面及烟道四周需做防水。 厨房、卫生间和烟道常见的质量问题是渗漏、防水层泛起高度不够、地面积水，燃气管道安装不正确。 （1）渗漏的原因是管道周边封堵不严密或防水层质量不好；处理措施是采用防水砂浆对管道周边进行重新封堵密实，重新做防水。 （2）防水层泛起高度不够的原因是防水班组未按要求进行施工；处理措施是补做防水层到要求的高度。 （3）积水的原因是找平层排水坡度不对；处理措施是根据原因二次放坡后做找平层和防水。 （4）燃气管道安装不正确的原因是燃气安装公司未严格按要求施工；处理措施是按验收规范进行改
8、进。,防水层质量有缺陷,烟道周边渗水,二、常见质量问题的原因分析和处理措施 （八）阳台 阳台检查的重点是地面排水和铁艺栏杆，铁艺栏杆有全玻式和半玻式两种。 阳台常见的质量问题是地面积水，栏杆返锈、油漆脱落，玻璃破损、打胶不到位。 （1）阳台地面积水的原因是找平层排水坡度不对；处理措施是根据原因二次放坡后做找平层。 （2）栏杆返锈、油漆脱落的原因是未进行打磨除锈就刷油漆；处理措施是重新进行打磨除锈刷油漆。 （3）玻璃破损的原因是安装完成后未做好成品保护，施工中遇到碰撞；处理措施是局部修整或更换玻璃。 （4）玻璃打胶不到位的原因是安装班组责任心不强；处理措施是补打胶。,栏杆返锈,栏杆油漆脱落,二、
9、常见质量问题的原因分析和处理措施 （九）管道 管道包括进水管和排水管。 管道常见的质量问题是接头处渗水，进排水不顺畅，排水口标高不对。 （1）接头处渗水的原因是胶体质量差或接头处涂胶不均匀；处理措施是局部注胶。 （2）进排水不顺畅的原因是施工时未及时封堵管口，有杂物掉进管内；处理措施是如是硬物，就近拆除检查口，用弹性插棍进行冲排，直至硬物排出，如是软物或者是纸质类，用水强力冲刷，直至排出。 （3）排水口标高不对的原因是班组未按设计标高进行施工；处理措施是对管口的混凝土进行打凿或调整管口的标高后重新安装。,排水口标高不对,管道接头处渗水,二、常见质量问题的原因分析和处理措施 （十）强弱电 强电一
10、般是指交流电电压在24V以上，如家庭中的电灯、插座等，电压在110V220V；弱电一般是指直流电路或音频、视频线路、网络线路、电话线路，直流电压一般在24V以内。 强弱电常见的质量问题是线路布设有误，安装位置标高不对。 （1）线路布设有误的原因是安装时未按设计要求施工；处理措施是按要求重新进行布设。 （2）安装位置标高不对的原因是安装时未按设计要求施工；处理措施是按要求调整标高重新进行安装。,三、常见工程类问题统一标准解释1、为什么还未收楼铁艺护栏就那么多生锈呢？答：施工过程中因空气潮湿引起的，我司正在全力整改，最终结果将交出合格产品给业主，具体可参照质量保证书内容保修。2、有钢筋外露是不是楼
11、板的厚度不够呢？答：楼板厚度绝对没问题，只是个别钢筋翘起来，只要装修盖得住没什么影响或割除即可，若需要可现在安排割除。3、卫生间、厨房和烟道周边有渗水的现象，是不是楼顶的楼板没有做好防水呢？答：每个卫生间、厨房和烟道周边都有做防水，并做过蓄水试验，有个别出现渗水可能是其它原因，具体可参照质量保证书内容保修。,三、常见工程类问题统一标准解释 4、楼地面为什么那么粗糙？答：在后期装修过程中楼地面需要抹灰铺贴楼梯砖和石材，地面粗糙有利于与砂浆的结合，避免空鼓起壳。5、墙面那么多的裂纹，结构会不会受到影响呢？会不会漏水呢？答：属于温差收缩裂缝，不会影响结构，外墙全部按照设计要求进行多道工序的处理，不会
12、漏水。6、墙面那么多有补过裂纹的痕迹，会不会影响结构呢？答：属于砖砌体与混凝土结构之间不同材料的温度裂纹，经检查核实处理了，绝对不会影响结构。,三、常见工程类问题统一标准解释7、房间内的隔墙是否根据自己的装修效果进行修改或拆除？答: 主体属于框架(框剪）结构，是通过板、梁、柱（墙）传力受力的，拆除主要受力墙对结构荷载整体受力会有影响，且国家有明文规定不允许随便拆除。对于隔墙的拆除必须报设计人员和技术人员查核后才能考虑拆除。8、给排水管是使用何种材料的呢？答：室外埋地主干为铸铁管及分支为钢塑管，室内为PPR管材。9、阳台是否可以封闭或安装窗户？答：不可以，只可以安装隐形防护网。,三、常见工程类问
13、题统一标准解释10、阳台为什么积水？答：因考虑后期装修铺装面层，安装在地漏排水口时进行放坡，所以产生积水，装修后就不会存在积水现象。11、为什么卫生间只预留污水排水管？答：从环保考虑，我们将污水和废水统一排放至室外化粪池进行处理，处理后再排放至市政污水管。12、房屋出现问题应该由谁负责？费用由谁承担？答：住宅质量保证书是对房屋保修的依据。保修期内，属非人为因素的，由建设单位保修。属人为因素的，由责任人修复。在保修期外，公共部位由物业公司依照管理协议与管理规定进行处理，私有部分由业主委托物业公司安排专业人员处理或自行处理，费用由业主自行承担。,三、常见工程类问题统一标准解释13、建筑面积丈量是否
14、准确？答：建筑面积的丈量是以政府测绘部门的实际测量数据为准的，且买卖合同当中已对面积误差问题的处理方法作出了详细明确的规定。14、房间内层高比原来交楼标准低了点？答：楼层层高均是按照设计要求保证的，一般的标准层层高均为3米，只是在不同的功能房间内因楼板厚度不一样感觉净空会存在一些差异。15、燃气表怎么安装在室内？是否可以改装在室外？答：整个燃气系统的安装都是由专业的安装公司按国家验收规范要求进行施工的，需要改装在室外的话需业主咨询燃气公司，物业管理中心可以提供燃气公司的联系电话。,四、结束语 陪同验楼看起来很简单，其实要真正做到业主满意的话，每个环节都需要每一位收楼师的不懈努力。只有认真仔细，才能在每天接待许多业主的同时，了解业主的心态、要求，做到事前准备的作用。唯有能不停的发现问题有同时能以最快的时间去解决的人才能让客户感觉到作为消费者应该享有的尊贵，这样在实际解决问题过程中起到比较好的作用。很多不必要发生的投诉或者难以解决的问题大多由于反映不及时或者不及时改正造成的，最后的结果肯定是事态升级，无法收场。,谢谢大家！,
