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1、,中国成都,2016年上半年成都房产市场报告,中成房业策略中心2016年7月荣誉出品,关键词,1,宏观市场环境,2,成都市场表现,3,市场预判,目录 CONTENTS,1,PART 1,2016年1季度中国宏观经济GDP增速为6.7%，创25年来新低；CPI整体上涨，进入“2”时代，PPI自年初以来持续上涨，通货膨胀压力上行。,全国经济环境,GDP增速放缓，创25年来新低，CPI、PPI整体上涨，通胀压力上行。,2016年1季度成都市GDP总额2601.7亿元，同比上涨7.4%，高于全国增速。成都市CPI持续走高，2016年1季度为CPI指数为102.1，同比增速达2.1%；,经济增速放缓，但
2、仍高于全国增速，CPI增速开启“2”时代。,成都经济环境,市场运行环境持续宽松，多重并举力促消费。,全国政策环境,因城施策，一线及热点城市调控收紧，三四线加大力度去库存。,全国政策环境,三四线城市为了去库存，制定多种优惠政策，不断加大去库存力度;对于一线城市及部分热点城市，当地政府则相继出台调控政策稳定楼市；,宽松,收紧,成都楼市政策相对宽松，降首付、减契税、调整公积金贷款政策等。,成都政策环境,新政的实施能够惠及更多普通职工，有利于刚性需求的释放。另外对多职工贷款金额上限和年限的提高，对改需市场成交具有促进作用。,成都政策解读关于调整成都市住房公积金贷款相关政策的通知,一、贷款期限延长：个人
3、贷款最长年限由20年提高至30年原则上不超过其法定退休年龄； 二、调整贷款额度：将贷款最高额度60万元，调至符合住房公积金个人贷款条件的两人及以上的职工家庭，单笔最高额度为70万元，单职工单笔最高贷款额度为40万元； 三、调整贷款资金不缴存余额挂钩倍数：将贷款资金不缴存余额倍数，由30倍调整为20倍，同时取消“缴存余额在1万元以下的借款人，不受余额挂钩倍数的限制，原则上均可贷款30万元。”的政策。,一、贷款期限延长：个人贷款最长年限由20年提高至30年原则上不超过其法定退休年龄； 二、调整贷款额度：将贷款最高额度60万元，调至符合住房公积金个人贷款条件的两人及以上的职工家庭，单笔最高额度为70
4、万元，单职工单笔最高贷款额度为40万元； 三、调整贷款资金不缴存余额挂钩倍数：将贷款资金不缴存余额倍数，由30倍调整为20倍，同时取消“缴存余额在1万元以下的借款人，不受余额挂钩倍数的限制，原则上均可贷款30万元。”的政策。,针对成都存量市场表现，给出了针对性的供给侧改革实施办法，利于减缓市场冷热不均现状，平衡各区域健康发展。如减少商业用地比例指标，设置各区域住宅存量周期上下限，严控市场供给。,成都政策解读关于成都推进供给侧改革意见“51条”,（一）强化规划引领作用。 （二）控制房地产用地供应规模。 （三）调整房地产用地供应结极。 （四）加强部门协同配合。 （五）统筹拆迁安置房、保障性住房和商
5、品房市场。 （六）落实房产交易税收优惠政策。 （七）加大金融助购力度。 （八）支持农民工或农民进城购买商品住房。 （九）培育和发展商业地产需求。 （十）大力发展租赁市场。 （十一）降低企业开发成本。 （十二）鼓励企业创新产品。 （十三）支持企业做大做强。 （十四）强化企业监管。 （十五）防范市场风险。 （十六）完善公建配套。 （十七）妥善处理矛盾纠纷。 （十八）强化目标管理。,2016年1-5月房产投资总金额为3.5亿元，同比增速为7.0%，增速回升但仍处于低位；房地产住宅、办公、商业投资增幅分别为6.8%、8.2%、12.8%；,全国房地产投资增速回升，同比增速7.0%，但仍处于低位。,全国
6、房地产投资,2016年1-5月，全国房地产土地成交面积0.7亿,同比下滑5.9%；土地成交总金额为2295亿元，同比上涨4.7%；,全国土地购置面积小幅下滑，成交金额同比微涨。,全国土地市场,2016年1-5月全国房屋新开工面积为6.0亿，同比上涨18.3%，同比涨幅处于高位；2016年1-5月全国房屋竣工面积为3.2亿，同比上涨20.4%，同比涨幅处于高位；,受楼市回暖影响，全国房屋新开工、竣工面积大幅增加，同比涨幅均处于高位。,全国房地产开工及竣工面积,2016年1-5月房地产开发企业到位资金增速猛增，3月份出现最大涨幅，预计下半年增速回落；,房地产开发企业到位资金情况破冰陡增，呈现高位增
7、长，增速突破16%。,全国房企资金到位增速情况,宏观市场环境总结,全国GDP增速放缓，创25年来新低，CPI、PPI整体上涨，通胀压力上行。,房地产投资增速回升，房地产市场趋于稳定状态，房产市场明显回暖。,政策环境区域化特点明显，一线及热点城市调控收紧，三四线城市加大力度去库存。,PART 2,2,成都土地市场,早期高供应，近三年土地成交整体仍低位运行，同比基本持平；优质地块房企争夺激烈，楼面地价上涨，成交价格接近2013年下半年水平。,成都土地供销价走势,土地流拍率下降，价格上涨，开发商拿地热情高涨。主城区、近郊土地供销放缓，但溢价率最高。天府新区快速发展期，供销价均大幅上涨,大成都土地供销
8、及价格,天府新区迎来土地市场高峰，成交面积最多；主城区价格最高，其中青羊区最高，达到9500元/，高新区以低价成交一宗商业性质用地，以1125元/ 楼面地价垫底主城区。,各行政区土地供销及价格,主城区整体溢价率较高，其中武侯、青羊区溢价率位居前列，高达72%、69%；龙泉表现不俗，溢价率达到48%；远郊市场冷清，仅新津、都江堰、崇州等小幅溢价。,各行政区土地溢价率,供应与成交处于低位，价格上涨，同比涨幅超5成，溢价率达到47%。天府新区作为国家级新区，上半年土地供销处于各区域之首。金牛区发力，仅低于天府新区，屈居第二。,2016年上半年住宅用地市场情况,住宅类土地总计供应3208亩（合计50宗
9、），成交3295亩（48宗），供应面积同比2015年上半年下降20.6%，环比2015年下半年下跌61.2%、成交量同比下降7.3%，环比下跌45.7%。成交价格上涨，同比上涨52.5%，环比上涨44.2%。,天府新区为住宅用地供应与成交的主力区域。其次成华区与新津；成交价格最高为锦江区，其次为青羊区与武侯区,土地溢价率在2014年下半年位于低位后，持续性上涨，目前处于中高位置，仅低于2013年；,商业用地供销处于较低位置，今年上半年供销均下跌；价格同比下跌，但溢价率上涨；天府新区为商业用地供销的主力区域。,2016年上半年商业用地市场情况,商业性质土地总计供应2813亩（合计48宗），成交2
10、669亩（41宗），供应面积同比2015年上半年下降19.5%，环比2015年下半年下跌21.9%、成交量同比下降14.6%，环比下跌13.5%。成交价格上涨，同比下跌33.1%，环比上涨20.9%。,天府新区为供应与成交的主力区域。其次为金牛区与彭州；成交价格最高为金牛区，其次为成华区与都江堰。,土地溢价率高，接近最高2015年上半年；,恒大地产布局大成都，主城区、新津区域拿下多宗用地；保利在国宾板块拿下2宗土地，现在正式开盘销售；万科地产、北辰实业、红星美凯龙等进驻天府新区。,一线品牌房企加快一、二线城市布局，品牌房企中航、恒大、万科、保利等看好成都市场，补仓积极。,房企拿地排行榜,朗诗地
11、产高溢价拿下百仁地块，与去年拿的3宗地成片开发，项目已面市，为金沙城项目；恒大地产高溢价拿下临中央广场的地块，未来或成为中央广场2期；苏南阳光置业拿下簇桥地块，创板块新高。,土地单价排行榜,土地市场总结,随着上半年市场回暖,土地市场回升,但近三年土地成交整体仍低位运行,上半年大成都土地市场整体仍处于低位；市场竞争导致优质地块地价不断攀升，实力企业比拼，品牌合作，并购成为趋势，成交价格接近2013年下半年水平；天府新区作为国家级新区，今年上半地土地市场迎来量价齐升：供应同比上涨1倍，成交同比上涨91%，成交楼面地价上涨7.8%，平均溢价率达到41.6%，仅次于主城区；一线品牌房企在热点区域拿地积
12、极；中小房企拿地门槛高，进入难度大：恒大、万科、保利加速布局成都。,成都普通住宅市场,2016年1-5月成都市固定资产投资总额为3158亿元，同比上涨13.9%。其中房地产投资总额为1049亿元，同比上涨9.5%，占固定资产投资总额的33.2%。,成都全社会固定资产投资增速持续回升，房地产投资占比趋于稳定，占三成左右。,成都固定资产投资和房产投资,1-6月成都新开工量3111.62万方，4月新开工量达到上半年峰值。,成都商品房开工面积分析,从各城区来看，天府新区受规划利好影响，1-6月新开工量近400万方，居第一位；新都紧随其后，开工量达367万方。,成都各区县开工面积分析,2016年1季度成
13、都市商品房施工面积同比增长10.2%；2016年1季度成都市商品房竣工面积大幅增加，同比暴涨153.0%。,受市场回暖影响，2016年1季度全市商品房施工和竣工面积增速同比上升，分别上涨10.2%、153.0%。,成都商品房施工和竣工面积分析,从住宅供应趋势来看，受高库存影响，2016年上半年供应持续下滑，降至2013年以来最低位1043万，环比下滑17.0%，同比下滑6.5%；从成交趋势来看，受各项利好政策刺激，2016年上半年商品住宅成交1422万，成交环比上涨13.6%，同比上涨14.1%，处于成交高位。,供应持续下滑，去库存政策刺激，成交回暖明显。,大成都住宅半年度供销走势,近郊仍为供
14、销主力区域，供应、成交均占比45%；住宅成交抢眼，成交639万，环比上涨28.3%，同比上涨12.8%；受规划利好影响，天府新区为唯一供销齐涨区域，供应环比上涨46.9%、同比84.7%；成交同比上涨幅度最大，为55.1%。远郊供销比仅为0.6，新增供应135万，环比下降36.2%，同比下降27.6%，成交228万，环比上升4.0%，同比上涨0.1%。,主城、近郊回暖明显，天府新区供销齐涨，远郊库存压力仍大。,2016年上半年成都住宅供销,从同比比供应整体来看，除金牛区外，主城区其余各区供应均下滑，下降幅度在20%-60%；青羊区由于新入市项目少，供应下降幅度最大，其次为武侯区；从同比成交来看
15、，主城区除武侯区成交下跌外，其余行政区成交量均不同程度上涨；,整体去库存为主，金牛区发力同比供销齐涨，锦江区回暖增幅最大，武侯区供销齐跌高新区仍独占供销量约35%市场份额,2016年上半年主城区住宅供销,从同比供应来看，双流供应降幅最大，新增供应70.6万，环比下降48.2%，同比下降32.0%；从同比成交来看，温江供销齐涨，成交涨幅最大，同比上涨38%；,近郊住宅市场回暖明显，温江、龙泉、郫县等区域供需两旺；双流存量去化，供应大幅下滑，新都市场存量高企,2016年上半年近郊住宅供销,小阳春提前，2月市场供销开始拉升，供应4月达到峰值269万后开始回落；成交量节节攀升，6月整体达到峰值，部分出
16、现回落。,2016年上半年住宅供销月度走势,从价格走势来看，2016年上半年住宅价格为7222元/，环比上涨0.2%，同比上涨6.8%。除近郊价格微降（下降0.4%）外，其余区域价格均上涨；其中主城区价格环比跌幅最大，环比上涨4.9%，其次为天府新区，环比上涨2.9%。,大成都商品住宅成交价格持续回升，涨幅收窄。主城区改善产品集中去化，价格涨幅最大。,大成都住宅历年价格走势,主城区内青羊区由于供不应求趋势明显，价格涨幅最大，价格11216元/，环比上涨9.9%;近郊温江由于地铁4号线二期规划影响，价格涨幅最大，价格5552元/，环比上涨3.0%；远郊新津价格涨幅最大，为6010元/，环比上涨7.1%；,主城改善释放，各区价格普涨；近郊仅温江、新都小幅上涨；远郊存量高企，以价换量者众。,2016年上半年各区域住宅价格情况,从存量走势来看，存量去化明显，为2693万，环比下降6%，达到2013年以来最低值；主城区及近郊去化时间最短，为10、11个月；其中，青羊区去化时间最短，仅为8个月；新都去化时间最长，为14个月；远郊新津和彭州去化时间最长，均为27个月,
