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1、全局 视点下的写字楼 及公寓 产品设计要点解析直面当前房地产行业发展痛点时间： 2016年 4月 7日分享人：于 丁北中国区策略发展顾问部 经理策略发展顾问部 | 全局视点下的写字楼及公寓产品设计要点解析房地产市场发展趋势一线城市土地供应量持续收紧房地产价格增速低于土地价格增速148 243 275 249 163 214 141 109 503928164010576481822 19172032050010001500200025002008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015北京近年土地成交量及成交额土地宗数 成交金额 /亿元2006 2008 2010
2、 2012 2014 2016010000200003000040000050001000015000200002007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015北京历年商品房成交均价及土地成交价走势两者差值 /元 楼面价 /元 均价 /元策略发展顾问部 | 全局视点下的写字楼及公寓产品设计要点解析房地产行业发展趋势地产开发商利润率呈下行趋势2008年后，国内房地产企业数量呈下降趋势成本控制 将是未来 开发商获取利润主要方式0200004000060000800001000002003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
3、2011房地产企业数量0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015某知名房地产商历年净率润率走势开发 利润 房地产价值 -土地成本 -开发成本 -管理费用 -投资利息 -销售 费用应对策略基于成本控制下 创新性产品设计策略发展顾问部 | 全局视点下的写字楼及公寓产品设计要点解析基于成本控制下创新性产品设计不同阶段成本分配 房地产开发全程 各阶段成本分配， 从国内外实践数据来看，影响开发成本主要发生 在开发建设阶段 ， 占比 约 71% 开发 建设 阶段， 影响此阶段
4、成本 主要发生在项目策划、设计阶段， 占比约 80% 策划、设计阶段， 影响开发成本主要发生在建设 前 1/4周期 内，其中产品策划阶段对此阶段影响达 95%左右策划、 设计阶段对项目开发建设成本影响 最为凸显1/4投资决策初步设计施工图设计影响投资的程度建设周期2/4 3/4 4/410%25%35%100%95%75%建筑策划和方案设计策划、设计阶段成本曲线产品策划2%71%2%10%2%2%11%土地成本外的成本分解图前期费用建安费用其他费用财务利息营销费用管理费用税项80%15%5%建安费用中各 阶 段影响建 安成本比例策划、设计阶段招标、分判阶段施工阶段策划、设计阶段中各环节对成本影
5、响策略发展顾问部 | 全局视点下的写字楼及公寓产品设计要点解析基于成本控制下创新性产品设计创新性产品定位逻辑框架输入要素市场需求成本控制产品定位资产价值输出要素最终目的 资产溢价分析影响产品 价值要素各项产品配置所对应成本结合市场需求与产品成本策略发展顾问部 | 全局视点下的写字楼及公寓产品设计要点解析写字楼产品 设计 要点以甲级写字楼标准为例策略发展顾问部 | 全局视点下的写字楼及公寓产品设计要点解析写字楼产品设计要点影响写字楼产品价值要素 区域性条件， 此部分是决定市场价值的 先决条件 ，通常情况下溢价空间不可调整 产品条件， 通过 产品策划、设计 ，是提高项目租金、售价的 主要方式 后期
6、运行 ， 对项目溢价贡献有限，但可有效保值、增值，长期保证项目价值47%48%6%写字楼项 目价值 整体 影响因素区域性条件产品条件后期运行条件23%15%14%13%11%8%6%4%2%2%2%不同部位产品对产品价值影响外立面电梯系统室内精装自身配套使用率停车位办公间空调系统信息网络智能化配置层高影响写字楼租金因 素分项要素 子项要素 关注点 子项权重 分项权重区域性条件商务配套商务酒店、商业、金融机构、会议中心、高档写字楼0.30.47位置交通 地铁、公交、快速路、机场 0.17产品条件外立面 立面造型、材质 0.110.475室内精装 大堂装修、标准层内装 0.07电梯系统 数量、梯速
7、、容量、群控 0.065自身配套 餐饮、银行、超市等、柴发 0.06使用率 0.05停车位 数量 0.04办公间 采光、通风、电梯厅关系 0.03智能化配置一卡通智能管理、全方位监控、行车自动拍照0.01信息网络 网络、卫星电视 0.01层高 净高 0.01后期运行开发商招商能力 0.0050.055入住公司品质 0.02物业管理服务 管理公司品牌、保安、物业管理费 0.03分解影响产品 价值要素 ，产品配置标准对产品价值影响达 48%，产品策划基于 产品价值权重策略发展顾问部 | 全局视点下的写字楼及公寓产品设计要点解析写字楼产品设计要点产品定位操作科目 操作 方式， 在严控设计成本的前提下
8、 ，规避 不必要的过多设计，实现发展商利益最大化，经测算此部分可节约成本为亿 级46%18%15%3%9%9%1%写字楼项目建筑单体成本构成建筑工程机电成本外立面大堂精装标准层公共空间精装保温防水工程 主要操作科目： 创新性立面设计 高品质大堂空间 设计 高 使用效率标准层 布置 净高合理下的层高最低化设计 “ 零”等候电梯系 统 运营策略下机电系统设计 精细化地下车位排布23%14%4%11%2%15%2%13%8%6%2%产品价值影响因素 外立面室内精装空调系统使用率信息网络电梯系统智能化配置自身配套停车位办公间层高结合产品价值、建安成本，对敏感科目进行把控，合理有序提高产品溢价空间+市场
9、需求成本控制策略发展顾问部 | 全局视点下的写字楼及公寓产品设计要点解析写字楼产品设计要点产品定位 -创新性 立面设计传统平面玻幕墙形式单一，缺乏标示性，表皮凹凸立面成本较高平面模拟立体幕 墙项目普通玻璃幕墙项目 肌 理实体凹凸幕 墙项目 传统玻璃幕墙， 大多以形式单一的 玻璃面板 ，或间杂装饰线条的玻璃框架而呈现 肌理凹凸幕墙， 此类项目通过表皮肌理凹凸，达到营造区域地标性目的，但也相应 提高了项目开发成本 产品创新性设计， 以 图像化表达 增强项目标识性，以 平面化立面 实现成本控制策略发展顾问部 | 全局视点下的写字楼及公寓产品设计要点解析写字楼产品设计要点产品定位 -创新性 立面设计表
10、皮肌理图像化可 突显 项目标识性，平面模拟 立体可实现创新性产品设计 精 细化设计， 在玻璃反射率、透过率、吸收率之和为100%定律前提下，通过对玻璃 反射率 、透过率的反复试验、比对，形成玻璃产品参数平面模拟立体幕墙 项目玻璃编号 反射率 透过率A 28% 50%B 17% 54%C 12% 51%A B C CA1:4比例视觉样板概念定位实现方式 平面模拟立体 ， 在建筑表皮平整的前提下，通过外表皮材料明暗变化，以平面化的形式，模拟表达立体阴影关系，实现图像 肌理视觉立体化效果 ，突显项目标识 性策略发展顾问部 | 全局视点下的写字楼及公寓产品设计要点解析写字楼产品设计要点产品定位 -创新
11、性 立面设计平面模拟立体创新性立面设计，即可提高平面使用效率，亦可控制开发成本 使用效率 ， 当采用以平面模拟立体设计后，室内平面空间使用效率可 提高 3.5%，为节约建筑使用空间作出重要贡献 。 节约幕墙成本 ， 可 节省约 9.6%的幕墙 面积 节约土建成本 ， 单方 可节约 84元 ， 可 节约 4%土建成本类别 每平米增加量 /%每平米增加造价 /元龙骨用量 70% 290面材工程量 13% 46人工费及机械费13% 30其他材料 260合计 626实体凹凸立面幕墙成本增量项目名称 单方造价（元 /m2)砼 11.07 钢筋 45.79 模板 22.00 保温 5总造价 84实体凹凸土
12、建成本增量低使用率平面轮廓高使用率平面轮廓不能被充分利用的平面空间策略发展顾问部 | 全局视点下的写字楼及公寓产品设计要点解析策略发展顾问部 | 全局视点下的写字楼及公寓产品设计要点解析写字楼产品设计要点产品定位 -高品质 大堂空间设计大堂整体档次高于项目整体定位，大堂面积不小于 1000 ，净高不低于 10m；大堂立面采用玻璃幕墙，引进自然光 大堂精装单方成本 8500元左右，约占总开发成本 3%，成本敏感较低，但对住户心理感受影响较大，因此，大堂精装品质要 略高于项目 定位整体档次定位产品定位 市场需求 ， 从对大堂的要求来看，面积宽敞、采光较好的大堂更为企业所偏好 自然采光， 在项目有条
13、件情况下，建议大堂采用自然采光 大堂面积， 为总建筑面积的 1%-2%，甲级写字楼大堂面积在 1000 左右 大堂高度， 大堂净高不低于 10m引入自然光46%18%15%3%9%9%1%建 筑单体成本构成建筑工程机电成本外立面大堂精装标准层公共空间精装保温23%14%4%11%2%15%2%13%8%6%2%租金主要影响要素外立面室内精装空调系统使用率信息网络电梯系统智能化配置自身配套停车位办公间层高0 20 40 60 80 100大堂的装修材料好，高档大堂的高度够高，气派大堂的面积够大，宽敞大堂有自然采光、通风，明亮大堂的重视因素最重视第二重视第三重视第四重视策略发展顾问部 | 全局视点
14、下的写字楼及公寓产品设计要点解析15m15m15m 15m12-15m12-15m 12-15m12-15m写字楼产品设计要点产品定位 -高 使用效率标准层布置建议平层使用率 75%，进深 12-15m，核心筒居中布置， 提高单位面积效能 94%的被访者希望使用率能达到 75%；结合对 标 案例， 建议平层使用率 75%高效能 标准层平面 “H” 形交通空间 ， 在满足疏散间距，办公单元充分展示面时，交通面积最为节约 核心 筒居中原则消防间距 ， 可保证 4个角点消防疏散距离均为 15m，为规范最低值， 约 节约 10%的 使用率结构梁高 ，有利于纵向结构梁高统一，减少宽扁梁等特殊结构梁， 便
15、于办公区管网排布 办公区 进深 ， 建议 12-15m使用率操作方式项目名称 平层使 用率国贸三期 65%上海环球金融中心 70%北京财富中心 70%北京银泰中心 70%6%94%期望办公楼标准层使用率65%-75%75%以上策略发展顾问部 | 全局视点下的写字楼及公寓产品设计要点解析写字楼产品设计要点产品定位 -最优核心筒 布置严控核心筒面积，核心筒内各功能空间合理布置，可提高使用率、办公租赁价值 严控核心筒面积， 通过对核心筒设备空间面积梳理，核心筒面积控制在 300 左右 ，提高标准层 使用率 客 梯居中 设计 ， 两侧 办公单元价值均等 ，有利于电梯厅室内设计 货梯、卫生间对角 布置
16、， 货梯、卫生间对角布置利于 分租使用 、为分租提供最大的 可能性 设备 管井沿外延均衡分布， 设备各管井均衡分布在核心 筒外侧 四周，减少管线交叉，最大限度改善不利点空间 净高 ， 管线 距离最短 ，便于维修、节约成本管井名称及面积要求 管井净面积 数量新风井 1.6m（ 短边 1.2m） 2个回风井 1.3m（ 短边 1.1m） 2个走廊排烟井 0.6m（ 短边 0.5m） 2个卫生间排风井 1.0m（ 短边 0.5m） 2个柴 发烟囱管井 1.1m（ 短边 0.9m） 1个楼梯间加 压井 0.9m（ 短边 0.8m） 2个合用前室 加压井 0.9m（ 短边 0.8m） 2个空调 水井 5.1m（ 短边 2.0m） 1个卫生间给 排水井 1.2m(短边
